Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren ägnar sig åt förtroenderubbande verksamhet genom att vara delägare och styrelseordförande i ett moderbolag med ett flertal dotterbolag vars huvudsakliga verksamhet är att utveckla bostadsrätter som därefter säljs.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på mäklarföretag]). Anmälaren har gett in två skärmbilder.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in ett uppdragsavtal och en objektsbeskrivning.

Fastighetsmäklarinspektionen har till ärendet inhämtat ett antal skärmbilder.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Anmälan handlar om mäklarens sidoverksamhet. NN är VD samt mäklare på mäklarföretaget A och sitter samtidigt i styrelsen i nyproduktionsbolaget företag B. Det är NNs bror som är ägare och grundare till företag B. Företag B är ett byggbolag som bygger och säljer nyproducerade lägenheter i ort A.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Det är felaktigt att företag B grundades av hans bror, TT. Företag B grundades år 2015 av byggbolaget C. Under åren 2015-2016 sålde mäklarföretaget A två projekt åt företag B/byggbolag C, benämnda projekt H och projekt J. Inflyttning i båda projekten skedde under 2017. Han var ansvarig fastighetsmäklare vid dessa försäljningar. De bilder som återfinns på mäklarföretaget A hemsida, härrör från dessa projekt. Vid denna tidpunkt ägdes inte företag B av honom och hans familj.

Vid årsskiftet 2019/2020 förvärvades samtliga aktier i företag B av honom tillsammans med hans far och två bröder genom deras gemensamma bolag moderbolaget D. Företag B är sedan dess ett helägt dotterbolag till moderbolaget D.

Efter ägarförändringen har mäklarföretaget A inte haft några uppdrag avseende försäljning av bostäder för företag B. Istället har företag B anlitat externa mäklarfirmor för sina projekt. Tre projekt är ännu inte färdigställda för försäljning och någon mäklare har inte upphandlats för dessa ännu.

Han är verksam fastighetsmäklare och driver mäklarföretaget A på heltid samt innehar styrelseuppdrag i berörda bolag (kopplade till moderbolag D). Han har dock ingen anställning i någon av dessa bolag.

För närvarande har dock företag F som samarbetspartner till mäklarföretaget A, genom sin anställde fastighetsmäklare PP ett uppdrag i projekt E. Den aktuella lägenheten är ännu inte såld men marknadsförs under mäklarföretaget A. I både annons och objektsbeskrivning har den affärsmässiga koppningen mellan företag B och mäklarföretaget A varit tydlig och transparent. Det ska också anföras att PP innan han accepterade förmedlingsuppdraget avseende den aktuella lägenheten kontaktade ett av branschförbunden i syfte att hämta vägledning rörande huruvida det förelåg något hinder att åta sig uppdraget. Han fick då till svar att något hinder som utgångspunkt inte ansågs föreligga med beaktande att PP var anställd av företag F och inte av mäklarföretaget A samt under förutsättning att den affärsmässiga kopplingen mellan företag B och mäklarföretaget A redovisades på ett tydligt och transparent sätt. NN tog också själv kontakt med branschförbundet och fick överensstämmande besked.

I avvaktan på beslut från Fastighetsmäklarinspektionen har företag F och PP beslutat att tills vidare pausa försäljningsprocessen avseende lägenheten i projekt E.

Utöver ovan nämna uppdrag avseende lägenheten i projekt E har inga uppdrag, uppdragsförhållanden eller affärstransaktioner förekommit mellan mäklarföretaget A eller någon av dess samarbetspartners och företag B, moderbolaget D eller något bolag kopplat till detta, under perioden från hans inträde som delägare i förtag B under 2019/2020 fram till dagens datum.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Skärmbilder inskickade av anmälaren

Anmälaren har skickat in två skärmbilder från hemsidan till koncern A. Den ena bilden visar NN där han anges vara styrelseordförande. Där framgår också bland annat att han har ett pågående uppdrag som VD på mäklarföretaget A.

Den andra bilden visar NNs bror, som anges vara VD och styrelseledamot.

Skärmbilder inhämtade av Fastighetsmäklarinspektionen

Fastighetsmäklarinspektionen har till ärendet inhämtat skärmbilder.

En av bilderna visar ett utdrag från mäklarföretagets hemsida. Där framgår att det att finns ett specialintresse för nyproduktion och följande text.

