Beslut

Sammanfattning

Prövning av fastighetsmäklarens informationsskyldighet och agerande vid köparens dröjsmål med betalning av handpenningen. Även en prövning av om mäklaren har åsidosatt sin skyldighet enligt fastighetsmäklarlagen att verka för att dokumentera överenskommelsen om ändrad tidpunkt för betalning av handpenningen. Dessutom en prövning av om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att ha dokumenterade rutiner och riktlinjer för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. Mäklarens uppgifts- och granskningsskyldighet av transaktionen, när köpeskillingen skulle betalas kontant av annan än köparen och han misstänkte att betalningen skulle erläggas med medel från brottslig verksamhet, har också prövats. Slutligen har dokumentationen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren ingått i granskningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen återkallar NNs registrering som fastighetsmäklare.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har säljaren av en bostadsrätt riktat kritik mot mäklaren NN. Han har gett in en ljudupptagning från ett möte där han, en företrädare för köparen och mäklaren var närvarande.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig över anmälan. Han har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen, överlåtelseavtalet, depositionsavtalet, journalen, ett avtal om hävning och en ansökan om medlemskap i en bostadsrättsförening.

Fastighetsmäklarinspektionen har förelagt NN att ge in riskbedömningen avseende penningtvätt och finansiering av terrorism och de riskbaserade rutinerna för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism som var gällande vid tidpunkten för förmedlingsuppdraget samt att ange vilken riskbedömning han har gjort av affären. Han har förelagts att ange vilka åtgärder han vidtagit för att uppnå kundkännedom om parterna i affären och ge in dokumentationen av dem. Han har också förelagts att ange vilka kontroller han har vidtagit för att följa upp affärsförbindelsen och ange vilka åtgärder han vidtagit för att granska transaktionen med anledning av att han uppgett att en företrädare för köparen skulle betala köpeskillingen kontant med medel han misstänkte kommer från brottslig verksamhet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Han anlitade NN för att förmedla hans bostadsrätt. Bostadsrätten såldes den 2 september 2019. Utöver handpenningen skulle köparen också erlägga en delbetalning i december samma år för att visa att han hade för avsikt att fullgöra köpet. Vid tiden för anmälan, den 28 maj 2020, hade köparen fortfarande inte betalat. Han är kritisk till NNs agerande med anledning av det. Han har vid två tillfällen gett köparen ytterligare tidsfrist för att betala men det har inte hjälpt. I en mejlkonversation med NN samt vid ett möte där han har upptagit en ljudinspelning säger mäklaren att köparen kommer att betala. Han har också erbjudit honom kontanta medel vid sidan av överlåtelsen.

Handlingarna

Av handlingarna i ärendet framgår bland annat följande.

Uppdragsavtalet och överlåtelseavtalet

Uppdragsavtalet är undertecknat den 31 maj 2019.

Överlåtelseavtalet är undertecknat av parterna den 2 september 2019. I avtalet anges att köpeskillingen är 3 150 000 kronor, att en handpenning om 315 000 kronor ska erläggas av köparen senast den 11 september genom insättning på fastighetsmäklarens klientmedelskonto, att en kontant dellikvid om 315 000 kronor ska erläggas av köparen senast den 1 december samt att resterande köpeskilling ska betalas på tillträdesdagen. I avtalet anges att säljaren har rätt att häva köpet om köparen inte betalar handpenningen enligt avtalat.

Journalen

I journalen finns det en notering om att NN har vidtagit kontroll av köparens identitetshandling och kopierat den samma den 2 september 2019.

Det finns också en notering daterad den 11 september avseende omständigheten att den avtalade handpenningen inte på angivet datum har betalats till mäklarens klientmedelskonto.

Den avtalade handpenningen har på angivet datum inte inkommit på fastighetsmäklarens konto. Köpare och säljare har kontaktats i frågan. Meddelat att det är ok att från säljare att handpenningen kommer enligt mail senast fredag. 2019-09-10 2019-09-11 hp ska in annars avbryter [namnet på säljaren], men betalar dem in liten del så kör vi på. Säger fredag nu, oooo så störigt. Måste lösa. 2019-09-13 20000 inkommer enligt överenskommelse med [namnet på säljaren], bevis på att de är seriösa och hp kommer in. En del av den hp som ska komma in. Ok [säljarens namn]. De får ett tag på sig, det är långt till tillträde så det är ok. Nya dialoger kring dröjsmål av handpenning, Information till säljaren 2019-09-16 20000 kvittens inkommer men ej pengar. Informerat [namnet på säljaren]. Söker köpare, 2019-09-22- Eftersöker och jobbar på det, ok [säljarens namn]. 2019-10-03 Handpenningen fortfarande inte redovisad 2019-10-05 Ny betalning som fortfarande inte kommer igenom. Skulle komma senast 7 Nov. 2019-10-18 Säljaren väljer att de ska avvakta nästa vecka också. 2019-10-22 Kurs sätts idag enligt köpare. 2019-10-23 överföring av 200’ enligt sms. Ok till slutet av månaden 2019-10-31 Meddelar att [namnet på säljaren] får avgöra om de ska få mer tid. – Han säger det. […]

En ljudupptagning ingiven av anmälaren

Anmälaren har gett in en ljudupptagning från ett möte mellan honom, en företrädare för köparen och mäklaren. Inspelningen har upptagits den 25 oktober 2019.

