Beslut

Sammanfattning

Prövning av fastighetsmäklarens ansvar för felaktiga uppgifter om en bostadsrätts månadsavgift. Vidare en prövning av om fastighetsmäklaren har ägnat sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare när han även har varit ägare och styrelseledamot för ett bolag som bedriver verksamhet i byggbranschen. Även en prövning av fastighetsmäklarens redbarhet och lämplighet med anledning av att mäklaren har restförda skulder. Slutligen en prövning av om mäklaren har fullgjort sin skyldighet att bevara dokumentation hänförlig till verksamheten på ett tillfredsställande sätt samt om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att besvara förelägganden från Fastighetsmäklarinspektionen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen återkallar NN:s registrering som fastighetsmäklare.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan].

Fastighetsmäklarinspektionen skickade ett första föreläggande till fastighetsmäklaren den 27 mars 2026 med sista svarsdag den 17 april 2026. Mäklaren förelades att yttra sig över vissa frågeställningar samt att ge in ett antal handlingar avseende en förmedling, däribland uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, journalen, depositionsavtalet, samtliga köpekontrakt, kundens riskklassificering samt dokumentation över de åtgärder som mäklaren vidtagit för att uppnå kundkännedom enligt penningtvättslagen. Mäklaren förelades därutöver att inkomma med företagets allmänna riskbedömning samt rutiner och riktlinjer som var gällande vid tidpunkten för aktuellt förmedlingsuppdrag. Därutöver begärde inspektionen att mäklaren skulle inkomma med en förteckning över samtliga adresser där byggföretaget bedrivit någon form av byggprojekt/uppdrag samt en förteckning över samtliga uppdrag som han haft som mäklare under en viss tidsperiod.

Mäklaren inkom inte med yttrande eller begärda handlingar inom föreskriven tid. Den 20 april 2026 skickade inspektionen därför, via mejl och post, en påminnelse till mäklaren om att han senast den 4 maj 2026 skulle inkomma med yttrande och begärda handlingar i enlighet med tidigare föreläggande. I anslutning till detta mejlade mäklaren till inspektionen och bekräftade att han fått del av föreläggandet och bilagorna men uppgav att han inte kunde besvara frågorna i föreläggandet om han inte visste vem det gällde. Inspektionen skickade därefter ett mejl till mäklaren med förtydligande om att det i anmälan framgår vilken adress som kritiken rör samt datum för försäljningen.

Den 4 maj 2026 inkom mäklaren med ett yttrande, men de begärda handlingarna gavs inte in. I yttrandet uppgav mäklaren bl.a. att han inte längre har tillgång till handlingarna.

Fastighetsmäklarinspektionen har därefter informerat mäklaren om att inspektionen inte har mottagit begärda handlingar och att svarstiden för föreläggandet och påminnelsen passerat. Inspektionen informerade om att föreläggandet alltjämt kvarstod och erinrade om mäklarens skyldighet att inkomma med begärda handlingar. Inspektionen har i såväl påminnelser som i mejlkonversationer informerat om att det är i strid med god fastighetsmäklarsed att underlåta att besvara inspektionens förelägganden samt att en fastighetsmäklare som inte följer en anmaning om att lämna uppgifter eller som vägrar att låta inspektionen ta del av handlingar riskerar att bli avregistrerad. Inspektionen har därefter haft ytterligare mejlkonversation med mäklaren.

Mäklaren har därefter inkommit med två olika förteckningar avseende byggbolagets verksamhet samt vissa handlingar avseende en annan mäklares förmedling på en närliggande adress, där förmedlingen skedde ungefär ett år innan det förmedlingsuppdrag som anmälan rör. Fastighetsmäklarinspektionen informerade mäklaren om att handlingarna avser en annan förmedling, på en annan adress och vid en annan tidpunkt, än det förmedlingsuppdrag som anmälan rör.

Vid en kontroll som gjorts av Fastighetsmäklarinspektionen har det uppmärksammats att fastighetsmäklaren har restförda skulder hos Kronofogdemyndigheten. Vid ett utdrag från Creditsafe den 29 juni 2026 var skuldsaldot hos Kronofogdemyndigheten 448 379 kronor, samtliga i enskilda mål. Mäklaren har med anledning av detta getts tillfälle att yttra sig över sin skuldsättning senast den 4 augusti 2026. Då mäklaren inte inkom med yttrande inom föreskriven tid skickade inspektionen, via mejl och post, en påminnelse till mäklaren om att han senast den 13 augusti 2026 skulle inkomma med yttrande i enlighet med tidigare föreläggande. Mäklaren inkom med ett yttrande den 11 augusti 2026.

