Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har lämnat tillfredställande information om köparens undersökningsplikt i objektsbeskrivningen. Prövning av om mäklaren fullgjort sin skyldighet att upprätta korrekta överlåtelsehandlingar med avseende på datum för inbetalning av handpenning och om mäklaren klargjort köpevillkorens innebörd för köparna. Även frågan om mäklaren vidtagit tillräckliga åtgärder för att uppnå kundkännedom om köparna har prövats.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en av två köpare av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har bland annat kritiserat att mäklaren agerat i strid med god fastighetsmäklarsed avseende marknadsföringen av objektet, hur kontraktet utformats och kundkännedom gällande köparna.

På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN yttrat sig i ärendet och gett in kopior på uppdragsavtal, objektsbeskrivning, köpekontrakt, dokumentation för kundkännedom avseende säljarna, skärmklipp från mäklarsystem respektive internetbank, handskriven lapp, kvittens, köpeavtal mellan säljarna och husleverantören samt mejlkonversationer med köparna, säljarna, husleverantören och den ena köparens ombud.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Objektet marknadsfördes enligt objektsbeskrivningen som en ”unik möjlighet att förvärva en nybyggd villa”. Enligt köpekontraktet bestod fastigheten av en tomt inklusive ett bostadshus som var under uppförande.

Mäklaren har förmedlat ett objekt han inte hade rätt att förmedla. Köpekontraktet säger att det är en tomt med en villa under uppförande. Vid kontraktstillfället fanns inget hus eftersom det ännu inte var uppfört och inte heller slutbesiktat. Mäklaren har alltså bara förmedlat en tomt men marknadsfört objektet som en nyproduktion. Han har gett sken av att förmedla ett entreprenadkontrakt men han har inget uppdrag eller rätt att förmedla sådant avtal.

Mäklaren skickade köpekontraktet till köparna som undertecknade detta den 8 juli 2018, säljarna undertecknade kontraktet den 3 augusti 2018. I köpekontraktet anges att handpenningen ska betalas den 5 juli 2018. I köpekontraktet anges att handpenningen ska betalas till säljarens privatkonto, vilket dock inte finns angivet. Det tecknades inget särskilt handpenningsavtal eller depositionsavtal.

Tillträdes sattes till den 26 oktober 2018. I kontraktet angavs att köparna skulle betala lagfart på hela fastighetens köpeskilling. Det är stor skillnad på stämpelskatt för enbart tomt respektive tomt med slutbesiktat bostadshus. Köparna har inte informerats om skillnaden på kostnaderna för stämpelskatt. Lagfartskostnaden borde ha varit lägre och endast baserats på tomten eftersom det är det som per definition har förmedlats.

Mäklaren har flera gånger ringt och uttryckt sig hotfullt på grund av att handpenningen inte betalats.

Den 5 oktober kontaktar köparna en jurist för rådgivning. Samma dag får juristen information från mäklaren om att säljarna kan finna sig i att få hela köpeskillingen vid tillträdet.

Den 9 oktober häver säljarna köpekontraktet med anledning av att handpenningen uteblivit.

Genom kontraktets form var det inte möjligt för köparna att på ett godtagbart sätt uppfylla undersökningsplikten, eftersom det inte gick att undersöka fastigheten och huset som inte fanns. Att köparen i objektsbeskrivningen uppmanades att noggrant undersöka fastigheten för att uppfylla sin undersökningsplikt är helt vilseledande. Detta kan inskränka köparens rättigheter i ett framtida perspektiv.

Köpekontraktets § 4 är vilseledande. Säljaren kan inte utfästa att köparen ska ta över garantier och anspråk mot husleverantören. Säljaren kan inte binda tredje part. Klausulen saknar rättsverkan.

Att inte erlägga handpenning är i regel inget väsentligt kontraktsbrott. Dessutom har mäklaren gett köparna besked att de kunde betala hela köpeskillingen vid tillträdet. Det förelåg ingen omedelbar hävningsgrund.

