Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har underlåtit att upprätta en korrekt likvidavräkning. Mäklaren hade redan tillgodogjort sig provisionen ur handpenningen, men i specifikationen av likvidavräkningen för säljaren anges att mäklarens provision ska dras av från det belopp som säljaren ska erhålla.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälaren har gett in likvidavräkningen samt ett kvitto.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet med bilagor, tre fullmakter, journalen, likvidavräkningen, en transaktionsbekräftelse samt två mejl.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

I januari 2024 kontaktades mäklaren och fick i uppdrag att förmedla en bostadsrätt från dödsboet efter hans far. Kontraktsskrivningen ägde rum den 30 augusti. Hans syster hade fullmakt att agera för samtliga dödsbodelägare. Vid kontraktsskrivningen fick systern endast ett exemplar av överlåtelseavtalet, men ingen likvidavräkning.

I början av december kontaktade systern mäklaren för att efterfråga likvidavräkningen och hon blev lovad att få handlingen. De påminde mäklaren per mejl den 13 december. Enligt den jurist som hanterade arvsskiftet tog även han kontakt med mäklaren samma dag och påminde honom om att skicka likvidavräkningen. Juristen informerade även mäklaren om att han trodde att arvodet hade debiterats två gånger och att dödsboet snarast borde får en återbetalning på 35 000 kronor. Juristen påminde mäklaren på nytt den 15 december och de kom då överens om att pengarna skulle vara reglerade innan den 19 december.

Den 10 januari 2025 kontaktades banken, som lämnade beskedet att inga pengar influtit på dödsboets konto. Tre dagar senare skrev de ett brev till mäklaren, där det påtalades att inga pengar inbetalats och att de skulle göra en anmälan till polisen och till Fastighetsmäklarinspektionen. Inom en timme skickade då mäklaren ett kvitto på en återbetalning av 35 000 kronor. Kvittot är daterat den 9 januari.

Då försäljningen skedde i augusti borde mäklaren ha upptäckt felet tidigare på egen hand och gjort en återbetalning snarast möjligt. Trots påtryckningar reglerades inte skulden förrän cirka en månad efter att de hade upptäckt den dubbla debiteringen. Vidare är likvidavräkningen otydlig, då det inte framgår att arvodet reglerades första gången gentemot handpenningen.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han fick besked om att köparen hade beviljats medlemskap i bostadsrättsföreningen dagen före tillträdet. Av den anledningen betalades handpenningen ut från företagets konto först samma dag som tillträdet ägde rum. Han drog då av sitt arvode om 35 000 kronor innan resterande del av handpenningen om 30 000 kronor utbetalades till dödsboet. Han har aldrig erhållit dubbla arvoden. Felet som uppstod var att banken av någon oförklarlig anledning inte följde likvidavräkningen och inte betalade ut alla pengarna från köparen till dödsboet. I stället för de 585 380 kronor som köparen skulle betala vid tillträdet förde banken över 550 380 kronor. Det framgick tydligt av köparens avräkning vad som skulle föras över till dödsboet. När felet uppdagades kontaktades banken. Efter att banken granskat sitt agerande föreslogs enligt mejl från banken den 19 december en korrigering.

Företrädaren för dödsboet skrev under likvidavräkningen på tillträdet, men hade sedan bråttom till arbetet och sprang i väg i all hast innan tillträdet var genomfört. De kom överens om att företrädaren skulle hämta handlingarna senare, men så skedde aldrig. Likvidavräkningen tillhandahölls således vid tillträdet och har funnits tillgänglig därefter.

Runt den 5 till 6 december kontaktades han av en företrädare för dödsboet, som meddelade att dödsboets juridiska ombud påtalat att något inte stämde med köpeskillingen. Företrädaren meddelade att detta var under utredning och att hon skulle återkomma. Därefter hörde en annan dödsbodelägare av sig fredagen den 13 december, då han var hemma på grund av sjukdom. Den 16 december var han åter på kontoret och började undersöka frågan. Mellan den 16 och 19 december hade han flera kontakter med banken, köparen och dödsboet. Han skickade likvidavräkningen till dödsboets juridiska ombud den 19 december, men dessförinnan hade de redan haft flera kontakter för att reda ut vad som hänt. Samma datum blev situationen utredd och banken föreslog då att den resterande delen av köpeskillingen skulle föras över från köparen till dödsboet. Han bestrider att han skulle ha varit onåbar eller inte behjälplig i den uppkomna situationen. Varför banken sedan dröjde till januari 2025 med att genomföra utbetalningen kan han inte svara på. Banken har inte velat delge honom den informationen.