Vid en uppföljande kontroll den 27 augusti 2026 framgår att fastighetsmäklarens skuldsaldo minskat något, till 429 335 kr samtliga i enskilda mål.

Mäklaren har fortfarande vid tidpunkten för detta beslut inte inkommit med samtliga begärda handlingar i enlighet med föreläggandet daterat de 27 mars 2026 med efterföljande påminnelse.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet och gett in vissa handlingar. Han har gett in förteckningar över byggföretagets uppdragsgivare samt de adresser där byggföretaget har utfört renoveringar. Han har även gett in vissa handlingar avseende ett annat förmedlingsuppdrag än det som anmälan rör, som en kollega till fastighetsmäklaren var ansvarig mäklare för.

Fastighetsmäklarinspektionen har tillfört ärendet en skärmbild från eftermarknadsföring av en bostadsrätt, utdrag från Creditsafe samt registerutdrag för mäklarföretaget respektive byggföretaget där fastighetsmäklaren har varit ägare och styrelseledamot.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Fastighetsmäklaren har lämnat felaktig information om att det skulle vara avgiftsfritt första året. Mäklaren betalade detta till köparen från egen ficka och var för det mesta sen med betalningarna. Han lämnade även information om att det skulle byggas förråd till de nyproducerade vindslägenheterna, vilket inte stämde enligt uppgifter från föreningen. Kontraktsskrivningen var först digital och köparen betalade då in handpenningen. Därefter fick köparen komma in och skriva på igen fysiskt och då var handpenningen redan betald.

Fastighetsmäklarens yttrande

Kritiken i anmälan

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande avseende den i anmälan riktade kritiken.

Det aktuella förmedlingsuppdraget tog han över från en kollega, som på grund av sjukdom inte kunde fullfölja uppdraget och han bistod och säkerställde att affären kunde slutföras. Vid övertagandet av uppdraget informerades han om att det i projektet fanns erbjudande om avgiftsfrihet det första året, en uppgift som kommunicerats tidigare under processen och som han utgick från var korrekt. Hans roll i uppdraget innebar således att slutföra ett redan påbörjat uppdrag och den information som han vidareförmedlade grundade sig i uppgifter som lämnats i ärendet vid övertagandet.

I ett senare skede uppstod oklarheter kring det kommunicerade erbjudandet om avgiftsfrihet, vilket gjorde att köparen upplevde informationen som otydlig. För att hantera situationen och undvika tvist valde han, på eget initiativ, att ersätta köparen motsvarande den aktuella avgiften. Detta var en frivillig åtgärd som gjordes i syfte att kunna slutföra affären på ett korrekt och smidigt sätt för alla parter. Han har dock inte kvar skriftlig kommunikation i form av sms eller mejl avseende denna del.

Uppgiften om att förråd skulle uppföras baserades på information som han erhöll från företrädare för bostadsrättsföreningen. Han fick information att detta inte var fastställt och att någon tidplan inte kunde anges. Den information han vidareförmedlade var en återgivning av vad som uppgetts från föreningens sida och han har inte lämnat garantier om att förråd faktiskt skulle uppföras.

Kontraktsskrivningen genomfördes enligt sedvanlig rutin där parterna informerades om villkor och handlingar i samband med detta. Depositionsavtal ingicks i enlighet med gällande praxis och handpenningen inbetalades i enlighet med överenskommelsen mellan parterna. Han har agerat i enlighet med de rutiner som tillämpas i mäklarverksamheten.

Han har i sin yrkesutövning strävat efter att agera korrekt och i enlighet med god fastighetsmäklarsed samt med stöd av externa rådgivare där så varit relevant. Omständigheterna i anmälan har sin grund i missförstånd och otydligheter i ett redan påbörjat uppdrag, vilka han har försökt hantera på ett ansvarsfullt och lösningsorienterat sätt.

Bolagsengagemang

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande gällande sina bolagsengagemang.

Det mäklarföretag som han har ägt, med 60 procent ägarandel, och varit styrelseledamot, är inte längre registrerat som mäklarföretag. Han har inte haft ensamt bestämmande inflytande i mäklarföretaget. Bolaget har funnits sedan 2001 som mäklarfirma och är idag under avveckling. Hans engagemang i bolaget har varit kopplat till bolagsadministration och övergripande frågor samt förmedling i egenskap av fastighetsmäklare.

