Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklarens marknadsföring av två obebyggda fastigheter varit vilseledande då marknadsföringen innehållit en bild med ett fotomontage där bostäder placerats på en av fastigheterna.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN med anledning av marknadsföringen av två fastigheter som han haft i uppdrag att förmedla.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig över anmälan. Han har bland annat gett in uppdragsavtalet och objektsbeskrivningen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

NN har annonserat ut två skogsfastigheter. Marken omgärdar deras torpfastighet. För ett par år sedan var NN gäst hos dem på torpet och de visade honom den speciella miljön, t.ex. den badplats som använts uteslutande av dem, även om den ligger på marken som nu annonserats ut. De har servitut för båtplats. Huvudbilden i annonseringen föreställer höjden som badplatsen ligger vid med en digitalt visualiserad plan på fyra stycken fyravåningshus bara 25 meter från vattenbrynet. I annonseringen fanns också ”reklambilder” där deras egendom (eka, bänkar, spång, badstege) använts som rekvisita. Ett foto med benämningen ”bär och svamp” är taget från deras tomt och visar enbart deras tomt. De har skrivit flera e-postmeddelanden och sms till NN samt ringt vid upprepade tillfällen utan att få svar.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Det ligger inte i mäklarens uppdrag att kontrollera äganderätten till lös egendom som befinner sig på en fastighet. Det servitut från 1967 som anmälaren har visat upp ger rätt till ”erforderlig båtplats å anvisad tjänlig plats invid stranden av [namn på sjö]”. Servitutet är inte inskrivet och skulle kunna vara förfallet, om det ens har funnits. Men med det höga förtroende han har för anmälaren utgår han ifrån att servitutet har funnits. Enligt uppdragsgivaren, som faktiskt ifrågasätter servitutets giltighet, är det inte den plats där anmälaren förvarar sin båt som i så fall är den anvisade platsen, utan ett helt annat ställe, närmare anmälarens fastighet. Servitutet ger inte rätt till brygga, flotte, grillplats, bänkar osv, utan endast båtplats.

Det kan vara så att bilden på äppelträd är tagen över anmälarens fastighet, men det kan också vara så att det äppelträd som syns på bilden inte är anmälarens. Om anmälaren har rätt är orsaken sannolikt att fotografen inte visste exakt på vilken sida av fastighetsgränsen han stod när bilden togs. När mäklare fotograferar sina objekt är det ofrånkomligt att grannfastigheterna ibland kommer med på bild.

Han har vid ett flertal tillfällen haft kontakt med anmälarens make per telefon och sms och de har också träffats. Anmälarens make har kontaktat honom så mycket att det kan uppfattas som trakasserier. Han har löpande underrättat uppdragsgivaren.

Fotomontaget med souterräng-sommarstugor finns med i en ansökan om förhandsbesked och ligger helt i linje med LIS (Landsbygdsutveckling i sjönära läge). Liknande stugor har nyligen byggts vid en närliggande sjö. Byggnaderna i fotomontaget är inte fyra våningar. Om det byggs på fastigheten är det kommunen som i bygglovsprocessen beslutar hur byggnaderna får ser ut. All marknadsföring är till för att framhäva fördelarna med produkten. Att visa spekulanter möjligheter med fastigheten ger ett bättre pris. Ett fotomontage är ett vanligt förekommande sätt att visa spekulanter hur det kan se ut med fastigheten bebyggd.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för anmälarens kritik i ärendet, så kallad riktad granskning.

Marknadsföringsmaterialet

I anmälan finns en länk till en annonssida på internet för försäljning av fastigheter. Fastighetsmäklarinspektionen har via länken granskat marknadsföringen av fastigheterna.

I rubriken i marknadsföringen anges ”42 ha skog för boende, rekreation & jakt”.

Under rubriken anges följande.

Ett stenkast från centrala [namn på samhälle]!

Två mycket trevliga och utvecklingsbara skogsskiften! Gränsar till både [namn på sjö] och [namn på annan sjö], båda med friskt vatten perfekt för bad, fiske och andra aktiviteter. Möjligheter finns att bygga bostäder i underbara lägen närmast sjöarna. […]

Ett flertal bilder används i marknadsföringen. Bland dessa finns fotografier och kartbilder som visar fastigheterna, med gränser inritade. Det finns även fotografier som visar servicen i det närmaste samhället samt bilder av det slag som åsyftas i anmälan.

Den första bilden i marknadsföringen visar en sjö och en skogsbeklädd kulle med fyra souterräng-hus. Vid sjökanten skymtar bänkar, en spång, en badstege och en flytbrygga. Bilden återkommer längre fram i marknadsföringen med texten ”Så perfekt, så här bara måste man bygga!”

Ett par fotografier är tagna vid en sjökant och visar bl.a. ryggen på en person som sitter på en bänk och är vänd mot vattnet. I vattnet syns en flytbrygga.

Ett fotografi visar vattenstänk i en sjö med en flytbrygga i bakgrunden.

Ett fotografi taget vid en sjökant har en eka i förgrunden och visar i övrigt sjön och skog runt sjön.

Ett fotografi visar ett par grenar från ett äppelträd med äpplen på i förgrunden och en gles skog med en sjö i bakgrunden. Under bilden finns texten ”Bär och svamp”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.

I god fastighetsmäklarsed ingår det att fastighetsmäklaren följer även annan tillämplig lagstiftning.

Enligt 5 § marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 § samma lag att marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. I 3 § marknadsföringslagen definieras begreppet affärsbeslut och det anges bland annat att det rör sig om ett beslut som fattas av en konsument eller en näringsidkare om huruvida, hur och under vilka förutsättningar en produkt ska köpas, oavsett om konsumenten eller näringsidkaren beslutar att handla eller att avstå från att handla.

Marknadsdomstolen har i sin praxis gett begreppet affärsbeslut en vidsträckt definition och uttalat att det är ett affärsbeslut om konsumenten bestämmer sig för att vidta en ytterligare åtgärd med anledning av ett reklammeddelande, t.ex. besöka en butik eller en webbplats för att inhämta mer information (MD 2010:8).

De objekt som NN har haft i uppdrag att förmedla är två obebyggda fastigheter. I marknadsföringen har han som första bild använt sig av ett fotografi med ett fotomontage där bostäder placerats på ett av förmedlingsobjekten. Bilden med fotomontaget ger intryck av att det objekt som är till salu innefattar de byggnader som visas på bilden. Det finns ingen information om att det rör sig om ett fotomontage och rubriken i marknadsföringen ”42 ha skog för boende, rekreation & jakt” förstärker intrycket att det även är bostäder som säljs. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning borde NN i marknadsföringen ha informerat om att bilden utgjorde ett fotomontage. Marknadsföringen bedöms vara vilseledande och agerandet strider därmed mot god fastighetsmäklarsed. Då det av marknadsföringen i övrigt framgår att det är två obebyggda skogsskiften som säljs, med möjlighet att bygga bostäder, bedömer inspektionen att påföljden för förseelsen kan stanna vid en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.