Att bo i ort A blir alltmer eftertraktat – och de nya, exklusiva bostäderna som byggs är bland det mest åtråvärda som finns på marknaden tack vara spektakulär arkitektur och attraktiva lägen.

Vi är en av få mäklare som jobbar med nyproduktion och konceptutveckling av fastigheter. Vi är ofta involverade redan i projekteringsstadiet av nya fastigheter och bostäder där vi värderar läget, men också är med och anlitar rätt arkitekter och ser till att varje bostad får en perfekt balans mellan bostadsyta, boendekvalitet och ett maximerat försäljningsvärde.

Vi samarbetar med en rad välkända byggherrar och några av landets bästa arkitekter för att skapa upplevelser och bostäder som verkligen ger avtryck – både hos den boende och i omgivningen.

Kontakta oss så ska vi berätta mer om aktuella projekt och hur vi jobbar.

På skärmbilden syns också två bilder av bostäder.

Den andra skärmbilden är från hemsidan till koncern A och visar en bild av en bostad från ett av nyproduktionsprojekten, projekt J. Bilden av bostaden är densamma som en av bilderna i utdraget från mäklarföretagets hemsida gällande deras specialintresse för nyproduktion.

Den tredje skärmbilden visar ett nyproduktionsprojekt inom koncern A med 85 lägenheter där mäklarföretaget A står som mäklare.

Uppdragsavtalet

I uppdragsavtalet för lägenheten i projekt E står PP angiven som registrerad fastighetsmäklare. Uppdragsgivare är projekt E, företag E, c/o företag B.

Uppdragsavtalet har mäklarföretaget A logga och mejladressen till mäklaren är PP@mäklarföretagetA.se.

I uppdragsavtalet finns följande skrivning.

Säljaren av bostaden är företag E som ingår i koncernen företag B.

Mäklarföretaget A som marknadsför objektet ägs helt av fastighetsmäklaren NN, som även är delägare (större minoritetsägare) i säljande bolag företag B. Det föreligger således en affärsmässig koppling mellan mäklarföretaget A och säljaren företag B. Mäklaren PP är inte anställd av mäklarföretaget A utan anställd i företag F som är en samarbetspartner till mäklarföretaget A. Mäklaren är alltid skyldig enligt lag att tillvarata både säljarens och köparens intressen samt agera opartiskt.

Upplysningsvis kan vi även informera att NN och PP inte har varit inblandade i prissättningen av vare sig projekt E eller ovan angivna lägenhet. När överlåtelseavtalet tecknas mellan säljaren och köparen så kommer den affärsmässiga kopplingen mellan ovan bolag att framgå i överlåtelseavtalet.

Objektbeskrivningen

I objektsbeskrivningen för lägenheten i projekt E framgår mäklarföretaget A loggor, kontaktuppgifter och historisk information om mäklarföretaget A.

I objektsbeskrivningen återfinns i stort sett samma skrivning som i uppdragsavtalet angående den affärsmässiga kopplingen mellan företag B och mäklarföretaget A.

Utdrag från Creditsafe

Fastighetsmäklarinspektionen har gjort ett utdrag från Creditsafe. Utdraget visar NNs bolagsengagemang per 2026-03-03. Där framgår att NN är ordförande och ledamot i moderbolaget D, som är moderbolag i koncern A. Utöver det är NN ledamot och ordförande i fem av dotterbolagen och enbart ledamot i ytterligare ett dotterbolag. Han är även ledamot i mäklarföretaget A och företag N.

I ett utdrag från Creditsafe framgår att moderbolaget D ingår i en koncern med totalt 26 bolag, där moderbolaget D äger 100 procent i 22 av bolagen och 97-98 procent i övriga tre bolag.

Årsredovisning

I årsredovisningen för moderbolaget D som även är en koncernredovisning framgår bland annat följande under förvaltningsberättelsen.

Affärsidé

Moderbolaget D ska utveckla bostadsrätter i premiumsegmentet i attraktiva lägen i ort A.

Dotterbolag

Moderbolaget D är ägare över företag N med säte i ort A, som är helägt dotterbolag till moderbolaget D, org. Nr XXXXXX-XXXX med säte i ort A.

Moderbolaget Ds verksamhet och projektportfölj

Moderbolaget Ds huvudsakliga verksamhet är att utveckla bostadsrätter i de mest attraktiva lägena i ort A. Projekten karaktäriseras av dess geografiska läge tillsammans med kvalitéer som funktion, design och hållbarhet, som är viktiga hörnstenar när vi utvecklar våra bostäder. Utöver att utveckla bostadsrätter så utvecklar koncernen även fastigheter genom framtagande av nya detaljplaner för bostäder.