Han har varit ensam ägare till byggföretaget och har varit registrerad som styrelseledamot. Hans engagemang i byggföretaget under perioden 1 januari 2024 till och med den 27 januari 2026 var av begränsad och huvudsakligen av administrativ karaktär. Han deltog inte i den operativa byggverksamheten eller i bolagets dagliga drift. Byggföretaget är numera inte längre verksamt. De arbetsuppgifter som han har utfört i byggföretaget var främst administrativa uppgifter samt viss kundhantering, exempelvis att ta emot frågor och synpunkter samt ha dialog med beställare. Han var däremot inte involverad i genomförande av byggprojekt, projektledning och produktion eller tekniska beslut och operativt utförande. Hans roll har således varit av stödjande och administrativ karaktär utan operativt ansvar i byggverksamheten. Byggföretaget arbetade huvudsakligen mot en återkommande beställare och hans roll i dessa uppdrag har varit begränsad till administrativ hantering och kontakt i enklare frågor. Han har inte deltagit i genomförandet av projekten eller haft ansvar för byggverksamheten. Då bolaget inte längre är verksamt har han begränsad tillgång till detaljerad dokumentation avseende enskilda projekt.

Skulderna

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande gällande skulderna.

Skulderna härrör från konkurser som han varit involverad i och inte från misskötsel den privata ekonomin. Samtliga skulder är kopplade till dessa konkurser, och både de bakomliggande rättsfrågorna och betalningsansvaret är föremål för rättslig prövning.

Ett avgörande meddelades innan muntlig förhandling hållits i tingsrätten och han fick därför inte möjlighet att redogöra för omständigheterna. Han anser att avgörandet är felaktigt och har därför överklagat detta till hovrätten. Gällande en av skulderna, om cirka 338 000 kr, anser han att det finns en dom där betalningsansvaret har hänförts till ett annat bolag och han anser därför att denna fordran inte ska kunna läggas till grund för betalningsansvar även för honom personligen. Detta är föremål för hovrättens prövning och han bedömer att avgörandet kommer att ändras när samtliga omständigheter, inklusive domen, beaktas. Även övriga skulder är hänförliga till de aktuella konkurserna och efterföljande rättsliga processer och även dessa har överklagats. Det är därför viktigt att skulderna inte ses som ett antal fristående privata skulder eller som ett mönster av ekonomisk misskötsamhet. Skuldsaldot, om 448 379 kr, ger därför inte en rättvisande bild av hans personliga ekonomiska skötsamhet.

Den aktuella situationen har ingen koppling till hur han sköter sitt arbete som mäklare. Han är idag anställd på ett mäklarföretag och inom ramen för anställningen är det mäklarföretaget som ansvarar för hanteringen av klientmedel och han hanterar inte dessa personligen. De omtvistade ekonomiska frågorna är åtskilda från hanteringen av klientmedel i nuvarande yrkesutövning och han har inte misskött klientmedel eller låtit situationen påverka hans skyldigheter gentemot uppdragsgivare, köpare eller säljare. Skuldsaldot ska inte läggas till grund för slutsatsen att han skulle brista i redbarhet och lämplighet som mäklare.

Tillgången till handlingar

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande gällande efterfrågade handlingar.

Efterfrågade handlingar ges in i den mån de finns tillgängliga. Under den aktuella perioden användes ett mäklarsystem, vilket även hanterade arkivering av dokumentation kopplad till förmedlingsuppdrag. Företaget som tillhandahöll mäklarsystemet förefaller numera ha upphört med sin verksamhet. Vid försök att kontakta bolaget hänvisas till telefonsvarare utan möjlighet till vidare handläggning, vilket i dagsläget innebär att tillgången till arkiverade handlingar är starkt begränsad. Därutöver har det mäklarföretag som han har ägt och arbetat på saknat likvida medel och verksamheten har därför upphört. Bolaget är under avveckling och kommer att likvideras. I samband med detta har bolagets externa arkiveringstjänst spärrat tillgången till vissa handlingar på grund av obetalda fakturor. Vidare har bolagets e-posttjänst stängts ned av leverantören till följd av utebliven betalning, vilket innebär att viss historisk kommunikation inte längre är åtkomlig. Avseende dokumentation enligt penningtvättslagstiftningen har verksamheten anlitat en leverantör för framtagande av rutiner, riskbedömningar samt övrig dokumentation. Dessa handlingar bifogas i den mån de finns tillgängliga. Sammantaget har detta medfört att tillgången till efterfrågad dokumentation i nuläget är begränsad. Kompletterande handlingar kommer att ges in i den mån det blir möjligt att återfå tillgång till dessa.