Av konversationen framgår det att köparen inte har betalat handpenningen som avtalat. En betalning om 30 000 kronor har dock gjorts till mäklarens klientmedelskonto. Säljaren anför att någon delbetalning om 30 000 kronor aldrig har avtalats eller varit aktuell. NN redogör för att betalningen har skjutits fram tre dagar, att han sen fått en skärmbild från köparen på en betalning om 200 000 kronor men att betalningen föll tillbaka. Anmälaren redogör för att NN den 10 september meddelade honom att delbetalningen hade betalats. Först vid mötet förstår han att det bara var 30 000 kronor. Hade han förstått det från början hade han redan hävt avtalet. NN anser att säljaren har missförstått. Säljaren menar att NN har varit otydlig och sagt att alla pengarna fanns på hans konto. NN medger att han också genom skärmbilden på utdraget tolkade det som att delbetalningen då hade betalats.

I det inspelade samtalet sägs bland annat följande.

00:11 (0 timmar och 11 minuter) NN:

Då sa jag okej om det tar längre tid (än de tre dagarnas försening inspektionens kommentar), betala 30 000 så har vi i alla fall det.

00:16 NN:

Jag ville tydliggöra att det enda jag kan göra utom att lita på deras ord är att jag kräver in delbetalning. Sätt in någonting, annars kan jag inte få med mig min säljare. 30 000 så har vi nåt att gå på.

00:19 Det nämns att det är ett företag som ska betala köpeskillingen. Att det i själva verket är företaget som ska köpa lägenheten och att köparen kan göra ett privat utlägg för företagets räkning som sen gör en insättning av kontanterna till hans konto.

00:37 Säljaren menar att om betalningen ska göras med kontanter så borde köparen kunna visa att pengarna finns på ett konto. När säljaren ifrågasätter vilka kontroller mäklaren har gjort avseende köparens betalningsförmåga säger NN (00:17):

När det handlar om kontant betalning är det enda man kan kolla anställningsavtal och UC. Det är det enda man kan kontrollera vid kontant betalning från en köpare.

Efter en dryg halvtimmes samtal lämnar NN och säljaren rummet och förflyttar sig till ett annat rum för att tala enskilt. Där uttalas bland annat följande.

00:42 NN:

Ska jag säga vad jag tror?

Säljaren:

Mmmm

NN:

Jag tror att de, jag tror att de säljer droger, i [namnet på en storstad i ett grannland till Sverige]

Säljaren:

Mmm, ja det är klart.

NN:

Jag tror att de säljer droger och de har massa cash över. [Namnet på köparen] slänger grejerna och […] placerar ut pengarna nu så går genom [namnet på ett land] […] skickar upp pengarna och köper här. Men vet du vad? När deras pengar är på ett konto så spelar det ingen roll, gröna, gula, blåa eller var de kommer ifrån, jag skiter i vilket. Jag skulle säkert reagera som mäklare, men detta är din affär.

00:43 NN fortsätter:

Jag har pratat med dig lite för mycket ur ett vänskapsperspektiv. Bara sagt så här [namnet på säljaren], de försöker få in det, kan du ge dem någon dag till? De vill göra sin delbetalning. Och varför jag bad dem om en delbetalning, vet du varför? För att jag tycker att du ska ha plåster på såren.

00:47 Säljaren:

Redan den tionde så skrev du att delbetalningen var klar, vilket jag uppfattade som handpenningen, som vi snackat om, det var ingen annan delbetalning. Då ska det finnas 310 000 där. Nu har jag fått information om att det bara var 30 000 vilket är alldeles för lite.

NN:

Det har jag aldrig sagt. Du har missuppfattat vad delbetalningen var.

Säljaren:

Du skrev så här, att delbetalningen var helt klar.

00:52 NN:

Jag har bett dem göra en delbetalning. Jag har till och med gjort en notering i vårt mäklarsystem.

01:02 (en timme och två minuter) Det framgår av konversationen att mäklaren fått en skärmbild på en betalning från köparen och att han vidarebefordrat den till säljaren med informationen att delbetalningen var inne, att han bara skulle stämma av med mäklarföretagets ekonomiavdelning. Båda trodde att handpenningen då hade betalats in. NN säger att han inte kunde göra annat än att vidarebefordra bilden till säljaren som däremot anser att han borde ha kontrollerat på klientmedelskontot istället om inbetalningen hade genomförts med framgång innan han meddelade att handpenningen hade betalats.

