Beslut

Sammanfattning

Prövning av fastighetsmäklarens uppgift i en objektsbeskrivning om antalet rum i en bostadsrätt, vilket inte är en obligatorisk uppgift. Frågan om marknadsföringen har varit vilseledande på grund av den felaktiga uppgiften i objektsbeskrivningen har också prövats. Granskningen har även omfattat uppgifter i objektsbeskrivningen om bostadsrättens boarea.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en spekulant framfört kritik mot mäklaren NN. Hon har gett in budhistoriken och en mejl-konversation.

NN har yttrat sig i ärendet och gett in överlåtelseavtalet med bilaga, ett tilläggsavtal, uppdragsavtalet, anbudsförteckningen, objektsbeskrivningen som tillhandahölls spekulanter på visningen, journalen, mäklarbilden, ett mätbevis och prisstatistik för bostäder sålda i det aktuella området.

Anmälan

Anmälaren har bland annat uppgett följande.

Hon anser att priset på bostadsrätten var allt för lågt. Utgångspriset var 4 795 000 kronor för en lägenhet om 61 kvadratmeter i en attraktiv stadsdel. Bostadsrätten har två stora kungsbalkonger, ligger högst uppe i huset, har relativt låg månadskostnad och återfinns i en välskött förening. Det högsta lämnade budet var 6 300 000 kronor. Mäklaren visste att det fanns en dold agenda, att en granne ville köpa bostadsrätten och att det fanns en risk att säljaren skulle sälja direkt till henne.

Mäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Säljaren visste från början att grannen var intresserad men hon lade aldrig något bud. Säljaren var inte heller bekväm med att sälja direkt utan ville marknadsföra bostadsrätten via en mäklare. Han och säljaren var överens om såväl värderingen av bostadsrätten som utgångspriset, vilket var ett pris som säljaren var beredd att sälja bostadsrätten för om inte högre bud lämnades.

Värderingen av lägenheten gjordes utifrån det oerhört stora renoveringsbehovet som fanns. Det gjorde också att enbart tre av 120 spekulanter lade bud i den efterföljande budgivningen. Han bedömde bostadsrättens marknadsvärde till cirka 4 900 000 kronor +/- 300 000 kronor. Värderingen baserades på statistik och på en kalkyl som visar hur mycket det skulle kosta att göra lägenheten beboelig enligt normal standard och enligt preferenser för en köpare av en tvåa i den stadsdelen. Han anser att de två spekulanterna utöver grannen som deltog i budgivningen inte tog hänsyn till det i sina överväganden avseende vad de var villiga att betala. Grannen som också blev köparen av bostadsrätten tyckte att priset var orimligt högt men hon ville göra sitt yttersta för att få köpa bostadsrätten eftersom hon hade bott i lägenheten intill i mer än 15 år. Han anser att han i sin bedömning inte kan ta hänsyn till att spekulanter kan vara beredda att betala orimligt mycket för ett objekt utan han måste basera sin bedömning på statistik och fakta.

När anmälaren lade det första anbudet om 5 550 000 kronor avböjde omkring 117 andra spekulanter att lägga högre bud eftersom de ansåg, precis som han, att marknadsvärdet hade passerats. Marknadsvärdet beräknades utifrån säljarens uppgift om att boarean är 58 kvadratmeter. Dagen efter att uppdragsavtalet hade undertecknats och utgångspriset hade bestämts gjordes en uppmätning som angav att boarean är 61 kvadratmeter. Han och säljaren hade tidigare kommit överens om att uppmätningens utfall inte skulle påverka upplägget. Han har i marknadsföringen beskrivit att bostadsrätten har 2,5 rum och kök. Han brukar göra det när det finns inre hallar med något betydande yta för att signalera att man kanske kan bygga om bostadsrätten till 3 rum och kök.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

