Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har redovisat en obligatorisk uppgift om bostadsrättslägenhetens storlek och antalet rum på ett korrekt sätt i objektsbeskrivningen. Även prövning av om mäklaren har agerat i enlighet med fastighetsmäklarlagen när hon i objektsbeskrivningen har ritat in uteplatsen och uppgett att lägenheten hade en stor uteplats, trots att det inte fanns något avtal om upplåten mark med bostadsrättsföreningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

En anmälare har framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hennes agerande i samband med förmedlingen av en bostadsrättslägenhet. Anmälaren har bl.a. inkommit med objektsbeskrivningen inklusive planritningen, överlåtelseavtalet, en frågelista, ett upplåtelseavtal och ett utdrag från en bostadsrättsförenings ekonomiska plan.

NN har yttrat sig i ärendet och inkommit med journalen, en mäklarbild och en årsredovisning.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

De sökte efter en trea, gärna med en egen uteplats. Annonsen låg ute som en trea varav två sovrum med en boarea på 80 kvm i etage med tillgång till uteplats.

Mäklaren marknadsförde lägenheten som en trea med två sovrum och räknade in hela ytan på nedre plan som boyta. En biyta med en takhöjd under 2,4 m i en källardel får inte användas för mer än tillfällig vistelse enligt Boverket. Till mer än tillfällig vistelse hör bl.a. just sovrum. I den planritning de fick var källarplanets del inritat som ett sovrum. De fick reda på att det inte fanns bygglov för sovrummet. Kommunen sa att det inte heller gick att ansöka om bygglov på grund av den låga takhöjden. Efter att de köpt lägenheten lät de göra en ny värdering av lägenheten, i egenskap av att vara en tvåa på 56 kvm med en biyta på 24 kvm, vilken resulterade i ett bedömt marknadsvärde på 2 400 000 kr. De hade betalat 3 200 000 kr.

Mäklaren borde även ha kontrollerat upplåtelsen av marken med föreningen, men har inte alls med dessa uppgifter i objektsbeskrivningen. I den planritning de fick över lägenhetens övre del är uteplatsen, som inte tillhör lägenheten, inritad. Man förutsätter som köpare att uppgiften att den tillhör bostadsrätten är korrekt. De har inte ens nyttjanderätt. De frågade mäklaren på visningen om det var ok att sätta upp ett staket vid uteplatsen. Mäklaren svarade att det inte var några problem.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Inför förmedlingen, efter att hon varit på plats i lägenheten, fick hon kännedom om att lägenheten var inredd med tre rum och kök. Vid det tillfället hade hon inte tillgång till den ekonomiska planen men till bostadsrättsföreningens senast reviderade årsredovisning samt medlemsregister. Innan hon påbörjade förmedlingen hade hon tagit del av mäklarbilden.

Säljarna framförde ett önskemål om att lägenheten skulle marknadsföras med en totalyta om 80 kvm. Detta medförde att lägenheten i objektsbeskrivningen redovisades med en boarea om 80 kvm men med kompletterande korrekta uppgifter om att fördelningen enligt bostadsrättsföreningen var en boarea om 56 kvm samt en biarea om 24 kvm. Det har dessutom framgått av objektsbeskrivningen att, i det fall storleken varit av särskild vikt för köparna, det varit erforderligt att undersöka ytuppgifterna närmare. Denna uppgift har även muntligen framförts till alla intresserade spekulanter, så även till anmälaren.

Eftersom lägenheten de facto bestod av tre rum och kök, och då alla utrymmen var att anse som rum enligt Boverkets syn att det krävs en yta om 7 kvm för att utrymmet ska kunna definieras som rum, har denna uppgift kommit att införlivas i objektsbeskrivningen. Hon kände inte till eller misstänkte att nedre delen av lägenheten inte kunde användas till sovrum.