Klausulen om kontraktsbrott är utformad till enbart säljarens fördel varför mäklarens neutralitet kan ifrågasättas.

Mäklaren träffade inte någon av parterna vid kontraktstillfället. Mäklaren kan därför inte med noggrannhet ha genomfört någon identitetskontroll.

Mäklaren ville i kontakt med anmälarens ombud få ett kontoutdrag som skulle styrka köparens betalningsförmåga. Detta kan rimligen inte ligga inom ramen för mäklarens uppdrag. Någon sådan redovisningsskyldighet mot mäklaren föreligger inte.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Han valde att sälja fastigheten som ett vanligt förmedlingsuppdrag, det vill säga utan att särskilja tomt och entreprenadavtal eftersom det kvarstod mycket lite arbete. I princip kvarstod bara ytskikt, vilket gav köparen möjlighet att styra färgval. Han bedömde att det arbete och material som kvarstod uppgick till motsvarade cirka 100 000 kr. Att slutbesiktningsintyg ska kompletteras senare eller att en del av en fastighet ska färdigställas senare är inte ovanligt. Andra faktorer, som dock var av mindre betydelse, var att husleverantören inte var särskilt intresserad av att ingå ett nytt entreprenadavtal eller överlåta det befintliga eftersom så lite kvarstod. Det skulle också finnas skattemässiga oklarheter avseende hur försäljningen av entreprenadavtalet skulle betraktas. Köparna var flera gånger under perioden maj-juni 2018 fysiskt på plats och kunde själva konstatera vad som kvarstod. Byggnationen skulle färdigställas, slutbesiktas och slutbetalas vecka 43 2018. Därför sattes tillträdesdagen till den sista vardagen den veckan, den 26 oktober.

Anmälaren har visst haft kontakt med husleverantören och har själv bekräftat detta i mejl. Anmälaren fick mycket tidigt i processen kontaktuppgifter till en representant för husleverantören och del av leveransavtalet.

Det framgår av mejlkorrenspondens med husleverantören vad som gäller övertag av anspråk och garantier gentemot husleverantören.

Den 26 juni, två dagar före bokad kontraktsskrivning, mejlade han ut ett kontraktsförslag för genomgång och han och anmälaren hade en bra genomgång av kontraktet (han hänvisar till mejlkorrespondens med anmälaren). De hade då också uppe frågan om undersökningsplikten. Han uppfattade det som att köparna noga gått igenom kontraktet, att de mycket väl förstod innehållet och ställde bra och relevanta frågor. Någon diskussion om stämpelskatten fördes inte, men det var inte aktuellt att överlåta entreprenadavtalet och sälja tomten separat.

Kontraktsskrivningen den 28 juni ställdes in på grund av att anmälaren meddelat förhinder. De försökte hitta en ny tid men kom sedan överens om att avtalet skulle skickas för underskrift. Handpenningsdatum sattes till den 5 juli. Kontrakten skulle vara klara till detta datum med vändande post. Kontrakten kom dock inte i retur förrän den 31 juli.

Det fanns inget behov av att deponera handpenningen eftersom det inte fanns något svävarvillkor.

Handpenningen betalades inte. Han hade nästan daglig kontakt med anmälaren som hela tiden hade olika förklaringar till varför handpenningen inte betalats. Anmälaren konstruerade även handlingar som skulle vara skrivna av banker. I den ena handlingen är ett par siffror uppenbart inklippta. Anmälaren gjorde också en inbetalning av handpenningen till säljaren och skickade honom ett skärmklipp på denna. Tyvärr syntes bara siffrorna 49 på skärmklippet och dagen efter meddelade säljaren att hon fått in 495 kr istället för 495 000 kr på sitt konto.

