Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har fullgjort sin skyldighet att upprätta en fullständig anbudsförteckning. Mäklarens hantering av budgivningen har också prövats.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en spekulant på en bostadsrätt riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av ett förmedlingsuppdrag.

NN har yttrat sig i ärendet och gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, anbudsförteckningen och en mejlkonversation med en företrädare för säljaren (härefter säljaren).

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Han och en annan spekulant deltog i budgivningen gällande en bostadsrätt som NN hade i uppdrag att förmedla. Eftersom den andra budgivaren tog lång tid på sig att lämna nya bud lade han den 27 februari 2019 ett bud som var tidsbegränsat. NN ringde då upp honom och sa att det inte gick att ha ett sådant förfarande eftersom säljaren var en juridisk person, en kommun. Han accepterade då det och bad henne ta bort tidsbegränsningen. Budgivningen hade dittills skett via sms. Därefter inkom emellertid ett högre bud från den andre budgivaren som bara syntes på en webbaserad annonsplats för bostäder. Han kunde inte svara på det via sms. Han mejlade då mäklaren med information om att han skulle inkomma med ett högre bud dagen efter, det vill säga fredagen den 1 mars och att han önskade att hon skulle kontakta honom. Hon ringde honom på förmiddagen den 1 mars och meddelade att hon i samförstånd med säljaren hade beslutat att uppmana den andra budgivaren att lägga ett högre bud än det han tidigare hade lagt. Budet understeg ändå det bud som han tidigare hade försökt att lämna via sms.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon har inte hanterat budgivningen felaktigt. Hon har framfört samtliga bud till säljaren. Hon har följt säljarens beslut om vem som skulle få köpa bostadsrätten och till vilket pris. Det stöds av mejlkonversationen med säljaren som hon har gett in. Försäljningspriset var 615 000 kronor och det bud som anmälaren (budgivaren 4) önskade framföra om 625 000 kronor inkom i systemet den 1 mars klockan 10:49. Företrädaren för säljaren skrev under köpekontraktet omkring klockan 10 samma dag. Budet finns inte noterat i anbudsförteckningen eftersom budgivningen då var avslutad.

Säljaren var mycket tydlig med att bostadsrätten skulle överlåtas till den högstbjudande och hade önskemål om en öppen budgivning utan villkor. Anmälaren fick instruktioner av henne om hur säljaren ville att budgivningen skulle gå till. Hon har framfört omständigheterna till säljaren och följt dennes önskemål om att sälja till budgivaren 2.

Anmälaren lade per sms ett bud om 610 000 kronor klockan 15:10 den 27 februari 2019 som registrerades. Efter det meddelade han per mejl att budet bara gällde fram till klockan 17. Hon försökte då nå anmälaren för att förklara att inga villkor accepterades och reda ut om budet skulle vara villkorat eller inte. Han svarade en timme senare att ”hans bud överlever lite till”. Eftersom hans svar innebar att något villkor inte fanns är det inte heller noterat i anbudsförteckningen. Senare samma dag redogjorde hon för situationen via mejl till säljaren som bestämde sig för att sälja till budgivaren 2 om de höjde sitt bud till 615 000 kronor.

Budgivaren 2 som blev köpare skrev under köpekontraktet omkring klockan 17:30 den 28 februari på grund av att de skulle åka utomlands dagen efter. Säljaren fick samtliga handlingar för underskrift klockan 8 dagen därpå och undertecknade dem omkring klockan 10. Strax därefter hämtade hon köpehandlingarna och postade ett exemplar till köparna.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av de berörda frågeställningarna, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna.

Köpekontraktet

Köpekontraktet är undertecknat av köparna den 28 februari 2019 och av säljaren den 1 mars 2019.

Anbudsförteckningen

Anbudsförteckningen är utskriven den 28 februari 2019 då den också har undertecknats av köparna. Säljaren har bekräftat att den är mottagen den 1 mars 2019. Av anbudsförteckningen framgår det att anmälaren (budgivaren 4) lämnade ett anbud om 610 000 kronor den 27 februari 2019. Det framgår också att budgivaren 2 den 28 februari 17:05 lämnade ett anbud om 615 000 kronor. Det finns inga noteringar i anbudsförteckningen om villkorade bud.

Mejlkonversationen

Den 27 februari 2019 klockan 20:47 skickade NN ett mejl till säljaren. I mejlet skriver hon följande.

Budgivare 4 var i veckan och tittade på lägenheten på uppmaning av mig, då han först ville vara med budgivningen utan att ha sett objektet i fråga […]. Jag sa nej till bud innan han först sett den och vi bokade visning. Direkt efter visningen ville ha lägga bud och han fick så göra, efter att jag kontrollerat med banken att han hade finansiering klar. Banken gav mig grönt ljus till att han fick lägga bud.

[…]

Under ingången av att budgivare 4 ville lägga sitt första bud på [namnet och numret på en gata] fick jag info från anda kollegor att han mailat dem och varit intresserad av andra lägenheter samtidigt. Jag informerade då kunden om att det är av yttersta vikt att man inte ligger som nr 1 i två budgivningar samtidigt.

[…] budgivare 4 valde att lägga sitt bud på 610 000 kr idag […]. Han mailade kort därefter att budet han precis lagt enbart gäller till kl 17.

