Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren i ett skrivuppdrag har agerat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen när han har angett en lägre köpeskilling i köpebrevet än i köpekontraktet, ifråga om tydliggörandet av den fasta och den lösa egendomen i köpekontraktet samt i fråga om dokumenthanteringen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en banktjänsteman riktat kritik mot NN med anledning av hans agerande i samband med upprättandet av överlåtelsehandlingar avseende en fastighet. Anmälaren har inkommit med förstasidan av ett köpeavtal och ett köpebrev.

NN har yttrat sig i ärendet och lämnat in köpeavtalet i sin helhet inklusive ett tilläggsavtal, ytterligare ett tilläggsavtal och en handling i köpeavtalet refererad till som objektsbeskrivning.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Vid ett tillträde upptäckte hon att det stod två olika summor på köpekontraktet och köpebrevet. På köpekontraktet stod det att köpeskillingen var 1 000 000 kr medan det på köpebrevet stod att köpeskillingen var 400 000 kr. Köparen skulle köpa fastigheten för 1 000 000 kr (den faktiska summan som säljaren erhöll) och förklaringen till varför det skulle stå 400 000 på köpebrevet var för att minska lagfartskostnaden. Mäklaren sa att detta var möjligt och brukligt.

De begärde in ett nytt köpebrev med den faktiska köpeskillingen innan de genomförde tillträdet.

Hon anser att mäklaren gjorde fel när han skrev en lägre köpeskilling på köpebrevet i syfte att minska köparens lagfartskostnad.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har i huvudsak uppgett följande.

Bakgrunden var ett skrivuppdrag för ett radhus i ett nyproduktionsprojekt i [skidanläggningens namn].

Vid sådana här nyproduktionsprojekt är det praxis att man först betalar för tomten, sedan för entreprenaden.

Banken vägrade att göra på detta sätt när affären skulle bli klar den 25 januari. Eftersom bankens godkännande krävs för belåningens skull var det bara att acceptera. De kom då överens om att inte använda köpebrevet på 400 000 kr utan de upprättade ett nytt köpebrev med en köpeskilling om 1 000 000 kr. På grund av detta försenades affären ca 1 månad. Det var köpebrevet om 1 000 000 kr som till slut användes vid lagfartsansökan och som även var det belopp som värdeintyget utfärdades på.

Varför banktjänstemannen inte kastade det tidigare köpebrevet kanske hade att göra med deras diskussion, där han påtalade att det för kunden innebar att deras lagfartskostnad blev 15 000 kr i stället för 6 000 kr.

När han först upprättade handlingarna för skrivuppdraget fanns det inget färdigt hus på tomten utan endast en gjuten platta och en tom stomme för ett radhus på ca 57 kvm. Vid köpekontraktets undertecknande värderade han fastigheten till 400 000 kr. Mellanskillnaden på 600 000 kr avsåg framför allt leverans av materialet beskrivet i ”Ingående material radhus lägenheter [skidanläggningens namn]” samt kostnader för uppförandet av detta för väggar och tak. Det var den kostnad säljaren ville ha för detta. Köparna tecknade inte något separat entreprenadavtal. Fanns det något ytterligare avtal säljaren och köparen emellan gällande färdigställandet av radhuset, är det inte någonting som han har haft någon vetskap om. Köparen själv skulle ombesörja bl.a. våtrum och kök och slutförandet i övrigt. Den tomma stommen utgjordes mer av ”skelettet” och ramen. Övrigt ingick vid överlåtelsen. Skillnaden i benämningen ”monterade”/”ej monterade” avser de prefabricerade delarna. ”Ej inkopplad” avser el-/vatten-/avloppsanslutning, m.m.

Eftersom överlåtelsen försenades nästan en månad på grund av bankens hantering och villkor, motsvarade värdet vid överlåtelsen 1 000 000 kr i enlighet med utskrivet värdeintyg och bankens krav, då väggar, tak och överenskommet material då hunnit färdigställas. Hade ursprunglig överlåtelse skett hade 400 000 kr varit mer relevant.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i de ingivna handlingarna uppmärksammat följande.

Köpekontraktet

Av köpekontraktet framgår huvudsakligen följande.

Köpeobjektet anges vara Fastigheten [fastighetens fastighetsbeteckning] med adressen [fastighetens adress].

Köpeskillingen är angiven till 1 000 000 kr.

Av 14 § framgår att ”parterna är införstådda i att köpeskillingen på 1 miljon kr, så ingår med 400 000 kr köpet av tomten, varför köpebrevet utfärdas på det beloppet och lagfartskostnaden utgår för den delen.”

Det framgår att objektsbeskrivningen utgör en bilaga till köpekontraktet.

Objektsbeskrivningen

Den handling som i köpeavtalet är refererad till som objektsbeskrivning har rubriken ”ingående material radhus lägenheter [skidanläggningens namn]”.

I handlingen listas byggmaterial och om detta är monterat eller inte.

