Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren agerat i enlighet med sin omsorgsplikt om säljaren när hon har dröjt med att lämna ut budgivarnas kontaktuppgifter till uppdragsgivaren. Även frågan om mäklaren har agerat i enlighet med sin omsorgsplikt om säljaren när hon lämnat ut information om intresset för objektet till intressent som varit fingerad har berörts.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en säljare riktat kritik mot NN med anledning av hennes agerande i samband med förmedlingen av en fastighet. Anmälaren som var uppdragsgivare, har ifrågasatt om NN har hanterat förmedlingsuppdraget i enlighet med god fastighetsmäklarsed och om hon särskilt har beaktat hennes ekonomiska intresse. Anmälaren har bland annat kommit in med mejlkonversationer och meddelandehistorik mellan mäklaren och henne, mejl mellan mäklaren och en ”spekulant” och en mejlkonversation mellan anmälaren och mäklarens chef.

NN har yttrat sig i ärendet och lämnat in uppdragsavtalet, uppsägningen av uppdragsavtalet, journalen, visningslistan och anbudsförteckningen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett bland annat följande.

Hon anlitade NN för att sälja en fastighet. Hon hade en deadline med banken för att lösa ett lån. Denna kritiska ekonomiska situationen informerade hon mäklaren om i förtroende. Mäklaren värderade huset till 2 800 000 +/- 200 000 kr och uppgav samtidigt det inte skulle förvåna henne om fastigheten såldes för 3 500 000 kr med ”rätt spekulanter”. De kom överens om att sätta utgångspriset till 2 700 000 kr. Två andra mäklare värderade fastigheten till 2 700 000 respektive 2 800 000 kr. Två allmänna visningar genomfördes med ett mycket stort antal spekulanter. Mäklaren verkade inte ett dugg glad över detta. Efter visningarna fick hon information av mäklaren att tre spekulanter uttryckt att de var intresserade men att de ville avvakta tills någon annan lämnade ett bud. Mäklaren ville planera in ytterligare en visning för att stressa på spekulanterna lite. Eftersom så många visat intresse för fastigheten och många även varit på visning, tyckte hon att det var underligt att så få fortsatt var intresserade efter visningarna. Hon började misstänka att NN misskötte sitt uppdrag och att hon förmodligen hade en egen agenda. Hon ville därför inte att mäklaren skulle planera ytterligare en visning.

Med tanke på mäklarens dåliga prestation så långt, förutsåg hon att mäklaren skulle presentera ett skambud för att minska fastighetens värde i spekulanternas ögon. Hon skrev därför ett mejl till mäklaren och poängterade att ”om/när det kommer något bud får det meddelas enbart de som tänkte vara med i budgivningen, alltså inte publiceras”. Mäklaren bekräftade att hon hade fått mejlet och därmed även hennes restriktioner. Så som hon hade misstänkt hörde mäklaren av sig med ett ”skambud” på 2 000 000 kr och publicerade det sedan utan hennes tillåtelse. Genom detta agerande från mäklarens sida förstod hon att hennes misstankar var befogade.

För att få en tydligare bild av hur mäklaren bearbetade spekulanterna bad hon en arbetskamrat, att ta en kontakt med henne. I samtalet försökte kollegan framföra ett stort intresse för huset och hörde sig för om ett bud på 2 700 000 kr var rimligt, för högt eller för lågt. Kollegan beskrev mäklaren som ”icke-entusiastisk i samtalet och ointresserad för budet”. Mäklaren ska ha sagt att det var många som hade kommit på visningar, att det kommit ett bud på 2 100 000 kr och att huset passar ett ungt par utan barn eller två pensionärer. När kollegan frågade hur hon skulle gå tillväga för att lägga bud hänvisade mäklaren henne till att registrera sig på hemsidan och lägga bud där. Enligt kollegan, ställde inte mäklaren frågor om hennes namn och kontaktuppgifter och mötte inte heller upp hennes intresse positivt. Bilden hon fick talar för att mäklaren inte försökte locka riktiga spekulanter och att hon inte verkade för säljarens ekonomiska intresse.

