Beslut

Beslutsdatum: 2020-06-10
Diarienummer: 19-1248
FMI:s beslut: Varning
Laga kraft

Frågor som prövats i beslutet

Medhjälpare

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att ha överlåtit viss del av förmedlingsuppdraget till en medhjälpare. Även prövning av om mäklaren varit skyldig att överlåta förmedlingsuppdraget i sin helhet till en annan fastighetsmäklare när mäklaren avslutat sin anställning under det pågående uppdraget.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hennes agerande vid en förmedling av en fastighet.

NN har yttrat sig i ärendet. Hon har gett in bland annat uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, journalen, anbudsförteckningen, köpekontraktet, ett tilläggsavtal samt ett utdrag av en SMS-konversation.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Under det pågående förmedlingsuppdraget kom det till deras kännedom att NN skulle byta arbetsgivare, vilket enligt anmälaren har hanterats på ett mycket bristfälligt sätt. Det ska knappt ha funnits någon dokumentation och han har personligen aldrig skrivit på något uppdragsavtal. När det på tillträdesdagen var en annan mäklare som tog över uppges all dokumentation ha varit felaktig, såväl siffrorna om handpenningen som slutsumman ska ha varit fel. Mäklaren som tog över hade svårt att genomföra affären med anledning av den bristfälliga dokumentationen och kunde inte heller förklara alla de fel som påträffats. Anmälaren menar att mäklaren genomgående i uppdraget har brustit i förtroende gentemot dem.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Hon beklagar hur anmälaren, i detta fall uppdragsgivaren, har upplevt situationen men tillbakavisar att det skulle ha skötts på ett felaktigt sätt. NN bekräftar att hon efter försäljningen av anmälarens fastighet slutade hos den vid tidpunkten aktuella arbetsgivaren. Köpekontraktet skrevs den 28 maj 2019 och var därmed också den sista försäljningen innan hon bytte arbetsgivare. Det var först den 8 maj samma år som den arbetsgivare som kom att bli hennes nya kontaktade henne för första gången. Hon visste emellertid inte vid tidpunkten för uppdragsavtalets ingående den 10 maj 2019 att hon med säkerhet skulle byta arbetsgivare. När övergången väl skedde gick det snabbt då dem stod inför en stundande sommar och hon vid tidpunkten inte hade några andra uppdrag. När hon efter 10 år nu valde att byta arbetsgivare gjorde hon det inför sommaren som är ett naturligt avbrott i försäljningarna, allt för att underlätta för kunderna. Hon väntade däremot tills efter kontraktsskrivningen i det aktuella förmedlingsuppdraget innan övergången skedde. NN understryker även att det aldrig har funnits några hinder för uppdragsgivaren att nå henne för eventuella frågor. Med hänvisning till en i ärendet bifogad SMS-konversation framgår att hon haft kontakt med uppdragsgivaren även efter det att kontraktet skrevs och hon avslutat sin anställning, exempelvis vid utbetalningen av handpenningen vilket hon som ansvarig mäklare skött. Således hade både köparen, vilken hon pratade med flertalet gånger, samt säljaren haft alla möjligheter att nå henne. Något klagomål från uppdragsgivarens sida har emellertid aldrig framförts direkt till henne.

Förmedlingsuppdraget har aldrig tagits över av någon annan mäklare då köpekontraktet skrevs innan hon bytte arbetsgivare. Personen som anmälaren menar ska ha tagit över uppdraget är inte registrerad fastighetsmäklare utan arbetade som mäklarassistent vid tidpunkten. Han har inte utfört några moment innan kontraktsskrivningen men har däremot förberett allt inför tillträdet, vilket innebär att han har bokat upp tider för tillträdet med köparens bank, tagit ut lösenuppgifter för fastigheten, kontrollerat pantsättningen med Lantmäteriet samt förberett en likvidavräkning och köpebrev. Han har också hållit i tillträdet med köparen och säljaren på kontoret samt skickat samtliga handlingar efter tillträdet till köparens bank. Det är samma förfarande som alltid vid en försäljning att assistenten sköter dessa delar vid det kontor som NN var verksam. Däremot brukar hon själv som ansvarig mäklare medverka vid tillträdet och då också gå igenom handlingarna, men eftersom hon hade slutat sin anställning flera månader tidigare fick hon inte lov att medverka. Hon hade inte heller någon inlogg till några av mäklarbyråns system och kunde därför inte heller göra något inför tillträdet eller se några dokument gällande affären. Däremot uppges att hon och mäklarassistenten efter att ha arbetat ihop i flera år hade en god relation och pratades vid flera gånger om affären inför tillträdet.

