Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har underlåtit att upprätta en korrekt objektsbeskrivning avseende uppgift om att en energideklaration utförts, att byggnaden har energiklass B samt storleken på elförbrukningen. Även en prövning av om mäklaren genom att införa felaktig information rörande frågan om energideklaration i köpekontraktet har åsidosatt sin omsorgsplikt och sitt ansvar att medverka till upprättandet av korrekta överlåtelsehandlingar.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid mäklarföretaget/mäklarkedjan). Anmälarna har gett in en energideklaration, utdrag från en objektsbeskrivning, e-postmeddelanden samt sms-meddelanden.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren via ombud yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, köpekontraktet och objektsbeskrivningen.

Anmälan

Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.

De köpte en fastighet genom NN den 21 augusti 2021, med avtalad tillträdesdag den 2 november 2021. I objektsbeskrivningen anges det att elförbrukningen är 7 800 kWh per år och att en energideklaration har gjorts den 21 augusti 2017 som visar att bostaden har energiklass B. Mäklaren uppgav på visningen och vid kontraktsskrivningen att de med anledning av den låga energiklassen var berättigade till ett grönt bolån hos banken. En av orsakerna till att de köpte fastigheten var att bostaden marknadsfördes som energisnål.

När de frågade mäklaren om de kunde få se energideklarationen uppgav han att han inte hade med sig handlingen. I samband med tillträdet uppdagades det att det saknas energideklaration för bostaden och att uppgifterna i objektsbeskrivningen egentligen avser grannfastigheten. Vid kontakt med Boverket bekräftades att det aldrig har upprättats någon energideklaration för den bostad de har köpt.

Vid ett telefonsamtal den 27 november 2021 uppgav mäklaren att han hade inhämtat uppgifterna från Lantmäteriet. När de kontaktade Lantmäteriet fick de dock information om att myndigheten inte ansvarar för uppgifter om energideklarationer, utan att ansvaret för detta ligger på Boverket. Efter flertalet påtryckningar gick säljarna med på att stå för kostnaden för att låta upprätta en energideklaration. Säljarna skickade då ett underlag till det anlitade företaget, med information om att deras årsförbrukning av el varit 15 000 kWh per år. Uppgiften om att förbrukningen skulle vara 7 800 kWh per år anger säljarna inte kommer från dem, utan de hänvisar till mäklaren gällande den felaktiga informationen. Den utförda energideklarationen visar att bostaden egentligen har energiklass D, vilket medför att de inte kommer att beviljas ett grönt bolån och att köpeskillingen för fastigheten är för hög.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har via ombud uppgett i huvudsak följande.

Det är en rad olyckliga omständigheter som har orsakat den felaktiga uppgiften om energideklarationen i objektsbeskrivningen. Det har uppförts ett parhus på den aktuella fastigheten. Ägaren till den andra husdelen hade begärt och fått en energideklaration på sin del av byggnaden när fastigheten avstyckades. Till följd av detta registrerades det även felaktigt att det fanns en energideklaration för förmedlingsobjektet.

När ett förmedlingsobjekt läggs upp i mäklarprogrammet skrivs fastighetsbeteckningen in och mäklarprogrammet tar då fram grunduppgifter om fastigheten. I det aktuella fallet har mäklarprogrammet hämtat uppgifterna från Lantmäteriet. När han inhämtade information om förmedlingsobjektet fick han uppgift om att det fanns en energideklaration för fastigheten, utförd den 21 augusti 2017. Han fick även information om att byggnaden hade energiklass B. När han i efterhand har varit i kontakt med det företag som tillhandahåller mäklarprogrammet för att utreda frågan har företaget kunnat konstatera att uppgifterna har förändrats, men inte orsaken till ändringen. Företaget har vid undersökningen funnit att de uppgifter han inledningsvis fick i stället överensstämmer med de uppgifter som finns avseende en annan fastighet i närheten.

Han fick uppgiften om elförbrukningen från säljarna. Det visade sig i efterhand att säljarna endast hade angett halva årsförbrukningen. Att den felaktiga informationen om energideklarationen och energiklassen inte uppdagades förrän vid tillträdet är naturligt, då det inte rör sig om uppgifter som någon letar efter innan denna tidpunkt.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivningen

Av objektsbeskrivningen framgår bland annat följande.

ENERGIDEKLARATION

Status: Utförd 2017-08-21

Energiklass: Byggnaden har energiklass B på en skala A-G.

Elförbrukning: 7 800 kWh /år

Det framgår av objektsbeskrivningen att förmedlingsobjektet utgör den ena delen av ett parhus.

Överlåtelseavtalet

I köpekontraktet finns följande klausul.