Det kontrakt som han har skickat in är en viktig del av processen då det har varit en annan mäklare som haft uppdrag att sälja i denna förening. I objektsbeskrivningen framgår det klart och tydligt att han lämnat ett års avgiftsfritt dessutom samt att det är han som är mäklare. Detta är en identisk bostad som i den andra porten i samma förening. Det kommer mer kontrakt när dessa lokaliserats då den andra mäklaren är avliden. Han har som chef fått hoppa in och hjälpt denna mäklare på grund av olika omständigheter. Det aktuella objektet är ett sådant exempel.

Handlingarna

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Registerutdrag

Av registerutdraget för mäklarföretaget framgår att fastighetsmäklaren har varit styrelseledamot från den 13 oktober 2017 till och med den 12 mars 2026. Vidare framgår att mäklarföretagets omsättning för räkenskapsåret 2023-07-01—2024-06-30 uppgick till 20 310 000 kr.

Av registerutdraget för byggföretaget framgår att fastighetsmäklaren har varit styrelseledamot mellan den 20 september 2023 till och med den 27 januari 2026. Vidare framgår att mäklarföretaget för räkenskapsåret 2023-08-01—2024-07-31 hade en omsättning om 5 109 000 kr. Beslut om konkurs meddelades i januari 2026.

Förteckning över bolag samt adresser

Mäklaren har gett in två förteckningar. Av den första förteckningen som mäklaren har gett in framgår namn på sju olika företag, där det i anslutning till företagsnamnen framgår organisationsnummer, vilka i några fall fullständiga och i andra fall ofullständiga. Såvitt inspektionen förstår avser detta de företag som byggbolaget har haft som kunder och uppdragsgivare i byggföretaget.

Av den andra förteckningen framgår ett antal adresser. Det framgår även att renovering har skett på dessa adresser.

Skärmbild på eftermarknadsföring

Av en skärmbild från eftermarknadsföring av en bostadsrätt, på den i anmälan aktuella adressen, framgår att det är en avgift om 2 422 kr/mån samt att fastighetsmäklaren är kontaktperson.

Utdrag från Creditsafe

Av utdrag från Creditsafe den 29 juni 2026 framgår att fastighetsmäklaren har ett skuldsaldo om 448 379 kr.

Av utdrag från Creditsafe den 27 augusti 2026 framgår att fastighetsmäklaren har ett skuldsaldo om 429 335 kr.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 3 kap. 14 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen bland annat innehålla uppgifter om bostadsrättsföreningens namn, lägenhetens nummer, storlek, årsavgift samt beslutade ändringar av denna, se 3 kap. 15 § samma lag.

Tanken med att en objektsbeskrivning ska tillhandahållas alla tilltänkta köpare får bland annat anses vara att konsumenter ska ha tillgång till de obligatoriska uppgifterna inför beslutet om de ska lägga ett bud på ett förmedlingsobjekt eller inte (se beslut med dnr 19-1563).

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. Fastighetsmäklaren har ett ansvar för att marknadsföringen inte blir vilseledande och att den överensstämmer med marknadsföringslagens krav. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att använt bildmaterial och beskrivningar återger objektet på ett korrekt och rättvisande sätt.

Av 10 § marknadsföringslagen framgår att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga uppgifter eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet.

Enligt 8 § samma lag är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Månadsavgiften för en bostadsrätt är en mycket viktig faktor och det är därför av avgörande betydelse att korrekt information om avgiften lämnas i marknadsföringen av sådana objekt (se Förvaltningsrätten i Stockholms dom den 16 oktober 2013 i mål nr 26552–12).

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare meddelat en varning avseende en felaktigt angiven månadsavgift i objektsbeskrivningen (se dnr 23-1010).

Mäklaren har uppgett att det inte var han som var ansvarig mäklare, utan en annan mäklare som sålde i denna förening. Det kan dock konstateras att NN, i marknadsföringen av åtminstone en bostad på den aktuella adressen, står som ansvarig mäklare i eftermarknadsföringen. Inspektionen anser att NN, oaktat om han varit ansvarig för förmedlingsuppdraget eller inte, har ett ansvar för att i allt iaktta god fastighetsmäklarsed och att de uppgifter om årsavgiften som han lämnar till potentiella köpare ska vara korrekta.

Mäklaren har vidgått att han vidareförmedlade uppgifter om att bostadsrätten var avgiftsfri under första året och att denna uppgift grundade sig i uppgifter som lämnats i ärendet vid övertagandet. Fastighetsmäklaren har därutöver uppgett att han, på eget initiativ, ersatte köparen motsvarande den aktuella avgiften för att undvika tvist.

