Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att upprätta en korrekt och fullständig anbudsförteckning. Även prövning av om mäklaren har brustit i sin omsorgsplikt vid hanteringen av budgivningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på mäklarföretaget]). Anmälaren har gett in uppdragsavtalet, skärmbilder av sms-konversationer och utdrag från en chatt mellan mäklaren, uppdragsgivaren och dennes barn.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren genom ombud yttrat sig i ärendet. Han har gett in överlåtelseavtalet, objektsbeskrivningen, budgivningslistan, uppdragsavtalet, journalen och utdrag från en sms-konversation.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Uppdragsgivaren ingick avtal med NN om försäljning av tre bostadsrätter, varav ett är aktuellt objekt. Vid uppdragets ingående klargjorde uppdragsgivaren att hon inte var villig att sälja bostadsrätten för under 20 miljoner kronor, vilket motsvarade bostadsrättens värdering. NN informerades om detta och hade inga invändningar.

Under perioden augusti–december deltog spekulanten MM vid tre visningar av bostadsrätten. Vid samtliga tillfällen uppgav NN till MM att säljarna var villiga att sälja bostadsrätten för cirka 18 miljoner kronor. Med anledning av denna information lade MM först ett öppet bud om 18 200 000 kronor och senare, i november 2025, ett bud om 18 500 000 kronor. Uppdragsgivaren avböjde buden och informerade om att de låg väsentligt under accepterad prisnivå.

Efter budet om 18 500 000 kronor försökte MM vid upprepade tillfällen få kontakt med NN för att följa budgivningen och uttryckte ett tydligt intresse av att fortsätta buda. Mäklaren återkom inte förrän i slutet av november 2025, då han informerade MM om att säljarna inte accepterade budet. Samtidigt uppgav NN till MM att han gjorde allt i sin makt för att förmå säljarna att sänka priset, trots att uppdragsgivaren uttryckligen motsatt sig detta.

I december 2025 mottog NN ett nytt bud om 18 850 000 kronor från en annan budgivare. I samband med detta uppgav han till uppdragsgivaren att MM var informerad om detta och inte intresserad av att lägga något nytt bud. Budet vidarebefordrades dock aldrig till MM. Han informerade inte heller uppdragsgivaren om MMs fortsatta intresse och vilja att buda vidare. I stället uppmanade NN uppdragsgivaren att samma dag, den 10 december 2025, acceptera det senare budet och ingå överlåtelseavtal utan att fortsätta budgivningen. Som incitament för en snabb affär avstod han från sitt arvode avseende en annan bostadsrätt som han hade i uppdrag att sälja för uppdragsgivaren.

Efter att bostadsrätten markerats som såld blev NN kontaktad av MM. NN uppgav då att bostadsrätten hade sålts till en släkting till säljarna. Denna uppgift var osann och saknade grund.

Budgivningen genomfördes därmed utan att samtliga spekulanter informerades om nya bud eller gavs möjlighet att delta på lika villkor. Uppdragsgivaren berövades möjligheten att ta ställning till samtliga bud under marknadsmässiga former.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

NN bestrider att han åsidosatt god fastighetsmäklarsed eller på annat sätt åsidosatt sina skyldigheter enligt bestämmelserna i fastighetsmäklarlagen. Han gör gällande att han i allt har iakttagit god fastighetsmäklarsed och fastighetsmäklarlagen samt övriga skyldigheter som han har varit underkastad.

Den 15 juli 2025 ingick NN uppdragsavtal med anmälaren i syfte att förmedla den nu aktuella bostadsrätten samt ytterligare två bostadsrätter i samma förening.

Under hösten fortgick förmedlingsarbetet av den aktuella bostadsrätten, som sedan såldes den 10 december för en köpeskilling om 18 850 000 kronor efter budgivning. Det vinnande budet var ett så kallat dolt bud som inte framfördes till övriga budgivare. Budet lades den 10 december och accepterades av säljaren, varefter överlåtelseavtalet undertecknades samma dag. Han informerade anmälaren om budgivarens förbehåll och hans uppfattning är att anmälaren varit väl medveten om budets villkor och vad det skulle medföra att kommunicera ut budet till övriga budgivare. Efter det sms där det framgår att NN uppgett att han ska ringa de andra budgivarna och berätta om budet på 18 850 000 kronor fick NN instruktioner från anmälaren per telefon om att inte förmedla budet till övriga budgivare.

