Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren upprättat en felaktig objektsbeskrivning då fel planritning tagits in i det prospekt som överlämnats vid visningen av en bostadsrätt. Även prövning av mäklarens omsorgsplikt och upplysningsskyldighet avseende fel i bostadsrätten som mäklaren enligt köparen måste ha känt till. Slutligen har mäklarens upprättande av överlåtelsehandlingar berörts.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en köpare riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av förmedlingen av en bostadsrätt. Anmälaren har gett in flera kompletteringar till anmälan och ett stort antal handlingar, däribland reklamationen till säljaren, e-postkonversationer, besiktningsprotokoll och beslut från försäkringsbolaget.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig över anmälan och kompletteringarna till anmälan. Hon har gett in uppdragsavtalet, anbudsförteckningen, överlåtelseavtalet, depositionsavtalet och objektsbeskrivningen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Han anser att NN har handlat bedrägligt när hon förmedlade sin väns bostadsrätt. Bostadsrätten hade fel av sådan omfattning att det är uppenbart att NN och säljaren under hela försäljningsprocessen försökt dölja problemen. Felen är reklamerade till säljaren och avser bland annat en felaktigt uppsatt vägg i vardagsrum, att bärande väggar har tagits bort, inomhusmiljöproblem i lägenheten och avvikande lukt i trapphuset. Lukten i lägenheten och trapphuset har avsiktligt dolts genom tvärdrag vid visning. Vidare har felaktig planlösning funnits i objektsbeskrivningen, både vid visningen och vid kontraktsskrivningen. När han påtalade detta hävdade NN att inga fel hade begåtts. I objektsbeskrivningen finns även andra fel. Det anges exempelvis inte att lägenheten genomgått omfattande förändringar. Det anges att lägenheten är en 6:a, men den är en ombyggd 5:a och är inte registrerad som en 6:a. NN har dessutom medvetet tagit bort möjligheten för dem att besiktiga bostadsrätten. De ville besiktiga bostadsrätten efter kontraktsskrivningen och framförde det kravet.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Hon lärde känna säljaren när de var kollegor i en annan bransch för 15 år sedan. Säljaren har vid tre tillfällen anlitat henne vid försäljningen av bostäder. De uppgifter hon har lämnat har hon fått av säljaren och hon har inte haft någon anledning att ifrågasätta uppgifterna. Hon har inte vilselett eller utelämnat information. Hon har inte känt till några av de fel som köparna gör gällande. Det råder tvist mellan köparna och säljaren avseende felen. Hon har inte varit medveten om någon lukt i trapphuset eller underliggande problem i trapphuset och har därmed inte kunnat informera om det. Hon har inte heller känt av någon speciell lukt i lägenheten eller haft anledning att misstänka något om lägenhetens inomhusmiljö. Det kan tilläggas att anmälaren sitter med i styrelsen för bostadsrättsföreningen och gjorde det redan innan köpet. Anmälaren borde därför ha mer information om fastighetens grund än vad hon har. Informationen i annonsen var korrekt hela tiden. Dessvärre råkade det bli så att prospekten som delades ut på visning innehöll fel planritning, men i objektsbeskrivningen som köparen fick ta del av i god tid före köpet var planritningen den rätta. Information om att lägenheten var en ombyggd 5:a framgick i objektsbeskrivningen och i annonseringen. Köparna gavs möjlighet att besiktiga bostaden före undertecknandet av överlåtelseavtal. Säljaren ville sälja utan besiktningsklausul, vilket köparna var informerade om och väl medvetna om innan kontraktsskrivningen. Att köparna gavs möjlighet att efter kontraktsskrivningen bese bostaden var inte i syfte att det skulle utgöra en besiktning utan enbart ett tillfälle för anmälarens sambo att få se bostaden eftersom hon inte hade besökt den innan köpet. Sedvanlig genomgång av kontraktet gjordes och det fanns inga tveksamheter kring huruvida parterna förstod innebörden av kontraktet som helhet och de enskilda villkoren.

Handlingarna

Skaderapport 2018-12-09

I en skaderapport från besiktning den 9 december 2018 anges bl.a. följande under rubriken Okulära noteringar.

• Vid inträdet till lägenheten upplevdes ingen avvikande lukt. Värmen var avstängd dvs. kallare än ”normalt” i rumsluften. Ska även nämnas att undertecknad hade en lättare förkylning vid tillfället för besiktningen.

• I sovrum direkt till höger har golvkonstruktionen öppnats upp (utfört av uppdragsgivaren) och underliggande konstruktion blottlagts.

[…]

• Mot linoleummattan upplevdes en tydlig lukt av linoleum samt någon ”kemisk” lukt.

• I trapphus upplevdes en svag lukt av ”jordkaraktär”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt samt rådgivnings- och upplysningsskyldighet

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

En fastighetsmäklare har även enligt 16 § fastighetsmäklarlagen en skyldighet att ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten. I samma bestämmelse anges också att om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta.

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83).

Anmälaren gör gällande att NN inte varit opartisk utan att hon till förmån för säljaren avsiktligt har undanhållit information och vädrat bort dålig lukt. Fastighetsmäklarinspektionen anser inte att utredningen i ärendet ger stöd för att det förhållit sig på det viset. Av den av anmälaren ingivna skaderapporten framgår dessutom att besiktningsmannen vid en okulär besiktning inte känt någon avvikande lukt i lägenheten och endast en svag doft av jordkaraktär i trapphuset. Mot NN:s bestridande kan inte visas att hon känt till de fel som anmälaren påtalat bl.a. avseende problem med inomhusklimatet i lägenheten och i trapphuset. Skäl för disciplinpåföljd saknas i denna del.

Mäklarens medverkan i samband med överlåtelsen

Fastighetsmäklaren ska enligt 21 § fastighetsmäklarlagen verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Enligt anmälan har NN tagit bort möjligheten för köparna att besiktiga bostadsrätten efter köpet. Huvudregeln vid fastighetsköp är att undersökningen av fastigheten ska ske innan köpet. Om besiktning ska ske efter köpet behöver säljare och köpare vara överens om detta. NN har uppgett att säljaren inte ville sälja bostadsrätten med en besiktningsklausul och att tydlig information lämnats till köparna om detta samt att de gavs möjlighet att besiktiga objektet före köpet. Hon har även uppgett att hon gått igenom kontraktet med parterna innan det undertecknats. Mot denna bakgrund saknas skäl för disciplinärt ingripande även i denna del.

Objektsbeskrivningen

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Objektsbeskrivningen ska enligt bestämmelsen innehålla vissa obligatoriska uppgifter.

Det är inte obligatoriskt att ha med en planritning i objektsbeskrivningen.

Inget hindrar att fastighetsmäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Uppgifter om ett försäljningsobjekt som förs in i objektsbeskrivningen ska vara korrekta och ge en rättvisande bild av objektet. Detta gäller oavsett om den aktuella uppgiften är obligatorisk eller inte.

Det är ostridigt att NN har fört in en felaktig planlösning i den objektsbeskrivning som överlämnades vid visningen av bostadsrätten i form av ett prospekt. Eftersom anmälaren fick del av prospektet först när han kom till visningen och han själv påtalade för NN att planlösningen var felaktig kan felet inte ha varit av någon avgörande betydelse för honom. Såvitt framgår har marknadsföringen på internet hela tiden innehållit rätt planlösning och inga andra spekulanter än de som kom till visningen har fått del av prospekten. Mot denna bakgrund finner Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden för den felaktiga uppgiften kan stanna vid en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.