Det stämmer att dödsboets del av likvidavräkningen är något otydlig. Anledningen till detta är att utkastet till likvidavräkning upprättades innan det att köparens medlemskap hade beviljats. Han hade därför ännu inte betalat ut handpenningen och lyft sitt arvode. När medlemskapet sedan beviljades missade han att bocka i en ruta i mäklarsystemet angående att arvodet redan hade dragits av från handpenningen. Detta ledde till att arvodet kom upp som en post i dödsboets avräkning. Det borde i stället ha framgått att arvodet togs ut när handpenningen redovisades. Trots detta fel i avräkningen erhöll han aldrig dubbla arvoden. Banken förde aldrig över några pengar till honom vid tillträdet. Om han hade velat få ett arvode utbetalt vid tillträdet skulle han ha hänvisat till ett kontonummer i avräkningen, eftersom alla överföringar i den digitala tillträdesportalen ska laddas upp med belopp samt kontonummer för att kunna genomföras.

Han verkade för att utföra förmedlingsuppdraget så bra för parterna som möjligt. När dödsboet inte hade röjt ur förrådet vid tillträdet åkte han exempelvis dit på sin lediga tid och tog hand om det för dödsboets räkning, utan att kräva någon ersättning för merarbetet.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Likvidavräkningen

Av likvidavräkningen, som har undertecknats av parterna den 30 augusti 2024, framgår att köpeskillingen är 650 000 kronor och att köparen även ska ersätta dödsboet med 380 kronor för två dagars månadsavgift. Det anges vidare att en handpenning om 65 000 kronor har betalats av köparen samt att denne ska betala 585 380 kronor kontant till dödsboet på tillträdesdagen.

Säljarens specifikation till likvidavräkningen

I säljarens specifikation till likvidavräkningen anges att köpeskillingen är 650 000 kronor och att ett tillägg om 380 kronor motsvarande en avräkning för månadsavgiften ska betalas av köparna. Det anges vidare att handpenningen om 65 000 kronor har deponerats hos fastighetsmäklaren, att handpenningen enligt kvittens är utbetalad i sin helhet till säljaren den 30 augusti 2024 samt att provisionen om 35 000 kronor ska dras av från beloppet som säljaren ska erhålla vid tillträdet. Efter det att säljarens lån om 502 371 kronor har lösts anges att återstående belopp för utbetalning till säljaren är 48 009 kronor.

Transaktionsbekräftelsen

Mäklaren har gett in en transaktionsbekräftelse från den digitala tillträdesportalen, daterad den 30 augusti 2024. I köparens specifikation anges att banken har överfört 550 380 kronor från köparen till säljaren. I säljarens specifikation anges att dödsboet har mottagit 550 380 kronor, varav 502 371 kronor har använts för att lösa banklånen och resterande 48 009 kronor har utbetalats till dödsboets konto.

Mejl skickade mellan banken och mäklaren

Mäklaren har gett in ett mottaget mejl, skickat den 19 december 2024, från en anställd hos köparens anlitade bank. I mejlet anges bland annat följande.

[…] Har kikat lite på det nu och vi gör det inte svårare än att sätta in 35 000 kr till säljarens konto och dra 35 000 kronor från köparens konto. Jag försökte nyss få tag i köparen utan framgång. Vet du om dödsboets konto fortfarande är aktivt? […]

Mäklaren har samma dag svarat banken följande.

Hej,

Pratar med köparen nu. Det är helt okej för henne! Dödsbokontot är aktivt. Skickar du kvitto till mig?

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Likvidavräkningen

Enligt 3 kap. 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta det handlingar som behövs för överlåtelsen.

Mäklaren har bestridit att han skulle ha mottagit dubbla provisioner. Inte heller av utredningen framgår det att så skulle vara fallet. I mäklarens skyldigheter ingår dock att upprätta en korrekt likvidavräkning. Av utredningen i ärendet och mäklarens egna uppgifter framgår det att den likvidavräkning han upprättade var felaktig, eftersom hans provision redan hade avräknats i samband med utbetalningen av handpenningen. I specifikationen av likvidavräkningen för säljaren angavs dock att handpenningen hade betalats ut till säljaren i sin helhet och att mäklarens provision i stället skulle avräknas från det belopp som säljaren skulle erhålla från köparen. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att den förseelse som mäklaren har gjort sig skyldig till vid upprättandet av likvidavräkningen är allvarlig. Felaktigheten är av ett sådant slag att den kan vara svår för parterna att upptäcka när lån ska lösas och hanteringen normalt sköts av fastighetsmäklaren tillsammans med de inblandade bankerna. Trots att en kompletterande överföring av de resterande 35 000 kronorna har gjorts i efterhand anser Fastighetsmäklarinspektionen att förseelsen är av sådan art att den motiverar en varning (jfr Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärendena med dnr 21–1336 och 20–0673).