Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt sin omsorgsplikt när han inte kontrollerade om ett testamente hade vunnit laga kraft inför försäljningen av en fastighet från ett dödsbo. Även prövning av om fastighetsmäklaren fullgjort sin kontrollskyldighet när han ingått förmedlingsuppdrag med dödsboet utan samtliga dödsbodelägares samtycke.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget/namnet på kedjan]. Anmälaren har gett in en bouppteckning.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, två köpekontrakt, journalen, köpebrev, en bouppteckning, en fullmakt, ett makemedgivande, ett godkännande av testamente samt åtgärder för kundkännedom.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren försökte genomföra tillträde utan att en dödsbodelägare undertecknat förmedlingsuppdrag, köpekontrakt eller köpebrev, alternativt utgått som dödsbodelägare genom att godkänna testamente. Mäklaren var märkbart irriterad och brydde sig inte om att köpekontraktet var ogiltigt upprättat då dödsbodelägaren som var en del i dödsboet och ägde 1/2 av fastigheten inte godkänt testamentet vid denna tidpunkt. Han påpekade för mäklaren att det behövs ett godkännande av testamente, delgivning utan klandertalan väckt till tingsrätt inom sex månader eller att dödsbodelägaren ingår i köpekontraktet och således i köpebrevet.

Mäklaren ville skaffa digital verifiering för dödsbodelägaren att godkänna testamentet vid tillträdet. Det blev av situationen ganska klart att dödsbodelägaren inte var en del av förmedlingsuppdraget, köpekontraktet eller köpebrevet och helt uteblivit ur affären. Mäklaren har således brustit i sin kontrollskyldighet och torde även brista mot mäklarens omsorgsplikt. Mäklaren verkade mest bry sig om att få affären att gå igenom. När mäklaren ringde till dödsbodelägaren med högtalare hördes det att hon inte alls var medveten om affären. Han påpekade för mäklaren att om dödsbodelägaren godkänner testamentet så behöver köpekontraktet skrivas om eftersom dödsbodelägaren inte stod med i köpekontraktet och hon hade inte godkänt testamentet vid köpekontraktets ingående, varvid hon var en part i dödsboet och således delägare i fastigheten.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han fick i uppdrag att förmedla den aktuella bostaden den 28 september 2025. Eftersom det var ett dödsbo som sålde bostaden inhämtade han bouppteckningen för att kontrollera förfoganderätten. I bouppteckningen fanns uppgift om att det fanns två universella testamentstagare samt en ytterligare person som enligt lag var dödsbodelägare, men som med tanke på testamentet hade utträtt som dödsbodelägare. Även testamentet inhämtades.

Köpekontraktet upprättades den 23 oktober 2025 med tillträde den 9 februari 2026. De två universella testamentstagarna skrev under kontraktet. På tillträdesdagen uppmärksammade köparens bank, tillika anmälaren, honom på att det saknades ett godkännande av testamentet i det material som banken hade fått in. Han gjorde då en kontroll och kunde konstatera att han av misstag inte hade kontrollerat att testamentet hade vunnit laga kraft. Ett misstag som han fullt ut står för. Han kontaktade då genast den tredje dödsbodelägaren och förklarade situationen. Han åkte genast hem till henne och hon och de universella testamentstagarna skrev under ett nytt köpekontrakt. Dagen efter återkom dödsbodelägaren och meddelade att hon hade godkänt testamentet och därmed utträtt som dödsbodelägare. Tillträdet kunde då genomföras med de två universella testamentstagarna.

Han tillbakavisar anmälarens kritik om att han skulle ha uppträtt irriterat och försökt genomföra tillträdet utan den tredje dödsbodelägarens underskrift. Han blev såklart väldigt stressad över upptäckten att testamentet inte hade godkänts när han levde i villfarelsen att det var godkänt. Det fanns aldrig någon intention att föra en dödsbodelägare bakom ljuset och så snart han ringde upp henne var hon väl införstådd med situationen och skrev under ett nytt köpekontrakt.

Han tillbakavisar även kritiken att han skulle haft för avsikt att genomföra affären utan minsta ansträngning. Han strävar alltid efter att genomföra affärerna på ett juridiskt korrekt sätt och så snart det här misstaget uppdagades gjorde han allt han kunde för att rätta till det genom att genast kontakta den sista dödsbodelägaren, informera om situationen och åka hem till henne för att gå igenom ett nytt köpekontrakt som hon skrev under.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Bouppteckning

Bouppteckningen upprättades den 16 september 2025 och registrerades hos Skatteverket den 4 november 2025. I bouppteckningen finns angivet tre dödsbodelägare; ett barn till den avlidnes bror (legal arvinge) samt två universella testamentstagare. Det finns även angivet att den i ärendet aktuella fastigheten ägs tillsammans med den avlidne av [testamentstagare A] 1/4 och av [testamentstagare B] 1/4.   

Testamente

Den avlidne har upprättat ett testamente den 19 mars 1993. Av testamentet framgår bland annat följande.

Undertecknad, [den avlidnes namn, personnummer och adress], förordnar härmed följande såsom min yttersta vilja och testamente.

Vid mitt frånfälle skall all min kvarlåtenskap, av vad slag den vara må, med full äganderätt tillfalla min maka [namn].

