Beslut

Beslutsdatum: 2020-11-18
Diarienummer: 20-0749
FMI:s beslut: Varning
Laga kraft

Frågor som prövats i beslutet

Besvarande av föreläggande, marknadsföring, objektsbeskrivning, omsorgsplikt, rådgivnings- och upplysningsskyldighet, visning, överlåtelsehandlingar

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet avseende antalet rum och badrummets skick i en bostadsrätt. Även en prövning av om mäklaren har uppfyllt sin omsorgsplikt vid visningarna av objektet. Vidare har prövats om mäklaren har angivit felaktig information i överlåtelseavtalet, objektsbeskrivningen samt i övrig marknadsföring. En bedömning har även skett av mäklarens agerande vid bytet av arbetsgivare. Slutligen har prövning skett av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att besvara förelägganden från Fastighetsmäklarinspektionen samt att bevara dokumentation hänförlig till förmedlingsuppdraget.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I två anmälningar till Fastighetsmäklarinspektionen har säljaren och en av köparna av en bostadsrätt riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN:s agerande i samband med förmedlingen av bostadsrätten. Anmälarna har gett in ett överlåtelseavtal, ett tilläggsavtal, objektsbeskrivningen, marknadsföringsmaterial från internet, sms-konversationer med mäklaren samt inspelade ljudfiler med en anställd på det mäklarföretag där NN var anställd i början av förmedlingsuppdraget.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet och gett in uppdragsavtalet, ett överlåtelseavtal, objektsbeskrivningen, mäklarbilden, ett tilläggsavtal samt ett e-postmeddelande med säljarens ersättningskrav från mäklarens ansvarsförsäkring.

Anmälningarna

Säljaren av bostadsrätten har uppgett i huvudsak följande.

Den aktuella lägenheten består av ett rum och kök, vilket framgår av såväl överlåtelseavtalet från när han själv köpte lägenheten som den officiella beskrivningen av bostadsrätten. Det finns dock ytterligare två utrymmen i lägenheten som kan disponeras som sovrum, men de saknar fönster. Han nämnde ett flertal gånger för NN att han ville försäkra sig om att köparna av bostadsrätten kände till detta faktum innan de skrev på överlåtelseavtalet. Köparna fick dock inte informationen från mäklaren. När köparna fick kännedom om informationen efter det att överlåtelseavtalet hade skrivits under önskade de häva köpet. I den objektsbeskrivning som tillhandahölls köparna i samband med kontraktsskrivningen anges att lägenheten består av tre rum och kök. Han själv fick däremot inte se eller signera någon objektsbeskrivning vid kontraktsskrivningen, utan han försäkrades bara via sms om att köparna kände till att lägenheten klassades som ett rum och kök. Vidare angavs fel lägenhetsnummer i överlåtelseavtalet.

Efter en av visningarna lämnade mäklaren tända ljus i lägenheten, vilket innebar en brandfara då han själv inte var bosatt i lägenheten vid tillfället. Mäklaren lämnade även dörren till uteplatsen olåst efter två visningar, vilket är särskilt olämpligt med hänsyn till att dörren är enkelt tillgänglig för allmänheten då lägenheten ligger på bottenplan.

Köparen av bostadsrätten har uppgett i huvudsak följande.

Det aktuella objektet marknadsfördes med uppgift om att den består av tre rum och kök. Badrummet angavs vara totalrenoverat. Lägenheten består egentligen av ett rum och kök, eftersom två av utrymmena i lägenheten saknar fönster. NN lämnade dock ingen information om detta före kontraktsskrivningen, utan det uppdagades när han träffade säljaren två dagar innan tillträdesdagen.

En undersökning av badrummet efter kontraktsskrivningen visade att det inte alls var totalrenoverat. Tätskikt saknades och badrummet kommer att behöva göras om helt.

Mäklaren var otillgänglig under perioden mellan kontraktsskrivningen och tillträdesdagen, vilket berodde på att han hade fått lämna sin anställning på mäklarföretaget på grund av återkommande brister. Parterna fick information om detta först två dagar innan tillträdesdagen när de själva kontaktade det aktuella mäklarföretaget för att klaga på bristerna vid förmedlingen. NN medverkade inte vid tillträdet till objektet och han har inte fått någon anbudsförteckning eller journal.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för anmälarnas kritik i ärendet, en så kallad riktad granskning.

