Beslut

Sammanfattning

Prövning av mäklarens ansvar för fel i objektsbeskrivningen då den dels innehöll felaktiga uppgifter om köksutrustningen och dels saknade uppgift om bostadsrättens driftskostnader. Även prövning av mäklarens ansvar för att likvidavräkningen blivit felaktig till följd av att bostadsrättens månadsavgift hade ändrats mellan försäljningen och tillträdet.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en köpare riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av förmedlingen av en bostadsrätt. Anmälaren har gett in objektsbeskrivningen, journalen, e-postkonversationer och delar av överlåtelseavtalet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig över anmälan. Han har bl.a. gett in objektsbeskrivningen, frågelistan, mäklarbilden, överlåtelseavtalet, e-postkonversationer och ett dokument benämnt Juridisk information säljare & köpare av bostadsrätt.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Uppgifterna i objektsbeskrivningen stämde inte. Det angavs att det skulle finnas mikro och kylskåp med isvatten, vilket inte fanns. Att felet påtalades vid visningen räcker inte eftersom det är muntligt och objektsbeskrivningen baseras på lagtext och ska vara skriftlig. Inga driftskostnader fanns angivna. Det fanns inga anteckningar i journalen om att NN besökt lägenheten innan objektsbeskrivningen gjordes. Hon fick inte nycklar till innerdörrarna förrän några dagar efter tillträdet. Hon har inte fått manualer för vitvaror. Det var fel i likvidavräkningen. Efter två månader visade det sig att toaletten var felmonterad. Hon har försökt kontakta både säljare och mäklare och har framfört krav på ersättning, men inte fått någon reaktion.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Det stämmer att objektsbeskrivningen var felaktig gällande utrustningen i köket. Han hade nyligen förmedlat en grannlägenhet som hade denna utrustning. Varken han eller säljaren uppmärksammade felaktigheterna förrän på visningen och han upplyste då spekulanterna, även anmälaren, om detta.

Driftskostnader brukar vara med i objektsbeskrivningen, men hade missats denna gång. Det finns ingen annan ursäkt än den mänskliga faktorn.

Likvidavräkningen stämde gentemot uttagen mäklarbild vid försäljningen. Mellan kontraktsskrivningen och tillträdet sänkte föreningen månadsavgiften till en något lägre nivå, vilket han inte kände till. Det blev därför fel med några kronor i likvidavräkningen.

Anmälaren skickade flera e-postmeddelanden till kontoret. Flertalet besvarades och hon hänvisades även vidare till mäklarföretagets kundombudsman. I samband med anmälarens tillträde bytte han kontorstillhörighet och han beklagar om anmälaren upplevt sig ha hamnat mellan stolarna. Anmälaren har ändrat inställning fram och tillbaka. Han har försökt bemöta anmälarens missnöje på bästa möjliga sätt, men efter otaliga telefonsamtal och försök att vägleda anmälaren mellan säljaren, kundombudsmannen och honom själv nåddes en gräns.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för anmälarens kritik i ärendet, så kallad riktad granskning.

Objektsbeskrivningen

Vid rubriken ”Ekonomi” i objektsbeskrivningen anges följande.

Pris: […] kr Utgångspris

Avgift: 3 698 inkl Värme, VA, kabel-tv och bredband

Driftskostnad

Kontakta ansvarig fastighetsmäklare för en personlig boendekostnadskalkyl.

[…]

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Likvidavräkningen

Enligt 21 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

I mäklarens skyldigheter ingår att upprätta en korrekt likvidavräkning. NN har vid upprättandet av likvidavräkningen förlitat sig på uppgifter som framgick av den mäklarbild som togs ut i samband med försäljningen. Efter försäljningen i augusti 2017, men före tillträdet den 23 oktober 2017 sänkte bostadsrättsföreningen avgiften för bostadsrätten.

Såvitt framgår hade NN inte fått information från säljaren om avgiftssänkningen eller kände till den av någon annan anledning. Med hänsyn härtill och till att mäklarbilden hade tagits ut i samband med försäljningen relativt kort tid dessförinnan finns det enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning inte skäl att lasta NN för att likvidavräkningen blev felaktig med några kronor till följd av den sänkta månadsavgiften. NN ska därmed inte anses ha agerat i strid med 21 § fastighetsmäklarlagen vid upprättandet av likvidavräkningen. Ärendet ska avskrivas i denna del.

Objektsbeskrivningen

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). När förmedlingen avser en bostadsrätt ska objektsbeskrivningen innehålla uppgift om bostadsrättsföreningens namn, pantsättning av bostadsrätten, andelstal och upplåten mark. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgift om lägenhetens nummer, storlek, årsavgift och beslutade ändringar av denna samt driftskostnader.

Driftskostnaderna är sådana obligatoriska uppgifter som alltid ska finnas med i en objektsbeskrivning. Ifråga om bostadsrätter finns det dock inte alltid några driftskostnader att redovisa. I objektsbeskrivningen för den nu aktuella bostadsrätten finns det uppgift om månadsavgiftens storlek och det anges att värme, VA, kabel-tv och bredband inkluderas i månadsavgiften. Det finns en särskild punkt i objektsbeskrivningen för driftskostnader, men där finns ingen summa ifylld. I ärendet är det inte utrett om det fanns någon kostnad som borde ha redovisats som driftskostnad, men det har inte framkommit att så skulle vara fallet. Mot denna bakgrund anser Fastighetsmäklarinspektionen att förseelsen kan bedömas som ringa. Att NN i denna förmedling inte har angett några driftskostnader motiverar därmed inte någon påföljd.

Det är inte obligatoriskt att ha med uppgifter om köksutrustning i objektsbeskrivningen, men om sådana uppgifter tas med ska de vara korrekta.

Det är ostridigt att felaktiga uppgifter funnits i objektsbeskrivningen avseende köksutrustningen. NN ansvarar för dessa fel. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det är förmildrande att NN upplyste spekulanterna om felaktigheterna vid visningen, vilket bekräftas att han gjorde genom anmälarens egna uppgifter. Påföljden för de felaktiga uppgifterna i objektsbeskrivningen avseende köksutrustningen kan därför enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning stanna vid en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljden

NN meddelas en erinran för brister i objektsbeskrivningen bestående av att felaktiga uppgifter lämnats om köksutrustningen. I objektsbeskrivningen saknas uppgift om driftskostnader. Denna förseelse bedöms som ringa och föranleder inte någon påföljd.