40 minuter senare återvänder NN och säljaren till rummet där företrädaren för köparen befinner sig och deras samtal fortsätter.

01:21 Säljaren:

Ok, siste oktober.

NN:

Vi ger till den siste som vi sagt. Och vi, vi är klara. Ni två, båda två, behöver jag att ni mejlar mig nu när vi går från detta mötet: ”Vi är överens om att vi skjuter till den första, eeh, att pengarna ska vara på kontot och därefter så kommer köparen få häva köpet annars”. Okej. Eller så går vi på en hävning, bestäm.

Dokumentationen om kundkännedom

NN har förelagts att redogöra för vilka åtgärder han har vidtagit och komma in med dokumentationen av hur han har uppnått kundkännedom i förmedlingsuppdraget. Han har också förelagts att uppge vilka åtgärder han har vidtagit mot bakgrund av hans uttalanden som framgår av citatet.

NN har gett in ett dokument med riskbaserade rutiner för att förhindra penningtvätt och finansiering av terrorism, den allmänna riskbedömningen och dokumentation av kundkännedomsåtgärder. De riskbaserade rutinerna är daterade undertecknade av mäklaren den 31 augusti 2015. Den allmänna riskbedömningen är varken daterad eller underskriven. I dokumentationen hänvisas till lag (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism, det vill säga den äldre, numera upphävda penningtvättslagen.

Dokumentationen av hur NN har uppnått kundkännedom om uppdragsgivaren, en checklista benämnd ”Kundkännedom – uppdragsgivare” är daterad den 31 maj 2019. I checklistan har NN noterat att han bedömde risken i den aktuella affären som normal. Datum saknas i checklistan för när NN har kopierat uppdragsgivarens identitetshandling. Däremot har NN angett att identitetshandlingens nummer har antecknats den 31 maj 2019. I checklistan finns inte någon notering om att affärsförbindelsen har etablerats på distans. På kopian av uppdragsgivarens identitetshandling, daterad den 31 maj och 2 september 2019, står det att den är vidimerad genom en signatur av NN själv. Vidimeringen saknar namnförtydligande och kontaktuppgifter. Kopian återger två tredjedelar av identitetshandlingen.

Dokumentationen av hur NN har uppnått kundkännedom om köparen, en checklista benämnd ”Kundkännedom köpare” är daterad den 2 september 2019. I checklistan har NN noterat att han bedömde risken i den aktuella affären som normal. NN har noterat att köparens identitetshandlingar kopierades den 2 september 2019. Där finns en notering om förekomsten av en företrädare. Datumet den 2 september 2019 anges för när NN har kopierat även ombudets identitetshandling. Avseende affärsförbindelsens syfte och art har NN noterat att köparens syfte med affären var köp av privatbostad samt att avvikelse från vad som därvid är normalt saknas. I checklistan finns det inte någon notering om att affärsförbindelsen har etablerats på distans. NN har i checklistan angett att där inte framkom några uppgifter om förekomst av en verklig huvudman. På kopiorna av köparens och ombudets identitetshandlingar, daterade den 2 september 2019, står det att de är vidimerade genom en signatur av NN själv. Vidimeringen saknar namnförtydligande och kontaktuppgifter.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN bestrider att han i något avseende ska ha agerat oaktsamt eller i strid med god fastighetsmäklarsed i samband med den aktuella förmedlingen. Han har uppgett i huvudsak följande.

Anmälan

I anslutning till kontraktsskrivningen avseende överlåtelsen av den aktuella bostadsrätten hade han kontakter med köparen som bor i en storstad i ett grannland till Sverige. Köparen informerade honom om att finansieringen var ordnad varför det inte fanns något krav på ett suspensivt villkor för köpet avseende köparens framtida finansiering, vilket avspeglas i överlåtelseavtalet.

Delbetalningarna betalades inte som avtalat vilket föranledde ett stort antal kontakter mellan honom, köparen och säljaren. De olika överenskommelser som träffats via honom har dokumenterats via mejl samt i noteringarna i journalen. Han har inte agerat på egen hand. Alla åtgärder har skett efter att ha förankrats hos parterna. Han har via mejl och telefon informerat säljaren om att handpenningen inte betalats som avtalat men att ett delbelopp om 30 000 kronor betalats av köparen. Han har vidarebefordrat skälen som köparen uppgett till säljaren som accepterat dröjsmålet utan att framföra en hävning av avtalet. Det bestrids att han skulle ha erbjudit anmälaren kontanta medel vid sidan av överlåtelsen.