Efter de två allmänna visningarna tog en spekulant (anmälaren själv med ett annat namn) kontakt med mäklaren via mail. Spekulanten visade ett stort intresse för huset och rådfrågade mäklaren angående bud och eventuella konkurrenter. Mäklaren svarade samma dag att de hade haft ca 75 sällskap där, att tre stycken hade sagt sig vara villiga att lägga bud och att den hon trodde mest på inte hade finansieringen klar men skulle få det under den kommande veckan. Mäklaren överdrev avseende antal sällskap som hade deltagit i de båda visningarna enligt den informationen som mäklaren hade gett henne direkt efter visningarna. Mäklaren avslöjade dessutom för spekulanten att det egentligen bara fanns en enda spekulant som kunde vara en konkurrent till spekulanten och att den personen inte hade finansieringen klar. Mäklaren signalerade alltså till spekulanten att av så många som 75 personer som hade sett huset fanns det i princip inte någon som var intresserad eller som kunde vara en riktigt konkurrent. Informationen kunde väcka tanken hos spekulanten att huset antingen inte hade ett sådant värde och/eller att huset hade stora problem. Mäklaren signalerade också att om spekulanten fortfarande var intresserad av att köpa ett sådant hus som ingen hade varit intresserad av att buda på, så kunde hen lägga ett lågt bud då det inte fanns några konkurrenter. Mäklaren skrev dessutom ”mest på” inom citattecken för att verkligen få spekulanten att förstå budskapet.

Efter att hon hade tagit tillbaka uppdraget, skickade mäklaren en ”visningslista” som bestod av drygt 100 intressenter, varav enbart 30 presenterades som att ha varit på visning. Mäklaren hade tidigare angett att 90 personer hade varit där på visning och till en spekulant (anmälaren själv) hade mäklaren angett att cirka 75 sällskap hade varit på de första visningarna. Hon påtalade att antalet spekulanter som varit på visningarna inte stämde och bad, via mejl den 23 oktober 2018, att få en riktig/rätt visningslista med kontaktuppgifter till samtliga personer som hade varit på respektive visning. NN ignorerade hennes begäran. En kopia av mejlet skickades till mäklarens chef. När hon inte hade fått något svar från någon av dem skickade hon ett mejl direkt till NNs chef den 25 oktober 2018. Först den 29 oktober 2018 fick hon ett svar där han angav att NN redan hade skickat en spekulantlista till henne och att listan innehöll de kunder som hade tagit kontakt med dem, dels genom att komma på visningar, dels genom att de kontaktat dem via hemsidan för att få information om hennes hus.

Den 27 september 2018 begärde hon i ett telefonsamtal med mäklaren att få ut kontaktuppgifterna till budgivaren 1. Några minuter efter samtalet med mäklaren lämnade budgivaren 2 ett bud på 2 100 000 kr. Hon begärde då att få ta del av kontaktuppgifterna till båda budgivarna så hon kunde prata med dem. Mäklaren var inte alls medgörlig med att lämna ut uppgifterna. Hon frågade efter uppgifterna till budgivarna vid upprepade tillfällen via telefon och mejl och hänvisade till svar från olika jurister som hon hade varit i kontakt med. Först vägrade mäklaren att lämna ut uppgifterna med anledning av att budgivaren kanske blev orolig att svara på säljarens frågor fel och att säljaren därför kanske inte skulle vilja sälja till henne. Ju mer hon insisterade kom mäklaren med ännu mer lösa argument såsom att det är diskriminering och att det inte finns någon tydlig regel avseende denna fråga. Mäklaren återkom också med svar från deras jurister på mäklarföretaget att de inte fick lämna budgivarnas kontaktuppgifter och att man får vara anonym under budgivningen. Först efter att hon hade varit i kontakt med NNs chef och han hade varit i kontakt med flera instanser fick hon svaret via mejl, den 4 oktober 2018, att hon som säljare hade rätt att få ta del av budgivarnas kontaktuppgifter.

