Redovisning av uppgift om antal rum och driftskostnader – vad gäller?

Antal rum

Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) får löpande frågor om hur uppgift om antal rum ska anges i marknadsföring av förmedlingsobjekt, särskilt i förhållande till bi- respektive boarea. Även om uppgift om antal rum inte är obligatorisk, anges den som regel vid marknadsföring av bostäder, eftersom den ofta anses vara av väsentlig betydelse för ett köpbeslut.

FMI har med anledning av det hållit möten med företrädare från såväl Lantmäteriet som Boverket för att inhämta kunskap. FMI anser att det är väsentligt att uppgiften om antalet rum lämnas på ett enhetligt och korrekt sätt i marknadsföringen av förmedlingsobjekt varför myndigheten tidigare även bjudit in branschen till att ingå en så kallad branschöverenskommelse med en gemensam ståndpunkt kring hur uppgiften ska redovisas. Initiativet var tänkt att lösa problematiken kring redovisning av uppgiften om antalet rum i förhållande till den definition som fastslagits i praxis, men även i förhållande till hur objektet nyttjas av säljaren. Initiativet emottogs dock inte på det sätt som FMI hade hoppats. Någon överenskommelse nåddes inte varför den rådande praxis som har utvecklats av disciplinnämndens beslut och prövningar av dem i överinstans kommer vidhållas av FMI tills vidare.

Således är FMI:s uppfattning att grunden i en korrekt lämnad uppgift ska utgå ifrån Lantmäteriets definition vilken är följande.

"Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte kök, kokvrå eller hygienutrymme. Som rum räknas inte heller matrum i anslutning till kokvrå om matrummet tillsammans med kokvrån anges som kök. Utrymmen som är mindre än sju kvadratmeter redovisas inte som rum."

Utöver denna definition gäller enligt praxis att antal rum ska anges som heltal, det vill säga halva rum ska inte redovisas, samt att ett rum ska utgöras av boarea. Även att samtliga uppgifter ska lämnas för det fall att det föreligger avvikande uppgift i exempelvis bostadsrättsföreningens register.

FMI kan se det som en möjlighet för en mäklare att lämna kompletterande information om hur objektet faktiskt nyttjas av säljaren. En förutsättning är dock att informationen lämnas på ett transparent och tydligt sätt i marknadsföringen som sammantaget inte vilseleder tilltänkta köpare om hur det faktiskt förhåller sig. I sökunderlag vid marknadsföring ska rumsantalet dock enligt inspektionens uppfattning anges utifrån Lantmäteriets definition.

Bo- och biarea

Enligt förarbeten till fastighetsmäklarlagen framgår följande. ”I skyldigheten att ange lägenhetens storlek ligger att mäklaren tydligt redovisar vad storleksmåttet avser, enligt vilka eventuella normer storleken beräknats samt varifrån uppgiften inhämtats. Med storlek avses boarea eller yta, däremot inte antalet rum.” (Se prop. 2010/11:15 s. 59).

Alla utrymmen i en bostad kan inte utnyttjas lika bra. Därför delas uppmätt area in i boarea, biarea respektive icke mätvärt utrymme. Det är viktigt att korrekta uttryck används i marknadsföringen, det vill säga att skilja på boarea, biarea och utrymme som inte räknas som mätvärt utrymme.

Olikheter i tolkning av begrepp som rör bo- och biarea

FMI har noterat att där kan finnas skillnader i tolkningen av begrepp. Ett exempel på detta är att det föreligger en skillnad i beräkningen av arean för ett fristående garage (det vill säga ett garage som inte nås från bostaden), där Skatteverket vid taxeringsuppgifter tillämpar en begränsning som inte tillämpas vid uppmätning enligt Svensk standard[1].

För att ett garage ska räknas som biarea krävs enligt Skatteverket att det nås inifrån bostaden och ytor för komplementbyggnader räknas som övrig area samtidigt som Svensk standard inte har samma begränsning utan där gäller att samtliga övriga byggnaders ytor utanför bostaden bör räknas som biarea.

FMI vill då understryka att transparens är av största vikt. Om det finns olika uppgifter ska samtliga uppgifter redovisas förutom i de fall då en uppgift framstår som uppenbart felaktig. Det åligger alltså mäklaren att redovisa att där förekommer olika uppgifter och ange samtliga tillgängliga uppgifter och ange varifrån uppgiften kommer.

Uppgiften om en bostads driftskostnader

FMI har i enkät och i kontakter med mäklare fått uppgifter om att många mäklare upplever svårigheter kring redovisning av en bostads driftskostnader som är en obligatorisk uppgift i objektsbeskrivningen. Frågorna avser bland annat om försäkring ska ingå i kostnaden samt hur kostnaden för uppvärmning och el ska redovisas.

Driftskostnaderna ska ange normala kostnader för att äga och sköta bostaden. Kostnaderna ska redovisas så utförligt att köparen kan bedöma hur driftskostnaderna skulle påverka den egna ekonomin. Driftskostnader för en fastighet är exempelvis kostnader för uppvärmning, sophämtning, vatten och avlopp, sotning, fastighetsavgift, tomträttsavgäld och avgifter för samfällighetsföreningar. Enligt tidigare praxis framgår att hemförsäkring och hushållsel inte är kostnadsposter som ska ingå i de redovisade driftskostnaderna för ett bostadsobjekt. En objektsbeskrivning för en bostadsrätt ska innehålla uppgifter om de driftskostnader som finns.

FMI är av uppfattningen att enhetlighet är viktigt avseende vad som inkluderas i driftskostnaden för tilltänkta köpares möjlighet att jämföra olika bostäder samt för att bilda sig en korrekt uppfattning om kostnaderna förenade med att äga ett objekt. Av den anledningen har FMI gett branschen möjlighet att ingå en branschöverenskommelse även på detta område. Tyvärr nådde försöket inte hela vägen fram.

Mot denna bakgrund vill FMI informera om hur myndigheten ser på några av de frågor som uppfattas som mest frekventa och utmanande.

Redovisning av kostnaden för försäkring och el

FMI är av uppfattningen att kostnad för försäkring inte enligt fastighetsmäklarlagen och dess förarbeten kan utläsas vara en driftskostnad och kan således bortses ifrån vid redovisningen av en bostads driftskostnad. Myndigheten har förståelse för svårigheten att det i vissa fall inte är möjligt att i den totala elförbrukningen för en bostad särskilja elanvändning för uppvärmning från hushållsel varför den totala elförbrukningen kan anges som en post i driftkostnaderna. Vid angivande av kostnadsposten är det dock av väsentlig betydelse att det tydligt framgår vad posten faktiskt innefattar.