Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren på ett korrekt sätt har i objektsbeskrivningen redovisat icke obligatoriska uppgifter om att fastigheten är en strandtomt, har strandlinje och tillgång till egen brygga. Även prövning av om mäklaren har fört in vilseledande uppgifter i marknadsföringsmaterialet om att fastigheten är en sjötomt, har strandlinje och tillgång till egen brygga.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har två köpare av en fastighet framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN beträffande marknadsföringen av fastigheten. Anmälarna har bland annat inkommit med vittnesattester, prospektet, köpebrevet, köpekontraktet, anbudsförteckningen, fastighetsinformationen, frågelistan, objektsbeskrivningen, journalen samt taxeringsinformation om fastigheten för åren 2009 – 2013.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN via ombud yttrat sig i ärendet. NN har även inkommit med en mailkonversation mellan honom och en av säljarna.

Anmälan

Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.

De fick kännedom om att en sjötomt (fastighet X:XX) var till salu och kontaktade mäklaren NN. De fick möjlighet att ansluta till en visning som skulle hållas morgonen dagen därpå. När de kom fram till fastigheten gick de direkt ner till strandkanten och de kände att de ville ha tomten. Vid kontakt med mäklaren fick de information om att försäljningen skulle avslutas snabbt. De lämnade ett bud som låg 200 000 kr över det senaste lämnade budet och säljaren accepterade deras bud. Kontrakt skrevs den 24 juli 2013 och de tillträdde fastigheten den 4 oktober 2013. De hade både tidigare och vid tillträdet uppgett för mäklaren att deras mål hade varit att hitta en sjötomt.

I december 2017 fick anmälarna ett brev från kommunen angående uppförande av plank. De kontaktade då handläggaren, som frågade om den separata fastigheten Y:Y. De blev ställda över frågan. Därefter fick de en karta över Y:Y skickad till sig. I mars 2018 var de i kontakt med Lantmäteriet angående möjligheterna att märka ut deras tomtgräns ner mot vattnet och i april bad de om att få ut kartor för hela Y:Y. De kontaktade då även NN och uppgav att de misstänkte att tomten de hade köpt inte var en strandtomt. NN hänvisade dem då till säljarna. Senare under april månad skickade de en reklamation till säljarna. De kontaktade även en granne som hade styckat av sin fastighet två år tidigare och kunde se att deras strandlinje såg annorlunda ut mot grannens. De uppgav vid samtalet att de misstänkte att deras fastighet inte går ända ner till vattnet. Grannen bekräftade att det stämde och uppgav att han hade reagerat direkt när annonsen kom ut och hade informerat mäklaren om att de höll på att sälja en fastighet som säljarna inte ägde. Grannen berättade också att det var två bröder på andra sidan sjön som ägde den lilla strandremsan närmast vattnet.

I början av maj 2018 lät anmälarna värdera fastigheten i det ”nya” skicket och mäklaren gissade på en värdeskillnad på runt 1 000 000 kronor. Vid kontakt med budgivaren som hade högsta budet när de var på visningen, fick de reda på att han hade fått besked av mäklaren att fastigheten inte var en sjötomt och att beskrivningen i prospektet därför var felaktig. Den andra budgivaren hade då blivit mycket tveksam och säljarna hade därför lovat att de skulle ordna servitut på bryggan eftersom den var ett svartbygge och inte laglig. Budgivaren hade för avsikt att kontakta bönderna som ägde fastigheten Y:Y för att kontrollera om de var intresserade av att sälja strandremsan och vad de i så fall ville ha för den, för att därefter återkomma till säljarna med ett lägre bud. När anmälarna senare kom in och la ett högre bud valde den andra budgivaren att inte driva frågan om köp av marken närmast sjön vidare.

Anmälarna kontaktade även Skatteverket för att kontrollera om fastigheten hade haft taxering Tax 1 (sjötomt 75 m strandlinje) ända sedan den byggdes år 2009. Det visade sig då att fastigheten haft Tax 3 år 2010 och att taxeringen hade ändrats till Tax 2 (strandnära) under år 2011 och sedan till Tax 1 under år 2012, sex månader innan den såldes.

När anmälarna kontaktade ägaren till fastigheten Y:Y berättade ägaren att de hade köpt fastigheten år 1947 och att det vid den tiden var fiskevatten utanför fastigheten. I samband med att vattnet hade sjunkit hade det skapats en bit tomt utanför den tidigare befintliga. Ägaren till fastigheten Y:Y berättade vidare att han för fem år sedan hade blivit kontaktad av en kvinna som bodde på andra sidan sjön. Hon skulle sälja sin fastighet och ville då överta marken vid vattnet nedanför fastigheten hon ägde. Ägaren var positivt inställd till att sälja marken och bad henne återkomma med ett prisförslag, men kvinnan återkom aldrig.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av de berörda frågeställningarna, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

Objektsbeskrivningen (bilaga till överlåtelseavtalet)

Bland annat följande information återfinns i objektsbeskrivningen.