Objektsbeskrivningen

Av objektsbeskrivningen framgår att lägenheten består av tre rum, varav två sovrum.

Badrummet anges vara totalrenoverat med badkar och ljus kommod.

Marknadsföringsmaterial från internet

I marknadsföringsmaterial från en bostadsportal på internet anges att den aktuella lägenheten består av tre rum, varav två sovrum.

Sms-konversation mellan säljaren och mäklaren

Av sms-meddelanden mellan säljaren och mäklaren den 9 februari 2020 framgår följande.

Hej NN. Jag tror att du glömde blåsa ut ljusen. Vi köper nya nu, men vänligen se till att göra det efter visningarna. […] 

Hej [säljarens namn]! Oj. Förlåt för det. Okej absolut! […]

I sms-meddelandet syns en bild på två utbrunna ljus.

Sms-konversation mellan säljaren och mäklaren

Av två andra sms-meddelanden mellan säljaren och mäklaren framgår följande.

Hej NN,

Tack för uppdateringen. Okej, då skriver vi på 2.45. Låt mig veta om du behöver nåt av mig.

Vi borde vara säker om vad är tillåtet i beskrivningen i kontraktet. I min kontrakt stor lägenhet som 1rok. Jag tror att det är säkraste att skriva samma sak.

Hej!

Tack själv! Då ska jag informera budgivarna i ett sms.

Vilken tid idag skulle passa dig att skriva kontrakt?

Vi har skrivit med det i objektsbeskrivningen.

Med vänliga hälsningar, NN reg. Fastighetsmäklare [ett mäklarföretags namn]

Sms-meddelande från mäklaren till säljaren

Av ett sms som skickats från mäklaren till säljaren den 15 februari 2020 klockan 09.52 framgår följande.

Hej [säljarens namn]

Köparna är välmedvetna om att det är en 1rok

Tack för igår […]

Mäklarbilden

I mäklarbilden anges ett nummer för lägenheten under rubriken ”Lägenhetsnummer” och ett annat nummer för lägenheten under rubriken ”Skatteverkets lägenhetsnummer”.

E-postmeddelande från bostadsrättsföreningen till Fastighetsmäklarinspektionen

I ett e-postmeddelande från bostadsrättsföreningen till Fastighetsmäklarinspektionen anges att den aktuella bostadsrättens nummer enligt lägenhetsförteckningen inte är det nummer som står under rubriken ”Skatteverkets lägenhetsnummer” i mäklarbilden, utan under rubriken ”Lägenhetsnummer”.

Överlåtelseavtalen

I det överlåtelseavtal som har getts in av säljaren anges vilken bostadsrätt som avtalet gäller genom angivelse av det nummer som i mäklarbilden står under rubriken ”Skatteverkets lägenhetsnummer”.

Avtalet är undertecknat den 13 februari 2020 av samtliga parter och alla sidorna i avtalet är signerade av parterna.

I det överlåtelseavtal som har getts in av fastighetsmäklaren anges vilken bostadsrätt som avtalet gäller genom angivelse av det nummer som bostadsrättsföreningen har uppgivit är det korrekta enligt lägenhetsförteckningen.

Avtalet är undertecknat den 13 februari 2020 av samtliga parter. Alla sidorna i avtalet är signerade av parterna, utom den första sidan där ovanstående information finns angiven.

Ljudfil med inspelning av samtal mellan köparen och en anställd på det mäklarföretag där NN inledningsvis var anställd

Av en ljudfil med en inspelning av ett telefonsamtal mellan köparen och en anställd på det mäklarföretag där NN tidigare var anställd framgår bland annat följande.

När köparen och säljaren efter kontraktsskrivningen möttes i lägenheten för att inspektera objektet hade köparen tagit med sig en rörmokare. Vid en kontroll av badrummet angav rörmokaren att det saknades tätskikt och att arbetet inte var fackmannamässigt utfört. Badrummet var endast målat med nytt porslin. Köparen hade fått uppfattningen att säljaren hade renoverat badrummet, men detta stämde inte. Det var den förrförra ägaren som hade renoverat badrummet.