Enligt NN ska det inte ha funnits några oklarheter om vilken roll mäklarassistenten hade. Han har hela tiden omnämnts som assistent och har aldrig heller utgett sig för att vara fastighetsmäklare. Då han under flera år har varit assistent på det kontor där NN arbetade var säljaren medveten om detta sedan processen påbörjades och informerades om att han skulle sköta all kontakt med banken inför tillträdet. Det ska även ha framgått i pärmen som delgavs vid kontraktsskrivning där en bild på assistenten och hans titel framgår.

Avseende anmälarens kritik om att dokumentationen vid tidpunkten för tillträdet ska ha innehållit felaktiga uppgifter beklagar NN om så var fallet men menar samtidigt att det inte är helt osannolikt mot bakgrund av hur rörig anmälaren ska ha varit genom processen. Det är dock ingen information som kommit henne tillhanda. Hade så varit fallet hade hon naturligtvis varit behjälplig på bästa sätt trots att hon avslutat sin anställning. Vidare motsätter sig NN kritiken om att anmälaren aldrig ska ha undertecknat något uppdragsavtal. Hon har ett tydligt minne av att avtalet ingicks via telefon i början av processen. Detta då den kvinnliga säljaren var bosatt i Finland, för vilken sonen hade fullmakt. Uppdragsavtalet mailades till säljaren med flertalet uppmaningar att lämna det i mäklarbyråns brevlåda. Uppdragsgivaren missuppfattade dock vad som efterfrågades och trodde det var energideklarationen som avsågs. NN var även förbi dem och lämnade ett förmedlingsuppdrag i deras brevlåda.

Vad gäller det av inspektionen uppmärksammade tilläggsavtalet om att senarelägga tillträdesdagen har hon anfört att detta upprättades av assistenten. Hon har dock inte någon vidare information om varför avtalet skrevs på först dagen efter den ursprungliga tillträdesdagen. Assistenten hade enligt henne inte heller något minne av orsaken till det mer än att det överlag var svårt att nå säljaren och att det därför troligen var mer passande när alla var samlade på kontoret.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för anmälarens kritik i ärendet, så kallad riktad granskning.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet är signerat av uppdragsgivaren och fastighetsmäklaren NN och ingicks den 10 maj 2019.

I uppdragsavtalet anges följande under rubriken ”Allmänna villkor och information om förmedlingsuppdraget” samt underrubriken ”Fastighetsmäklare”.

[…] Den fastighetsmäklare som undertecknat avtalet och därigenom åtagit sig uppdraget är personligt ansvarig för uppdragets utförande. Den ansvarige mäklaren kan dock, med bibehållet ansvar, anlita annan inom mäklarföretaget för utförande av delar av uppdraget. Uppdraget kan i sin helhet, med uppdragsgivarens skriftliga medgivande överlåtas på annan fastighetsmäklare.

Köpekontraktet

Köpekontraktet tecknades den 28 maj 2019.

Tilläggsavtalet

Av tilläggsavtalet framgår att parterna har enats om att senarelägga tillträdet från den 2 september 2019 till den 3 september 2019. Tilläggsavtalet är signerat av parterna och daterat den 3 september 2019.

Utdrag ur en SMS-konversation

Av ett utdrag ur en konversation mellan mäklaren och anmälaren framgår bland annat att dem hade kontakt avseende kontouppgifter den 7 juni samt att mäklaren kontaktade dem igen den 13 juni.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Medhjälpares medverkan vid förmedling

Enligt 9 § fastighetsmäklarlagen ska uppdragsavtalet upprättas skriftligt och skrivas under av parterna. Ett uppdragsavtal är ett personligt uppdrag för en fastighetsmäklare. Det kan inte överlåtas utan båda parters godkännande. I förhållande till uppdragsgivaren har den ansvarige mäklaren således både rätt och skyldighet att genomföra uppdraget.