Sida 1

”Allmänt om fastigheten

(…)

Övrigt

Vacker strandtomt med högt och skyddat läge och lång strandlinje med sol hela dagen.

(…)

Övr. byggnader

Dubbel carport med ca 15 kvm förråd samt egen brygga.”

Sida 2

”Sammanfattning:

Välkomnande och inbjudande villa i ett plan på stor strandtomt med lång strandlinje med sol hela dagen och egen brygga.”

Sida 4

Kartbild från Lantmäteriet. Förmedlingsobjektet tillika fastighet X:XX angränsar inte till vattnet. Strandremsan som skiljer X:XX från sjön tillhör fastighet Y:Y.

Objektsbeskrivningen (prospektet)

Bland annat följande information återfinns i objektsbeskrivningen som tilldelats tilltänkta köpare.

Sida 2

Ett fotografi föreställande sjön och bryggan. Fotografiet är taget från en klippa nära vattenkanten, där två solstolar står uppställda.

Sida 3

”Välkomnande och inbjudande villa i ett plan på stor sjötomt med lång strandlinje med sol hela dagen och egen brygga.”

(…)

”Tomt

1 803 kvm. Sjötomt med blandad natur- och trädgårdsdel.”

(…)

”Sammanfattning

Välkomnande och inbjudande villa i ett plan på stor sjötomt med lång strandlinje med sol hela dagen och egen brygga.”

(…)

”Övriga byggnader

Dubbel carport med ca 15 kvm förråd samt egen brygga.”

(…)

”Övrigt tomt

Vacker sjötomt med högt och skyddat läge och lång strandlinje med sol hela dagen.”

Sida 11

Kartbild från Lantmäteriet. Förmedlingsobjektet tillika fastighet X:XX angränsar inte till vattnet. Strandremsan som skiljer X:XX från sjön tillhör fastighet Y:Y.

Mailkonversation mellan NN och en av säljarna

Mail skickat från NN till en av säljarna den 1 april 2019.

”Hej (säljarens namn)!

Har du möjlighet att i skrift redogöra för den information och det händelseförlopp som var gällade att strandlinjen tillhörde en annan fastighet.

Att köparna (köparnas namn) fick denna information långt innan kontraktsskrivning och deras reaktion på den informationen.

Tack på förhand (…).”

Mail skickat från en av säljarna till NN den 2 april 2019.

”NN ringde mig flera dagar före kontraktsskrivningen och sa att köparna undrade över den nedersta strandremsan som hade en annan fastighetsbeteckning på fastighetskartan. Jag ringde då Lantmäteriet, som förklarade att det är fastigheten på andra sidan sjön som äger vattenrätten. När fastigheten först styckades så gick vattenlinjen där den är satt på kartan. Jag ringde även ägaren som bor på andra sidan sjön, som inte visste vad jag pratade om och inte hade ngt intresse i det.

NN vidarebefordrade informationen till köparna, som ville fortsätta med köpet (…).”

Taxeringsinformation från Skatteverket

Beslut från år 2009

Av beslutet framgår att Skatteverket har beslutat om fastighetstaxeringen enligt de uppgifter som har inkommit. Tomten tillhör nu ”Klass 4, över 150 m, inte strandnära”.

Beslut från år 2010

Av beslutet framgår att taxeringsenhetens beskaffenhet har ändrats. Tomten tillhör nu ”Klass 2, 0 – 75 m utan egen strand”.

Beslut från år 2011

Enligt beslutet tillhör tomten ”Klass 2, 0 – 75 m utan egen strand”.

Beslut från år 2012

Av beslutet framgår att Skatteverket har beslutat om fastighetstaxeringen enligt de uppgifter som har inkommit. Tomten tillhör nu Klass 1, vilket avser fastigheter med 0 – 75 m avstånd till strand vid hav, sjö eller vattendrag med egen strand.

Beslut från år 2013

Enligt beslutet tillhör tomten Klass 1, vilket avser fastigheter med 0 – 75 m avstånd till strand vid hav, sjö eller vattendrag med egen strand.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har via ombud yttrat sig i ärendet och anfört i huvudsak följande.

Efter uppgift från säljarna utannonserades fastigheten i objektsbeskrivningen som sjötomt med egen brygga. Uppgiften ändrades till strandtomt sedan det vid kontroll med Lantmäteriet hade framkommit att det var en strandtomt. I fastighetsinfo från Lantmäteriet heter det: ”Belägenhet: Strand (högst 75m och egen strand).” Ändringen togs även in i annonsen på webbplatsen för bostadsannonser. I objektsbeskrivningen som bilagts köpekontraktet angavs att det är en strandtomt. Någon anledning att ifrågasätta säljarens och Lantmäteriets uppgifter fanns inte. Han framförde uppgiften att det inte var en sjötomt utan en strandtomt till köparna flera dagar före kontraktsskrivningen. Det stämmer inte att säljhandlingarna innehåller formuleringen ”sjötomt med egen brygga och 75 m strandlinje”.