Mäklaren har, enligt inspektionens bedömning, vidgått de faktiska omständigheterna avseende marknadsföringen av bostadens avgift. Uppgiften om bostadens avgift är obligatorisk och ska därför vara korrekt. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar vidare att mäklarens uppgifter om marknadsföringen av bostadsrättens avgift överensstämmer med de uppgifter som anmälaren har lämnat. Uppgifterna ska därför, enligt inspektionen, läggas till grund för bedömningen av marknadsföringen av bostadsrättens avgift. Sammantaget finner inspektionen att mäklaren har marknadsfört bostadsrätten med felaktig och vilseledande uppgift om bostadsrättens årsavgift.

Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att mäklaren har agerat i strid med 8 och 10 §§ marknadsföringslagen och därigenom även i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen utgör grund för en varning.

Förbudet mot förtroenderubbande verksamhet

Av 3 kap. 9 § fastighetsmäklarlagen framgår bl.a. att en fastighetsmäklare inte får ägna sig åt verksamhet som kan rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare. Vid bedömningen av om en verksamhet är förtroenderubbande ska beaktas verksamhetens art och omfattning, ersättningens storlek och omständigheterna i övrigt.

I förarbetena klargörs att det generella förbudet mot förtroenderubbande sidoverksamhet innebär att det inte är tillåtet för en fastighetsmäklare att förena sin förmedlingsverksamhet med någon annan verksamhet som kan ge anledning till misstanke om att mäklaren skulle kunna påverkas av ovidkommande intressen till nackdel för köpare eller säljare och som innebär att mäklarens opartiska ställning på den grunden äventyras (prop. 2020/21:119 s 119).

Enligt RÅ 2006 ref. 84 bör frågan om en verksamhet ska anses otillåten främst bedömas mot bakgrund av om verksamheten till sin art kan anses förtroenderubbande. Bedömningen av den frågan görs i regel i förväg, utan att hänsyn tas till vilka enskilda förmedlingsuppdrag som kan bli aktuella i framtiden. Därutöver träffar den verksamhet som i det enskilda fallet väcker sådana farhågor, även om verksamheten som sådan inte generellt kan betraktas som förtroenderubbande.

Högsta förvaltningsdomstolen har fastslagit att verksamhet inom byggbranschen har ansetts vara en sådan verksamhet som till sin art är ägnad att rubba förtroendet för en fastighetsmäklare (se HFD 2025 ref. 44).

Av utredningen framgår att fastighetsmäklaren är delägare i fastighetsmäklarföretaget samt ensam ägare av byggföretaget samt att mäklaren har varit styrelseledamot i mäklarföretaget under hela den period som han har varit styrelseledamot i byggföretaget. Han har även under hela denna period varit verksam som fastighetsmäklare. Utredningen visar att mäklaren har haft en aktiv roll i båda företagen samt att han varit styrelseledamot i mäklarföretaget under perioden 13 oktober 2017 till och med den 12 mars 2026 och att han varit styrelseledamot i byggföretaget mellan 20 september 2023 till och med den 27 januari 2026. Mäklaren har inkommit med en förteckning över byggföretagets kunder samt adresser där byggföretaget har bedrivit renoveringar. Mäklaren har dock inte inkommit med förteckning över de uppdrag som han har haft som mäklare under perioden 1 mars 2024 till och med den 28 februari 2026.

Vid en sammantagen bedömning anser Fastighetsmäklarinspektionen mäklaren genom sitt engagemang haft väsentligt inflytande över byggverksamheten och ett framträdande eget ekonomiskt intresse och mäklaren har därmed försatt sig i en situation som medför att fastighetsförmedlingsverksamheten kan misstänkas påverkas av ovidkommande hänsyn till nackdel för säljare eller tänkbara köpare (jfr HFD 2025 ref. 44). Mäklaren har därmed ägnat sig åt verksamhet som kan rubba förtroendet för honom som mäklare. Inspektionen noterar att han tidigare bedrivit byggverksamheten i mäklarföretaget, vilket var grund för återkallelse av företagets registrering som fastighetsmäklarföretag (se inspektionens beslut med dnr 25-0761)[1]. Inspektionen ser särskilt allvarligt på att mäklaren, utöver att arbeta som mäklare, har haft ett kvalificerat ägande och varit styrelseledamot med firmateckningsrätt i båda företagen under samma tidsperiod. Förseelsen utgör grund för att NN:s registrering som fastighetsmäklare ska återkallas.