Vidare uppger köparen i ljudfilen att han under visningen frågade NN om det fanns något våtrumsintyg för badrumsrenoveringen. Enligt köparen svarade mäklaren då att våtrumsintyg inte var aktuellt för bostadsrätter, men att han ändå skulle kunna kontrollera frågan med bostadsrättsföreningen och återkomma. Han återkom dock aldrig i frågan.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Han tycker att det är tråkigt att parterna är missnöjda med förmedlingen, men han hade ingen riktig möjlighet att bemöta kritiken i ett tidigt skede, eftersom han bytte arbetsgivare. Hade han inte bytt tjänst skulle han inte ha låtit problemet mellan parterna växa sig så stort, utan han skulle ha väglett parterna till en bra lösning.

Eftersom lägenheten disponerades som tre rum och kök av de dåvarande ägarna marknadsfördes den som en trea. Han berättade dock för besökarna på visningen att den var registrerad med ett rum och kök. Det stämmer inte att köparen inte visste att lägenheten bestod av ett rum och kök, eftersom han tittade på lägenheten två gånger och genomförde sin undersökningsplikt.

Anledningen till att det finns två överlåtelseavtal var att han först fick fel lägenhetsnummer av säljaren. Felet upptäcktes samma dag och då gjorde han en ny version av avtalet med rätt lägenhetsnummer. Han förnekar att han lämnat dörren till uteplatsen olåst. När det gäller de tända ljusen bad han säljaren om ursäkt för det, men han kan inte minnas att han glömde ljusen tända.

Han fick information från säljaren om att denne hade renoverat badrummet. Han hade ingen aning om bristerna. Toaletten var ljus och nymålad och hade en ny kommod. I jämförelse med liknande 70-tals lägenheter i originalskick i området är badrummet att anse som renoverat. Köparen frågade honom om det fanns något våtrumsintyg för badrummet på visningen. Han kontrollerade frågan med bostadsrättsföreningen, som inte hade någon uppfattning i frågan. Denna information förmedlade han till köparen per telefon.

Han hade ingen möjlighet att meddela parterna att han bytt arbetsgivare, eftersom hans dåvarande arbetsgivare tog över all kommunikation. Han överlät uppdraget till en av hans dåvarande chefer och var i god tro om att uppdraget skulle slutföras. Han tror att tillträdet genomfördes baserat på det redan tecknade uppdragsavtalet med honom. Han hade ingen möjlighet att kontrollera hur förmedlingsuppdraget slutfördes. Enligt hans tidigare chefer ska parterna ha ombetts att hämta journalen och anbudsförteckningen hos hans tidigare arbetsgivare. Han har inte kunnat skicka in samtliga begärda handlingar till Fastighetsmäklarinspektionen, eftersom akten för förmedlingsuppdraget förvaras hos hans tidigare arbetsgivare och han inte har tillgång dit längre.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Visningarna

NN bestrider att han skulle ha lämnat en dörr till lägenheten olåst efter två visningar. Inspektionen finner det inte styrkt att så har skett. När det gäller säljarens kritik om att tända ljus har lämnats kvar efter en visning anser Fastighetsmäklarinspektionen att de sms-meddelanden som har utväxlats mellan parterna i frågan styrker säljarens redogörelse, trots mäklarens yttrande till inspektionen om att han inte minns att han har glömt att släcka ljusen.

Fastighetsmäklarnämnden (nuvarande Fastighetsmäklarinspektionen) har i ett tidigare beslut varnat en mäklare för att ha lämnat tända ljus efter en visning (se beslutet 2007-03-28:6 i årsboken för 2007). Att ljusen varit av en speciell sort med självsläckande funktion påverkade inte bedömningen. Genom att ha lämnat kvar tända ljus efter en visning anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN inte kan anses ha agerat aktsamt och uppfyllt sin omsorgsplikt gentemot säljaren. Detta särskilt då säljaren inte var bosatt i lägenheten för tillfället. Agerandet står i strid med god fastighetsmäklarsed och utgör grund för en varning.

Mäklarens agerande vid bytet av arbetsgivare

Av 9 § fastighetsmäklarlagen framgår det att uppdragsavtalet ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Fastighetsmäklaren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på annat sätt har avtalats skriftligen. Detta gäller dock inte överenskommelser om ändring av egendomens pris och andra villkor för överlåtelsen eller upplåtelsen.