Bolaget äger en projektportfölj med pågående- och färdiga bostadsbyggrätter samt potentiella bostadsbyggrätter. Utöver det har man ett minoritetsägande i ett projekt i södra ort A där en ny detaljplan utvecklas för nya bostadsrätter.

Av årsredovisningen framgår också att NN, hans far och två bröder äger lika många aktier, det vill säga 25 procent vardera.

Koncernens rörelseintäkter för räkenskapsår 2024 uppgick till 459 164 089 kr, fördelat enligt följande.

Nettoomsättning 45 290 072

Intäkter vid utveckling av projektfastigheter 247 909 017

Intäkter sålda andelar i bostadsrättsförening 165 965 000

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Förtroenderubbande verksamhet

Av 3 kap. 9 § fastighetsmäklarlagen framgår att en fastighetsmäklare inte får ägna sig åt verksamhet som kan rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare. Vid bedömningen av om en verksamhet är förtroenderubbande ska beaktas verksamhetens art och omfattning, ersättningens storlek och omständigheterna i övrigt.

Fastighetsmäklaren ska tydligt upplysa tilltänkta säljare och köpare om verksamheten och de omständigheter som kan vara av betydelse för om den är förtroenderubbande. Upplysningen ska lämnas till uppdragsgivaren innan uppdragsavtalet ingås och i övrigt snarast.

I förarbetena klargörs att det generella förbudet mot förtroenderubbande sidoverksamhet innebär att det inte är tillåtet för en fastighetsmäklare att förena sin förmedlingsverksamhet med någon annan verksamhet som kan ge anledning till misstanke om att mäklaren skulle kunna påverkas av ovidkommande intressen till nackdel för köpare eller säljare och som innebär att mäklarens opartiska ställning på den grunden äventyras (prop. 2020/21:119 s 119). Det är inte ett krav att fastighetsmäklaren mottar ekonomisk ersättning för att verksamheten ska bedömas vara förtroenderubbande. Den kan ändå vara förtroenderubbande på grund av verksamhetens art och omfattning. Även andra omständigheter som ger anledning till misstanke om att mäklaren skulle kunna ta ovidkommande hänsyn kan beaktas (prop. 2020/21:119 s 121).

Enligt RÅ 2006 ref. 84 bör frågan om en verksamhet ska anses otillåten främst bedömas mot bakgrund av om verksamheten till sin art kan anses förtroenderubbande. Bedömningen av den frågan görs i regel i förväg, utan att hänsyn tas till vilka enskilda förmedlingsuppdrag som kan bli aktuella i framtiden. Därutöver träffar den verksamhet som i det enskilda fallet väcker sådana farhågor, även om verksamheten som sådan inte generellt kan betraktas som förtroenderubbande.

Högsta förvaltningsdomstolen har fastslagit att verksamhet inom byggbranschen har ansetts vara en sådan verksamhet som till sin art är ägnad att rubba förtroendet för en fastighetsmäklare (se HFD 2025 ref. 44). I ärendet meddelade fastighetsmäklarinspektionen mäklaren en varning för dennes uppdrag som styrelsesuppleant med självständig firmateckningsrätt i ett byggbolag med ändamål att bl.a. bedriva ombyggnad och reparation av fastigheter samt projekt- och konsultverksamhet inom fastighetsbranschen. Mäklaren var till hälftenägare i ett holdingbolag som ägde byggbolaget, som i sin tur drevs av mäklarens make. Högsta förvaltningsdomstolen skriver i sitt avgörande att mäklaren genom rätten att företräda bolaget och genom sitt indirekta ägande anses ha både väsentligt inflytande över verksamheten och ett framträdande eget ekonomiskt intresse. Mäklaren ansågs därigenom ha försatt sig i en situation som medförde att fastighetsförmedlingsverksamheten kunde misstänkas påverkas av ovidkommande hänsyn till nackdel för säljare eller tänkbara köpare, exempelvis vid bemötandet av spekulanter med skilda intressen av att vidta byggnadsåtgärder avseende ett förmedlingsobjekt. Verksamheten bedömdes därför vara sådan som typiskt sett är ägnad att rubba förtroendet för ställningen som fastighetsmäklare.