Bevarande av handlingar och besvarande av föreläggande

Av 3 kap. 19 § fastighetsmäklarlagen framgår att om en fastighetsmäklare bedriver verksamhet i ett fastighetsmäklarföretag, ska mäklaren hos mäklarföretaget förvara kopior av de handlingar som hör till verksamheten. Av bestämmelsen får anses följa att mäklaren ska förvara originalhandlingarna hos sig (se Melin, Fastighetsmäklarlagen – en kommentar, version 6, den 22 maj februari 2025, JUNO, kommentaren till 3 kap. 19 §).

Av förarbeten till bestämmelsen framgår att en fastighetsmäklare är skyldig att bevara alla handlingar som Fastighetsmäklarinspektionen behöver för sin tillsynsverksamhet (se prop. 2020/21:119 s. 126f).

Enligt 4 kap. 2 § fastighetsmäklarlagen får Fastighetsmäklarinspektionen förelägga en registrerad fastighetsmäklare eller ett registrerat fastighetsmäklarföretag att lämna de upplysningar och ge tillgång till de handlingar som behövs för tillsynen.

Av förarbeten till bestämmelsen framgår att en mäklare måste ge tillgång till de handlingar som kan vara av betydelse i det ärende som utreds samt att skyldigheten gäller såväl handlingar i enskilda förmedlingsuppdrag som andra typer av handlingar. Vidare framgår att inspektionen kan återkalla registreringen för en fastighetsmäklare som vägrar att följa ett föreläggande (se prop. 2020/21:119 s. 132).

4 kap. 4 § fastighetsmäklarlagen motsvarar 29 § 2011 års fastighetsmäklarlag och är i huvudsak oförändrad i jämförelse med denna lag samt 1995 års fastighetsmäklarlag. Av förarbetena till 1995 års fastighetsmäklarlag framgår följande (prop. 1994/95:14 s. 70).

Den som inte följer en anmaning att lämna uppgifter eller som vägrar att låta Fastighetsmäklarinspektionen ta del av handlingar i tillsynsärendet riskerar avregistrering. Eftersom utredningen i tillsynsärendet i ett sådant fall hindras, måste ett beslut helt eller delvis fattas på formella grunder. […]

När en mäklare vägrar att samarbeta i ett tillsynsärende bör dock som regel en avregistrering ske. Den principen bör tillämpas enhetligt och oberoende av vad som i tillsynsärendet läggs mäklaren till last. En så pass sträng hållning ska ses mot bakgrund av att en fungerande tillsynsverksamhet i hög grad är beroende av att utredningen i tillsynsärendet kan bedrivas skyndsamt och att beslut inte onödigtvis fördröjs. Möjligheten till en kraftfull reaktion från tillsynsmyndighetens sida är avsedd att öka respekten för tillsynsmyndighetens arbete och dess förelägganden och därigenom bidra till en snabbare handläggning av tillsynsärendena. En avregistrering på formella grunder är naturligtvis inte något som drabbar den mäklare som lever upp till rimliga krav på god fastighetsmäklarsed. Att inte besvara ett föreläggande från tillsynsmyndigheten får nämligen anses stå klart i strid med god fastighetsmäklarsed.

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut återkallat registreringen för ett mäklarföretag som inte gav in handlingar som var av väsentlig betydelse för att inspektionen skulle kunna utföra sin tillsyn (se inspektionens beslut den 4 december 2025 i ärende med dnr 25-0761).[2] Av inspektionens tidigare praxis följer att omständigheten att en mäklare inte kan få tillgång till handlingar exempelvis för att mäklaren bytt arbetsgivare inte undantar mäklaren från skyldigheten att bevara och ge in handlingar hänförliga till förmedlingsuppdraget (se beslut den 23 oktober 2019 med dnr. 19–1120 samt beslut den 6 april 2022 med dnr. 21-0201). Av praxis framgår även att en mäklare har en långtgående skyldighet att ge in de handlingar som inspektionen efterfrågar (se Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 11 december 2024 i mål 2336-24). Förvaltningsrätten i Karlstad har bedömt att upprepade brister i bevarandet av handlingar samt underlåtenhet att ge in handlingar till inspektionen utgör ett allvarligt åsidosättande av god fastighetsmäklarsed och att detta utgör skäl för återkallelse av registreringen (se Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 21 februari 2024 i mål 2701-22).[3]

