Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har brustit i sina skyldigheter vid hanteringen av budgivningen. Även prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att upprätta en korrekt och fullständig budgivningslista.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan). Anmälarna har gett in ett beslut från Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren, genom ombud, yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, budgivningslistan, mejl- och smskonversation med budgivare, journalen samt överlåtelseavtalet.

Anmälan

Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.

NN har angett ett falskt bud om 5 000 000 kronor vilket skapade falska förväntningar för dem och gjorde att de la ett högre bud för att vinna budgivningen. De la ett bud på 5 200 000 kronor efter att de fick höra att det hade lagts ett bud på 5 000 000 kronor. Enligt deras uppfattning hade det dock endast lagts ett bud på 4 695 000 kronor. Om det falska budet på 5 000 000 kronor inte hade presenterats hade de inte lagt ett bud på 5 200 000 kronor. Flera omständigheter kring försäljningen får dem att tro att budet var falskt.

Vid kontraktsskrivningen lämnades ingen budgivningslista till säljare och köpare. När de krävde att få den från NN upptäckte de att budet om 5 000 000 kronor saknades. När de nämnde detta blev NN förvånad och sa att han inte hade den informationen vid det tillfället. Han försökte undvika samtalsämnet. Säljarna fick aldrig budgivningslistan så det finns en klar misstanke om att de aldrig informerades om budet.

Efter två mejlförfrågningar och telefonsamtal till NN fick de en andra budgivningslista som inkluderade det falska budet. Innan NN skickade den uppdaterade budgivningslistan föreslog han dock att han skulle skicka en skärmavbild från en sms-konversation med budgivaren som lagt budet om 5 000 000 kronor i stället för att göra om budgivningslistan. Det accepterade de inte utan bad honom att få se den rätta budgivningslistan.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har genom ombud uppgett i huvudsak följande.

Han har löpande tagit del av alla tilltänkta köpares bud på den aktuella lägenheten och vidarebefordrat dessa till säljaren. Han har även löpande informerat tilltänkta köpare om de olika bud som presenterats, så även i förhållande till anmälarna.

Vid det avtalade tillträdet redovisade han journalen och budgivningslistan. På grund av tekniska problem så visade det sig att budgivningslistan inte var fullständig då budet om 5 000 000 kronor saknades. Så fort han fick vetskap om detta justerade han misstaget och har därefter redovisat den fullständiga korrekta budgivningslistan. Han har därmed löpande redovisat alla befintliga bud i den justerade budgivningslistan.

Anmälarna har fått en felaktig uppfattning angående den andra budgivarens bud. Det är således felaktigt att han skulle ha redovisat osanna bud som anmälarna påstår. Detta påstående är direkt osanning och saknar stöd i de föreliggande faktiska omständigheterna. För att återigen bevisa detta förhållande har han gett in intyg från denna budgivare som också redovisats tidigare för anmälarna.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarnas klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Överlåtelseavtalet

Mäklaren har inkommit med kopia av överlåtelseavtalet som undertecknades den 26 februari 2022. Av avtalet framgår att tillträdesdag bestämdes till den 16 maj 2022, eller annat datum enligt överenskommelse.

Budgivningslistan

Budgivningslistan som mäklaren lämnat in är daterad den 19 maj 2022. Av listan framgår följande:

Budgivare	Bud (kr)	Datum	Tid
[Budgivare 3]	5 200 000	2022-02-26	16:11:08
[Budgivare 2]	5 000 000	2022-02-23	16:57:00
[Budgivare 1]	4 695 000	2022-02-20	15:08:56

Förteckningen ovan är i överensstämmelse med reglerna om redovisning av mottagna bud i fastighetsmäklarlagen. Förteckningen lämnas till säljare och köpare senast på tillträdesdagen.

Mejl från budgivare

Mäklaren har lämnat in ett mejl från budgivare två, daterat den 8 september 2022, av vilket framgår:

Hej,
Jag la som vi diskuterat per telefon ett bud på 5MSEK för lägenheten på [adressen] den 23:e februari.

Vänligen
[Namn]

Sms från budgivare

Mäklaren har även lämnat in en sms-konversation med budgivare två daterat den 23 februari, av vilket framgår:

Ons 23 feb. 15:01
Mäklare: Tjenare [namn], Hur går tankarna?:)?

