Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har agerat i enligt med sin omsorgsplikt när hon inte läst och besvarat meddelande från en bostadsrättsförening inom en rimlig tid. Även en prövning av om mäklaren informerat en bostadsrättsförening om ändrat tillträdesdatum.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot NN avseende en förmedling av en bostadsrätt. NN har yttrat sig i ärendet och fogat kopior av köpekontrakt, uppdragsavtal, journal, konversation med bostadsrättsföreningen genom en portal, tilläggsavtal, objektsbeskrivning, medlemskapsansökan och beviljande av medlemskap.

Fastighetsmäklarinspektionen har inhämtat information från bostadsrättsföreningen per e-post.

Anmälan

Anmälaren har i huvudsak framfört följande.

Vid ett köp av en bostadsrätt informerade inte mäklaren om att bostadsrättsföreningen skulle göra en besiktning innan tillträdet. Den 22 november skickade bostadsrättsföreningen ett mail till mäklaren om att boka tid för besiktning men hon svarade inte på detta mail på två veckor. Under denna tid hann köparen flytta in och efter två dagar upptäcktes det att lägenheten var vattenskadad.

Om mäklaren hade svarat på mejlet om besiktning i god tid hade besiktningen skett innan tillträde vilket hade lett till att vattenskadan upptäckts tidigare. Om så hade varit fallet hade köparen aldrig köpt lägenheten och inte heller flyttat in för tidigt.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har i huvudsak framfört följande.

Det är flera punkter i anmälan som inte stämmer. För det första var det aldrig tal om någon besiktning från bostadsrättsföreningens sida. En del bostadsrättsföreningar genomför schematisk tillsyn rutinmässigt i samband med överlåtelse. Dessa genomförs i samband med överlåtelse, antingen innan eller efter tillträdesdagen. Tillsynen har ingen betydelse för köpet, utan är just en schematisk tillsyn för att bostadsrättsföreningen ska gå igenom det bostadsrättsföreningen ansvarar för i lägenheten.

Det var heller aldrig fråga om något mail från bostadsrättsföreningen. Den information hon inhämtat från föreningen och kontakten med bostadsrättsföreningen har skett genom portalen.

Köparen flyttade inte in för tidigt, utan parterna kom tillsammans överens om att tidigarelägga tillträdesdagen till den 7 december 2018, vilket framgår av tilläggsavtal. Anmälaren skriver att ”köparen hade heller aldrig köpt lägenheten om föreningen hunnit göra sin besiktning…”. Detta är felaktigt. Tillsynen hade ingen betydelse för själva köpet, återgångsvillkoren var uppfyllda och köpet bindande när bostadsrättsföreningen godkände medlemskapet den 19 november 2018 och en tillsyn hade inte förändrat förutsättningarna för köpet.

Bostadsrättsföreningen informerade inte om någon tillsyn i samband med att medlemskapet godkändes vilket bostadsrättsföreningarna som genomför tillsyn i normala fall gör i samband med godkännande av medlemskap. Hon kände alltså inte till att de ville genomföra en tillsyn förrän efter tillträdesdagen. Därav informerade hon inte om tillsynen innan då föreningen inte informerat om det.

Som ovan beskrivet skedde kontakten med bostadsrättsföreningen genom portalen. Hon loggar inte in där dagligen då det inte finns någon anledning till det utan endast i samband med aktuella moment under förmedlingsprocessen. I det här fallet fick hon ingen information om tillsyn i samband med att medlemskapet godkändes den 19 november 2018 och hade därefter ingen anledning att logga in i portalen förrän senare i samband med ett annat ärende. Då såg hon att föreningen kontaktat henne och svarade dem omgående. Hon fick inget mail eller liknande i samband med att bostadsrättsföreningen kontaktat henne utan såg meddelandet först när hon loggade in i portalen för ett annat ärende.

Handlingar

Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat följande i de ingivna handlingarna.

Konversation mellan fastighetsmäklare och bostadsrättsförening genom en portal

Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat följande.

Den 22 november 2018 skickades ett meddelande om att tillsyn ska ske torsdagen den 13/12 och att det är önskvärt att mäklare är närvarande.