Hon har inte vid något tillfälle sagt till anmälarna att det skulle ha varit i sin ordning att sätta upp ett staket runt uteplatsen. Hon har inte heller vid något tillfälle fått någon information om att uteplatsen har varit upplåten tillsammans med bostadsrätten. Att så är fallet framgår av de lämnade uppgifter i objektsbeskrivningen. Hon har inte framfört någon som helst information med en sådan innebörd vid sin marknadsföring av lägenheten.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i handlingarna uppmärksammat huvudsakligen följande.

Objektsbeskrivningen

Av den allmänna beskrivningen av bostadsrätten i objektsbeskrivningen framgår bl.a. följande.

Rum: 3, varav 2 sovrum

Boarea: 80 kvm

[…]

Etagevåning om totalt 80 kvadratmeter är perfekt belägen på första våningen en trappa upp med access till generös uteplats i söder och sydvästligt läge.

[…]

NEDRE PLAN:

[…]

Sovrum 2:

Stort sovrum med förvaring i förråd under trapp. […]

Under rubriken ”Fakta om bostaden” framgår bl.a. följande.

Sammanfattning Rum: 3, varav 2 sovrum

Boarea: 80 kvm

[…]

Kommentar till boarean

Boareauppgift enligt: Bostadsrättsföreningen Boarea 56 kvm och biarea 24 kvm.

Under rubriken ”Tomt/balkong/uteplats” framgår följande.

Uteplats: Stor insynsskyddad stensatt uteplats. Söder och sydvästlägen där ni kan avnjuta soliga dagar tillsammans i goda vänners sällskap.

[…]

Under rubriken ”Övrigt” framgår följande.

Om köparen anser att ytans storlek är av särskild vikt för denne uppmanas hon/han att kontrollera ytuppgifterna.

I planritningen benämnd ”entréplan” finns det en uteplats inritad.

I planritningen benämnd ”nedre plan” finns det ett rum benämnt ”Sovrum 2”.

Frågelistan

Av frågelistan framgår, som svar på vad lägenhetens yta var, ”80 kvm. (56+24)”.

Säljarna har i frågelistan uppgett att det har ingått upplåten mark i bostadsrättslägenheten.

Mäklarbilden

Av mäklarbilden framgår att lägenhetens yta uppgår till 56 kvm och att lägenheten består av två rum och kök.

Upplåtelseavtalet

Gällande uppgifter om bostadsrättslägenheternas yta hänvisas i upplåtelseavtalet till den bifogade lägenhetsredovisningen.

Det finns inte några uppgifter i upplåtelseavtalet om att det skulle finnas någon upplåten mark till bostadsrättslägenheten.

Utdraget från den ekonomiska planen

I utdraget från den ekonomiska planen, ”lägenhetsredovisningen”, står att lägenhetens ”yta + biyta” uppgår till ”56+24” och att antalet rum uppgår till ”2 + biyta”.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen innehålla uppgift om lägenhetens storlek samt upplåten mark och dess areal.

Antalet rum är inte en obligatorisk uppgift i en objektsbeskrivning (se prop. 2010/11:15 s. 59).

Uppgifter om area och biarea är väsentliga uppgifter för potentiella köpare (se Kammarrättens i Stockholm dom den 19 september 2017 i mål nr 8455-16).

Inget hindrar att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrättens i Stockholm dom den 4 juli 2005 i mål nr 8375-04).

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bl.a. att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används på ett korrekt sätt återger förmedlingsobjektet.

Av 10 § marknadsföringslagen (2008:486) framgår att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens näringsverksamhet.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är vilseledande marknadsföring otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Boarean

Bostadsrättens storlek är således en obligatorisk uppgift som ska finnas med i en objektsbeskrivning. Bostadens storlek kan antas vara av stor betydelse för många konsumenter. Felaktiga uppgifter härom riskerar att leda till tvist mellan köpare och säljare.