Ljudupptagningen är från ett möte som hölls på hans initiativ på hans kontor där han, säljaren och en företrädare för köparen deltog. Vid mötet diskuterade parterna en framtida överenskommelse om att senarelägga betalningen av handpenningen och de skulle återkomma till honom med en bekräftelse på att de var överens. Något sådant mejl har han inte fått vilket förklarar varför överenskommelsen inte har dokumenterats. Övriga överenskommelser mellan tiden då handpenningen skulle ha erlagts och den 25 oktober 2019 har skett per telefon och har noterats av honom i journalen. Han bestrider att han vid något tillfälle misstänkt att köpeskillingen skulle finansieras med pengar från droghandel och att han inte haft något att erinra mot förhållandet. Uttalandet var klumpigt och slarvigt och gjordes i en pressad situation. Utöver faktumet att köparna hade svårt att erlägga avtalade betalningar har det inte förekommit något avvikande i affärsrelationen. Han har vidtagit sedvanliga och relevanta åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism.

Åtgärderna för att uppnå kundkännedom och dokumentationen

På kopian av uppdragsgivarens identitetshandling har två olika datum antecknats till följd av att han gjort kundkännedomskontroller vid båda tillfällena. Uppdragsgivaren befann sig vid varje kontroll på plats. Handlingarna kopierades och undertecknades av honom i samband med kontrollen. Han har också, när han träffat parterna, ställt frågor om syftet med överlåtelsen och dess finansiering samt antecknat svaren i den ingivna dokumentationen. Kontrollen av uppdragsgivaren gjordes i samband med att uppdragsavtalet ingicks och kontrollen av köparen vidtogs innan överlåtelseavtalet ingicks.

Kopian på uppdragsgivaren passhandling kunde ha kopierats på ett bättre sätt men uppdragsgivarens foto, personnummer, passnummer och namnteckning framgår. Både uppdragsgivarens utseende, namnteckning, personnummer och passhandling har noga kontrollerats av honom vid det aktuella tillfället. Han var också personligen bekant med uppdragsgivaren då de sedan en tid tillbaka tränat på samma gym.

Vid visningen av lägenheten, den 22 augusti 2019, ställde han frågor enligt penningtvättslagen till köparen och dennes uppgivna ombud. Det gjordes som en säkerhetsåtgärd då det dels var oklart om han skulle ge bud på lägenheten och bli slutlig köpare dels om det uppgivna ombudet skulle teckna ett eventuellt köpekontrakt som ombud med fullmakt. Som en ytterligare säkerhetsåtgärd har han också kontrollerat samt kopierat identitetshandlingarna för både den slutlige köparen och dennes representant, tillika uppgivna ombud. Köparen var dock på plats när överlåtelseavtalet tecknades. Det uppgivna ombudet har på intet sätt agerat som ombud i något avseende. Av den anledningen ansåg han att det var tillräckligt att kontrollera och kopiera identitetshandlingen. Han tillfrågade köparen om syftet med köpet och fick svaret att bostadsrätten förvärvades som privatbostad. Det som anges vid det bandade samtalet är enbart att anse som ogrundade spekulationer och inget annat.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Anmälan

Köparens ekonomiska situation och betalningen av handpenningen

Det föreligger inte någon uttrycklig skyldighet för en fastighetsmäklare att kontrollera köpares eller spekulanters ekonomi. Mäklaren bör normalt ta köparens uppgifter för goda om han inte har någon särskild anledning att misstro dem. Om mäklaren skulle känna till att en spekulant inte kan förväntas fullfölja en affär är dock mäklaren skyldig att upplysa uppdragsgivaren om det (jmf Magnus Melin, Fastighetsmäklarlagen (1 jul. 2018) kommentaren till 8 §).

En mäklare har inte heller något självständigt ansvar för att köparen verkligen erlägger handpenningen. Det åligger dock en mäklare, som åtagit sig att förvalta pengarna på sitt klientmedelskonto, att kontrollera om betalning influtit vid sista betalningsdag och vid utebliven betalning omedelbart meddela säljaren (se Fastighetsmäklarnämndens beslut 2003-11-12:4 i årsbok 2003, beslutet den 15 maj 2019 dnr 18–2361 och beslutet den 16 december 2020 dnr 19–0844).

Det kan av utredningen i ärendet enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning inte anses styrkt att NN borde ha undersökt köparens möjlighet att betala mer ingående än normalt före kontraktsskrivningen. Den uteblivna betalningen av handpenningen samt den information som NN tycks ha haft vid mötet den 25 oktober bör däremot anses ha indikerat för mäklaren att det fanns tveksamheter kring köparens ekonomiska möjligheter att fullfölja avtalet (jmf Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 16 december 2020 i ärende dnr 20–0587).

Det är utrett i ärendet att handpenningen enligt avtalat skulle ha erlagts den 11 september 2019 och att den vid tidpunkten för mötet, den 25 oktober, inte enligt avtalat hade erlagts av köparen.

