Beslut

Sammanfattning

Prövning av en assisterande mäklares agerande i ett samtal med en köpare efter det att ett förmedlingsuppdrag avslutats. Enligt anbudsförteckningen hade anbud endast lämnats av köparen, men köparen hade uppfattningen att det fanns en budgivare till. Den assisterande mäklaren bekräftade i samtalet att det hade funnits en budgivare till, men tog senare tillbaka uppgiften.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en köpare riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av förmedlingen av en fastighet. Anmälaren har gett in en ljudupptagning från ett telefonsamtal mellan NN och anmälaren.

Anmälaren har gjort en likalydande anmälan mot en annan fastighetsmäklare. Anmälan mot den andra fastighetsmäklaren hanteras av Fastighetsmäklarinspektionen i ärendet 19-0333.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig över anmälan. Hon har bl.a. gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, frågelistan, anbudsförteckningen, journalen, köpekontraktet och två tilläggsavtal till köpekontraktet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Vid tillträdet kunde inte mäklaren redovisa namn och kontaktuppgifter till den andra budgivaren. Mäklaren stressade dem för att de inte skulle missa den tid som var bokad med banken, men sa att självklart skulle de få en redovisning avseende den andra budgivaren vid ett senare tillfälle. Därefter har historierna ändrats. Plötsligt fanns det ingen annan budgivare utan säljaren ville bara ha mer betalt enligt mäklaren. Vid ett telefonsamtal som de spelade in ändrades historien på nytt och det fanns en annan budgivare. Mäklaren lovade redovisa denne med namn och kontaktuppgifter. Någon sådan redovisning har inte gjorts. De har inte heller fått någon journal. I köpekontraktet skrevs att vid tillträdesdagen skulle alla bygglov/handlingar finnas för de tillbyggnader som fanns. Mäklaren har inte sett till att så skett. Vid tillträdet saknades slutbesked avseende olika tillbyggnader på fastigheten.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har i ett yttrande som är gemensamt för henne och den andra anmälda fastighetsmäklaren uppgett i huvudsak följande.

NN var inte ansvarig fastighetsmäklare för förmedlingsuppdraget, men hjälpte till med vissa delar.

Fastigheten såldes innan ordinarie visning och utan budgivning. Slutpriset fastställdes efter förhandling. Det har således aldrig funnits någon mer budgivare, vilket även framgår av den anbudsförteckning som anmälaren fick del av och signerade i samband med att avtal undertecknades. Många spekulanter var intresserade av fastigheten. Säljaren hade angett en prisnivå som köparen skulle vara villig att betala för att det skulle vara aktuellt med förhandsvisning. Efter förhandsvisningen lade anmälaren initialt ett bud på den nivån. Dagen efter höjde anmälaren budet med 50 000 kr med villkor att kontrakt skulle skrivas omgående, innan de planerade allmänna visningarna. Eftersom säljaren visste att det var många som var intresserade av fastigheten var det först efter höjningen som säljaren var beredd att sälja före visning. Höjningen var också en förutsättning för att anmälarens önskemål om tillträdesdatum samt övriga önskemål som anmälaren hade skulle tillgodoses.

Vid tillträdet visade det sig att säljaren inte kunde överlämna slutbesked avseende de tillbyggnader som gjorts på fastigheten. Detta reglerades genom tilläggsavtal till köpekontraktet.

Vid tillträdet erbjöds en journal, men anmälaren valde att inte ta emot och signera journalen.

NN har i ett yttrande bemött den ljudfil som anmälaren har gett in och har därvid uppgett i huvudsak följande.

Ljudfilen återger ett telefonsamtal mellan henne och anmälaren som ägde rum nästan tio månader efter avslutad affär. Det är beklagligt att hon bekräftar att det fanns en budgivare till. Efter så lång tid kan det vara svårt att ha affären och delar av den i huvudet. Anmälaren avbryter henne när hon försöker tala om att de köpte fastigheten före visning. Hon syftade på spekulanter, men använde ordet budgivare. Ett bra svar på de pressande frågorna hade varit att be att få återkomma. Hon beklagar att det svar hon lämnade i samtalet var felaktigt.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för anmälarens kritik i ärendet, så kallad riktad granskning.

Anbudsförteckningen

I anbudsförteckningen finns två bud noterade. Båda är lämnade av anmälaren.