I anmälan nämns att han inte hade med köparnas betalningsförmåga att göra. Det kanske stämmer men på förekommen anledning tyckte han att det kunde vara viktigt att veta om köparen faktiskt hade möjlighet att fullfölja affären.

Han har inte uppmanat köparna att föra över slutlikviden till hans klientmedelskonto. Köparna efterfrågade att få betala innan tillträdesdagen och han tyckte att det kunde vara en lämplig lösning. Om det funnits några pengar, vilket det uppenbarligen inte gjorde, hade naturligtvis ett depositionsavtal upprättats.

Den 21 september kontaktas han av anmälarens sambo, den andra köparen, som då förstått att något inte stämmer. Han hade tidigare inte haft någon kontakt med anmälarens sambo utan endast anmälaren. Det visade sig att hon inte hade haft någon som helst vetskap om turerna i affären. Hon har trott att allt löpt på som planerat. Han hade då en konstruktiv och bra konversation med henne gällande hävning och vilka alternativ som fanns. Han hade flera tänkbara köpare och det fanns alla möjligheter till en bra lösning.

Han har haft både mejlkontakt och personligt möte med anmälarens sambo om hävning. Med säljarna har han haft telefonkontakt. I båda fallen har han klart och tydligt rekommenderat dem att vända sig till ett juridiskt ombud. Hans bedömning är att utebliven handpenning inte är grund för hävning men säljarna valde att göra detta via sitt ombud i alla fall.

Han har ingen dokumentation avseende kundkännedom för köparna, eftersom det inte kom något fysiskt möte tillstånd. Han har dock bett anmälaren att gå in på ett annat kontor i samma företagskedja för att låta någon av hans kollegor göra kundkännedomskontrollen.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

Objektsbeskrivningen

Följande information om köparens undersökningsplikt finns i objektsbeskrivningen:

”Ovanstående uppgifter är lämnade av säljaren och är endast kontrollerade av fastighetsmäklaren om omständigheterna krävt det. Köparen har före köpet uppmanats att noggrant undersöka fastigheten. Köparen uppmanas även att särskilt ta del av Fastighetsbyråns köparinformation.”

Under rubriken ”Köparens undersökningsplikt”:

”Innebörden av undersökningsplikten, som är mycket långtgående, är att noggrant och omsorgsfullt undersöka allt som är åtkomligt utan ingrepp i byggnaden. Köparen måste t ex flytta på skrymmande möbler och lyfta på mattor och gardiner för att granska ytskiktet på golv och väggar. Trånga utrymmen i grund, källare och på vind ska också undersökas. Naturligtvis ingår också i undersökningsplikten att inspektera byggnadens tak/fasader, skorstensstock och alla övriga anläggningar, såsom elinstallationer, värmeanläggningar, brunnar för vatten och avlopp. Vattenkvalitet är också något som ligger på köparen att undersöka samt förekomst av radon i vatten, mark och byggnad.”

Köpekontraktet

I köpekontraktet står att handpenningen ska betalas senast den 5 juli 2018 genom insättning till säljarens konto.

Av köpekontraktet framgår att säljarna undertecknade det den 3 augusti 2018 och att köparna undertecknade det den 8 juli 2018.

Mejlkonversation

I e-post den 26 juni 2018 kl. 16:24 skrev köparna följande:

”Hej,

Nu har [Namn] och jag läst igenom kontraktsförslaget.

Vi har några synpunkter/funderingar.

Under punkt fyra nämns det att avloppet är en gemensamhetsanläggning. Vilken anläggning till hör den? Vilka kostnader tillkommer?

I tidigare mail har vi överenskommelse att säljaren ska genomföra Godkända vattenprover, detta ska stå med i köpekontraktet. Och med detta vill vi säga att allt ansvar/ kostnader ligger på säljaren.

Undersökningsplikt- hur fungerar detta när huset inte är klart? Det framkommer i undersökningsplikten att köparen har ansvar för vattenkvalitet och värmeanläggning. Vad är starkast om brister skulle framkomma/uppstå?”