Med anledning av anmälarens kritik avseende att NN ska ha brustit i att informera honom om att handpenningen inte betalats vid betalningsfristens utgång och att informationen han därefter fick vilseledde honom att tro att betalningen hade erlagts enligt avtalat när endast en bråkdel av den hade betalats, har NN förelagts att ge in mejlkonversationen av vilken han gör gällande visar att det inte stämmer. Han har dock varken gett in den eller redogjort för anledningen till varför han är oförmögen att göra det. På ljudupptagningen av samtalet på mötet den 25 oktober får dock enligt inspektionens uppfattning det anses klarlagt att NN medger att han har varit otydlig i sin kommunikation med säljaren. Han vidgår att han till säljaren vid ett tillfälle har skickat en skärmbild på ett utdrag som kommit från köparen, alternativt en företrädare för denna, med transaktionsinformation samt att han i samband med det uppgett till säljaren att delbetalningen var gjord. Det får också anses utrett att det senare visade sig att transaktionen inte gjorts med framgång varför pengarna inte nådde mäklarens klientmedelskonto.  

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att ord står mot ord avseende om, på vilket sätt och i så fall när NN har meddelat säljaren att handpenningen inte hade betalats vid betalningsfristens utgång. Omständigheten att NN med lätthet har kunnat visa vilken information han har delgett säljaren och när genom att ge in mejlkonversationen till inspektionen men ändå inte har gjort det anser inspektionen talar emot att han uppfyllt sin skyldighet i den delen. Vidare kan det, av vad som uttalas i samtalet på ljudupptagningen, enligt inspektionens uppfattning anses utrett dels att säljaren inte förstod att handpenningen inte hade betalats i enlighet med avtalat, dels att NN utan att ha kontrollerat att en betalning hade gjorts med framgång till hans klientmedelskonto felaktigt har informerat uppdragsgivaren om att handpenningen hade betalats.  

Av utredningen i ärendet framgår vidare att köparen, när denne inte kunde betala handpenningen i enlighet med avtalat, instruerades att betala en del av det avtalade beloppet. Utifrån vad NN säger på ljudupptagningen får det anses klarlagt att han, utan att i förväg stämma av det med säljaren, lämnade denna instruktion. En mäklare ska vara en oberoende mellanman mellan säljare och köpare och får inte på eget initiativ ta ställning till en sådan uppkommen fråga. Det handlar om väsentlig information som uppdragsgivaren skulle ha fått information om. NN hade en skyldighet att undersöka hur parterna vill lösa den uppkomna situationen och hjälpa dem att komma överens.

Sammantaget anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN har lämnat otydlig information till säljaren om att handpenningen inte hade betalats vid betalfristens utgång samt senare också direkt felaktig information om att den hade betalats trots att så inte var fallet. Han har därmed brustit i sin omsorgsplikt. Han har även genom att på eget bevåg ha lämnat instruktion till köparen i frågan om förfarandet med handpenningen även i den delen brustit i sin omsorgsplikt. Genom sitt handlande har NN agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning.

Mäklarens medverkan i samband med överlåtelsen

Enligt 21 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Av förarbetena till motsvarande bestämmelse i tidigare gällande fastighetsmäklarlag framgår att mäklaren har en handlingsplikt och ska vara ”aktiv och observant” beträffande sådana frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen (se prop. 1983/84:16 s. 41). I mäklarens omsorgsplikt ingår att verka för att överenskommelser som träffas mellan parterna dokumenteras skriftligen.

I ärendet är det utrett att handpenningen inte betalades enligt avtalat. NN har redogjort för att någon överenskommelse inte ingicks om nytt avtalat datum för när handpenningen skulle betalas. Av samtalet på ljudupptagningen mellan honom, säljaren och en företrädare för köparen framgår dock att företrädaren bad om att få betala handpenningen vid en annan tidpunkt. Det går enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning inte att tolka det som sägs på annat sätt än att säljaren godkände det och att parterna vid mötets slut kom överens om att handpenningen skulle betalas vid ett senare tillfälle än vad som skriftligen avtalats. Inte vid något tillfälle informerade NN parterna om vikten av att dokumentera överenskommelsen. Han bad däremot mötesdeltagarna att meddela honom deras avsikt i efterhand per mejl.

Att en part vid en överlåtelse inte betalar handpenningen enligt avtalat gör avtalsläget osäkert för den andre parten. I den aktuella förmedlingen hade det avtalats att säljaren hade rätt att häva köpet om köparen inte betalade handpenningen enligt avtalat. Det får anses vara av vikt för parterna att en överenskommelse om en förlängd tidsfrist för detta dokumenteras skriftligt. Enligt inspektionens bedömning har NN inte i tillräcklig utsträckning vidtagit åtgärder för att säkerställa det. Att ge parterna i uppdrag att skicka bekräftelse på detta per mejl till honom i efterhand kan inte anses tillräckligt utifrån de givna förutsättningarna. NN har därför åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen genom att inte ha dokumenterat överenskommelsen om att frångå det skriftliga överlåtelseavtalet vad gäller betalningen av handpenningen (jmf Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 26 september 2018 i ärende dnr 4.1-2061-17 och beslut den 23 oktober 2019 i ärende dnr 18–1739). Förseelsen är varningsgrundande.

