Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen har utgjort ett så kallat lockpris. Frågan om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att upprätta en fullständig anbudsförteckning har också prövats.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN med anledning av det marknadsförda priset på en bostadsrätt.

NN har yttrat sig över anmälan. Hon har gett in kopior av uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen, överlåtelseavtalet, ett tilläggsavtal och prisstatistik över andra försäljningar som skett i området.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen så har NN även inkommit med dokumentationen över de åtgärder som ska vidtas för att uppnå kundkännedom enligt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Fastighetsmäklaren NN angav i marknadsföringen av en bostadsrätt ett utgångspris på 2 350 000 kr. Budgivningen hamnade på minst 2 800 000 kr. Anmälaren anser att mäklaren har angett ett för lågt utgångspris. Slutpriset blev betydligt högre än utgångspriset vilket framgick av genomförda försäljningar i området som utfördes under samma tidsperiod. Mäklaren har därför inte varit trovärdig i sin marknadsföring av objektet.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Hon bedömde marknadsvärdet på bostadsrätten till 2 350 000 +/- 100 000 kr. Inför försäljningen jämförde hon med liknande försäljningar som gjorts i området. Genomsnittligt pris för dessa lägenheter låg på 67 857 kr/kvm vilket gav ett medelvärde på 2 307 127 kr för en lägenhet på 34 kvm. Lägenheten lades ut till försäljning med ett utgångspris på 2 350 000 kr.

Bostadsrätten var i renoveringsbehov och låg på första våningen vilket vanligtvis gav ett lägre värde jämfört med lägenheter högre upp och som också var i ett bättre skick.

Det var framförallt köket som var i renoveringsbehov. Hon bedömde att renoveringsbehovet uppgick till 200 000 kr - 250 000 kr. Lägenheter som hamnade på det slutpriset som den här lägenheten gjorde var vanligtvis omgjorda till en tvåa, hade balkong, var i bättre skick och låg högre upp i huset med en friare utsikt samt hade en lägre avgift.

Utgångspriset sattes i linje med vad lägenheten enligt prisstatistiken var värd och med hänsyn till det befintliga skicket på lägenheten samt vad säljaren var beredd att sälja bostaden för. Försäljningspriset hamnade på 2 900 000 kr. Att slutpriset blev så pass högt blev en chock för alla inblandade.

Även om marknaden var beredd att betala mer än utgångspriset så innebar det inte att det var ett felaktigt utgångspris. Köparen var medveten om att priset blev högre för lägenheten än vad övriga lägenheter sålts för i området.

Köparen hade letat efter en lägenhet väldigt länge och ville få ett avslut och med det sagt så ville säljaren förhandla och fick köparen att gå upp i pris ytterligare 100 000 kr. Försäljningspriset var inte med i budgivningen eftersom köpare och säljare kort innan kontraktsskrivningen slutligen enades om ett pris på 2 900 000 kr.

Budgivningen var en följd av den obalans som rådde på marknaden.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning.

Fastighetsmäklarinspektionen har noterat följande vid granskningen av handlingarna i ärendet.

Anbudsförteckningen

Av anbudsförteckningen framgår att det var två personer som har varit med i budgivningen på den aktuella bostadsrätten. Av anbudsförteckningen framgår att det högsta dokumenterade budet från köparen uppgick till 2 800 000 kr.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdrags-givarens ekonomiska intressen.

Priset i marknadsföringen

Enligt 5 § marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 § i samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

I 10 § första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren.

I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen.

Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr 3343-12).

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83).

Av utredningen i ärendet framgår att det marknadsförda priset på bostadsrätten var 2 350 000 kr och försäljningspriset blev 2 900 000 kr. Det marknadsförda priset på den aktuella bostadsrätten har understigit det slutliga försäljningspriset med drygt 19 procent, vilket är en väsentlig avvikelse.

NN har angett skälen för sin bedömning av marknadsvärdet på bostadsrätten. Fastighetsmäklarinspektionen kan inte tillbakavisa mäklarens bedömning av marknadsvärdet. Mot denna bakgrund anser Fastighetsmäklarinspektionen att det inte är otvetydigt fastställt att det har varit fråga om en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av bostadsrätten. Det finns därför ingen grund för påföljd i denna del.

Anbudsförteckningen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts.

Mäklaren ska överlämna anbudsförteckningen i samband med att uppdraget avslutas, vilket normalt sker vid tillträdet av fastigheten (prop. 2010/11:15 s. 61).

Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (samma prop. s. 36).

En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (Högsta förvaltningsrättens dom den 20 januari 2016 i mål nr 3567-14).

Av utredningen i ärendet framgår att ett lämnat anbud på 2 900 000 kronor inte har noterats i den anbudsförteckning som lämnats till säljaren och köparen. NN har själv anfört i sitt yttrande att hon inte har antecknat anbudet i anbudsförteckningen. Mot denna bakgrund bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN ska meddelas en varning för att hon inte har upprättat en fullständig anbudsförteckning.