Ett förmedlingsuppdrag är ett personligt uppdrag och i förhållande till uppdragsgivaren har den ansvarige mäklaren både en rätt och en skyldighet att genomföra uppdraget. Fastighetsmäklarnämnden (nuvarande Fastighetsmäklarinspektionen) har i tidigare beslut (se beslutet 2012-02-22:6 i årsboken för 2012) uttalat att om en mäklares anställning upphör innebär inte det att dennes åtaganden gentemot uppdragsgivaren upphör. Mäklaren har inte någon självklar rätt att säga upp avtalet eller på annat sätt avbryta det av den anledningen. Mäklaren ska underrätta uppdragsgivaren om att han slutar vid det företag där han arbetade när förmedlingsuppdraget ingicks. Uppdragsgivaren ska då ges möjlighet att säga upp avtalet.

Av en dom i Länsrätten (Länsrättens mål 10690–03) framgår att om mäklaren slutar sin anställning ska denne slutföra sina påbörjade förmedlingsuppdrag, alternativt med uppdragsgivarens godkännande se till att förmedlingsuppdragen kan överlåtas till en ny mäklare. Om det inte kan ske ska mäklaren meddela uppdragsgivaren att han inte kan fullfölja sitt uppdrag (se ”Fastighetsmäklarlagen – En kommentar”, fjärde upplagan, Melin M., s. 95).  

Det framgår av utredningen i ärendet att NN inte kontaktade parterna för att meddela att han bytt arbetsgivare. Av utredningen framgår inte att NN skulle ha sagt upp det aktuella uppdragsavtalet eller att han skulle ha verkat för ett godkännande från parterna om en överlåtelse av uppdragsavtalet till någon annan fastighetsmäklare. NN uppger att han tror att tillträdet genomfördes med hjälp av någon annan anställd person hos hans tidigare arbetsgivare baserat på det redan tecknade uppdragsavtalet med honom och att han inte hade någon möjlighet att kontrollera hur förmedlingsuppdraget slutfördes. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN har brustit i sitt personliga ansvar för förmedlingsuppdraget. Hans agerande i samband med hans avslutade anställning och bytet av arbetsgivare innebär att han har brustit i sin omsorgsplikt och att han ska meddelas en varning. 

Objektsbeskrivningen, marknadsföringen samt rådgivnings- och upplysningsskyldigheten

Av 16 § 1 stycket 1 meningen fastighetsmäklarlagen framgår det att en fastighetsmäklare, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.

I bestämmelsens tredje stycke anges att om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa köparen om detta.

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning).

Antalet rum

Antalet rum är inte en obligatorisk uppgift i en objektsbeskrivning (se prop. 2010/11:15 s. 59). Inget hindrar dock att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrättens dom den 4 juli 2005 i mål nr. 8375–04).

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används ska återge förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt. Om mäklaren känner till motstridiga uppgifter i en fråga bör mäklaren redovisa båda uppgifterna, i varje fall om det inte går att klargöra vilken uppgift som är riktig.

Av utredningen i ärendet framgår det att bostadsrätten var registrerad som bestående av ett rum och kök, men att den disponerades som tre rum och kök av dåvarande ägare. I objektsbeskrivningen och i övrig marknadsföring på internet anges att lägenheten består av tre rum, varav två sovrum. NN uppger att han berättade för besökarna på visningarna att lägenheten var registrerad som bestående av ett rum och kök. Han anger vidare att köparen visste om att lägenheten bestod av ett rum och kök, eftersom han tittade på lägenheten två gånger och uppfyllde sin undersökningsplikt.

Såväl säljaren som köparen har lämnat samstämmiga uppgifter till inspektionen om att NN har underlåtit att informera om att lägenheten var registrerad som bestående av ett rum och kök. Detta faktum uppdagades först två dagar innan tillträdesdagen då parterna träffades för första gången. Fastighetsmäklarinspektionen fäster tilltro till parternas uppgifter. Mäklarens invändning om att köparen borde ha förstått hur det förhöll sig genom att han har tittat på lägenheten två gånger kan inte beaktas. Inspektionen anser inte att det utifrån att titta på lägenheten bör ha stått klart för köparen att den var registrerad som något annat än vad den marknadsfördes som. Fastighetsmäklarinspektionen finner det särskilt allvarligt att NN i ett sms-meddelande till säljaren har försäkrat denne om att tilltänkta köpare skulle få information i objektsbeskrivningen om hur lägenheten var registrerad. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN har använt sig av vilseledande och otillbörlig marknadsföring genom att underlåta att redovisa samtliga uppgifter han kände till om antalet rum. Agerandet står i strid med god fastighetsmäklarsed och utgör grund för en varning. Att NN uppger sig ha informerat besökare på visningarna om att lägenheten var registrerad som en enrummare föranleder ingen annan bedömning. Vidare bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN har brustit i sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet i frågan. Även denna förseelse är varningsgrundande.  