Det finns en energideklaration avseende byggnaden på fastigheten som upprättats för mindre än 10 år sedan. Kopia av energideklarationen har uppvisats för köparen inför köpet och har överlämnats i samband med undertecknandet av detta avtal.

Avslutningsvis anges även följande.

Köpare har tidigare fått, tagit del av och är införstådd med:

[…]

• Energideklaration

Energideklarationen avseende förmedlingsobjektet

Anmälarna har gett in den energideklaration som upprättades efter tillträdet. Av deklarationen framgår det att den förmedlade bostaden har energiklass D. I handlingen anges det att säljarna har uppgett en årsförbrukning på cirka 15 000 kWh och att denna siffra även inkluderar energi för hushållsel, trädgårdsbelysning och laddning av elbil.  

Energideklarationen för två näraliggande bostäder

Fastighetsmäklarinspektionen har från Boverket inhämtat energideklarationen för två av de fastigheter som ligger i nära anslutning till förmedlingsobjektet (fastigheten C).

Fastigheten D, som utgör den andra delen av det aktuella parhuset, har en registrerad energideklaration från den 23 oktober 2019. Bostaden har energiklassen C.

Fastigheten A, som har en mellanliggande fastighet mellan sig och fastigheten C, har en upprättad energideklaration från den 21 augusti 2017. Bostaden har energiklassen B.

Underlag från Lantmäteriet

Av inspektionens inhämtade underlag från Lantmäteriet framgår bland annat följande.

År 2014 genomfördes en fastighetsreglering samt avstyckning avseende stamfastigheterna A och C. Den nya fastigheten B bildades genom avstyckning från fastigheten A. Den nya fastigheten D bildades genom avstyckning från fastigheten C. I övrigt genomfördes även en fastighetsreglering där fastigheten C mottog 10 kvadratmeter mark från fastigheten A samt avstod 7 kvadratmeter mark till fastigheten A.

E-postmeddelande från mäklaren till anmälarna

I ett e-postmeddelande från mäklaren till en av anmälarna anges bland annat följande.

Uppgiften om att huset hade energiklass B kom från Lantmäteriet. Vid intaget hade jag med min mobil som jag kopplade upp till mäklaprogrammet Vitec som i sin tur får sådana uppgifter från Lantmäteriet. Där framgick det att det är gjort en energideklaration på fastigheten 2017-08-21. När jag meddelade säljaren detta sa säljaren som ägare att det var bra trots att han visste att han inte beställt och gjort någon deklaration. I och med det utgick jag då från denna deklaration som angav att huset hade energiklass B. […]

E-postkonversation mellan en av säljarna och en anställd på det företag som har upprättat energideklarationen

I e-postmeddelanden, utväxlade den 15 december 2021 mellan den ena säljaren och en anställd på det företag som har anlitats för att upprätta energideklarationen, framgår bland annat följande.

Meddelande skickat från säljaren till den anställde

[…]

Har dessvärre inte sagt något om att vi förbrukar 7 500 kWh/år, vad har du fått det ifrån?

Du ser ju vad jag skrivit in i era blad så varför skulle jag säga något motsatt? 15 000 kwh är vad vattenfall meddelat mig om förbrukningen. […]

Hälsningar

[säljarens namn]

Meddelande skickat från den anställde till säljaren

Hej,

Hon [köparen; FMI:s anmärkning] säger att 7 500 kwh stod i objektsbeskrivningen som mäklaren skickade till henne innan visningen.

/ [namnet på den anställde]

Meddelande skickat från säljaren till den anställde

Då får jag hänvisa till mäklaren dessvärre för det är inget jag känner till.

Hälsningar

[säljarens namn]

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Kravet på att följa god fastighetsmäklarsed innefattar även att mäklaren ska följa all annan tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Objektsbeskrivningen

Enligt 3 kapitlet 15 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning).

Objektsbeskrivningen ska innehålla en rad obligatoriska uppgifter som räknas upp i lagen. Inget hindrar dock att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrättens dom den 4 juli 2005 i mål nr. 8375–04).

Enligt 10 § marknadsföringslagen får en näringsidkare vid marknadsföringen inte använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § samma lag att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. Fastighetsmäklaren har ett ansvar för att marknadsföringen inte blir vilseledande och att den överensstämmer med marknadsföringslagens krav. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att använt bildmaterial och beskrivningar återger objektet på ett korrekt och rättvist sätt.

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83).