Tillika förordnar jag att vid min makas frånfälle skall kvarlåtenskapen med full äganderätt och till lika fördelning dem emellan, tillfalla min makas barn i tidigare äktenskap: [testamentstagare A], [testamentstagare B], [testamentstagare C].

Vad var och en erhåller genom detta testamente skall utgöra dennes enskilda egendom.

[…]

Uppdragsavtal

Uppdragsavtalet är ingånget i juli 2025 och komplett undertecknat den 28 september 2025 av mäklaren och de två universella testamentstagarna för sig själva samt för dödsboet efter den avlidne. Av avtalet framgår att uppdragsgivare är [testamentstagare A) med 1/4 del, [testamentstagare B] med 1/4 del och dödsboet efter den avlidne med 1/2 del.

Köpekontrakt

Det ursprungliga köpekontraktet är undertecknat av de två universella testamentstagarna för sig själva samt för dödsboets räkning och av köparna. Kontraktet är daterat den 23 oktober 2025. Tillträde bestämdes till 14 dagar efter att bouppteckningen efter den avlidne registrerats, men inte tidigare än den 18 februari 2026.

Det uppdaterade köpekontraktet är daterat den 9 februari 2026. Kontraktet har undertecknats av de två universella testamentstagarna för sig själva samt för dödsboets räkning, varav mäklaren genom fullmakt har undertecknat för en av testamentstagarna. Kontraktet är även undertecknat av den tredje dödsbodelägaren för dödsboets räkning samt av köparna. Överenskommen tillträdesdag var den 10 februari 2026.

Journal

I journalen framgår bland annat en anteckning om att mäklaren inhämtade bouppteckningen den 25 september 2025.

Godkännande av testamente

Mäklaren har gett in ett undertecknat godkännande av testamentet från den tredje dödsbodelägaren, daterat den 10 februari 2026. Av dokumentet framgår att dödsbodelägaren godkänner testamentet i dess helhet och att hon inte kommer att klandra det.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Kontrollskyldigheten

Enligt 3 kap. 13 § fastighetsmäklarlagen har mäklaren en skyldighet att kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten. I 18 § kap. 1 § ärvdabalken (1958:637) anges att ett dödsbo förvaltas gemensamt av dödsbodelägarna.

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att när uppdraget innefattar förmedling från ett dödsbo är det särskilt viktigt att mäklaren kontrollerar vem som äger rätt att förfoga över en bostad. I dessa fall ska mäklaren försäkra sig om att hen har ett uppdrag från samtliga dödsbodelägare, antingen genom ett uttryckligt samtycke från var och en eller att fullmakt föreligger för den som företräder övriga delägare (se bland annat inspektionens beslut med dnr 19-1128 och 2018-0503. Jfr. även 18 kap. 1 § ärvdabalken).

Enligt 11 kap. 10 § andra stycket ärvdabalken är en universell testamentstagare den som testatorn satt in i arvinges ställe genom att tillerkänna hen kvarlåtenskapen i dess helhet. Den som är universell testamentstagare är dödsbodelägare, se 18 kap. 1 § ärvdabalken.

Om ett förmedlingsobjekt erhålls genom testamente, ska fastighetsmäklaren undersöka om testamentet har vunnit laga kraft eller om det fortfarande kan klandras (se 14 kap. ärvdabalken och inspektionens beslut med dnr 2018-0503). Av 18 kap. 1 § fjärde stycket ärvdabalken framgår att innan det att ett testamente vunnit laga kraft är både legala arvingar och universella testamentstagare dödsbodelägare.

Av utredningen i ärendet framgår att förmedlingsobjektet ägdes av ett dödsbo. Enligt bouppteckningen fanns det tre dödsbodelägare varav en var legal arvinge och två var universella testamentstagare. I bouppteckningen framgår även att det fanns ett testamente upprättat som innebar att de två universella testamentstagarna skulle ärva hela kvarlåtenskapen efter den avlidne och därigenom 100 % av den aktuella fastigheten. Det finns dock ingen notering i bouppteckningen om att den legala arvingen godkänt testamentet och därmed utträtt som dödsbodelägare. Inte heller hade tidsfristen för klander löpt ut vid den aktuella tidpunkten. Det kan således konstateras att testamentet inte hade vunnit laga kraft och att dödsboet förvaltades av de tre dödsbodelägarna gemensamt.

Av utredningen framgår även att uppdragsavtalet undertecknades av två av de tre dödsbodelägarna samt att NN inte hade inhämtat något samtycke eller en fullmakt för den tredje dödsbodelägarens räkning.

Enligt NN inhämtade han bouppteckningen för att kontrollera förfoganderätten över den aktuella fastigheten, vilket även finns antecknat i journalen. Han har därtill medgett att han upptäckte att han inte hade kontrollerat om testamentet vunnit laga kraft först när banken hörde av sig till honom på tillträdesdagen.

Genom att inte säkerställa att testamentet hade vunnit laga kraft anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN brustit i sin omsorgsplikt. Som konsekvens av detta försäkrade han sig inte heller om att han hade ett uppdrag från samtliga dödsbodelägare att sälja den aktuella fastigheten. Enligt inspektionens bedömning har han därigenom även brustit i sin kontrollskyldighet. Vid en samlad bedömning anser Fastighetsmäklarinspektionen att förseelserna utgör grund för en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.