Mäklarens inställning är att han under sitt förmedlingsuppdrag verkat för att anmälaren skulle få högsta möjliga försäljningspris för bostadsrätten. Det sms som anmälaren inkommit med styrker på inget sätt att NN inte verkat för att uppnå högsta möjliga försäljningspris på den aktuella bostadsrätten. Hans uppfattning är att han under hela förmedlingsuppdraget verkat i enlighet med uppdragsgivarens intressen genom ett omfattande antal visningar av lägenheten samt dialog och förhandling med spekulanter. Vidare har NN, på grund av provisionsuppläggets natur, också haft ett eget ekonomiskt intresse av ett så högt försäljningspris som möjligt, varför det varit otänkbart att agera med någon annan målsättning. I sms:et har han enbart skrivit att han försökt uppmärksamma anmälaren på skillnaden i marknadspris mellan den aktuella bostaden och andra bostäder i området, mot bakgrund av bostadens mindre attraktiva planlösning. Sms:et ska tolkas i ljuset av att det var fråga om en förhandlingssituation mellan budgivaren och anmälaren. Det innebär inte att det är otvetydigt fastslaget att NN faktiskt har agerat för att den aktuella bostadsrätten skulle säljas för annat än en så hög köpeskilling som möjligt.

Det bör noteras att den aktuella bostadsrätten var till salu under en förhållandevis lång tid. Under denna tid hölls ett stort antal visningar, som inte ledde till bud som anmälaren ansåg vara tillräckligt höga. Under förmedlingsprocessens gång lyfte NN de frekvent förekommande synpunkter som spekulanter uppgav gällande bo-stadsrättens planlösning och utmaningar för anmälaren. Anmälarens prisförväntan baserades till stor del på andra bostadsrätter i området.

Mot bakgrund av de svårigheter med att hitta spekulanter med betalningsvilja på en nivå som låg i linje med anmälarens prisförväntan, har NN genom sitt förhandlingsarbete möjliggjort att en försäljning kommit till stånd. Budgivningen startade på 18 000 000 kronor och bostadsrätten såldes sedermera för en köpeskilling om 18 850 000 kronor.

I syfte att upprätthålla en god relation till sin uppdragsgivare, samt en hög nivå av service, kom NN och anmälaren överens om att reducera arvodet i ett av de andra förmedlingsuppdragen dem emellan. NN förnekar att detta skulle ha medfört någon tidspress för anmälaren att överlåta den i anmälan aktuella bostadsrätten inom en viss tid. Den upplevda tidspressen kan förklaras av att budgivaren som förvärvade bostadsrätten, villkorat sitt bud med att överlåtelseavtal skulle undertecknas samma dag. NNs råd till anmälaren var att acceptera budet mot bakgrund av de tidigare svårigheterna med att förmå budgivarna att höja sina bud. I och med detta har NN agerat i enlighet med den rådgivningsskyldighet han är underställd i fastighetsmäklarlagens 3 kap. 12 §.

NN uttalande om att säljaren valt att överlåta bostadsrätten till en släkting gjordes i en situation där han upplevde stor press från budgivaren MM på grund av upprepade kontaktförsök från henne. Samtalet skedde dock efter att överlåtelseavtalet redan hade undertecknats och bostaden markerats som såld, varpå uttalandet emellertid inte har medfört att budgivningen inte skulle ha skett på marknadsmässiga villkor eller i övrigt haft någon rättslig konsekvens varken för MM eller anmälaren.

Anmälarens påståenden om att NN misskött sitt förmedlingsuppdrag genom att vid upprepande tillfällen göra sig otillgänglig för kontakt med budgivare förnekas. NN gör gällande att han under hela förmedlingsprocessen varit tillgänglig för kon-takter via telefon, mejl samt besök på kontoret utöver vid visningstillfällena.

NN har inte fått några mejl eller sms från MM efter den 11 november 2025. Den 11 november förklarade MM att hon inte hade för avsikt att buda mer än 18 500 000 kronor för den aktuella bostadsrätten, varför någon fortsatt kontakt mellan henne och NN inte ägde rum från hans sida. MM har dock varit oförhindrad att fortsatt delta i budgivningen därefter. NN har inte vilselett eller förhindrat MM från att delta i budgivningen. Det ska särskilt uppmärksammas att det inte föreligger någon rätt för budgivare att beredas tillfälle att höja sitt bud. Det föreligger heller ingen skyldighet för en fastighetsmäklare att vidarebefordra bud till andra budgivare. Skyldigheten att ta emot och vidarebefordra inkomna bud gäller gentemot fastighetsmäklarens uppdragsgivare.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Budgivningslista

Av budgivningslistan framgår följande bud. Budgivningslistan är inte undertecknad.