Tilläggsavtalet

Av ett tilläggsavtal framgår i huvudsak att parterna enats om att tilläggsklausulen (14 §) i köpekontraktet utgick ”i enlighet med begäran från köparen bank för köpets genomförande”.

Köpebreven

Av ett köpebrev framgår att överlåtelsen av den aktuella fastigheten skulle ske mot en överenskommen köpeskilling av 400 000 kr.

Av ett annat köpebrev framgår att överlåtelsen av den aktuella fastigheten skulle ske mot en överenskommen köpeskilling av 1 000 000 kr. Det finns ingen notering om att köpebrevet ersätter köpebrevet avseende köpeskillingen om 400 000 kr.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Överlåtelsehandlingarna

Fastighetsmäklaren ska enligt 21 § fastighetsmäklarlagen verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 års lag om fastighetsmäklare. I förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 41) uttalas bl.a. att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna och bör vara aktiv och observant på frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Mäklaren bör verka för att parternas överenskommelser dokumenteras för att undvika framtida oklarheter och tvister. Det följer av god fastighetsmäklarsed att en mäklare, som ett led i sitt förmedlingsuppdrag åtagit sig att upprätta överlåtelsehandlingar åt parterna, har ett självständigt ansvar för avtalets innehåll och utformningen av avtalsvillkoren.

Fastighetsmäklarlagen och dess krav på god fastighetsmäklarsed gäller även vid uppdrag att upprätta köpehandlingar, s.k. skrivuppdrag, som en registrerad fastighetsmäklare åtar sig utan samband med en förmedling.

Om mäklaren erhåller ett skrivuppdrag följer det av god fastighetsmäklarsed att kontraktet ska vara upprättat på ett korrekt sätt och avspegla parternas intentioner (se Kammarrätten i Stockholms dom den 22 november 2004 i mål nr 1955-04).

NN har haft ett skrivuppdrag.

Av 4 kap. 1 § jordabalken framgår köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling. Köpes utom fast egendom även annat mot en överenskommen köpeskilling, är det tillräckligt att köpehandlingen innehåller en uppgift om gemensam köpeskilling.

Med ”annat” i jordabalksbestämmelsen avses lös egendom. Lös egendom är allt som inte är fast egendom.

Av utredningen i ärendet framkommer att NN har upprättat ett köpekontrakt med en överenskommen köpeskilling om 1 000 000 kr. Av 14 § i kontraktet framgår att kostnaden för enbart tomten varit 400 000 kr. NN har även uppgett, så som det får förstås, att han vid köpekontraktets undertecknande värderat fastigheten till detta värde, med en gjuten platta och en tom stomme på. Beträffande vad mellanskillnaden har avsett har NN uppgett att den har varit vad som står beskrivet i objektsbeskrivningen, samt ”kostnader för uppförandet av detta för väggar och tak” förutom kostnader för ”bl.a. våtrum och kök och slutförandet i övrigt” som köparen själv skulle ombesörja.

Fastighetsmäklarinspektionen vill börja med att konstatera att det inte finns någon kritik att rikta mot en mäklare som anger olika delposter för fast och lös egendom i köpehandlingarna för att vid lagfartsansökan behöva betala stämpelskatt endast för den fasta egendomen. Det kan även konstateras att gränsdragningen mellan vad som är fast och lös egendom har stor betydelse vid köp av fastighet och om panträtt upplåts i fastigheten.

I förevarande fall anser Fastighetsmäklarinspektionen, utifrån NN:s yttrande och köpekontraktet med bilagor, att det är högst oklart vad som vid tidpunkten för köpekontraktets undertecknande varit fast respektive lös egendom och därmed vad värdet på fastigheten vid detta tillfälle faktiskt var. NN har på ett otydligt och bristfälligt sätt i köpekontraktet redogjort för vad köpet har avsett beträffande lös respektive fast egendom. Inspektionen anser att agerandet står i strid med god fastighetsmäklarsed och en mäklares skyldighet att upprätta korrekta överlåtelsehandlingar samt att agerandet utgör grund för en varning.

Fastighetsmäklarinspektionen har även reagerat på NN:s dokumenthantering. NN:s uppgift om att banktjänstemannen tydligen inte hade kastat det tidigare upprättade köpebrevet tillsammans med avsaknaden av uppgift i handlingarna med innebörden att det tidigare upprättade köpebrevet makulerats, visar enligt inspektionen på en mycket bristfällig dokumenthantering. Även detta agerande står i strid med god fastighetsmäklarsed och en fastighetsmäklares skyldighet att upprätta korrekta överlåtelsehandlingar. Även detta agerande utgör grund för en varning.

Påföljd

NN ska meddelas en varning för att i strid med god fastighetsmäklarsed och en fastighetsmäklares skyldigheter att upprätta korrekta överlåtelsehandlingar ha upprättat ett otydligt och bristfälligt köpekontrakt avseende vad köpet avsett avseende lös respektive fast egendom, samt för bristfällig dokumenthantering. Agerandena utgör grund för en varning bedömda även var för sig.