Kundkännedom

Det riskbaserade förhållningssättet

Av 28 § fastighetsmäklarlagen följer att inspektionen även ska utöva tillsyn enligt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) och föreskrifter som har meddelats i anslutning till den lagen. Att inte följa penningtvättslagen och Fastighetsmäklarinspektionens i detta fall tillämpliga föreskrifter och allmänna råd (KAMFS 2016:1) respektive (KAMFS 2019:1) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism strider mot god fastighetsmäklarsed.

Allmän riskbedömning av verksamheten

I enlighet med 2 kap. 1–2 §§ och 1 kap. 2 § p.13 penningtvättslagen ska en fastighetsmäklare med fullständig registrering göra en bedömning av hur fastighetsmäklartjänsten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken är för att detta sker, en så kallad allmän riskbedömning. Riskbedömningen ska utformas så att den kan ligga till grund för fastighetsmäklarens rutiner och riktlinjer samt övriga åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Den allmänna riskbedömningen ska dokumenteras och hållas uppdaterad.

Vid tidpunkten för förmedlingsuppdragets ingående omfattades NN av de då gällande, men numera upphävda föreskrifterna och allmänna råden (KAMFS 2016:1) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (härefter de äldre penningtvättsföreskrifterna). Vid tidpunkten för kontraktsskrivningen omfattades NN av föreskrifterna och allmänna råden om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (KAMFS 2019:1), (härefter penningtvättsföreskrifterna).

Enligt 4 § i penningtvättsföreskrifterna som var gällande vid överlåtelseavtalets ingående följer att mäklaren ska utvärdera den allmänna riskbedömningen regelbundet, minst en gång per år och uppdatera den vid behov och alltid när marknaden eller andra relevanta omvärldsfaktorer väsentligt har förändrats. Fastighetsmäklaren ska dokumentera datumet för utvärderingen av den allmänna riskbedömningen. Av dokumentationen ska det också framgå när den senast uppdaterades.

Rutiner och riktlinjer

I enlighet med 2 kap. 8 § och 1 kap. 2 § p.13 penningtvättslagen ska en fastighetsmäklare ha dokumenterade rutiner och riktlinjer avseende sina åtgärder för kundkännedom, övervakning och rapportering samt för behandling av personuppgifter. Rutinerna och riktlinjerna ska fortlöpande anpassas efter nya och förändrade risker för penningtvätt och finansiering av terrorism. Omfattningen och innehållet ska bestämmas med hänsyn till verksamhetsutövarens storlek, art och riskerna för penningtvätt och finansiering av terrorism som identifierats i den allmänna riskbedömningen.

Enligt 8 § i penningtvättsföreskrifterna som var gällande vid överlåtelseavtalets ingående följer att mäklaren ska utvärdera sina rutiner regelbundet, minst en gång per år och uppdatera dem vid behov. Mäklaren ska också dokumentera datumet för utvärderingen av rutinerna. Av dokumentationen ska det också framgå när de senast uppdaterades.

Det är utrett i ärendet att den allmänna riskbedömningen inte är daterad samt att de riskbaserade rutinerna och riktlinjerna för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism som mäklaren har gett in är daterade den 31 augusti 2015. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att det i dokumenten hänvisas till lag (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. NN har således brustit i sin skyldighet att hålla den allmänna riskbedömningen samt sina rutiner och riktlinjer uppdaterade i enlighet med penningtvättsregleringen. Förseelsen utgör grund för en erinran.

Riskbedömning av kunder

Med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen enligt 1 kap. 2 § 13 penningtvättslagen och 2 kap. 1 och 3 §§ samma lag och fastighetsmäklarens kännedom om kunden ska mäklaren bedöma den risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med en specifik kundrelation, kundens riskprofil.

När det behövs för att bestämma kundens riskprofil ska verksamhetsutövaren beakta omständigheter som avses i 2 kap. 4 och 5 §§ och föreskrifter som meddelats med stöd av denna lag samt andra omständigheter som i det enskilda fallet påverkar risken som kan förknippas med kundrelationen. Kundens riskprofil ska följas upp under pågående affärsförbindelser och ändras när det finns anledning till det. Enligt 5 § 3 och 11 p. penningtvättsföreskrifterna är omständigheter som kan motivera att risken bedöms som hög betalning med kontanter eller andra betalningsmedel som skulle kunna underlätta anonymitet samt bulvanförhållanden.

Åtgärder för kundkännedom

Utifrån riskbedömningen av kunden ska sedan mäklaren vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom. Av 3 kap. 1 § första stycket 1 p. penningtvättslagen följer att en fastighetsmäklare inte får etablera eller upprätta en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om fastighetsmäklaren inte har uppnått tillräcklig kundkännedom om kunden för att bland annat kunna hantera risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen.

