Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har agerat på ett korrekt sätt när handpenningen inte betalades in av köparen i enlighet med överlåtelseavtalet.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en säljare framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hans agerande i samband med ett förmedlingsuppdrag avseende en bostadsrättslägenhet.

NN har yttrat sig i ärendet och lämnat in bl.a. köpekontraktet och depositionsavtalet.

Anmälan

Anmälaren har i sin anmälan den 13 december 2018 uppgett i huvudsak följande.

Köparen betalade inte in handpenningen som avtalat senast den 28 november, men mäklaren sa att det inte gjorde något eftersom bostadsrättsföreningen ändå ännu inte hade fattat beslut om köparens medlemskap i föreningen. Den 3 december frågade hon åter igen mäklaren om handpenningen kommit in, vilket den inte hade gjort. Den 13 december fick hon ett mejl från mäklaren som sa att föreningen ville ha kompletterande uppgifter angående köparens ekonomi.

Det känns som att mäklaren och köparen förhalade processen och ville få föreningen att neka medlemskapet för att köparen skulle slippa betala skadestånd.

Mäklaren gav köparen längre tid på sig att betala in handpenningen utan att stämma av detta med dem.

Mäklaren lämnade inte någon information till dem om hur de skulle förhålla sig till att handpenningen inte kom in i tid, utan menade att det inte spelade någon roll eftersom föreningen fortfarande inte fattat något beslut kring medlemskapet och att de därför skulle avvakta.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Efter att datumet passerat för inbetalningen av handpenningen enligt köpekontraktet så informerade han köparen, vid varje tillfälle han var i kontakt med henne, om skyldigheten om att betala in den. Därefter återkopplade han alltid till säljarna om detta. Han informerade således både säljarna och köparna om att det var av väsentlig betydelse enligt köpekontraktet att handpenningen betalades in i rätt tid.

Säljarna var väldigt måna om att få affären avklarad och frågade om handpenningen hade betalats in flera gånger. Han förklarade då att fokus från deras sida inte borde ligga på om köparen betalade in handpenningen eller inte, utan att de hade ett kontrakt att följa och förhålla sig till och att han hade informerat köparen om vikten av att betala in handpenningen i tid och följa kontraktet. Eftersom medlemskapet var under bearbetning så rekommenderade han säljarna att avvakta tills de fått ett beslut från föreningen om köparens medlemskap. Eftersom säljarna hade informerats om att de hade rätt att häva köpet om handpenningen inte betalades in i tid, men nekade detta, och då det inte heller fanns några andra bud, såg han ingen annan lösning än att fortsätta att informera köparen om konsekvenserna av den uteblivna inbetalningen.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i de inkomna handlingarna uppmärksammat följande.

Överlåtelseavtalet

§ 1 Betalning av köpeskilling
Köparen betalar köpeskillingen till säljaren på följande sätt:
Betalar handpenningen den 28 november 2018 […] kr genom insättning på fastighetsmäklarens klientmedelskonto. Handpenningen ska i enlighet med villkoren i bifogat depositionsavtal omhändertas och förvaltas av fastighetsmäklaren med anledning av i detta överlåtelseavtal intaget villkor.

[…]

§ 7 Medlemskap
Överlåtelse av bostadsrätt är för sin giltighet beroende av att köparen beviljas inträde i bostadsrättsföreningen.

[…]

Skulle bostadsrättsföreningen neka köparen medlemskap ska denna överlåtelse återgå. Parternas prestationer ska då gå tillbaka utan rätt till skadestånd för någon av parterna.
Skulle bostadsrättsföreningen neka köparen medlemskap och köparen väljer att överklaga det beslutet, är parterna dock bundna av detta avtal tills medlemskapsfrågan är slutligt avgjord.

§ 8 Avtalsbrott
Skulle någon part inte fullgöra sina skyldigheter enligt detta avtal, har motparten rätt till skälig ersättning. Är avtalsbrottet av väsentlig betydelse för part har denne dessutom rätt att häva köpet.