Av utredningen i ärendet framgår det att objektsbeskrivningen innehåller felaktiga uppgifter om att en energideklaration upprättades för bostaden 2017, att byggnaden har energiklass B och att elförbrukningen är 7 800 kWh per år. Uppgiften om elförbrukningen har mäklaren angett kommer från säljarna och att han inte har haft någon anledning att misstro informationen. Säljarna har i en ingiven e-postkonversation hävdat att den felaktiga uppgiften om elförbrukningen inte kommer från dem, vilket innebär att ord står mot ord i frågan. Fastighetsmäklarinspektionen finner det inte otvetydigt fastställt att mäklaren har brustit i sitt ansvar vid angivande av uppgiften. Ärendet ska därför avskrivas i denna delfråga.

När det gäller den felaktiga informationen om förekomsten av en energideklaration och att bostaden har energiklass B har mäklaren uppgett att han har fått informationen automatiskt vid ifyllande av fastighetsbeteckningen i mäklarprogrammet. Han har uppgett att något har gått fel vid registreringen av energideklarationen för den andra delen av parhuset (fastigheten D) och att även den förmedlade bostaden till följd av detta har fått en felaktig notering om en existerande deklaration.

Fastighetsmäklarinspektionen ifrågasätter mäklarens förklaring avseende energideklarationen för fastigheten D. Enligt inspektionens inhämtade underlag upprättades denna energideklaration den 23 oktober 2019 och bostaden har energiklassen C. Det är inte detta datum och denna energiklass som har angetts i marknadsföringen av den förmedlade bostaden, utan i stället uppgifter som avser energideklarationen för fastigheten A.

Den felaktiga informationen har inte sitt ursprung hos säljaren, utan har inhämtats och förts in i objektsbeskrivningen på mäklarens initiativ. Fastighetsmäklarinspektionen anser att mäklaren har haft ett personligt ansvar för att se till att de av honom införda uppgifterna om energideklarationen och energiklassen är korrekta. Detta gäller oavsett om de felaktiga uppgifterna grundar sig i att mäklaren vid sin sökning har fyllt i en felaktig fastighetsbeteckning eller om det har funnits felaktiga uppgifter registrerade hos den källa som har försett mäklarprogramsföretaget med information.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN har använt sig av vilseledande marknadsföring, som även kan anses otillbörlig, då den kan anses ha påverkat eller sannolikt påverkat mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Användandet av den vilseledande marknadsföringen står i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen utgör grund för en varning (jfr inspektionens beslut med dnr 18–2379).

Överlåtelsehandlingarna

Enligt 3 kapitlet 20 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Bestämmelsen ska läsas tillsammans med den allmänna omsorgsplikten och mäklarens ställning som opartisk mellanman i åtanke. I skyldigheten att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen ingår även att handlingarna ska vara korrekta och klargöra parternas rättigheter och skyldigheter. Det åligger fastighetsmäklaren att gå igenom köpekontraktet med parterna, klargöra köpevillkorens innebörd och verka för att båda parterna har förstått villkoren.

Enligt 6 § och 6 b § lag om energideklaration för byggnader (2006:985) ska ägaren av en byggnad se till att det innan överlåtelsen av byggnaden finns en högst tio år gammal energideklaration. Av 13 § 1 stycket punkterna 2 och 3 framgår det att ägaren ska se till att den energideklaration som senast har upprättats för byggnaden visas för en spekulant och överlämnas till en ny ägare.

Det framgår av utredningen att det först vid tidpunkten för tillträdet uppdagades att det inte fanns någon energideklaration för fastigheten och att det påverkade köparnas möjlighet att beviljas ett grönt bolån. Detta trots att det i köpekontraktet anges att det finns en energideklaration för byggnaden på fastigheten och att en kopia av handlingen har uppvisats för köparna inför förvärvet samt överlämnats i samband med kontraktsskrivningen. Det framgår även av köpekontraktet att köparna tidigare har fått, tagit del av och är införstådda med energideklarationen. Mäklaren har uppgett att det är fråga om sådan information som ingen letar efter innan det att tillträdet ska genomföras.

Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN har medverkat till att upprätta ett köpekontrakt med felaktig information om att köparna har tagit del av en energideklaration för byggnaden på fastigheten, är införstådda med dess innehåll och att de har mottagit en kopia av deklarationen. Inspektionen finner därmed att mäklaren har åsidosatt sitt ansvar enligt 3 kapitlet 20 § fastighetsmäklarlagen samt att han har brustit i sin omsorgsplikt gentemot köparna. Förseelsen utgör grund för en varning.

Påföljd

NN meddelas en varning för att han har lämnat felaktiga uppgifter i objektsbeskrivningen om bostadens energiklass och existensen av en energideklaration samt för att han har medverkat till att upprätta ett köpekontrakt med felaktig information.