Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har uppfyllt sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet beträffande information om ett brännmärke på bostadens köksbänk.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparen av en bostadsrätt riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN:s agerande i samband med förmedlingen av bostadsrätten. Anmälaren har gett in en bild från marknadsföringsmaterialet, ett foto på skadan på köksbänken samt sms-konversationer mellan anmälaren och NN.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet och lämnat in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, depositionsavtalet, objektsbeskrivningen, frågelistan, anbudsförteckningen, NN:s försäkringsbolags beslut angående en skadeanmälan samt försäkringsbolagets yttrande till Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

På tillträdesdagen den 7 oktober 2019 upptäckte anmälaren en omfattande skada på köksbänkens ytskikt. Skadan fanns inte där under visningen och var inte heller synlig på bilderna i marknadsföringsmaterialet. Anmälaren tror att den träbräda med en blomkruka ovanpå som syns på bilderna placerades över skadan för att gömma den, alternativt uppstod skadan efter att bilderna togs.

Anmälaren påtalade omedelbart skadan för NN, som skulle kontakta säljaren och återkoppla till anmälaren. Återkoppling skedde efter två dagar, då anmälaren fick beskedet att NN:s arbetsgivare skulle byta köksbänken. Fyra månader senare meddelade bostadsrättsföreningens vaktmästare att det inte var möjligt att byta ut den skadade delen, utan att hela bänken måste bytas. Anmälaren kontaktade då NN, som lämnade beskedet att hon inte längre skulle stå för kostnaden.

Handlingarna

Bild från marknadsföringsmaterialet

Bilden visar bostadsrättens kök.

På köksbänken till vänster om spisen ligger en större skärbräda, med en blomkruka placerad ovanpå brädan.

Bild på köksbänken

Bilden visar ett brännmärke på köksbänken.

Frågelistan

”(…) 9. Har ni observerat eller haft anledning att misstänka några andra brister eller fel i lägenheten som köparen bör upplysas om? Försök tänka Er in i köparens situation.

Nej”

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Skadan på köksbänken utgörs av ett synligt brännmärke från en kastrull eller stekpanna. Säljaren informerade NN om skadan och hon noterade den själv under bland annat fotograferingen. Vid fotograferingen och visningen låg en skärbräda ovanpå skadan.

NN informerade om skadan under sin sedvanliga vardagsrumspresentation. Hon misstänker att anmälaren antingen missade presentationen eller inte uppfattade anmärkningen eller skadan. Möjligen borde hon ha varit tydligare mot säljaren gällande frågelistan, då skadan inte nämndes i listan.

Av goodwill erbjöd NN, hennes arbetsgivare och säljaren att beställa och bekosta en ny bänkskiva. Beslut härom fattades tillsammans med anmälaren. När bänkskivan levererades till NN:s arbetsgivares kontor ville anmälaren att de även skulle montera skivan och bekosta det. NN och hennes chef svarade att de skulle be en fastighetsskötare/snickare titta på det. Det visade sig att den skadade bänkskivan var felmonterad, varför snickarna inte kunde byta ut den utan att riskera att skada en del av underredet. NN och hennes chef kontaktade anmälaren och erbjöd att försöka byta ut skivan men utan att stå för eventuell följdskada, vilket anmälaren inte gick med på. De erbjöd då anmälaren att hämta skivan och på egen hand montera den. Anmälaren hämtade senare skivan på kontoret. Efter ett par månader fick de en anmälan om reklamation till NN:s försäkringsbolag samt ersättningsanspråk på 28 000 kr utöver bänkskivan.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet

Av 16 § 1 st. 1 men. fastighetsmäklarlagen framgår det att en fastighetsmäklare, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.

Mäklaren ska enligt bestämmelsens 2 st. bland annat verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare.

I bestämmelsens 3 st. anges att om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa köparen om detta.

God fastighetsmäklarsed kräver generellt att mäklaren ser till att informationen verkligen kommer köparen till del, att den presenteras tydligt och på ett lättbegripligt sätt samt att den ges i så god tid innan överlåtelseavtalet ingås att köparen har möjlighet att noggrant överväga informationen (se prop. 2010/11:15 s. 57).

Bestämmelserna i 16 § fastighetsmäklarlagen gäller även bostadsrätter, se 1 § 1 st. och 2 § 1 st. samma lag.

Av förarbetena till den äldre fastighetsmäklarlagen (prop. 1983/84:16 s. 38) framgår bland annat att det åligger mäklaren att upplysa köparen om fel som hen känner till, i varje fall om felet inte är uppenbart för var och en som beser fastigheten. Detsamma gäller beträffande fel som mäklaren kan konstatera redan vid en ytlig besiktning eller som hen i övrigt har anledning att misstänka.

En fastighetsmäklare bör upplysa om samtliga uppgifter som kan antas vara av betydelse för en köpare och som mäklaren har tillgång till. Att uppgifterna ska kunna ”antas vara av betydelse” för köparen visar att beviskravet är lågt ställt (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärendena dnr 20-0694).

Det är ostridigt i ärendet att det fanns en synlig brännskada på förmedlingsobjektets köksbänk. NN har uppgett att hon var medveten om skadan, då hon blev informerad om den av säljaren samt observerade den vid bland annat fotograferingstillfället.

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att uppgiften om en skada av den typ och omfattning som den ifrågavarande kan antas vara av betydelse för en köpare. NN var därför skyldig att informera tilltänkta köpare om skadan.

NN har uppgett att hon vid fotograferingen och visningen noterade att en skärbräda hade placerats ovanpå skadan. Vidare har hon anfört att hon under visningen informerade om skadan under en presentation i förmedlingsobjektets vardagsrum. Hon anser att hon möjligen kunde ha varit tydligare mot säljaren avseende frågelistan, eftersom denna inte innehåller någon information om skadan.

Det är inte närmare reglerat hur information som omfattas av mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet ska framföras till de tilltänkta köparna (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärende dnr 2013-1588). Fastighetsmäklarinspektionen menar dock att det under en presentation som den ifrågavarande föreligger risk att informationen som mäklaren framför inte kommer tilltänkta köpare till del. Exempelvis kan tilltänkta köpare ännu inte ha anlänt till visningen, befinna sig i en annan del av förmedlingsobjektet eller med anledning av trängsel eller sorl inte uppfatta delar av informationen. NN har själv uppgett att det är möjligt att anmälaren missade presentationen.

Fastighetsmäklarinspektionen betonar vikten av att mäklaren, i enlighet med vad som anges i förarbetena till fastighetsmäklarlagen, ser till att information som omfattas av mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet verkligen kommer köparen till del. Inspektionen påminner också om mäklarens skyldighet att verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om förmedlingsobjektet som kan antas vara av betydelse för en köpare, till exempel i frågelistan.

I förevarande ärende var NN medveten om skadan. Hon var också medveten om att skadan hade täckts över med hjälp av en skärbräda samt att säljaren hade svarat nekande i frågelistan på frågan om hen hade observerat eller haft anledning att misstänka några fel eller brister i förmedlingsobjektet som köparen bör upplysas om. Under sådana omständigheter anser Fastighetsmäklarinspektionen att det inte är tillräckligt att informera om skadan endast i samband med en presentation under en visning.

Mot denna bakgrund bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN har brustit i sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Förseelsen motiverar en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.