Jag ringer upp budgivaren och försöker förklara att villkoren inte kommer ha någon betydelse och att han enbart får lägga bud som han står för och som är utan några villkor […]. Han säger att han står fast vid sitt bud iaf.

[…] … har jag fått ett nytt mail fr budgivare 4 där han skriver att han dragit tillbaka sitt bud på en annan lgh och att hans bud på [namnet på en gata] därför kan ”överleva lite till”. Tolkar det som att villkoret innan kl 17 är borta.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska tillgodose både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Budgivningen och omsorgsplikten

Hanteringen av budgivningen är inte reglerad i lag. Av god fastighetsmäklarsed följer bland annat följande. Eftersom det är säljaren som avgör om ett bud är intressant eller inte ska mäklaren ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren (se prop. 1994/95:14 s. 46). Mäklaren har en undantagslös skyldighet att ta emot och vidarebefordra inkomna bud till sin uppdragsgivare till dess att ett överlåtelseavtal har undertecknats. Det gäller även om säljaren har lämnat särskilda önskemål till mäklaren. Mäklaren ska till säljaren också vidarebefordra meddelanden från spekulanter om intresse för objektet.

Det finns inget krav som måste vara uppfyllt för att en spekulant ska få vara med i en budgivning. Information om sådana krav från en mäklare innebär en begränsning för en spekulant och medför en uppenbar risk för att intressenter avstår från att lämna bud (jämför Kammarrättens dom den 9 september 2008 i mål nummer 7165–07 och den 7 mars 2013 i mål nummer 2593–12). Skyldigheten att vidarebefordra inkomna bud kan inte brytas genom instruktioner från säljaren (se Kammarrättens i Stockholms dom den 9 september 2008 i mål nummer 7165–07).

Förvaltningsrätten i Stockholm har i dom den 15 maj 2015 (mål nummer 28437–14) uttalat att en mäklare även vad gäller upplysningar i exempelvis budgivningsförfarandet måste iaktta god fastighetsmäklarsed. En mäklare bör därför inte formulera en upplysning så att den kan uppfattas som ett uppställande av krav på att ett anbud måste uppfylla vissa krav. Domstolen konstaterade vidare att ett sådant uttalande måste anses utgöra ett särskilt klandervärt agerande som utgör grund för att meddelas en varning.

Av det mejl som NN har inkommit med skriver hon själv till säljaren att anmälaren ville lämna ett bud utan att ha sett bostadsrätten men att hon nekade honom att göra det. En mäklare har inte bara omsorgsplikt om säljaren utan också om spekulanter. En spekulant har en ovillkorlig rätt att få sitt intresse och eventuella bud framförda till säljaren. Mejlet kan inte tolkas på annat sätt än att hon inte heller har framfört spekulantens intresse till uppdragsgivaren i samband med detta.

NN har vidare redogjort för att anmälaren efter visningen fick lämna ett bud först efter att hon hade kontrollerat hans lånelöfte med banken. Det framgår dessutom av mejlet att det bud som anmälaren då lämnade om 610 000 kronor var förenat med ett villkor. NN skriver själv att hon i samband med det informerade anmälaren om att han inte fick lämna villkorade bud. Det är också så han har uppfattat informationen. NN uppger även att hon informerade honom om att han inte fick delta i flera budgivningar samtidigt.

NNs hantering av budgivningen uppvisar stora brister. Förfarandet har inneburit en begränsning för budgivaren att få framföra anbud och sitt intresse för bostadsrätten. Ett sådant agerande står enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning inte i överensstämmelse med fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt. Förseelserna utgör grund för att meddela NN en varning.

Anbudsförteckningen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkten för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet.

Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36).

En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (jämför Högsta förvaltningsrättens dom den 20 januari 2016 i mål nr 3567–14).

Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna anbud. Mäklarens ansvar i denna del är heller inte beroende av att uppdragsgivaren accepterar anbuden eller förhållanden som rör mäklaren.

Resultatet av utredningen i ärendet kan inte tolkas på något annat sätt än att anmälaren lämnade ett villkorat bud om 610 000 kronor den 27 februari 2019. Villkoret bestod i att anbudet endast gällde fram till klockan 17 samma dag. Därefter skulle anbudet förfalla. NN har uppgett att anmälaren senare återkom och meddelade att budet skulle fortsätta gälla och att hon tolkade det som att anmälarens anbud inte längre var att anses som villkorat.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att det inte finns något utrymme i fastighetsmäklarlagen för att låta mäklarens bedömning av ett anbud ligga till grund för att utelämna detta eller ett villkor som det är förenat med när anbudförteckningen upprättas. Enligt inspektionens mening skulle NN i anbudsförteckningen ha noterat det första anbudet som anmälaren lämnade som ett villkorat anbud. Hon borde sedan, när anmälaren återkom ha noterat ett nytt anbud om samma belopp men utan villkor (se beslut 2017-08-30 dnr 2016–1092). Det har hon inte gjort. Anbudsförteckningen som NN har upprättat är därför ofullständig. Enligt tidigare praxis motiverar förseelsen en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

NN meddelas en varning för att hon har hanterat budgivningen på ett sätt som står i strid med omsorgsplikten och för att hon har upprättat en ofullständig anbudsförteckning.