Fastighetsmäklaren har i ärendet bl.a. förelagts om att ge in olika handlingar avseende ett förmedlingsuppdrag, företagets allmänna riskbedömning och rutiner och riktlinjer samt en förteckning över uppdrag som han har haft som mäklare. Mäklaren har dock inte gett in några av dessa dokument och har uppgett att han inte längre har tillgång till handlingarna, mäklarsystemet eller sin tidigare mejladress på grund av mäklarföretagets skulder. Trots att mäklaren haft fem månader på sig att få fram handlingarna och ge in dem till inspektionen har han inte förmått att göra detta. En mäklare har dock en skyldighet att förvara originalhandlingarna som hör till verksamheten hos sig och ska även bevara kopior av handlingarna i det mäklarföretag där mäklaren bedrivit sin verksamhet. Att NN:s inte kan få tillgång till handlingarna på grund av att han lämnat över handlingarna till ett annat företag för arkivering och att dessa finns i ett system som han inte längre har tillgång till undantar inte honom från skyldigheten att bevara och ge in handlingar hänförliga till förmedlingsverksamheten. Genom att han dessutom har varit mäklarföretagets ägare och företrädare finner inspektionen att detta dessutom är något som fullt ut har legat inom hans kontroll.

På grund av att mäklaren inte gett in begärda handlingar har Fastighetsmäklarinspektionen inte kunnat utreda varken anmälarens kritik om att mäklaren marknadsfört bostaden med uppgift om att det skulle byggas förråd till de nyproducerade lägenheterna eller kritiken om hur kontraktsskrivning och betalning av handpenning har gått till. Därutöver har möjligheten att utreda uppgiften i anmälan avseende felaktig marknadsföring av årsavgiften varit begränsad. Inspektionen har inte heller kunnat utreda mäklarens åtgärder avseende kundkännedom i den i anmälan aktuella förmedlingen samt dokumentationen av densamma. På grund av den kritik som i övrigt har riktats mot mäklaren har mäklaren förelagts att ge in en förteckning över de uppdrag som han har haft under perioden 1 mars 2024 till och med den 28 februari 2026. Syftet med förteckningen har varit att inspektionen skulle kunna granska ytterligare uppdrag som mäklaren haft. Eftersom han inte inkommit med en sådan förteckning har inspektionen inte kunnat granska ytterligare uppdrag. Mäklaren har dock inkommit med en förteckning över de adresser där byggföretaget har utfört renoveringar men då han inte kommit in med någon förteckning över de uppdrag som han har haft som mäklare har inspektionen inte kunnat granska om det funnits en direkt koppling mellan byggverksamheten och mäklarverksamheten.[4] Sammanfattningsvis har mäklarens agerande medfört att Fastighetsmäklarinspektionen på flera områden inte har kunnat utreda förhållandena och således varit förhindrad att utöva den tillsyn som inspektionen har i uppdrag att utföra.

Fastighetsmäklarinspektionen finner således att mäklaren inte har bevarat dokumentation hänförlig till verksamheten på ett tillfredsställande sätt och han har således inte heller kunna gett in begärda handlingar till inspektionen. Inspektionen bedömer att mäklarens agerande är särskilt allvarligt mot bakgrund av att mäklaren tidigare meddelats en varning för liknande brister, innefattande sena yttranden samt underlåtenhet att besvara frågor och att ge in begärda handlingar.[5] Genom att inte besvara förelägganden eller ge in begärda handlingar i ett tillsynsärende har mäklaren även, i egenskap av företrädare för mäklarföretaget, föranlett att även företaget meddelats en påföljd.[6] I såväl tidigare som nuvarande ärenden har de yttranden och handlingar som har getts in inkommit först efter påminnelse.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att fastighetsmäklaren genom sitt agerande har försvårat inspektionens utredning i mycket stor omfattning i tillsynsärendet. Inspektionen konstaterar att mäklarens brister gällande bevarandet av handlingar på ett tillfredställande sätt innebär att inspektionen helt saknar möjlighet att utföra tillsyn avseende de uppdrag som han har haft under den period som han bedrev sin verksamhet det mäklarföretag som han ägt och varit företrädare för.

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att mäklaren inte har bevarat dokumentation hänförlig till verksamheten på ett tillfredsställande sätt samt att han inte i rätt tid, eller till fullo, följt inspektionens förelägganden. Genom detta har han på ett mycket allvarligt sätt har åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Förseelsen utgör grund för att NN:s registrering som fastighetsmäklare ska återkallas.

Redbarhet och lämplighet

Enligt 2 kap. 8 § 6 p. fastighetsmäklarlagen (2021:516) krävs, för att en fastighetsmäklare ska registreras, bland annat att personen är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare.

Enligt 4 kap. 4 § fastighetsmäklarlagen ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller bland annat det krav på redbarhet och lämplighet som uppställs i 2 kap. 8 § samma lag.