En återgångsklausul infördes i § 13 i köpekontraktet som undertecknades den 17 juli 2013. Enligt en av säljarna var det en förutsättning för överlåtelsen att förhållandet rörande strandremsan blev utredd.

Skillnaden mellan sjötomt och strandtomt är att strandtomten inte äger landhöjningen men att miljöbalken kan ge rätt till brygga vid strandtomt. Det har inte förekommit några problem med att bruka bryggan som tillhör den i ärendet aktuella fastigheten.

Det har framhållits i anmälarnas handlingar att en person har påtalat felaktigheten rörande tomten till mäklaren. Någon sådan uppgift har inte framförts till honom, men kan ha framförts till någon annan på mäklarbyrån. Så snart som han fått uppgift om att uppgiften i objektsbeskrivningen om att fastigheten hade sjötomt var felaktig, framförde han detta till samtliga spekulanter, även köparen, vilket framgår av mejl från säljaren. Informationen togs fram av säljaren flera dagar före kontraktsskrivningen sedan köparna i samtal med honom ifrågasatt orsaken till att den nedersta strandremsan hade en annan fastighetsbeteckning på kartan.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

I 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) anges att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I god fastighetsmäklarsed ingår att även följa all annan tillämplig lagstiftning.

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning).

Uppgifter om huruvida en fastighet är en ”strandtomt”, har strandlinje eller egen brygga utgör inte obligatoriska uppgifter i en objektsbeskrivning. Inget hindrar dock att mäklaren för in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som mäklaren för in i objektsbeskrivningen är obligatorisk eller inte ska den vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrättens i Stockholm dom den 4 juli 2005 i mål nr 8375-04).

Enligt 10 § marknadsföringslagen (2008:486) får en näringsidkare vid marknadsföringen inte använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Av 8 § samma lag framgår att vilseledande marknadsföring är otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Objektsbeskrivningen som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används återger förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

Det är i förevarande ärende utrett att den aktuella fastigheten X:XX inte angränsar till sjön, att den saknar egen strand samt att bryggan är belägen på en annan fastighet. Det har inte visats att det fanns någon upplåten rätt för ägaren av X:XX att nyttja bryggan. Däremot har klarlagts att NN var medveten om dessa omständigheter åtminstone ”flera dagar före kontraktsskrivningen”. Att strandremsan som skiljer X:XX från sjön tillhör en annan fastighet framgår också av den kartbild från Lantmäteriet som NN har fogat till både prospektet och objektsbeskrivningen. Han har trots det infört uppgifter i objektsbeskrivningen som bilagts köpehandlingarna om att fastigheten var en ”strandtomt” med lång strandlinje och egen brygga. Dessa uppgifter stämmer inte överens med de verkliga förhållandena. Vidare har NN i prospektet marknadsfört fastigheten som en ”sjötomt” med lång strandlinje och egen brygga. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det felaktiga intrycket av att fastigheten har dessa egenskaper och tillhörigheter förstärks av bildmaterialet i prospektet, där ett av de första fotografierna är taget på kort avstånd från sjökanten och visar sjön, bryggan och solstolar som står uppställda nära vattnet. Att de rätta förhållandena gällande strandremsan har framgått av en kartbild från Lantmäteriet, vilken har bilagts prospektet, föranleder inte någon annan bedömning än att marknadsföringsmaterialet har innehållit vilseledande uppgifter (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärende dnr 2018-1459).

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att NN har fört in felaktiga uppgifter i objektsbeskrivningen, vilket innebär ett agerande i strid med 18 § fastighetsmäklarlagen. Vidare har han använt sig av felaktiga och vilseledande uppgifter i marknadsföringsmaterialet, vilka är att anse som otillbörliga enligt 8 § marknadsföringslagen. Användandet av marknadsföringsmaterialet står i strid med god marknadsföringssed och därmed också med god fastighetsmäklarsed. Förseelserna motiverar en varning.

Påföljd

När en fastighetsmäklare vid upprepade tillfällen är föremål för Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn och beslut kan påföljd i form av återkallelse av registrering komma ifråga. Med anledning av att den aktuella förmedlingen ligger långt bakåt i tiden väljer Fastighetsmäklarinspektionen att i förevarande ärende inte överväga att återkalla NN:s registrering som fastighetsmäklare.

NN meddelas en varning dels för att ha fört in felaktiga uppgifter om fastigheten i objektsbeskrivningen, dels för att ha använt felaktiga samt vilseledande och otillbörliga påståenden och framställningar om fastigheten i marknadsföringsmaterialet. Förseelserna är varningsgrundande även var för sig.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.