NN har gett in två objektsbeskrivningar varav den ena är den som har tillhandahållits spekulanter på visning och den andra är en bilaga till överlåtelseavtalet. I ärendet har Fastighetsmäklarinspektionen granskat den objektsbeskrivning som har tillhandahållits tilltänkta köpare. Vid granskningen har inspektionen uppmärksammat följande.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen anges följande

ALLMÄNT OM LÄGENHETEN

Antal Rum
2,5 rok

Antal Sovrum
1

Boarea
61 m²

I beskrivningen återfinns två stycken planlösningar. Den ena visar den aktuella planlösningen om 2 rum och kök. Den andra visar en alternativ planlösning om 1 rum och kök.

Mäklarbilden-registerutdrag

Av registerutdraget som skickades till mäklaren 2019-02-11 anges antalet rum till 2 stycken och boarean anges vara 58 kvadratmeter.

Mätbeviset

Av handlingen som är utfärdad 12 februari 2019 framgår att bostadsrättens uppmätta boarea uppgår till 61 kvadratmeter.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdrags-givarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning.

Uppgiften i objektsbeskrivningen om bostadsrättens storlek

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrätten (objektsbeskrivning). Objektsbeskrivningen ska enligt bestämmelsen innehålla vissa obligatoriska uppgifter.

I bestämmelsens tredje stycke anges följande om objektsbeskrivningar.

Om förmedlingen avser en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen innehålla uppgifter om bostadsrättsföreningens namn, pantsättning av bostadsrätten, andelstal och upplåten mark. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgifter om lägenhetens nummer, storlek, årsavgift och beslutade ändringar av denna samt driftskostnader.

Bostadsrättslägenhetens storlek är en obligatorisk uppgift som ska vara med i en objektsbeskrivning. I förarbetena (prop. 2010/11:15 s. 59) till lagen anges bland annat följande.

I skyldigheten att ange lägenhetens storlek ligger att mäklaren tydligt ska redovisa vad storleksmåttet avser, enligt vilka eventuella normer storleken beräknats samt varifrån uppgiften inhämtats. Med storlek avses boarea eller yta, inte antalet rum.

Boarean är ofta av stor betydelse för parterna i en fastighetsaffär. En fastighetsmäklare har normalt inte någon skyldighet att undersöka fastighetens storlek i samband med ett förmedlingsuppdrag. Det är därför viktigt att en mäklare är särskilt noggrann när han eller hon vidarebefordrar en sådan uppgift. Om inte omständigheterna ger anledning till något annat har en fastighetsmäklare rätt att lita på att de uppgifter om bostadsrättens storlek som lämnas av säljaren och bostadsrättsföreningen är korrekta.

Av utredningen i ärendet framgår att NN har haft tillgång till två olika uppgifter om bostadsrättens storlek. Fastighetsmäklarinspektionen har uttalat att i sådana fall ska mäklaren redovisa samtliga uppgifter eller på något annat sätt tydligt klargöra att det finns andra uppgifter än de som har angivits i objektsbeskrivningen (se bland annat besluten 2005-03-16:7 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok 2005 och 2011-01-26:4 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok 2011, 2014-12-17 med diarienummer 4.2-1762-14).