Den 3 oktober 2018 skickade hon ett mejl till mäklaren med information om att hon hade bestämt sig för att sälja fastigheten till budgivaren 1 som hade lagt ett bud på 2 000 000 kr. Hon bad mäklaren att boka ett möte så fort som möjligt. Mäklaren frågade om hon menade budgivaren 1 för 2 000 000 och sedan i nästa rad svarade mäklaren ”då bokar jag såklart det”. Sedan väntade hon på att mäklaren snart skulle kalla till ett möte. Två dagar senare den 5 oktober 2018 kom budgivaren 1 med ett nytt bud på 2 180 000 kr. När hon kontaktade budgivaren 1 fick hon veta att mäklaren inte hade informerat henne om att hon skulle få köpa fastigheten för 2 000 000 kr.

Mäklaren värderade från början fastigheten till 2 800 000 kr. När hon sedan efterfrågade en skriftlig värdering till banken svarade mäklaren att huset uppenbarligen inte var värt så mycket som den första värderingen antydde, att de vid tillfället hade bud på 2 150 000 kr och att det var det hon kunde skriva ett värderingsintyg på. Mäklaren menade att en värdering baserades på okända fakta men att marknaden hade talat genom budgivningen.

Mäklarens yttrande

NN har i huvudsak uppgett följande.

Hon värderade inte fastigheten till de nivåer som anmälaren uppger. Hennes värdering på plats var cirka 2 500 000 kr men efter diskussion gick hon med på att publicera bostaden med ett utgångspris på 2 700 000 kr. Hon har själv ingen vinning i affären och fastigheten blev inte såld. Hon har inte någon relation till någon av spekulanterna eller till anmälaren. Efter visning fanns det intresse bland spekulanterna men ingen ville lägga det första budet och finansieringen behövde ordnas. När säljaren sedan efterfrågade en skriftlig värdering låg budet på 2 150 000 kr. Hon tror att banken hade kunnat ifrågasätta hennes värdering med tanke på försäljningsprocessen som pågick och hon meddelade att hon kunde göra en värdering utifrån den då aktuella budnivån. Sista budet innan säljaren sa upp uppdraget var 2 325 000 kr.

Hon skickade meddelande till anmälaren om att det hade kommit in ett skambud den 24 september. Budet publicerades enligt överenskommelse med säljaren trots tidigare önskemål om att det inte skulle publiceras. Deras gemensamma strategi var att budet skulle få ligga kvar och att det skulle bidra till en budgivning om än på en lägre nivå än vad anmälaren hade önskat. Strategin fick önskad effekt och budgivningen startade. Budgivningen låg öppen hela tiden och anmälaren hade möjlighet att be henne att ta bort budet men så skedde inte. När hon fick samtal från spekulanter hänvisade hon dem alla att gå in på hemsidan och registrera eventuellt bud. Anledningen till detta var att hon ville att samtliga bud skulle registreras med mobilt bankid för att undvika eventuella problem. Samtliga intressenter fick information om hur man lägger ett bud. En av intressenterna har hon enbart varit i kontakt med genom hennes mamma. Intresselistan för fastigheten växte för varje dag. Intresselistan är alla de kundkontakter de har haft avseende fastigheten, alltså inte samtliga visningsdeltagare.

Enligt lag är det spekulantlistan som ska delges säljaren, vilket hon också har gjort. Anmälaren fick rätt lista av henne. Listan är inte manipulerad utan är den spekulantlista som kommunicerades under och efter processen.

Mäklarföretagets jurister avrådde från att lämna ut spekulantlistan och dess innehåll med tanke på GDPR och frågan om diskriminering. Hon kontaktade Fastighetsmäklarinspektionen eftersom hon inte ville göra fel angående spekulantlistan. Hon fick då veta att Fastighetsmäklarinspektionen själva inte visste utan skulle ta ett möte en torsdag och återkomma till henne. När Fastighetsmäklarinspektionen återkom till henne fick hon information om att det är OK att lämna ut spekulantlistan, vilket hon då direkt gjorde till anmälaren.

