Mäklarens ansvar och roll

En fastighetsmäklare är ofta en viktig person för den som ska köpa eller sälja en bostad. Mäklarens roll är att vara en så kallad opartisk mellanman. En mäklare är inte part i köpeavtalet och har i vissa avseenden kanske mindre ansvar än de flesta tror.

God fastighetsmäklarsed

Fastighetsmäklarlagen innehåller regler för vad mäklaren ska och får göra. I lagen finns bland annat en så kallad generalklausul, det vill säga en allmänt hållen lagregel som är tänkt att kunna användas i många olika situationer som lagstiftaren inte kan eller vill precisera på förhand. Enligt den generalklausulen ska en mäklare utföra sitt jobb omsorgsfullt och alltid följa god fastighetsmäklarsed. Att mäklaren alltid ska följa god fastighetsmäklarsed betyder att mäklaren ska göra det när hen gör något inom ramen för sin yrkesroll. Det gäller även när mäklaren gör sådant som inte är kopplat till ett specifikt uppdrag, exempelvis marknadsför sina tjänster.

Mäklaren ska vara en så kallad opartisk mellanman. Det betyder att mäklaren ska se till både säljarens och köparens intressen. Men det finns ett undantag och det gäller priset på bostaden. När det gäller priset ska mäklaren, trots kravet på opartiskhet, försöka få högsta möjliga pris för bostaden om uppdraget kommer från säljaren. Kommer uppdraget från köparen gäller det motsatta.

Du kan läsa mer om mäklarens omsorgsplikt och förmedlingsuppdraget här:

Förmedlingsuppdraget

Vem bestämmer vad som är god fastighetsmäklarsed?

God fastighetsmäklarsed utvecklas och bestäms främst genom FMI:s avgöranden i tillsynsärenden och förvaltningsdomstolarnas praxis.

I mäklarens uppdrag ingår normalt att:

Föra anteckningar över förmedlingsuppdraget (journal).
Kontrollera vem som äger bostaden och om den belastas av någon rättighet, till exempel inteckningar eller servitut.
Kontrollera om en fastighet har del i en eller flera gemensamhetsanläggningar, till exempel vatten- och avloppsanläggningar eller vägar.
Kontrollera om en bostadsrätt är pantsatt.
Besöka bostaden och värdera den – mäklaren gör ett så kallat intag.
Göra en beskrivning av bostaden för tilltänkta köpare, en så kallad objektsbeskrivning.
Marknadsföra bostaden.
Skriftligt informera om köparens undersökningsplikt.
Hålla visningar av bostaden.
I förväg ge spekulanterna information om hur säljaren vill genomföra försäljningen.
Ta emot bud och anteckna dem i en budgivningslista.
Erbjuda en boendekostnadskalkyl.
Före köpet informera köparen om vem som äger bostaden.
Medverka till att säljare och köpare kommer överens i sådana frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen.
Hjälpa parterna med köpehandlingar och medverka vid kontraktsskrivning.
Hjälpa parterna att slutföra affären genom att till exempel söka medlemskap i bostadsrättsföreningen.
Medverka vid tillträdet.
Lämna budgivningslistan och journalen till säljaren och köparen när mäklarens uppdrag är klart.

Mäklarens ansvar vid en tvist mellan köpare och säljare

Mäklaren ska vara opartisk både vid en tvist innan och efter att uppdraget är slutfört.

Vid tvister innan mäklarens uppdrag är slutfört har mäklaren en skyldighet att undersöka hur parterna vill lösa situationen och hjälpa dem att komma överens. Det kan till exempel handla om att tiden för tillträdet ska ändras eller att parterna kommer överens om ett avtal om återgång eller prisavdrag. Mäklaren ska se till att eventuella överenskommelser dokumenteras.

Efter avslutat uppdrag har mäklaren ingen skyldighet att engagera sig i tvister mellan köpare och säljare. Om mäklaren ändå vill hjälpa till bör hen begränsa hjälpen. Mäklaren kan hjälpa till genom att sakligt beskriva vad som gäller enligt lagen, ta fram ett förlikningsavtal, det vill säga ett avtal där det står hur parterna ska lösa den aktuella tvisten, eller i övrigt hjälpa parterna att komma överens. Läs mer om tvister efter tillträdet här:

Efter tillträdet

Mäklaren som ombud

Mäklaren får normalt inte vara ombud för en säljare eller en köpare, eftersom det är svårt att kombinera med mäklarens roll som opartisk mellanman. En mindre uppgift kan en mäklare ta på sig. En mäklare kan till exempel i samband med tillträdet kvittera köpeskillingen men det förutsätter att det inte fortfarande finns frågor som parterna behöver ta ställning till.