Badrumsrenoveringen

Efter det att överlåtelseavtalet skrivits under upptäckte köparen att badrummet inte var totalrenoverat. Det saknades tätskikt och badrummet kommer att behöva göras om helt. NN uppger att säljaren informerade honom om att han gjort om i badrummet. Han hade ingen aning om de brister som visat sig föreligga.

En fastighetsmäklare har normalt sett rätt att lita på att de uppgifter som han erhåller från säljaren är korrekta. Av utredningen i ärendet kan det inte anses styrkt att NN hade kännedom om att badrummet inte var totalrenoverat vid utformningen och publiceringen av objektsbeskrivningen samt övrig marknadsföring. Det kan inte heller anses styrkt att han fått signaler som borde ha medfört en grundligare kontroll i frågan.

Att köparen blev uppmärksammad på bristerna först efter det att han hade tagit med en rörmokare för att kontrollera badrummet tyder på att felaktigheterna inte borde ha upptäckts av mäklaren vid en ytlig granskning. Köparen uppger att han vid visningen frågade mäklaren om det fanns något våtrumsintyg och att NN aldrig återkom i frågan. NN uppger däremot att han kontrollerade frågan med föreningen. Föreningen hade ingen uppfattning i saken, vilket han meddelade köparen per telefon.

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83).

Fastighetsmäklarinspektionen anser att det inte kan anses otvetydigt fastställt att NN har använt sig av vilseledande marknadsföring avseende badrummet eller att han har brustit i sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet i frågan. Ärendet ska därför avskrivas i denna del.

Lägenhetsnumret

Av 18 § 2 stycket 2 meningen fastighetsmäklarlagen framgår det att lägenhetens nummer ska anges i objektsbeskrivningen för en bostadsrätt.

En bostadsrättsförenings styrelse är enligt 9 kap. 8 och 10 §§ bostadsrättslagen (1991:614) skyldig att föra en lägenhetsförteckning med bland annat uppgift om varje lägenhets beteckning. Alla bostadslägenheter i Sverige har även ett annat åsatt nummer enligt lagen (2006:378) om lägenhetsregister. Detta lägenhetsregister är avsett att utgöra grund för folkbokföring och för framtagning av statistik om hushåll och bostäder.

I förarbetena till fastighetsmäklarlagen uppges inte om det är numret enligt lagen om lägenhetsregister, eller det nummer som har registrerats i lägenhetsförteckningen enligt bostadsrättsföreningens ekonomiska plan, som ska anges i objektsbeskrivningen. Fastighetsmäklarinspektionen anser dock att det enligt vedertagen praxis är objektsnumret enligt bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning som ska anges i överlåtelseavtal och som används av banker och andra kreditinstitut vid pantsättning.

Det framgår av handlingarna i ärendet att det lägenhetsnummer som bostadsrättsföreningen använder i sin lägenhetsförteckning inte har angetts i objektsbeskrivningen, utan istället det nummer som på mäklarbilden har uppgetts vara ”Skatteverkets lägenhetsnummer”. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer därmed att NN inte har angett korrekt information om lägenhetens nummer i objektsbeskrivningen. Förseelsen motiverar en erinran.

Överlåtelsehandlingarna

Av 21 § fastighetsmäklarlagen följer att mäklaren ska verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Det är ett grundläggande krav att de handlingar som mäklaren upprättar ska vara korrekta.

Det kan konstateras att det förekommer två olika versioner av överlåtelseavtal i ärendet som är daterade samma dag. Det lägenhetsnummer som framgår av den första versionen av överlåtelseavtalet är det nummer som i bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning har angetts vara ”Skatteverkets lägenhetsnummer”. NN uppger att han utformade en ny version av överlåtelseavtalet när han förstod att han inte hade angivit objektsnumret enligt bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning i den första versionen av avtalet.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN borde ha makulerat den första versionen av överlåtelseavtalet eller att han borde ha noterat i den andra versionen av avtalet att det ersatte det tidigare undertecknade kontraktet. Han borde även ha sett till att parterna signerade samtliga sidor av det senast upprättade avtalet. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN inte har agerat i enlighet med kravet på god fastighetsmäklarsed vad avser upprättandet av överlåtelseavtal. Agerandet utgör grund för en erinran.  