Den 3 oktober bestämde sig anmälaren för att sälja till budgivaren 1 trots att de hade ett annat bud på 150 000 kr mer. Hon ställde kontrollfrågan om budgivaren 1 och 2 000 000 kr men fick inget svar. Hon väntade på en bekräftelse då anmälaren hade agerat konstigt under hela processen. Hade hon fått ett OK så hade hon bokat in ett kontrakt. Det kändes osannolikt att värdera sitt hus till 2 800 000 kr och sedan vilja sälja för 2 000 000 när högsta budet var 2 150 000 kr. Anmälaren agerade förvirrat och hon ville därför säkerställa så anmälaren inte hade blandat ihop budgivarna. Hon försökte nå anmälaren i två dagar via telefon, mejl och sms för att få veta hur säljaren/anmälaren ville gå vidare. Fler bud kom in under tiden hon försökte nå anmälaren. Budgivaren 1 tog en kontakt med henne och frågade varför hon hade lämnat ut deras uppgifter. Säljaren hade ringt upp budgivaren 1 och anklagat dem för att sabotera hennes försäljning och hon hade agerat hotfullt och aggressivt.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av de berörda frågeställningarna, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

Mejl från mäklaren till en ”spekulant”

I ett mejl från mäklaren till en ”spekulant” den 23 september har angetts följande.

Hej,

Säljaren önskar inte fler visningar i dagsläget. Vi har haft ca 75 sällskap där. Har 3 st som säger att de kan tänka sig lägga bud. Den jag tror ”mest på” har inte finansieringen klar men ska få det i veckan.

[mäklarens förnamn]

Meddelande från anmälaren till mäklaren

I ett meddelande från anmälaren till mäklaren den 27 september har anmälaren skrivit följande.

Jag vill få slut på det hela så fort som möjligt, gärna innan morgondagens visning. Det viktiga är också vilken familj som ska ta över huset då det är viktigt för mig. Därför vill jag personligen prata med båda budgivarna, gärna idag. Jag inväntar deras kontaktuppgifter.

Meddelande från mäklaren till anmälaren

I ett meddelande från mäklaren till anmälaren den 27 september har mäklaren skrivit följande.

Hej, har talat med mina kollegor och vi förstår din tanke ang att träffa ev köpare, men det kan komma att bli en fråga om diskriminering (vilket är olagligt) om du får träffa dem innan vi skrivit några avtal och gör en bedömning därefter. Det är ju därför en budgivning alltid är anonym. Jag berättar dock gärna för dig om de budgivarna som finns. Trevlig kväll så ses vi imorgon! [mäklarens förnamn]

Mejl från anmälaren till mäklaren

I ett mejl från anmälaren till mäklaren den 1 oktober har anmälaren skrivit följande.

Vid telefonsamtalet idag kom du tillbaka med svar från eran jurister att man inte får lämna budgivarnas kontaktuppgifter till säljare, att man ska vara anonym på budgivningen och att säljare kunde ta ställning om vem skulle sälja huset till vid tillfället då man skriver köpekontraktet.

Jag efterfrågar härmed de lagstöd som dina chefer och eran jurister bygger deras svar på. Och jag kräver ett skriftligt svar från din chef eller berörda juristerna med deras namn snarast möjligt.

Du har vid flera tillfällen tidigare och idag besvarat min fråga angående kontaktuppgifter till dessa budgivare med att de två budgivarna kanske inte vill prata med mig eller träffa mig. Jag undrar varför du tänker och svarar i stället för andra?

Idag sa du också att du inte fått tag i den ena och den andra är utomlands. Allt detta får mig att tänka om dessa budgivare verkligen ville köpa detta hus eller hade bara ett ansvar att lägga ett skambud och gå utan att ha för avsikt att köpa huset?

/ [namn]

Mejl från mäklarens chef till anmälaren

I ett mejl från mäklarens chef till anmälaren den 4 oktober har angetts följande.

Hejsan [namn].

Jag har kollat upp med flera instanser och [mäklarens förnamn] skall lämna ut uppgifterna till dig ang. de intressenter som du efterfrågar.

[mäklarens förnamn] hade tyvärr fått fel info och jag kan bara be om ursäkt för det. Har också informerat [mäklarens förnamn] om detta. Du kommer att få dessa uppgifter av henne.