Enligt 3 kap. 2 och 3 §§ samma lag får inte mäklaren etablera en affärsförbindelse eller utföra en transaktion om det finns misstanke respektive på skälig grund kan misstänkas att transaktionen utgör ett led i penningtvätt och verksamheten kommer att användas för detta syfte.

Fastighetsmäklaren ska enligt 3 kap. 4 § penningtvättslagen vidta åtgärder för kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse. Med åtgärder för kundkännedom avses bland annat att en kontroll av kundens identitet, en utredning av om kunden har en verklig huvudman, i förekommande fall en kontroll av den verkliga huvudmannens identitet och inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Kontroll av kundens och den verkliga huvudmannens identitet ska slutföras innan en affärsförbindelse etableras eller en enstaka transaktion genomförs. Om kunden företräds av en person som uppger sig handla på kundens vägnar, ska verksamhetsutövaren kontrollera den personens identitet och behörighet att företräda kunden. Detta följer av 3 kap. 7, 8, 9, 10 och 12 §§ penningtvättslagen.

Det följer av 3 kap. 13 § penningtvättslagen att fastighetsmäklaren löpande och vid behov ska följa upp pågående affärsförbindelser i syfte att säkerställa att kännedomen om kunden enligt 7, 8 och 10–12 §§ är aktuell och tillräcklig för att hantera den bedömda risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism.

Om risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen bedöms som hög ska enligt 3 kap. 16 § skärpta åtgärder enligt 7,8 och 10–13 §§ göras.  Åtgärderna ska i så fall kompletteras med de ytterligare åtgärder som krävs för att motverka den höga risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Sådana åtgärder kan avse inhämtande av ytterligare information om kundens affärsverksamhet eller ekonomiska situation och uppgifter om varifrån kundens ekonomiska medel kommer.

Enligt 4 kap. 1 och 2 §§ penningtvättslagen ska fastighetsmäklaren granska transaktioner för att kunna upptäcka sådana som han eller hon misstänker, eller har en skälig grund att misstänka, utgör ett led i penningtvätt eller finansiering av terrorism. Om misstänkta aktiviteter uppmärksammas ska mäklaren genom skärpta åtgärder för kundkännedom enligt 3 kap. 16 § och andra nödvändiga åtgärder bedöma om det finns skälig grund att misstänka att det är fråga om penningtvätt eller att egendom annars härrör från brottslig handling. Om misstanken kvarstår efter en närmare analys, ska uppgifter om alla omständigheter som kan tyda på penningtvätt eller finansiering av terrorism utan dröjsmål lämnas till Polismyndigheten enligt 4 kap. 3 § samma lag.

Enligt 19 § i de äldre penningtvättsföreskrifterna skulle mäklaren dokumentera de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom och det skulle framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. De identitetshandlingar och andra handlingar som använts för att kontrollera kundens identitet eller för att på något annat sätt uppnå kundkännedom skulle dokumenteras genom kopior.

Det är utrett i ärendet att den kopia av uppdragsgivarens identitetshandling som NN har kopierat saknar en tredjedel av den kopierade handlingen. Bland annat saknas information om vilken typ av identitetshandling som har kopierats. Av utredningen framgår därför att dokumentationen av åtgärderna för att uppnå tillräcklig kundkännedom om uppdragsgivaren är bristfällig (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 16 december 2020 i ärende dnr 19–0844). Förseelsen motiverar en erinran.

Mäklarens uppgifts- och granskningsskyldighet

I ärendet samt i dokumentationen över vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom om köparen har NN redogjort för att han i samband med åtgärderna inte har uppmärksammat något som avviker från det normala och att han därför har vidtagit kundkännedomsåtgärder utifrån den bedömningen. Det kan av utredningen inte slås fast att NN brustit i åtgärderna för att uppnå kundkännedom om köparen som vidtogs innan överlåtelseavtalet ingicks.

En fastighetsmäklare har dock en skyldighet att följa upp kundens riskprofil under pågående affärsförbindelse och revidera den om det finns anledning till det. På den ingivna ljudupptagningen från den 25 oktober 2019 uttalar NN att han misstänkte att köpeskillingen skulle betalas med kontanter som härrör från brottslig verksamhet. Misstankarna medför en skyldighet för honom att göra en förnyad riskbedömning i enlighet med penningtvättlagstiftningens krav på en riskbaserad kundkännedom och fortlöpande uppföljning av affärsförbindelser. Betalning i kontanter och att medlen dessutom skulle härröra från brottslig verksamhet är tydliga tecken på att det är fråga om en hög risksituation. Dessutom framkommer på ljudupptagningen att NN från köparen, alternativt en företrädare för denna, mottagit en skärmbild med information om en betalning som sedermera inte nådde hans klientmedelskonto samt att det i själva verket var ett företag som skulle köpa bostadsrätten och inte den angivna köparen. Dessa omständigheter ställer var för sig krav på mäklaren att granska affärsförbindelsen närmare och vidta skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom. Om misstankarna kvarstått efter dessa kontroller, hade han haft en skyldighet att lämna en rapport till Polismyndigheten.