I den aktuella objektsbeskrivningen anges på två ställen att boarean har uppgått till 80 kvm. Först under rubriken ”Kommentar till boarean” anges att boarean har uppgått till 56 kvm och biarean till 24 kvm, ”enligt uppgift från bostadsrättsföreningen”. NN har uppgett att säljarna önskade att hon skulle marknadsföra lägenheten med en totalyta om 80 kvm. Av mäklarbilden framgår att ytan har uppgått till 56 kvm, och av den ekonomiska planen framgår att ”yta + biyta” har uppgått till ”56+24”. Genom att på flertalet ställen uppge att boarean har uppgått till 80 kvm anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN har redovisat lägenhetens storlek på ett felaktigt sätt.

Genom att ha redovisat lägenhetens storlek på ett felaktigt sätt har NN agerat i strid med 18 § fastighetsmäklarlagen. Hon har även marknadsfört den på ett sätt som har varit vilseledande och otillbörligt enligt 8 och 10 §§ marknadsföringslagen, vilket strider mot god fastighetsmäklarsed. Agerandet utgör grund för en varning.

Antalet rum

En uppgift om antalet rum är alltså inte en obligatorisk uppgift i en objektsbeskrivning, men väljer mäklaren att lämna en uppgift härom ska den stämma överens med vad mäklaren har fått veta om objektet utifrån den information som han eller hon haft tillgång till från säljaren, genom sin kontrollskyldighet av inskrivningsförhållanden, eventuella iakttagelser eller annan kännedom om förmedlingsobjektet.

Den aktuella objektsbeskrivningen innehåller på flera ställen reservationslösa uppgifter om att antalet rum i lägenheten har uppgått till tre, varav två sovrum. Enligt utdraget från den ekonomiska planen och enligt mäklarbilden har emellertid lägenhetens antal rum uppgått till två.

Att felaktigt ange att antalet rum uppgår till tre i stället för två är i strid med 18 § fastighetsmäklarlagen samt vilseledande och otillbörligt enligt 8 och 10 §§ marknadsföringslagen, vilket därmed strider mot god fastighetsmäklarsed även på den grunden. Även denna förseelse är varningsgrundande.

Uteplatsen

I objektsbeskrivningens planritning är en uteplats inritad i direkt anslutning till lägenheten. Det anges även under rubriken ”fakta om bostaden” att lägenheten hade en stor insynsskyddad uteplats.

En objektsbeskrivning avseende en bostadsrätt bör innehålla information om vilken rätt en bostadsrättsinnehavare har till en uteplats eller annan mark utanför bostaden som har framhållits i beskrivningen.

Det finns inga uppgifter i handlingarna i ärendet om att det har ingått någon mark i upplåtelsen av bostadsrätten. Inte heller finns det någonting i ärendet som tyder på att det skulle ha funnits något särskilt nyttjanderättsavtal eller liknande med föreningen om uteplatsen. NN uppger dessutom att hon inte vid något tillfälle ska ha fått någon information om att uteplatsen har varit upplåten tillsammans med bostadsrätten.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN, genom att ha ritat in uteplatsen i planritningen och i objektsbeskrivningen ha uppgett att lägenheten hade en stor uteplats, har fört in uppgifter i objektsbeskrivningen och därmed även i marknadsföringen som har förmedlat intryck av att uteplatsen har ingått i överlåtelsen av bostadsrätten. Inspektionen anser att denna uppgift är att betrakta som felaktig i strid med 18 § fastighetsmäklar-lagen samt vilseledande och otillbörlig enligt 8 och 10 §§ marknadsföringslagen, varmed uppgifterna har stått i strid med god fastighetsmäklarsed även på den grunden. Agerandet att ange denna felaktiga uppgift i objektsbeskrivningen motiverar en varning.

Påföljden

NN ska meddelas en varning. Anledningen är att NN i objektsbeskrivningen har redovisat bostadens storlek på ett felaktigt samt vilseledande och otillbörligt sätt, för att ha redovisat antalet rum på ett felaktigt samt vilseledande och otillbörligt sätt, samt för att ha använt felaktiga samt vilseledande och otillbörliga påståenden och framställningar i objektsbeskrivningen som har förmedlat intryck av att uteplatsen ingått i överlåtelsen av bostadsrätten. Förseelserna utgör även var för sig grund för en varning.