Fastighetsmäklarinspektionen får besluta att en återkallelse av registreringen ska gälla omedelbart. Om det kan anses tillräckligt får inspektionen i stället för att återkalla registreringen meddela en varning eller erinran. Är förseelsen ringa får inspektionen avstå från att meddela påföljd.

Av förarbetena framgår att prövningen av den personliga lämpligheten tar sikte på en mäklares allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet. Redbarheten ska motsvara de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den, i flera avseenden, ansvarfulla förtroendeställning som en mäklare intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. (Prop. 1994/95:14 s. 66).

I kravet på redbarhet ligger också ett krav på skötsamhet i ekonomiska angelägenheter. Förutom ekonomiska brott kan en underlåten betalning eller amortering av skulder med ränta eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden ge anledning till tvekan om en persons lämplighet. (Prop. 1994/95:14 s. 65 ff.).

En fastighetsmäklare har en ansvarsfull förtroendeställning i förhållande till sin uppdragsgivare och dennes motpart. Det är därför av stor vikt att mäklaren är skötsam när det gäller bland annat ekonomiska angelägenheter (se Kammarrätten i Stockholms dom i den 30 september 2015 mål nr 9228–14 samt RÅ 1999 ref. 24). Kravet på ekonomisk redbarhet existerar för att skydda konsumenter. En fastighetsmäklare får inte ha så dålig ekonomi att hen riskerar att sätta sitt eget intresse framför konsumentens.

Enligt ett utdrag från Creditsafe, den 29 juni 2026, hade NN ett skuldsaldo hos Kronofogdemyndigheten på 448 379 kronor, vilket avser enskilda mål. Vid en efterföljande kontroll den 27 augusti 2026 hade hans skuldsaldo minskat något, till 429 335 kr.

Med hänsyn till den höga skuldsättningen anser inspektionen att fastighetsmäklaren NN inte längre uppfyller kraven på redbarhet och lämplighet. Skulderna utgör grund för att hans registrering som fastighetsmäklare ska återkallas. Det som i övrigt har kommit fram i ärendet föranleder ingen annan bedömning.

Påföljd

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om dessa kan slås fast otvetydigt (jfr RÅ 1996 ref. 83). Av lagens förarbeten framgår att varning bör reserveras för särskilt klandervärda ageranden som, om de upprepas, kan leda till återkallelse av registreringen. (se prop. 2010/11:15 s. 40).

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning är att fastighetsmäklaren har åsidosatt sitt ansvar enligt 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen att lämna en korrekt uppgift om bostadsrättens månadsavgift. Därutöver har mäklaren ägnat sig åt verksamhet, i form av byggverksamhet, som kan rubba förtroendet för honom som mäklare och han har därigenom bedrivit förtroenderubbande verksamhet i strid med 3 kap. 9 § fastighetsmäklarlagen. Vidare bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att mäklaren inte längre uppfyller kraven på redbarhet och lämplighet med anledning av den höga skuldsättningen. Slutligen har mäklaren på ett mycket allvarligt sätt åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att inte bevara dokumentation hänförlig till verksamheten på ett tillfredsställande sätt samt genom att inte i rätt tid, och till fullo, efterkomma inspektionens förelägganden.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN:s agerande tydligt visar att han saknar respekt för tillsynsmyndighetens arbete och dess förelägganden och att hans lämplighet som fastighetsmäklare allvarligt kan ifrågasättas. Vid en sammantagen bedömning anser inspektionen att NN:s registrering som fastighetsmäklare ska återkallas.

[1] Beslutet är överklagat och har ännu inte prövats i domstol.

[2] Beslutet har överklagats och har ännu inte prövats i domstol. Fastighetsmäklarinspektionen noterar att ärendet rör det fastighetsmäklarföretag där fastighetsmäklaren varit företrädare och ägare.

[3] Jfr. även inspektionens beslut i ärende med dnr 21-0201 där mäklaren vid ett tillfälle tidigare meddelats en varning på grund av att denne inte bevarat dokumentation hänförlig till verksamheten på ett tillfredställande sätt.

[4] Fastighetsmäklaren gav inte in någon lista i tillsynsärendet mot mäklarens Mäklarföretaget A gällande den byggverksamhet som tidigare bedrivits i mäklarföretaget, vilket gjorde att eventuellt samband mellan verksamheterna inte kunde utredas i ärendet.

[5] Se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 28 augusti 2025 i ärende med dnr 24-1584.

[6] Se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 4 december 2025 i ärende med dnr 25-0761. Beslutet är överklagat och ännu inte prövat i domstol.