Besvarande av Fastighetsmäklarinspektionens förelägganden och arkivering

Av 28 § fastighetsmäklarlagen framgår att en registrerad fastighetsmäklare är skyldig att låta Fastighetsmäklarinspektionen granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt att lämna de uppgifter som behövs för tillsynen.

Enligt 29 § samma lag ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses tillräckligt får inspektionen i stället meddela en varning eller erinran.

NN har yttrat sig i ärendet och gett in ett flertal begärda handlingar, men han har inte inkommit med anbudsförteckningen och journalen. NN uppger att detta beror på att han inte längre har kontroll över akten över förmedlingsuppdraget. Han har skickat in de dokument som han har fått tillgång till från sin tidigare arbetsgivare. Genom att inte ha säkerställt att han har haft tillgång till handlingar hänförliga till förmedlingsuppdraget och genom att inte ge in samtliga begärda handlingar till Fastighetsmäklarinspektionen har NN åsidosatt god fastighetsmäklarsed.

Länsrätten i Stockholms län har i en dom den 21 april 2005 (mål nr 14006–04) ansett att en varning får anses vara en tillräcklig påföljd om mäklaren varken har vägrat eller helt har underlåtit att svara på myndighetens förelägganden. Fastighetsmäklarinspektionen har i beslut meddelat mäklare en varning på grund av underlåtelse att skicka in en enstaka efterfrågad handling eller för att ha underlåtit att besvara enstaka frågor från inspektionen (se beslut med dnr 2019–1120 och 2014–0366.

Enligt inspektionens tidigare beslut undantar NN:s byte av arbetsgivare honom inte från skyldigheten att bevara och inkomma med handlingar hänförliga till förmedlingsuppdraget (se beslut med dnr. 2019–1120). Fastighetsmäklarinspektionen anser dock att påföljden kan stanna vid en varning i respektive fråga. NN tilldelas därmed en varning för att ha underlåtit att inkomma med begärda handlingar till inspektionen samt en varning för att ha underlåtit att säkerställa att dokument hänförliga till förmedlingsverksamheten har bevarats på ett tillfredsställande sätt.

Påföljden

NN har i ett flertal avseenden agerat på ett sätt som inte är förenligt med god fastighetsmäklarsed. Även i det förmedlingsuppdrag som behandlas i ärende 20–0602, och som inspektionen också har bedömt vid samma sammanträde, har NN allvarligt brustit i sina skyldigheter som fastighetsmäklare.

När en fastighetsmäklare har meddelats ett flertal påföljder och vid upprepade tillfällen har bedömts åsidosätta god fastighetsmäklarsed kan påföljd i form av återkallelse av registrering komma ifråga. Eftersom NN inte tidigare har meddelats någon påföljd väljer Fastighetsmäklarinspektionen att i förevarande ärende inte överväga att återkalla NN:s registrering som fastighetsmäklare. 

NN meddelas en varning för att i objektsbeskrivningen och i övrig marknadsföring inte ha uppgett samtliga uppgifter som han har haft kännedom om angående antalet rum i lägenheten, för att ha brustit i sin rådgivnings- och informationsskyldighet genom att inte informera köparen innan kontraktsskrivningen om samtliga uppgifter som han har haft kännedom om angående antalet rum i lägenheten, för att ha brustit i sin omsorgsplikt genom att ha lämnat kvar tända ljus i lägenheten efter en visning, för att brustit i sin omsorgsplikt vid bytet av arbetsgivare, för att ha underlåtit att inkomma med begärda handlingar till Fastighetsmäklarinspektionen samt för att ha underlåtit att säkerställa att dokument hänförliga till förmedlingsuppdraget har bevarats på ett tillfredsställande sätt. Förseelserna är varningsgrundande även var för sig. I denna varning ingår en erinran för att inte ha angett korrekt information om lägenhetens nummer i objektsbeskrivningen och för att inte ha agerat i enlighet med god fastighetsmäklarsed vid upprättandet av överlåtelseavtalet.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.


Det här är den avidentifierade webbversionen av beslutet. För att ta del av originalbeslutet kan du kontakta FMI:s registrator.