Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren upprättat korrekt köpekontrakt respektive likvidavräkning med avseende på hur köpeskillingen betalats.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en säljare av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN.

På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN yttrat sig i ärendet och gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen, köpekontraktet, köpebrevet och likvidavräkningen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon anlitade NN för försäljningen av hennes fritidshus. Han värderade fastigheten till 575 000 kr. Några dagar efter att NN visat fastigheten kontaktades anmälaren av en för henne okänd person. Personen ville köpa fastigheten och de kom överens om en köpeskilling om 550 000 kr. Personen ville betala svart vilket anmälaren inte kunde tänka sig. Cirka en månad senare betalade köparna 40 000 kr i handpenning till anmälarens sambo, vilket anmälaren och hennes sambo nämnde för mäklaren när de träffades hos honom den 1 juni 2018. Mäklaren skrev omedelbart om alla papper. Den överenskomna slutsumman för fastigheten var 550 000 kr. Anmälaren och hennes sambo erhöll en postväxel på 350 000 kr som var utställd till anmälarens sambo. Dessutom gjordes en banköverföring på 120 000 kr. Tidigare hade 40 000 kr betalats i handpenning. Det fattas alltså 40 000 kr.

Anmälaren har utan framgång försökt kontakta köparen både per telefon och med brev för att påtala felet. Anmälaren har också kontaltat mäklaren och påtalat felet och bett honom stoppa lagfarten. NN svarade då att han avslutat affären.

Anmälaren har ifrågasatt varför mäklaren ändrade köpesumman från 550 000 kr till 510 000 kr och varför han inte varit behjälplig med att rätta till det uppkomna felet. Anmälaren har också ifrågasatt varför hennes sambo som inte är lagfaren ägare fått hela betalningen. Någon fullmakt till sambon fanns inte.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har inte ingått i granskningen.

Köpekontraktet

Av köpekontraktet framgår att köpeskillingen är 510 000 kr och betalas kontant på tillträdesdagen. Någon handpenning nämns inte.

Likvidavräkningen

I likvidavräkningen anges att köpeskillingen enligt kontraktet är 510 000 kr och att säljaren ska erhålla 510 739 kr (inkluderar 739 kr för reglering av kommunal fastighetsavgift/fastighetsskatt) kontant av köparen på tillträdesdagen. Vidare har säljaren erkänt sig ha mottagit 510 739 kr. Någon avräkning för erlagd handpenning eller ytterligare specifikation för hur betalningen har skett finns inte.

Mäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Han fick den 10 april 2018 i uppdrag av fastighetens ägare att sälja fastigheten. Den ena av de två personer som senare köpte fastigheten, [köparen 1], närvarade på visningen. Den andra köparen, [köparen 2], hade kontaktat NN före visningen och meddelat att [köparen 1] skulle komma på visningen. En kort tid därefter blev NN kontaktad av säljarens sambo som sa att säljaren blivit kontaktad av [köparen 1] direkt efter visningen och att man kommit överens om att sälja fastigheten till [köparen 1] och [köparen 2] utan ytterligare budgivning. Fastigheten skulle inte visas för fler intressenter och de som varit på visningarna kom inte i fråga och skulle inte bearbetas. Parterna hade kommit överens om att träffas och själva komma överens om detaljerna. Efter detta hade NN kontakt via telefon med både säljaren och de blivande köparna och man bestämde möte på NN:s kontor den 1 juni 2018 för kontraktsskrivning och tillträde. Han fick uppgift från både säljare och köpare att köpeskillingen skulle vara 550 000 kr och att 40 000 kr redan var erlagda direkt som handpenning från köpare till säljare utan att kontrakt var skrivet mellan parterna. NN påtalade det olämpliga i att betala respektive ta emot handpenning utan att kontrakt var skrivet. Några bud har inte lämnats till NN utan parterna har förhandlat själva utan hans vetskap. Han har inte vare sig hört talas om eller misstänkt några ”svarta pengar”. I sådant fall hade han givetvis inte velat medverka till affären. Det var en kontantaffär och därför var ingen långivande bank inblandad.

Den 1 juni 2018 kom säljaren och dennes sambo och [köparen 1] och [köparen 2] till hans kontor. De meddelar honom att man kommit överens om att ändra köpeskillingen till 510 000 kr och att 40 000 kr av dessa redan erlagts av köparna till säljaren vid ett tidigare tillfälle när NN inte varit närvarande. Det finns därför inget depositionsavtal avseende handpenningen. Han minns inte att han fick någon exakt förklaring till den ändrade köpeskillingen men han tror att parterna hade varit på fastigheten tillsammans innan deras möte den 1 juni och att vissa brister föranlett en ytterligare prisförhandling. Han är dock inte helt säker på detta. Eftersom detta skiljde sig från de uppgifter han fått av parterna tidigare fick han skriva om köpehandlingar och likvidavräkningar. De läste tillsammans högt igenom köpekontrakt, likvidavräkning och köpebrev. Inget ifrågasättande förekom från något håll när de undertecknade handlingarna.

Betalningen skedde så som säljaren beskrivit i sin anmälan.

Parterna har i denna affär själva valt att förhandla utan hans medverkan så att han inte kunnat medverka i processen så som är meningen och brukligt.

Den 4 juni blev han uppringd av säljarens sambo som krävde att han skulle stoppa lagfartsansökan. Han sa då att han inte kunde det eftersom han redan den 1 juni skickat den med post till Lantmäteriet. Anmälarens sambo framförde att han ansåg att säljaren fått 40 000 kr för lite betalt. NN påtalade att parterna varit helt överens om att köpeskillingen skulle reduceras från 550 000 kr till 510 000 kr så som köpehandlingarna också var utformade.

När betalningen skedde satt säljaren och säljarens sambo bredvid varandra vid bordet på NN:s kontor. Båda var klart medvetna om hur postväxeln överlämnades, vad som stod på den och vilket konto man lämnade till köparen för internetbetalning. NN hade ingen möjlighet eller anledning att kontrollera vem av dem som stod som kontoinnehavare eller om det var ett gemensamt konto. Han förutsatte att samboparet var överens om detta. Vid mötet den 1 juni framförde säljaren inget som helst ifrågasättande av hur betalningen skedde.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdrags-givarens ekonomiska intressen.

Överlåtelsehandlingarna

Av 21 § fastighetsmäklarlagen framgår det att mäklaren ska verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Det är ett grundläggande krav att de handlingar som en mäklare upprättar ska vara korrekta. Det är utrett i ärendet att 40 000 kr erlagts i handpenning vid en tidpunkt före kontraktsskrivningen. Vidare är det utrett att mäklaren informerats om detta. Det är också utrett att betalning utöver handpenning skett genom postväxel och banköverföring. I köpekontraktet står dock att köparen betalar 510 000 kr kontant på tillträdesdagen och någon information om erlagd handpenning finns inte. I likvidavräkningen står att säljaren har att erhålla 510 739 kr kontant på tillträdesdagen. Säljaren har också kvitterat att så har skett. Någon avräkning för erlagd handpenning eller ytterligare specifikation för hur betalningen har skett finns inte.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att köpekontraktet och likvidavräkningen inte är korrekt upprättade och att NN därmed har åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.