Nr	Datum	Belopp	Notering
1	2025-09-29	18 000 000	Annullerat (Dolt bud. Nekat av säljaren)
2	2025-10-09	18 500 000
2	2025-10-10	18 200 000
3	2025-12-10	18 850 000	(Dolt bud direkt framfört till säljarna)

SMS-konversationer

Anmälaren har skickat in en sms-konversation mellan MM (budgivare två) och BB (son till uppdragsgivaren). Av konversationen framgår följande.

Skickat från MM till BB, 2025-12-11:

Hej BB,

Hoppas allt är fint. Mitt namn är MM och jag och min man har varit spekulanter på er lägenhet under hösten. Jag undrar om du har fem min att byta några ord?

Hej igen, förstår att du kanske tycker att det är märkligt att jag hör av mig så jag vill förklara att vi var dem som la bud på er lägenhet tidigare under hösten. Vi harförsökt jaga er mäklare – NN på [Mäklarföretagets namn] för att försöka få till en affär men han har inte återkommit till oss. Jag har behövt skicka sms och skriva att vi är seriöst intresserade och att han måste hålla oss uppdaterade om det kommer fler bud än det vi la. Igår såg jag att lägenheten markerats som såld. Utan att vi fått någon information övht och haft chansen att komma med ett högre bud. Vi var redo att köpa för 19M och blev så ledsna över att vi inte ens fick chansen. Delar den här informationen med er för att jag tycker att ni bör veta att er mäklare inte har handlat för ert bästa.

Vänligen, MM

Skickat från BB till MM:

Hej,

Förstår dina funderingar, och frustration. Har du någon dokumentation som stärker att du försökt kontakta NN ang återkoppling med bud och information om budsituationen.

Enl NN så har ni sagt att ni inte vill gå vidare då budet gick över 18 500 000 kr. Detta stämmer alltså inte?

Tacksam att du hör av dig ang detta då det spelar en stor roll för egen del också. Tar gärna allt vis sms då jag vill ha allt skriftligt.

Mvh MM

Skickat från MM till BB:

Hej, tack för att ni återkopplar. Jag har lite sms historik jag kan skärmdumpa men osäker på om det styrker något. Jag har dock varit supertydlig med att vi är intresserade och vill förbli informerade varje gång jag fångat honom på telefon. När jag ringde honom imorse förstod han att jag var upprörd och påstod att ni hade valt att sälja lägenheten till en släkting.

Vårt bud på 18,5 var det sista vi la för att det inte fanns någon som budade över och situationen såg annorlunda ut. Jag sa aldrig att det var vårt finala bud.

Passar på att dela denna lilla sms dialog vi har haft här.

Fem bilder är bifogade. Två av dessa har skickats in och visar en SMS-konversation mellan mäklaren och MM där följande framgår.

Skickat från NN till MM:

Hej, senaste bud på [adress på objektet] är 18 200 000 kr, lagt av Budgivare 2. För frågor eller nytt bud, vänligen ring eller sms:a. Mvh NN, [Mäklarföretagets namn]

Hej, sitter i tillträde återkommer direkt efter

Skickat från MM till NN;

Ingen stress. Tack, MM

Hej NN, är det möjligt att få en uppdatering på [adress på objektet] vid tillfälle? Hälsningar, MM

Skickat från NN till MM:

Hej MM,

Säljarna har börjat bli mer ödmjuka kring processen och priset. De är inte redo att mötas på 18,5 utan dem är fortsatt kvar runt 19. Med det sagt så jobbar jag aktivt med dem hela tiden för att trycka ner priset.

Anledningen varför det är just 19 är för att dem hänger upp sig på andra lägenheter som har sålt i området. Jag har självklart berättat att det finns vissa utmaningar med just deras planlösning.

Allt gott, NN

Därefter fortsätter konversationen mellan MM och BB enligt följande.

Skickat från BB till MM:

Tack för återkopplingen! Fick ni någon återkoppling på det sista budet?

Skickat från MM till BB:

Hej, menar du det bud ni valde att sälja för?