Med vänliga hälsningar

[namn]

[…]

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Beaktande av uppdragsgivarens ekonomiska intressen

Anmälaren har kritiserat NN för att hon i ett mejl till en ”spekulant” har lämnat information om antal visningsbesökare, om antal intresserade spekulanter och om att de som är villiga att lägga bud inte har finansieringen klar. Fastighetsmäklarinspektionen anser, mot bakgrund av att det är klarlagt att spekulanten som mäklaren skrivit det aktuella mejlet till var fingerad, att ärendet i den här delen ska avskrivas.

Kontaktuppgifter till budgivarna

Det är utrett att NN inte ville lämna ut budgivarnas kontaktuppgifter till uppdragsgivaren. Mäklaren har själv uppgett att hon av mäklarföretagets jurister hade blivit avrådd från att lämna ut spekulantlistan och dess innehåll med hänvisning till dataskyddsförordningen (GDPR) och frågan om diskriminering. Detta var anledningen till svaret som hon lämnade anmälaren i samband med att hon begärde ut uppgifterna. Fastighetsmäklarinspektionen har mot bakgrund av informationen i meddelandehistoriken förstått det som att mäklaren här har avsett kontaktuppgifterna till budgivarna och inte spekulantlistan.

I förarbetena till fastighetsmäklarlagen, prop. 1994/95:14 s. 45 f., anges följande.

I olika sammanhang har mäklare kritiserats för de inte har redovisat alla dem som förklarat sig villiga att förvärva det salubjudna objektet. I en del fall har kritiken gått ut på att mäklaren för säljaren har undanhållit en spekulant till förmån för en köpare som avser att sälja sin tidigare bostad och därför kan ge mäklaren ett nytt förmedlingsuppdrag. I andra fall har det varit fråga om att mäklaren själv och utan att konsultera uppdragsgivaren bland spekulanterna har valt ut den eller dem han har ansett vara uppdragsgivarens lämpligaste motpart. Det bör inte råda någon tvekan om att en mäklare som för egen vinnings skull åsidosätter sin huvudmans intresse därigenom också demonstrerar sin olämplighet för yrket. Men även den mäklare som utan ont uppsåt av något skäl inte redovisar en spekulant till uppdragsgivaren handlar olämpligt. I enlighet med god fastighetsmäklarsed måste det nämligen åligga mäklaren att till uppdragsgivaren redovisa alla spekulanter som visat intresse för att förvärva det aktuella objektet. Det åliggandet är fullgjort först sedan mäklaren till säljaren har framfört de meddelanden och bud som spekulanterna önskar. Sedan det har skett är det naturligtvis inget som hindrar att mäklaren ger säljaren råd inför valet av avtalspart. […]

Budgivningen är inte reglerad i lag och endast delvis i praxis. Huvudregeln är att säljaren beslutar om budgivningen. Säljaren beslutar om hur budgivningen ska genomföras, när budgivningen ska avslutas och till vilket pris och inte minst vem objektet ska säljas till. För att säljaren ska kunna ta ställning till vem hen ska sälja till kan säljaren, förutom buden, behöva ha tillgång till både budgivarnas namn och budgivarnas kontaktuppgifter. Inspektionen utesluter inte att en säljare, för vilken det är av särskild vikt vem objektet säljs till, kan behöva kontakta en eller flera av budgivarna för att kunna avgöra vem objektet ska säljas till.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN har agerat i strid med sin omsorgsplikt om säljaren genom att först efter sju dagar lämna ut budgivarnas kontaktuppgifter till uppdragsgivaren. I det aktuella ärendet är det klarlagt att anledningen till dröjsmålet med utlämnandet av de efterfrågade uppgifterna, var bland annat att NN kontaktade mäklarföretagets jurister och sedan även Fastighetsmäklarinspektionen för att ta reda på om hon kunde lämna ut budgivarnas kontaktuppgifter till uppdragsgivaren. Med hänsyn till de här omständigheterna anser Fastighetsmäklarinspektionen att det är tillräckligt att meddela NN en erinran.

Övrigt

Vad som i övrigt har förekommit i ärendet föranleder inte någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.