Den 10 december 2018 har följande meddelande skickats.

”Hej! Jag fick ingen notis om det här meddelandet och missade därför det tyvärr. Nu har jag fått svar från köparen och han har möjlighet på torsdag klockan 15.10, går det bra? Jag har inte fått svar från säljaren än.”

Överlåtelseavtal

Av överlåtelseavtalet framgår det att datum för tillträdesdag är den 14 december 2018.

Ansökan om medlemskap/utträde

Handlingen är upprättad den 13 november 2018 och den 14 december 2018 är angiven som tillträdesdag. Ansökan är gjord på papper från NN:s mäklarföretag och det anges att NN ska kontaktas.

Tilläggsavtal

Av tilläggsavtalet framgår att tillträdesdagen ändras till den 7 december 2018. Avtalet är undertecknat av parterna samma datum.

E-post från bostadsrättsföreningen

Fastighetsmäklarinspektionen har tillfrågat den aktuella bostadsrättsföreningen om när tillsyn av lägenheter ska ske i samband med överlåtelse.

Bostadsrättsföreningen har lämnat följande svar.

”Det står ingenting i våra stadgar om detta. Man behöver inte ha tillsyn överhuvudtaget om man inte vill. Vi tycker det är bra att ha kontroll på lägenheternas status. Vi vill gärna att tillsyn sker före tillträdet. Ibland går det inte att få ihop tider för både köpare och säljare, som vi vill ska vara med, och då för tillsyn ske efter tillträdet.

Vid tillsyn kontrollerar representanter från föreningen det som tillhör fastigheten och föreningen, t.ex funktionen i fönster öppna/stänga, element, avlopp/brunn i kök och badrum och kranar och vattenledningar.

Ser man något som är alldeles fel, kanske feldragen el av föregående ägare, så påtalar vi det. Ibland har man lagt in klinker på golvet utan att dra jordledning i elen. Detta kan vara livsfarligt, men är inte vårt ansvar. Vi brukar påtala om vi ser några grova fel.”

Fastighetsmäklarinspektionen har även tillfrågat bostadsrättsföreningen om föreningen ska få information om ändrad tillträdesdag vid överlåtelse.

Bostadsrättsföreningen har lämnat följande svar.

”Jag tror inte att det står i stadgarna. Lite sunt förnuft, HSB måste ha rätt överlåtelsedatum (försäkring, skador m.m.), vi måste se till att det finns namn på dörrar, entreer och postboxar vid rätt datum. Så absolut måste man anmäla ändrar överlåtelsedatum!”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljaren och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I allt mäklaren företar sig i egenskap av fastighetsmäklare, ska hen iaktta god fastighetsmäklarsed.

Det framgår av utredningen att NN inte besvarat bostadsrättsföreningens meddelande på 19 dagar. Samtidigt framgår det av NN:s yttrande att kontakten med bostadsföreningen skedde genom den aktuella portalen. Det är dock inte utrett om NN mottagit någon avisering om det aktuella meddelandet från bostadsrättsföreningen. Med hänsyn till denna omständighet finner Fastighetsmäklarinspektionen att det inte finns någon grund för påföljd i denna del.

Av de inkomna handlingarna framgår att NN varit behjälplig med ansökan om utträde och inträde/medlemskap i föreningen för parternas räkning. Av handlingarna framgår även att tillträdesdagen ändrades den 7 december 2018 från den 14 december till den 7 december. Det är också ostridigt i ärendet att NN inte varit inne i portalen mellan den 22 november 2018 och 10 december 2018 där kontakten med bostadsrättsföreningen skedde. Mot denna bakgrund är det uppenbart att NN kände till att tillträdet flyttades och att bostadsrättsföreningen inte informerats om detta innan den 10 december 2018. Fastighetsmäklarinspektionen anser att tillträdesdatumet har stor betydelse för köpare, säljare och bostadsrättsföreningen och att NN skulle ha informerat bostadsrättsföreningen om det ändrade tillträdesdatumet. Att inte meddela en bostadsrättsförening om ändrad tillträdesdag bedömer Fastighetsmäklarinspektionen vara i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.