I e-post den 26 juni kl. 17:49 skrev mäklaren följande:

”Hej [Namn] och [Namn]

Bra att ni kollar ordentligt och kommer med frågor.

Avloppsanläggningen framkommer av bifogad tomtkarta. Avloppsanläggningen delas med grannen. Inga fasta kostnader tillkommer. Däremot löpande kostnader. (normalt görs en slamtömning om året vilken då delas av de båda fastighetsägarna). Brukar ligga runt 1000-lappen.

Dricksvattenbrunnen framkommer klart och tydligt i §4 ”djupborrad dricksvattenbrunn skall bekostas och ombesörjas av säljaren. Fastigheten skall levereras med tjänligt vattenprov.” (Tjänligt är ett uttryck som används just för vatten och betyder godkänt utan anmärkning, se länk [länk]). Det tycker jag knappast kan vara mer tydligt.

Ja, just undersökningsplikten blir en lite konstig fråga vid köp av hus under produktion, men är egentligen inget problem eftersom Ni tar över leveransavtal och garantier från [Husleverantör]. Jag har kollat med [Namn] på [Husleverantör] att garantier och åtagande från [Husleverantör]:s sida följer huset och inte personen. Det är väl egentligen det som är ”undersökningsplikten”, att undersöka att åtagande gäller.

Då det uttryckligen står i kontraktet att säljaren ansvarar för dricksvattenbrunn ”övertrumfar” det Er undersökningsplikt gällande vattnet, och eftersom [Husleverantör] garanterar en fungerande värmeanläggning ”övertrumfar” det Er undersökningsplikt gällande värmen.

Förklarade jag det på ett förståeligt sätt?”

I e-post den 26 juni 2018 kl. 18:08 skrev köparna följande:

”Tusen tack för beskrivningen. Vi ville bara dubbelkolla så att våran rygg är fri.

Ha en fin dag, så ses vi på torsdag [glad emoji]”

Av mejlkonversation mellan mäklaren och en av säljarna den 27 juni framgår att kontraktsskrivningen senareläggs en vecka på grund av köparnas förhinder.

Av mejlkonversation mellan mäklaren och köparna den 2 respektive 3 juli 2018 framgår att köpekontraktet ska undertecknas på distans.

I e-post till mäklaren den 12 juli 2018 skriver anmälaren att han ska posta kontraktet dagen efter.

Av utdrag från det mäklarsystem som mäklaren använder sig av framgår att köparna den 24 juli 2018 fått fråga via sms om köpekontraktet skickats eftersom inget kommit fram till mäklarföretaget.

Av utdrag från det mäklarsystem som mäklaren använder sig av framgår att köpekontraktet kommit fram till mäklaren den 31 juli 2018.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdrags-givarens ekonomiska intressen.

Objektsbeskrivningen - Information om köparens undersökningsplikt

En fastighetsmäklare ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka objektet och verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning. Detta anges i 16 § andra stycket fastighetsmäklarlagen.

Det är utrett att köparna fått information om undersökningsplikten. Den information som finns i objektsbeskrivningen är dock inte anpassad efter de omständigheter som var aktuella i och med att huset var under uppförande och inte färdigställt. Fastighetsmäklarinspektionen anser att informationen om köparens undersökningsplikt i objektsbeskrivningen borde ha anpassats efter de särskilda förutsättningarna. NN har därmed agerat i strid med god fastighetsmäklarsed.

Det är utrett i ärendet att NN har fört en dialog med köparna om undersökningsplikten utifrån de speciella förutsättningar som förelåg med anledning av att huset var under uppförande. Med hänsyn till detta samt att undersökningen var av mindre betydelse än om köparna inte skulle ha fått överta anspråk och garantier gentemot husleverantören, finner Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden för att NN inte har anpassat informationen om köparens undersökningsplikt i objektsbeskrivningen kan stanna vid en erinran.

