Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att upprätta en fullständig anbudsförteckning. Mäklarens redovisning av bud på internet har också ingått i granskningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en spekulant på en bostadsrätt framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av ett förmedlingsuppdrag. Anmälaren har gett in en sms-konversation, en mejlkonversation och en skärmbild som visar budhistorik på internet.

På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN yttrat sig och gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen, journalen och överlåtelseavtalet med bilagor.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Han lämnade två bud på en bostadsrätt som NN hade i uppdrag att förmedla. Han fick inte vid något tillfälle återkoppling från mäklaren utan behövde själv ta kontakt. Han klargjorde såväl per telefon som per mejl att buden inte gällde längre än till en viss tidpunkt. Mäklaren uppdaterade omgående budhistoriken på internet när han hade lämnat buden men vare sig återkopplade eller tog bort buden efter den angivna tidpunkten. Istället fortsatte mäklaren att marknadsföra bostadsrätten med informationen att buden var gällande. Han bad återigen mäklaren att ta bort buden eftersom de inte längre gällde. Mäklaren lovade att göra det men vid tidpunkten för anmälan, den 9 mars 2019, hade buden fortfarande inte tagits bort.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har anfört i huvudsak följande.

Utgångspriset för bostadsrätten var 8 975 000 kronor. Anmälaren (budgivaren 1) lämnade ett anbud på bostadsrätten om 8 000 000 kronor den 26 februari 2019. Budet var inte förenat med något villkor. Han framförde budet till säljaren. Säljaren blev irriterad över att budet var lågt och uttryckte ett önskemål om att han skulle avstå från att återkoppla till budgivaren. Han avstod därför från att göra det. Dagen efter ringde anmälaren och diskuterade affären med honom. Den 28 februari kontaktade anmälaren honom på nytt via mejl. Han vidhöll vad han hade sagt i samtalet dagen innan, att han skulle dra tillbaka budet om bostaden visades på nytt. Den 3 mars deltog anmälaren på en visning av bostadsrätten med det tidigare budet kvar. Den 8 mars återkom anmälaren med ett bud om 8 150 000 kronor. Säljaren ansåg att även det budet var för lågt. Klockan 11:16 dagen efter tog han, efter överenskommelse med säljaren, bort budet och budgivaren från anbudsförteckningen enligt anmälarens önskemål. Det enda sättet att ta bort lagda bud i mäklarsystemet är att ta bort budgivaren, annars står det att budgivning pågår även om den inte gör det. Budgivningen fortsatte sedan och avslutades på 8 600 000 kronor.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av de berörda frågeställningarna, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat följande i de ingivna handlingarna.

Anbudsförteckningen

I den anbudsförteckning som NN har kommit in med återfinns totalt 19 anbud lämnade av budgivarna 2, 3 och 4. Det första budet har lämnats klockan 12:22 den 9 mars 2019 och uppgår till 8 200 000 kronor. Anbudsförteckningen innehåller inte buden 8 000 000 kronor och 8 150 000 kronor. I förteckningen över budgivare står det att budgivaren 1 är borttagen.

Skärmbilden

Skärmbilden som är tagen klockan 7:47 den 9 mars 2019 visar budhistoriken på internet. Av den framgår det att budgivaren 1 har lämnat ett anbud om 8 000 000 kronor den 26 februari 2019 och ett anbud om 8 150 000 kronor den 8 mars 2019.

Mejl-konversationen

I ett mejl som anmälaren skickade till mäklaren den 28 februari 2019 skriver han följande.

[… ] Som jag berättade igår kommer vi dra tillbaka vårt bud om det blir ny visning. […]

Sms-konversationen

I ett sms till mäklaren skriver anmälaren den 8 mars följande.

[…]… vårt sista bud: 8,15 mkr. Vi behöver besked före kl 11, annars kommer vi skriva på en annan lägenhet i eftermiddag. Om detta bud inte accepteras så utgår jag från att detta och tidigare bud annulleras senast kl 11 idag. […]

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska tillgodose både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Anbudsförteckningen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkten för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts.

Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36). Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna bud.

En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (jämför Högsta förvaltningsrättens dom den 20 januari 2016 i mål nr 3567–14).

Det är i ärendet utrett att två av de lämnade buden saknas i den upprättade anbudsförteckningen. NN har själv medgett att han har tagit bort anmälarens namn och de bud som han har lämnat på bostadsrätten från anbudsförteckningen. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att den anbudsförteckning som NN har upprättat är ofullständig på ett sätt som utgör grund för att meddela honom en varning. NN hänvisning till att det fanns en begränsning i mäklarsystemet medför inte någon annan bedömning.

Budgivningen

I kravet på att i allt iaktta god fastighetsmäklarsed enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ligger att fastighetsmäklaren måste följa all tillämplig lagstiftning.

Enligt 5 § marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. I 6 § anges att marknadsföring, som strider mot god marknadsföringssed enligt 5 §, är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

NN har kritiserats för att han inte har tagit bort två bud som hade förfallit som var publicerade i budhistoriken på internet. Det finns inte någon generell skyldighet för fastighetsmäklare att presentera budgivningen på internet. Om mäklaren ändå väljer att redovisa buden på internet har mäklaren ett ansvar för att se till att redovisningen inte blir vilseledande (se beslut 2015-09-23 dnr 2015–1539).

Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att, om ett tidigare lämnat bud förfaller och inte längre är gällande ska det framgå av den information som lämnas så att budgivarna inte vilseleds i budgivningsprocessen.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att det mejl respektive det sms som anmälaren har skickat till mäklaren inte kan tolkas på något annat sätt än att buden endast gällde fram till en viss tidpunkt. Det är också klarlagt att NN har publicerat buden på internet.

Budet om 8 000 000 kronor som lämnades den 28 februari och förföll enligt anmälarens mejl till mäklaren i samband med att en ny visning hölls. NN har redogjort för att flera visningar hölls. Samtliga datum för visningarna har inte klargjorts men mäklaren redogör själv för att åtminstone en av visningarna hölls den 3 mars 2019. Det aktuella budet, som således förföll senast den 3 mars 2019, fanns fortfarande kvar i budhistoriken på internet den 9 mars 2019. Mejlet i vilket anbudet om 8 150 000 kronor lämnades klockan 9:49 den 8 mars 2019 kan enligt inspektionens uppfattning inte tolkas på annat vis än att budet enbart gällde fram till klockan 11 samma dag. Budet fanns fortfarande kvar i budhistoriken på internet klockan 7:47 den 9 mars 2019 trots att det inte längre var gällande.

Det är utrett att det av den lista med budhistorik som NN har publicerat på internet inte har framgått att anmälarens båda bud hade förfallit den 3 respektive 8 mars 2019. Redovisningen av buden har därmed varit vilseledande. Med tanke på att budgivningen därefter har fortsatt från 8 200 000 kronor och uppåt anser Fastighetsmäklarinspektionen att det föreligger en risk för att spekulanterna har vilseletts av informationen. Inspektionen har i tidigare beslut uttalat att agerandet innebär ett åsidosättande av god fastighetsmäklarsed (se beslut 2015-09-23 Dnr 2015–1539). Förseelsen är inte av sådan karaktär att den kan bedömas som ringa, men är inte heller av ett så allvarligt slag att en varning bör komma ifråga. Förseelsen motiverar en erinran.

Påföljd

NN meddelas en varning för att han har upprättat en ofullständig anbudsförteckning. I denna varning ingår en erinran för att hans redovisning av bud på internet har varit vilseledande.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.