Mäklarens ansvar för eventuella fel

Köpekontraktet gäller köparen och säljaren. Mäklaren är inte part i avtalet och har därför inget direkt ansvar för ett fel på bostaden. Men i vissa fall kan det vara så att mäklaren har brustit i sina skyldigheter enligt lagen, till exempel genom att medvetet hålla inne med viktig information. Om köparen skadas av att mäklaren gör det kan mäklaren bli skadeståndsskyldig.

Mäklarens roll i förhållande till mäklarföretaget

Mäklaren ansvarar personligen för ett förmedlingsuppdrag. Det är alltså den enskilda mäklaren, inte mäklarföretaget, som ingår avtal med uppdragsgivaren. Mäklarföretaget har därför som regel inga skyldigheter mot uppdragsgivaren på grund av uppdragsavtalet.

Mäklarföretaget har inte heller något ansvar för den enskilda mäklaren i förhållande till FMI om mäklaren missköter sig. Varje enskild mäklare ansvarar själv för att följa god fastighetsmäklarsed och om mäklaren missköter sig är det den enskilda mäklaren som ytterst kan riskera sin registrering.

En mäklare har en skyldighet att bevara alla handlingar som FMI behöver i sin tillsyn, till exempel budgivningslista, objektsbeskrivning, köpekontrakt och journal. Om mäklaren bedriver verksamhet i ett mäklarföretag ska mäklaren också ha kopior av de handlingar som hör till verksamheten hos företaget.

Fastighetsmäklarlag (2021:516)

Enligt generalklausulen i 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och alltid följa god fastighetsmäklarsed. Mäklaren har en roll som opartisk mellanman och ska ta tillvara både köparens och säljarens intressen i alla avseenden utom när det gäller priset. Inom ramen för god fastighetsmäklarsed är det uppdragsgivarens, oftast säljarens, ekonomiska intressen som mäklaren särskilt ska ta hänsyn till.

Enligt 3 kap. 11 § fastighetsmäklarlagen får mäklaren inte agera ombud för säljaren mot köparen eller köparen mot säljaren, men mäklaren får åta sig begränsade uppgifter.

Enligt 3 kap. 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren göra vad hen kan för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Vanliga frågor om mäklarens ansvar och roll

Kontrollerar mäklaren bostadens skick?

Mäklaren besiktar inte bostaden och har inte någon skyldighet att undersöka den närmare, men i samband med intaget ska mäklaren eller någon som mäklaren anlitar besöka bostaden och göra en ytlig undersökning av den.
Mäklaren hänvisar oss till att själva upprätta köpehandlingar, borde inte mäklaren fixa det?

Mäklaren ska hjälpa er att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen om ni inte avtalat med mäklaren om att hen inte ska göra det.
Kan mäklarföretaget få en varning för att mäklaren inte följde god fastighetsmäklarsed när hen sålde vårt hus?

Det är mäklaren som är personligt ansvarig vid förmedlingen av ett visst objekt. Mäklaren ansvarar för saker som marknadsföring, prissättning, budgivning och kontraktsskrivning. Om du tycker att något i en viss förmedling har skett i strid mot lagen är det alltså vanligtvis mäklaren du ska anmäla och inte företaget. Däremot kan det finnas tillfällen då mäklarföretaget också bär ett ansvar. Det kan du läsa mer om här: Anmäl ett företag
Min mäklare höll inte vad hen lovade så jag ringde kontorschefen och ville byta. Chefen sa att jag inte fick det för att uppdragsavtalet som jag skrivit på var personligt med just den mäklaren, kan det verkligen stämma? Det är ju samma företag?

Mäklarföretaget har inte ingått avtalet med dig utan du har ingått avtalet med den enskilda mäklaren. Mäklarföretaget kan därför inte utan vidare bestämma att en annan mäklare ska ta över avtalet. Information om uppsägning av avtalet, ifall det skulle vara aktuellt, hittar du här: Förmedlingsuppdraget
Vad gäller om någon förmedlar bostäder utan att vara registrerad mäklare?

Om FMI har anledning att anta att någon yrkesmässigt förmedlar fastigheter utan att vara registrerad anmäler vi det till åklagare. Personen kan då dömas till böter eller fängelse.

Uppgifter om så kallat svartmäkleri kan komma till inspektionens kännedom genom en anmälan eller uppmärksammas på något annat sätt. Inspektionen gör inte någon egen utredning av om verksamheten utgör ett brott.