Fastighetsmäklarinspektionen delar inte NNs uppfattning att köpprocessen verkade normal. Inte heller att det saknades anledning för honom att vidta ytterligare åtgärder med anledning av de misstankar han hade. Inspektionen anser tvärtemot att det har funnits flera konkreta omständigheter i ärendet som var för sig har utlöst en skyldighet för NN att granska transaktionen närmare alternativt avstå från att medverka till den. Genom att underlåta att göra detta har NN allvarligt åsidosatt sina skyldigheter enligt penningtvättslagstiftningen och därigenom god fastighetsmäklarsed.

Enligt 29 § fastighetsmäklarlagen ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för den som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Om det kan anses tillräckligt, får inspektionen i stället meddela en varning eller en erinran.

I förarbetena (prop. 1994/95:14 s. 69 f.) till motsvarande bestämmelse i 1995 års fastighetsmäklarlag uttalades bland annat följande om påföljdsbedömningen.

Enligt tredje punkten kan en registrering återkallas när en mäklare handlar i strid med sina skyldigheter enligt denna lag. Genom detta kopplas sanktionsmöjligheterna inte bara till samtliga specifika bestämmelser i lagen som berör mäklarens arbete. Även mäklarens generellt formulerade skyldighet i 12 § [nu 8 §] att i allt iaktta god fastighetsmäklarsed omfattas av tredje punkten. […] Även när det gäller tredje punkten kan en hänvisning göras till vad som ovan sagts om utgångspunkten för påföljdsbedömningen och om syftet med lämplighetsprövningen.

Hänvisningen gäller en text där bland annat följande anges (stycket innan på s. 69 i samma proposition).

På motsvarande sätt som när det gäller lämplighetsbedömningen enligt 6 § [6 § även nu] beträffande den som söker registrering bör den generella utgångspunkten vara att avregistrering skall ske om det inte vid en samlad bedömning av samtliga omständigheter finns anledning att utgå ifrån att mäklaren, trots dokumenterad brottslighet eller andra omständigheter som det kan vara fråga om, kan anses lämplig att fortsätta verksamheten som fastighetsmäklare. Också i detta sammanhang finns anledning att särskilt framhålla att det övergripande syftet med lämplighetsbedömning ska vara att, med omsorg om mäklarens uppdragsgivare och deras motparter, verka för en god standard inom mäklarkåren och att hänsynen till mäklarens personliga intressen i saken inte får tillmätas så stor betydelse att det övergripande målet sätts åt sidan.

Vidare framgår bland annat följande av de äldre förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 33 f.).

Det kan också tänkas fall där mäklaren utan att begå en straffbar gärning uppsåtligen åsidosätter god fastighetsmäklarsed eller underlåter att iaktta sina skyldigheter enligt lagen. Särskilt allvarligt är det om mäklaren i något hänseende utnyttjar någons okunnighet eller oförstånd. Som exempel kan nämnas att mäklaren utformar köpehandlingarna på ett sådant sätt att en av parterna gynnas otillbörligt. Ett annat exempel är att mäklaren förtiger någon omständighet av betydelse för bedömningen av fastighetens värde. Ytterligare exempel är att mäklaren betingar sig ersättning i former som strider mot god fastighetsmäklarsed. I dessa och liknande fall bör registreringen i allmänhet återkallas.

Av NNs uttalanden på ljudupptagningen framgår det att åsidosättandet av hans granskningsskyldighet enligt penningtvättslagstiftningen inte kan anses ha skett till följd av okunskap eller av förbiseende utan att det handlar om ett medvetet handlande och åsidosättande. Han har därigenom enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning visat en sådan bristande insikt om fastighetsmäklarens ansvar att han inte längre är lämplig som mäklare. NNs registrering som fastighetsmäklare ska därför återkallas.

Påföljden

NN har åsidosatt sin uppgifts- och granskningsskyldighet enligt penningtvättslagen på ett sätt som gör att hans registrering som fastighetsmäklare ska återkallas.

Fastighetsmäklarinspektionen har därutöver även funnit att NN dels genom att ha åsidosatt sin omsorgsplikt dels genom att inte ha dokumenterat överenskommelsen om ändrat datum för betalning av handpenningen har gjort sig skyldig till två förseelser som var för sig motiverar en varning.

Vidare att han genom att ha brustit i att hålla den allmänna riskbedömningen och de riskbaserade rutinerna för att förhindra att hans verksamhet utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism uppdaterade, respektive genom att kopieringen av den identitetshandling som har legat till grund för kundkännedomen om uppdragsgivaren har varit bristfällig, har gjort sig skyldig till två förseelser som var för sig motiverar en erinran.