NN är, utöver sin roll som fastighetsmäklare, verkställande direktör och ägare av mäklarföretaget A även delägare i moderbolaget D tillsammans med sin far och två bröder, vilka äger 25 procent vardera. Moderbolaget D ingår i en koncern (koncern A) med totalt 26 bolag där moderbolaget äger i stort sett samtliga aktier i dotterbolagen. NN är även styrelseledamot och styrelseordförande i moderbolaget D samt i fem av dotterbolagen. I ytterligare ett dotterbolag är han enbart styrelseledamot.

Koncern As huvudsakliga verksamhet består i att utveckla bostadsrätter i attraktiva lägen i ort A, genom byggnation och försäljning av bostadsrätterna. Ett flertal av koncern As projekt är belägna i ort As innerstad. Mäklarföretaget A är särskilt inriktat på förmedling av bostäder i ort As innerstad. På mäklarföretagets hemsida marknadsförs även ett uttalat specialintresse för nyproduktion och det anges att företaget är en av få aktörer som arbetar med nyproduktion och konceptutveckling av fastigheter. Det framgår vidare att företaget ofta är involverat redan i projekteringsstadiet av nya fastigheter och bostäder, bland annat genom värdering av lägen, samt att samarbete sker med ett flertal välkända byggherrar. I samband med denna marknadsföring används även referensbilder på tidigare projekt inom koncern A. Referensbilderna är enligt NN från projekt som han har sålt för företag B innan han gick in som delägare.

Fastighetsmäklarinspektionens utredning visar vidare att en kollega till NN har åtagit sig uppdraget att förmedla och marknadsföra en bostadsrätt som tillhör ett av koncern As dotterbolag via mäklarföretaget A. Enligt vad som framkommit i utredningen var NN väl medveten om detta uppdrag. Av uppdragsavtalet framgår att det föreligger en affärsmässig koppling mellan mäklarföretaget A och säljaren företag B genom att mäklarföretaget A som marknadsför objektet ägs helt av fastighetsmäklaren NN, som även är delägare (större minoritetsägare) i säljande bolag företag B. Kopplingen redovisas också i objektsbeskrivningen för bostadsrätten. Att sidoverksamheten och kopplingen har redovisats i uppdragsavtalet och objektsbeskrivningen innebär dock inte att verksamheten därigenom per automatik kan anses tillåten. En sidoverksamhet kan, trots att den redovisas, ändå vara att bedöma som förtroenderubbande.

Vid bedömningen av om en verksamhet är att betrakta som förtroenderubbande ska inte bara verksamhetens art betraktas, även omfattningen är av betydelse. Av utredningen framgår att koncern A omsatte cirka 459 miljoner kronor under räkenskapsåret 2024. Inspektionen bedömer att NN genom sitt ägande och sina styrelseuppdrag inom koncern A anses ha både väsentligt inflytande över verksamheten och med bakgrund i koncernens omfattning även ett framträdande ekonomiskt intresse.

Utredningen visar således att NN verkar som fastighetsmäklare i samma geografiska områden och marknadssegment som koncern A bedriver sin verksamhet. Detta innebär en risk för att NN kan komma att hamna i situationer där han kan misstänkas ta ovidkommande hänsyn, exempelvis om en spekulant är intresserad av både ett objekt som NN förmedlar och ett objekt som ägs och förmedlas av koncern A.

Vid en sammantagen bedömning finner Fastighetsmäklarinspektionen att NN, genom sitt väsentliga inflytande och betydande ekonomiska intresse inom koncern A bedriver förtroenderubbande verksamhet med beaktning av verksamhetens art och omfattning. Verksamheten avser utveckling och försäljning av bostadsrätter inom samma geografiska områden och marknadssegment där NN är verksam som fastighetsmäklare, därutöver finns det även konkreta affärsmässiga kopplingar mellan hans fastighetsmäklarverksamhet och koncernens verksamhet. NN har därigenom försatt sig i en situation som innebär en påtaglig risk för att han i sin fastighetsförmedlingsverksamhet kan misstänkas påverkas av ovidkommande hänsyn till nackdel för säljare eller köpare. Verksamheten är därför att bedöma som förtroenderubbande i den mening som avses i 3 kap. 9 § fastighetsmäklarlagen. NN har därmed åsidosatt sina skyldigheter som fastighetsmäklare. Förseelsen motiverar en varning.

Tillsynsärendet avslutas genom detta beslut. Fastighetsmäklarinspektionen har dock för avsikt att följa upp ärendet.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.