Budgivare: 5.1 är lite högt även om det är rimligt. Vi avvaktar

Mäklare: Men 5 kan ni tänka er i dagsläget?

Budgivare: Ja det kan nog gå

Mäklare: Då framför jag det för att se vad dom säger?:)

Ons 23 feb. 16:43
Budgivare: [tumme upp symbol]

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Budgivningen

En fastighetsmäklare ska så långt som möjligt vara en opartisk mellanman. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen anges att även den som är spekulant på ett objekt ska kunna utgå från att mäklaren inte gynnar säljaren eller någon annan spekulant på hans eller hennes bekostnad. Vidare anges att mäklaren får anses skyldig att sanningsenligt besvara uppdragsgivarens motpart om frågor i olika sakförhållanden och att en mäklare inte i något fall kan frångå vad som följer av god fastighetsmäklarsed i syfte att främja uppdragsgivarens intressen (prop. 1994/95:14 s. 42, prop. 2010/11:15 s. 23).

Budgivningen utgör ett av de viktigaste momenten i mäklarens förmedlingstjänst. Fastighetsmäklarnämnden (nuvarande Fastighetsmäklarinspektionen) har i tidigare beslut uttalat att om en mäklare arbetat med ”konstruerade uppgifter om intressenter och budgivning” skulle det vara att betrakta som ett så allvarligt åsidosättande av god fastighetsmäklarsed att en återkallelse av mäklarens registrering skulle komma i fråga (se beslut 2002-01-16:6 i årsboken för 2002). Med hänsyn till svårigheterna att i efterhand kontrollera och säkerställa att bud verkligen lämnats har mäklaren ett särskilt ansvar för att budgivningen sköts på ett korrekt sätt och att oklarheter inte uppkommer på grund av slarv eller ohederligt beteende. Det är självklart att en mäklare ska lämna korrekta uppgifter i samband med budgivningen och föra anteckningar eller göra registreringar av bud i god ordning (se Fastighetsmäklarnämndens beslut 2007-12-19:3 i årsboken för 2007).

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås fast otvetydigt (jfr RÅ 1996 ref. 83).

Anmälarna menar att det lämnats ett falskt bud om 5 000 000 kronor. NN har bestridit detta och lämnat in underlag för att visa att budet har lämnats, både genom ett sms och ett mejl från den budgivaren. Mot bakgrund av detta kan det enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning inte anses otvetydigt fastställt att det har rört sig om ett falskt bud och att NN skulle ha brustit i sin hantering av budgivningen. Ärendet ska därför avskrivas i denna del (jfr Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärende 23–0363).

Budgivningslistan

Enligt 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet (budgivningslista). Enligt andra stycket ska fastighetsmäklaren överlämna budgivningslistan till uppdragsgivaren när uppdraget slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås ska även den som köpt eller sålt fastigheten få budgivningslistan när uppdraget slutförts.

Budgivningslistan ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklare också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15, s. 36). Ett grundläggande krav är att de handlingar fastighetsmäklaren upprättar ska vara korrekta.

En korrekt förd och riktigt hanterad budgivningslista tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed bidra till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (se Högsta förvaltningsdomstolens dom, mål nr 3567–14).

En felaktig och ofullständig budgivningslista har i tidigare beslut från Fastighetsmäklarinspektionen resulterat i en varning (se bl.a. ärendena 20–0937 och 23–1477). Inspektionen har även ansett det varningsgrundande när en mäklare överlämnat budgivningslistan till köparna några dagar efter tillträdesdagen. Mäklaren ansågs ha åsidosatt sin skyldighet att överlämna budgivningslistan till parterna efter avslutat uppdrag (se beslut i ärende 20–0937).

Det går av handlingarna i ärendet inte att slå fast när den första budgivningslistan lämnades till anmälarna. Det är dock ostridigt att budet om 5 000 000 kronor inte fanns noterat. Budgivningslistan har därmed varit ofullständig. En justerad budgivningslista lämnades tre dagar efter tillträdesdagen, dvs. den 19 maj 2022. Mot bakgrund av detta konstaterar Fastighetsmäklarinspektionen att NN åsidosatt sin skyldighet att upprätta en korrekt och fullständig budgivningslista. Förseelsen motiverar en varning. Omständigheten som NN angett att budet inte noterades på grund av tekniska problem föranleder ingen annan bedömning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

NN meddelas en varning för att inte ha upprättat en korrekt och fullständig budgivningslista.