Fastighetsmäklaren ska i enlighet med 21 § samma lag verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

I det skriftliga uppdragsavtalet som tecknats mellan NN och säljarna framgår att vissa delar av uppdraget kan utföras av annan inom mäklarföretaget dock med kvarvarande ansvar av den ansvariga fastighetsmäklaren.

I förarbetena till 1995 års fastighetsmäklarlag anges att det endast är arbetsuppgifter som inte är centrala för förmedlingsuppdraget som under vissa förutsättningar kan vara acceptabla att överlämna till en medhjälpare. Som en generell förutsättning bör därvid gälla att uppgiften uttryckligen ska delegeras i varje särskilt fall samt att så får ske först sedan mäklaren bedömt att medhjälparen har tillräcklig kompetens för uppgiften. Vidare måste mäklaren alltid ha sådan kontroll över assistentens arbete att han eller hon vid behov kan ingripa. En fastighetsmäklare ansvarar således inom ramen för god fastighetsmäklarsed mot både köpare och säljare, oavsett om hon eller han utför allt arbete själv eller om mäklaren väljer att använda sig av en oregistrerad medhjälpare vid utförandet av ett förmedlingsuppdrag (prop. 1994/95:14 s. 43 ff.). Tillkomsten av 2011 års fastighetsmäklarlag har inte medfört någon ändring i den delen.

Av utredningen i ärendet framgår att NN har varit ansvarig fastighetsmäklare för det aktuella förmedlingsuppdraget. Hon har således haft det fulla ansvaret för utförandet av uppdraget även i de delar som överlåtits till medhjälparen. I ärendet har det framkommit att hon bland annat har överlåtit till medhjälparen att handa och närvara vid tillträdet. Av handlingarna har även uppmärksammats att ett tilläggsavtal upprättades av medhjälparen vid tidpunkten för tillträdet. Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att fastighetsmäklaren i princip bör närvara vid tillträdet och slutuppgörelsen för att kunna medverka till att säljaren och köparen kommer överens i frågor som behöver lösas. Kravet på mäklarens närvaro måste dock alltid bedömas efter förhållandena i det enskilda fallet. Vid den bedömningen ska man utgå från säljarens och köparens behov. Hänsyn kan inte tas till omständigheter som är hänförliga till mäklaren (se beslutet 2005-05-18:5 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok 2005). Förutsättningen för att någon annan än den ansvariga mäklaren ska kunna medverka vid tillträdet, som även anses vara en central del i förmedlingsuppdraget, är dock att det inte finns några kvarstående frågor för parterna att lösa eller risk för att sådana ska uppkomma (se t.ex. Fastighetsmäklarinspektionens beslut 2010-09-29:6 och 2008-09-24:10 i årsböckerna 2010 och 2008).

Det har inte framkommit något i ärendet som visar att NN brustit enbart på den grund att hon har överlåtit till assistenten att handha och närvara vid just tillträdet. NN har emellertid uppgett att hon inte har haft tillgång till några av mäklarbyråns system efter att hon avslutat sin anställning och därför inte heller haft möjlighet att se några dokument eller aktivt göra något gällande affären eller inför tillträdet. Det innebär att hon som ansvarig fastighetsmäklare inte har haft möjlighet att vid behov kunna ingripa om så hade krävts. Hon har således haft ett ansvar som hon i praktiken inte har haft möjlighet att upprätthålla. Det faktum att det av medhjälparen upprättade tilläggsavtalet, vilket avsåg en senareläggning av tillträdet med en dag, är underskrivet dagen efter tiden för den ursprungliga tillträdesdagen får anses visa på en sådan brist. NN har inte själv kunnat ge någon förklaring till det.

Mot bakgrund av att hon inte kunnat slutföra uppdraget med bibehållet ansvar anser inspektionen att hon istället, med uppdragsgivarens godkännande, skulle sett till att uppdraget i sin helhet överläts till en annan fastighetsmäklare. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att NN, genom att ha överlåtit viss del av förmedlingsuppdraget till en medhjälpare utan möjlighet att bibehålla sitt kontrollansvar över åtgärderna, har åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Förseelsen är varningsgrundande.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.


Det här är den avidentifierade webbversionen av beslutet. För att ta del av originalbeslutet kan du kontakta FMI:s registrator.