[…]

Vid köparens avtalsbrott, som leder till hävning av köpet, ska ersättning i första hand regleras ur betald handpenning. […] Vid köparens avtalsbrott ska ersättningen till säljaren även innefatta säljarens kostnad för mäklarprovision i samband med överlåtelsen av bostadsrätten.
Det är av väsentlig betydelse för säljaren att köparen betalar handpenningen i enlighet med vad som stadgas i 1 §. Betalar inte köparen handpenningen i rätt tid har säljaren rätt att häva köpet.

Överlåtelseavtalet är undertecknat av parterna den 14 november 2018. Det framgår att tillträdesdag var den 19 december 2018, ”eller annat datum enligt överenskommelse”.

Depositionsavtalet

Av depositionsavtalet framgår att medlen skulle deponeras med anledning av att köpets fullbordan gjorts beroende av ett eller flera villkor.

Journalen

Av journalen framgår följande notering.

2019-01-06

Överlåtelseavtalet har återgått med anledning av ett svävarvillkor

Avslag medlemsansökan.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

I 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) anges att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Inbetalningen av handpenningen

Enligt 10 § fastighetsmäklarlagen ska en handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot snarast överlämnas till säljaren, om inte annat har överenskommits genom ett depositionsavtal.

Eftersom det aktuella förmedlingsobjektet var en bostadsrättslägenhet var köpet beroende av att köparen beviljades medlemskap i bostadsrättsföreningen. Enligt överlåtelseavtalet skulle köparen erlägga en handpenning senast den 28 november 2018, vilken skulle deponeras fram till dess att beslut om köparens medlemskap i bostadsrättsföreningen var slutligt avgjort. Inbetalningen kom emellertid att dröja, för att sedan helt utebli. Tillträdet var avtalat till den 19 december 2018. Först den 6 januari 2019 kom bostadsrättsföreningen att avslå köparens ansökan om medlemskap i föreningen, varmed köpet återgick utan rätt till skadestånd för någon av parterna.

Av utredningen i ärendet framgår att anmälaren tillika en av säljarna, efter det att handpenningen enligt överlåtelseavtalet skulle ha erlagts av köparen, hörde av sig till NN vid ett flertal tillfällen för att höra om handpenningen hade betalats in. Enligt anmälaren ska NN vid dessa tillfällen ha förklarat för henne att hennes fokus inte borde ligga på om köparen betalade in handpenningen eller inte, utan på bostadsrättsföreningens beslut avseende köparens medlemskap i bostadsrättsföreningen. Han ska ha rått och rekommenderat anmälaren att invänta föreningens beslut. NN å andra sidan uppger att han informerade anmälarna om deras möjligheter att häva köpet när handpenningen inte betalades in i rätt tid.

Syftet med att en köpare ska erlägga handpenning är att en säljare ska kunna hämta ersättning ur den för den skada som kan uppstå om köparen inte fullföljer sitt köp. Enligt det aktuella överlåtelseavtalet gav försenad inbetalad handpenning säljaren rätt att häva köpet, och rätt till skadestånd. Fastighetsmäklarinspektionen anser att en mäklares underlåtenhet att diskutera vilka möjligheter en säljare har enligt vad som avtalats mellan parterna när en köpare inte betalar in handpenningen i tid, kan utgöra ett åsidosättande av en mäklares förpliktelser enligt fastighetsmäklarlagen och god fastighetsmäklarsed (se Stockholms tingsrätt dom den 4 juni 1998 i mål T-8-1420-95).

Anmälarens påstående om att NN inte ska ha informerat dem om deras möjligheter till hävning och skadestånd när handpenningen inte inbetalades i tid och sedermera helt uteblev, utan i stället ska ha rått dem att avvakta bostadsrättsföreningens beslut om medlemskap, motsägs av NN. Anmälarens påståenden vinner inte heller stöd av någon annan utredning i målet. Det saknas därför grund för att meddela disciplinpåföljd och ärendet ska avskrivas.