Ljudfil, ingiven av anmälaren

Anmälaren har gett in en ljudfil med en inspelning av ett telefonsamtal mellan NN och anmälaren som enligt anmälaren spelades in den 31 januari 2019. I det inspelade samtalet sägs bl.a. följande [nedtecknat efter bästa förmåga]

Anmälaren: Då tänker jag, nu när jag har dig på tråden här, den här extra budgivaren som var inne där på 1,8 som var, som inte fanns i era loggar där, vart tog den vägen?

NN: Ja, det kan inte jag svara på utan att gå in och titta i det, men jag vet ju att vi var inne och tittade på det för ett tag, eller ja när det nu var, det var väl där under, ja jag minns inte när det var just nu. Saken är

Anmälarens fru/sambo: Men du minns att det varit en annan budgivare?

NN: Ja, det minns jag. Vi hade ju, alltså ni köpte ju före den ordinarie visningen och det var ju de också, så att de ville göra

Anmälaren: Precis, precis, precis, ja men vad bra, då har vi koll på det att det fanns en till där då.

NN: Jo, men det gjorde det så att absolut, sen ja

Anmälaren: Jättebra

NN: när man köper innan och så, så är det ju alltid

Anmälaren: Då skickar du bara med namnet och kontaktuppgifter på den i det mejlet, så är jag jättetacksam.

NN: Jag ska se, jag ska se vad jag kan göra. Jag säger inte att jag har allting för då borde ni ha fått det redan. Jag ska se vad jag kan göra.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Utredningen i ärendet är motstridig avseende vilka bud som lämnats. Å ena sidan anges i anbudsförteckningen och i NN yttrande att de enda bud som lämnades under förmedlingsuppdraget var de bud som lämnades av anmälaren. Å andra sidan har NN i ett telefonsamtal med anmälaren bekräftat att det ska ha funnits en budgivare till.

Som Fastighetsmäklarinspektionen funnit i ärende 19-0333 kan det inte otvetydigt slås fast att det har lämnats ytterligare bud utöver anmälarens. Det kan därmed inte visas att den anbudsförteckning som den ansvariga fastighetsmäklaren har upprättat och som har överlämnats till parterna skulle vara felaktig. Även om anbudsförteckningen hade varit felaktig har det inte framkommit att NN i detta förmedlingsuppdrag har utfört uppgifter som gör att hon haft ett ansvar för anbudsförteckningens innehåll.

NN har däremot som fastighetsmäklare ett ansvar för att den information hon lämnar stämmer. Det faller inom den allmänna omsorgsplikten att en fastighetsmäklare ska lämna korrekt information till samtliga parter. NN har varit assisterande fastighetsmäklare i det aktuella förmedlingsuppdraget och hon har uppgett att hon i telefonsamtalet med anmälaren lämnade felaktig information om hur det förhållit sig med budgivningen. Fastighetsmäklarinspektionen anser att ett sådant agerande strider mot omsorgsplikten och ökar risken för en tvist mellan parterna (jämför Fastighetsmäklarinspektionens avgörande i ärendet 18-2018).

Telefonsamtalet i vilket den felaktiga informationen lämnades ägde rum efter det att förmedlingsuppdraget hade avslutats och påverkade därmed inte försäljningen i sig. Mot denna bakgrund anser Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden kan stanna vid en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Skiljaktig mening [lämnad av två av ledamöterna]

Beslutet om erinran grundar sig på vad som framkommer i ett av anmälaren inspelat samtal med fastighetsmäklare NN. Samtalet är ca 11 minuter långt varav de första dryga 9 minuterna avhandlar en annan fråga. Det som genererar en påföljd i detta ärende, huruvida det fanns ytterligare budgivare vid den aktuella försäljningen 10 månader tidigare, avhandlas kort på slutet av samtalet. Mäklaren tillstyrker efter vissa tveksamheter att det funnits ytterligare budgivare, något som mäklaren i efterhand tar tillbaka och menar var felaktigt. Att det inte fanns ytterligare budgivare menar även den mäklare som var ansvarig för förmedlingen. Det lämpligaste hade såklart varit om NN meddelat att hon skulle återkomma med besked istället för att lämna en felaktig uppgift. Det finns dock samtidigt förmildrande omständigheter, både med hänsyn till tiden som förlöpt sedan förmedlingen samt de tveksamheter som mäklaren trots allt ger uttryck för och under vilka omständigheter som samtalet förs. Sammantaget bör inte samtalet utgöra tillräcklig grund för att mäklaren ska meddelas någon påföljd.