NN har uppgett att uppgiften i objektsbeskrivningen har hämtats från en mätning. I objektsbeskrivningen har han inte angett att areauppgiften var enligt uppmätning. Uppgiften om boareans storlek enligt registerutdraget nämns inte heller i objektsbeskrivningen, trots att mäklaren har haft tillgång till den.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att det är ett grundläggande krav att uppgifterna i objektsbeskrivningen är så korrekta som möjligt utifrån den information som fastighetsmäklaren har tillgång till. NN har haft tillgång till olika uppgifter om boarean. Han har trots detta inte redovisat i objektsbeskrivningen att det har funnits motstridiga uppgifter. Hans agerande får därför anses stå i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen utgör i normala fall grund för varning. Uppgiften om boarean som anges i objektsbeskrivningen har mäklaren hämtat från en uppmätning. Fastighetsmäklarinspektionen finner inte skäl att ifrågasätta resultatet av mätningen. Däremot anser inspektionen att NN skulle ha lämnat information i objektsbeskrivningen om att det fanns en annan uppgift om boarean i mäklarbilden eller på något annat sätt tydligt klargjort att det fanns andra uppgifter än den som angavs i objektsbeskrivningen. Med hänsyn till att det handlar om en obligatorisk uppgift i objektsbeskrivningen anser inspektionen att förseelsen inte kan anses som ringa (se Förvaltningsrättens dom den 10 maj 2016 i mål nummer 26999-15). Med hänsyn till att den angivna boarean kommer från en uppmätning och att det handlar om en liten avvikelse mellan de två uppgifterna anser dock inspektionen att förseelsen kan stanna vid en erinran.

Uppgiften i objektsbeskrivningen om antalet rum

Inget hindrar att fastighetsmäklaren utöver de obligatoriska uppgifterna enligt 18 § fastighetsmäklarlagen tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen.

Antalet rum är inte en obligatorisk uppgift i en objektsbeskrivning. Uppgifter om ett försäljningsobjekt som förs in i objektsbeskrivningen ska vara korrekta och ge en rättvisande bild av objektet. Detta gäller oavsett om den aktuella uppgiften är obligatorisk eller inte (Kammarrättens dom den 4 juli 2005 i mål nr 8375-04).

Av god fastighetsmäklarsed följer att uppgifter som inte är obligatoriska i objektsbeskrivningen, men som ändå har förts in, ska stämma överens med vad mäklaren har fått veta om objektet utifrån den information som mäklaren har haft tillgång till från säljaren, genom sin kontrollskyldighet av inskrivningsförhållanden, eventuella iakttagelser eller annan kännedom om förmedlingsobjektet.

Av 10 § marknadsföringslagen (2008:486) framgår det bland annat att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen av sin egen eller någon annans näringsverksamhet. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används på ett korrekt sätt återger förmedlingsobjektet.

I ärendet är det utrett att objektsbeskrivningen innehåller en felaktig uppgift om att bostadsrätten består av 2,5 rum och kök. En uppgift som förs in i objektsbeskrivningen ska stämma överens med vad mäklaren har fått veta om objektet. NN har fått kännedom om bostadens antal rum genom registerutdraget. Trots kännedom om att bostadsrätten i utdraget är registrerad med 2 rum och kök har han marknadsfört den med en uppgift om att den har 2,5 rum. NN har angett att anledningen var att signalera att bostadsrätten kanske kan byggas om till 3 rum och kök. Den uppgiften blir dock motstridig till omständigheten att den alternativa planlösningen som har tagits med i objektsbeskrivningen visar bostadsrätten med en planlösning med 1 rum och kök. Fastighetsmäklarinspektionen kan konstatera att det, i objektsbeskrivningen för den i ärendet aktuella bostadsrätten, inte har gått att utläsa att bostadsrätten i registerutdraget är registrerad med 2 rum och kök. Tilltänkta köpare av bostadsrätten har i och med detta undanhållits sådan väsentlig information som krävs för att de ska kunna fatta ett välgrundat affärsbeslut. I ärendet är det klarlagt att en felaktig uppgift har förts in i objektsbeskrivningen och att marknadsföringen av objektet inte har gett en rättvisande bild av objektet och därigenom har blivit vilseledande. Vilseledande marknadsföring står i strid med god fastighetsmäklarsed. För detta ska NN meddelas en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.

Påföljd

NN meddelas en varning för att han har redovisat antalet rum på ett felaktigt samt vilseledande och otillbörligt sätt. I varningen ingår det en erinran för att han i objektsbeskrivningen har utelämnat en motstridig uppgift om bostadsrättens storlek enligt mäklarbilden utan någon förklarande kompletterande information.