Överlåtelsehandlingar

Enligt 21 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från fastighetsmäklarlagen (1995:400) och lag (1984:81) om fastighetsmäklare. I förarbetena till den sist nämnda lagen (prop. 1983/84:16 s. 41) uttalas bl.a. att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna, att mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas och att mäklaren bör lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredsställa båda parter.

Reglerna i 21 § ska läsas tillsammans med den allmänna omsorgsplikten och mäklarens ställning som opartisk mellanman i åtanke. I skyldigheten att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen ingår även att de ska vara korrekta och klargöra parternas rättigheter och skyldigheter.

Det åligger fastighetsmäklaren att klargöra köpevillkorens innebörd och verka för att båda parterna har förstått villkoren. Mäklaren har ett ansvar för att villkoren utformas på ett sådant sätt att tvister om deras tolkning undviks.

Av utredningen framgår att NN har medverkat till att upprätta ett köpekontrakt där datumet för inbetalning av handpenning är angett till 5 juli 2018 trots att kontraktet inte undertecknats av avtalsparterna förrän den 8 juli respektive den 3 augusti 2018. Anledningen till att datumet för inbetalning av handpenning är tidigare än datumen för undertecknade av parterna beror enligt NN på att han inte fick köpekontrakten i retur så snart som det var tänkt. Utredningen i ärendet ger också visst stöd för att så var fallet.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN borde ha verkat för att en ny överenskommelse avseende inbetalning av handpenning kom till stånd och dokumenterades. De oklara förutsättningarna avseende inbetalning av handpenningen har inneburit risk för tvist mellan parterna. Inspektionen finner att NN genom sitt agerande har åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning.

Kontraktsgenomgång

Det får anses utrett i ärendet att NN, i vart fall inte med köparna, har haft någon kontraktsgenomgång där han klargjort köpevillkorens innebörd och verkat för att de har förstått villkoren.

Att NN har mejlat kontraktet till köparna som därefter har återkommit med frågor är enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning inte tillräckligt. Inspektionen finner därför att NN genom sitt agerande har åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning.

Åtgärder för kundkännedom

I enlighet med 2 kap. 1 § lagen om (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) och 1 kap. 2 § 13 samma lag ska en fastighetsmäklare med fullständig registrering göra en bedömning av hur fastighetsmäklartjänsten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken är för att detta sker, en så kallad allmän riskbedömning.

Med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen och fastighetsmäklararens kännedom om kunden ska fastighetsmäklaren enligt 2 kap. 3 § penningtvättslagen bedöma den risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med en specifik kundrelation, kundens riskprofil.

Med åtgärder för kundkännedom avses enligt 3 kap. 7 § penningtvättslagen bl.a. att fastighetsmäklaren ska identifiera kunden och kontrollera kundens identitet genom t.ex. identitetshandlingar. Detta ska enligt 3 kap. 4 § penningtvättslagen ske vid etableringen av en affärsförbindelse. Föreligger ingen affärsförbindelse ska åtgärden för kundkännedom enligt samma lagrum bl.a. vidtas vid enstaka transaktioner som uppgår till ett belopp motsvarande 15 000 euro eller mer.

Att inte följa penningtvättslagen strider mot god fastighetsmäklarsed. Det får anses utrett i ärendet att NN inte har kontrollerat köparnas identitet. NN har därmed agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning.

Påföljden

Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN ska meddelas en varning. Han har inte fullgjort sin skyldighet att upprätta korrekta överlåtelsehandlingar med avseende på datum för inbetalning av handpenningen. Han har heller inte klargjort köpevillkorens innebörd för parterna. Vidare har han inte gjort någon ID-kontroll avseende köparna. Förseelserna motiverar en varning även var för sig. I varningen ingår också en erinran för att han inte har anpassat informationen om köparens undersökningsplikt i objektsbeskrivningen.