Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har redovisat uppgift om antalet rum i en bostadsrätt på ett vilseledande sätt i objektsbeskrivningen samt i övrig marknadsföring.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

En anmälare har framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hans agerande i samband med förmedlingen av en bostadsrätt. Anmälaren har gett in marknadsföringsmaterial från internet.

NN har yttrat sig i ärendet och gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, objektsbeskrivningen och mäklarbilden.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

NN har publicerat två annonser på internet för det aktuella objektet. Lägenheten består av två rum och kök, men i marknadsföringen anges det att den består av två och ett halvt rum samt tre och ett halvt rum. Det finns flera olika planritningar publicerade, men det är oklart vilken ritning som återger lägenhetens aktuella planlösning. NN anger att klädkammaren kan göras om till ett sovrum, vilket inte är möjligt då det saknas fönster i utrymmet.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Den aktuella bostadsrätten hade vid byggtillfället inte någon nyttjanderätt till förråd utanför lägenheten, varför ett stort förråd byggdes inne i lägenheten. Senare tillkom dock ett externt förråd i föreningens källare. Den första ägaren till lägenheten byggde då om utrymmet till ett barnrum. Det finns flera liknande lägenheter i föreningen med samma storlek och planlösning. I princip samtliga av dessa lägenheter nyttjas som och/eller är ombyggda till minst tre rum och kök.

Enligt lägenhetsregistret består lägenheten av två rum och kök. Det är dock väldigt vanligt att en lägenhet byggs om till att bestå av flera rum, utan att det omregistreras i registret. Där brukar inte heller anges halva rum, även om så ofta sker i objektsbeskrivningar. När säljaren köpte lägenheten var den angiven som en trea och på planritningen angavs det före detta förrådet som ett ”barnrum/kontor”. Säljaren var därför mån om att ange motsvarande information även vid sin försäljning av objektet.

På en annonsplats för bostäder på internet kunde man tidigare se såväl lägenheter med två rum och kök som tre rum och kök när en lägenhet marknadsfördes som två och ett halvt rum. Sökkriterierna har dock ändrats, så att lägenheter med tre rum och kök numera inte syns om man söker på två och ett halvt rum. Detta har ställt till problem för säljare och köpare, eftersom köpare inte upptäcker lägenheter som skulle kunna vara av intresse. I det aktuella fallet kunde den tänkta målgruppen vara personer som sökte lägenheter med allt från två och ett halvt rum upp till tre och ett halvt rum. För att nå samtliga dessa kunder var han således tvungen att ha två olika annonser publicerade.

Han har i marknadsföringen tydligt angivit vilken planritning som var den aktuella planritningen. Utöver detta har han publicerat förslag på andra planlösningar och då angivit bildtexten ”Alternativ planlösning”. Detta framgår även av den löpande texten.

Anmälaren uppger att lägenheten består av två rum och kök, vilket han anser är felaktigt. Lägenheten kan anses bestå av två och ett halvt rum alternativt tre rum, eftersom den har ett separat avgränsat utrymme med omslutande väggar och dörr. I Boverkets byggregler finns det inte något krav på att ett rum ska ha en viss minsta area eller fönster. Han har hela tiden använt benämningen ”rum” för det aktuella utrymmet och inte hänvisat till det som ett ”sovrum”. Den enda gången han använt benämningen ”sovrum” är när han har beskrivit att man skulle kunna bygga ytterligare ett sovrum i vardagsrummet. Det stämmer inte heller att han har marknadsfört lägenheten som tre och ett halvt rum. Han har i annonstexten angivit ”Se alternativ planlösning för att bygga om lägenheten till en cool 3,5: a med exempelvis industriglasväggar”.  

Sammantaget anser han att marknadsföringen genom den nuvarande planritningen, alternativa planritningar samt bilder tydligt har visat hur lägenheten disponeras och vilka eventuella möjligheter till förändring som finns.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende endast granskat de ingivna dokumenten som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning.

Mäklarbilden

Av mäklarbilden framgår att objektet består av två rum.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen anges bland annat följande.

Antal rum:               2,5 plus kök

Barnrummet har plats för en mindre säng och man har även platsbyggd förvaring. Kan även användas som kontor eller en stor walk-in-closet.

Se även alternativ planlösning för att bygga om bostaden till en cool 3,5: a med exempelvis industriglasväggar. 

I planritningen benämns det aktuella utrymmet som ”Barnrum”. Det finns även två alternativa planritningar med förslag på att bygga ytterligare ett sovrum i vardagsrummet. I de alternativa planritningarna benämns utrymmet som ”Barnrum” respektive ”Arbetsrum/klädkammare”.  

Övrigt marknadsföringsmaterial

Av det marknadsföringsmaterial från internet som anmälaren gett in framgår att det funnits två olika annonser publicerade på internet. I den ena annonsen anges antalet rum till två och ett halvt rum och i den andra annonsen anges antalet rum vara tre.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Objektsbeskrivningen och övrig marknadsföring

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning).

Antalet rum är inte en obligatorisk uppgift i en objektsbeskrivning (se prop. 2010/11:15 s. 59). Inget hindrar dock att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrättens dom den 4 juli 2005 i mål nr. 8375–04).

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används ska återge förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

Felaktig information om antalet rum, som har lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare, medför i normalfallet en varning. Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen i ett beslut ansett att det inte funnits anledning till någon påföljd (se beslut den 17 december 2014 med dnr. 2014–1769) samt i tre senare beslut meddelat mäklaren en erinran (se beslut den 26 augusti 2020 med dnr 20–0206, 20–0349 och 20–0210). Ett av besluten är överklagat.

När det gäller vad som utgör ett rum finns ingen fastslagen definition. Boverkets byggregler (BFS 2011:6 – BBR 18) innehåller inte något krav på att ett rum ska ha en golvarea med ett visst antal kvadratmeter. När det gäller frågan om hur bostäder benämns i lägenhetsregistret anges följande i 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme.

I det aktuella ärendet är det utrett att objektet har marknadsförts med uppgift om att det innehåller såväl två och ett halvt rum och kök som tre rum och kök. Fastighetsmäklarinspektionen kan konstatera att det saknas information i objektsbeskrivningen samt i övrig marknadsföring om att lägenheten enligt lägenhetsförteckningen är registrerad som två rum och kök.

Mot bakgrund av den definition som används av Lantmäteriet anser Fastighetmäklarinspektionen att lägenheten har marknadsförts med vilseledande information om antalet rum. En avsikt att underlätta för spekulanter vid sökningar efter relevanta bostäder på internet åsidosätter inte mäklarens ansvar att ange korrekta uppgifter. Även om tilltänkta köpare genom att ta del av marknadsföringsmaterialet har kunnat bilda sig en uppfattning om objektets planlösning kan uppgiften om antalet rum ha påverkat deras inledande affärsbeslut vid en sökning på internet efter relevanta bostäder.

Mot bakgrund av detta, samt att NN i marknadsföringen utelämnade den information om antalet rum som fanns registrerad i lägenhetsförteckningen, anser Fastighetsmäklarinspektionen att agerandet utgör grund för en erinran.