Skickat från BB till MM:

Hej, budet på 18,85

Skickat från MM till BB:

Nej, vi fick aldrig någon återkoppling på det. Det var därför vi blev så besvikna eftersom vi aldrig gavs någon möjlighet att agera/ta ställning till det.

BB har därefter bifogat två skärmbilder på konversationer. Den första bilden visar en konversation mellan mäklaren och BB. Av bilden framgår följande.

Skickat via SMS från mäklaren till BB:

Hej, Jag hör av mig till henne så du behöver inte tänka på något.

Trevlig kväll!

Skickat från BB till mäklaren:

Tack! För visst drog dom sig ur budgivningen när det gick över 18,5?

Skickat från mäklaren till BB:

Dem var tydliga med att dem inte skulle betala över 18,5.

Den andra skärmbilden visar ett urklipp från chatten mellan mäklaren, säljaren och säljarens barn. Där framkommer bland annat följande.

Skickat från säljaren till mäklaren:

De som lade det dolda budet får de reda på det nya?

Skickat från mäklaren till säljaren:

De är informerade och kommer inte att höja sitt 18,5 mkr. Som jag nämnde tror jag det finns goda möjligheter till förhandling med dessa nya budgivare. Jag ska se vad vi kan göra.

Allt gott, NN

Konversationen mellan BB och MM fortsätter sedan enligt följande.

Skickat från BB till MM:

Hej, detta är vad NN har nämnt för oss gällande ert deltagande i budgivningen. Men som jag förstår det så stämmer inte detta överhuvudtaget?

Vänligen BB

Skickat från MM till BB:

Hej BB, jag blir chokad och väldigt upprörd när jag läser detta. Aldrig har NN informerat oss om några nya budgivare och aldrig har vi sagt att vi drar oss ur. Förstår att det blir ord mot ord men det faller ju på sin egen orimlighet eftersom vi ringde både NN och hans VD CC igår morse och var upprörda över att vi inte hade blivit informerade om det nya budet och fått möjlighet att agera. NN bad oss om ursäkt flera ggr och sa att det var beklagligt men att han trodde att vi inte ville gå över 18,5. Jag svarade att det blir märkligt att buda över sig själv men att vi absolut hade kunnat matcha det nya budet om vi hade fått chansen. Men det var ju omöjligt då vi aldrig blev informerade om någon annan budgivare. Så kort och gott: nej, det NN skriver stämmer inte.

Utdrag från chatt mellan mäklaren, säljaren och säljarens barn

Nedan följer utdrag från den chatt som anmälaren har skickat in mellan NN, säljaren och säljarens barn.

Skickat 2025-10-09 från mäklaren:

Fick precis ett annat bud på [objekt A]. Det är ett annat sällskap som lägger 18,5 mkr dolt /inte öppet för andra spekulanter). Utifrån processen tycker jag att det är ett bra bud.

 […]

Skickat 2025-10-09 från säljaren:

Men för lågt för mig. Tyvärr

Skickat 2025-12-07 från mäklaren:

Efter att jag prata med spekulanten igen så sitter dem nu och funderar på om de vill höja sitt bud från 18,6. Dem kommer återkomma imorgon innan klockan 10.00.

 […]

Skickat 2025-12-07 från mäklaren:

Hej,

Försökte precis ringa [uppdragsgivaren] utan svar så jag ska ge er en tydlig bild av läget här istället. Efter väldigt många visningar och stort intresse har det totalt varit cirka 40 personer på plats. Trots den breda exponeringen är 18,6 det högsta och mest seriösa budet marknaden har levererat.

Men efter att jag pratat med spekulanten flera vänder har jag lyckats få upp dem till 1 800 000 kr!!! vilket jag tycker är ett väldigt bra bud!

 […]

Hej, nu har jag pratat med spekulanterna igen.

Efter många vänder fram och tillbaka höjer dem till 18,850! Kalkylen går inte ihop efter det.

Dem är väldigt seriösa och enkla att ha att göra med vilket jag tycker är viktigt att ta in i tankeprocessen.

En annan viktig punkt är att SBC och HSB har gått ut med att den tror att väldigt många föreningar kommer behöva höja avgiften mellan 10-15 % vilket kommer påverka vår process väldigt negativt längre fram.

Återkom gärna med era tankar! Detta är rätt köpare.

 […]

Skickat 2025-12-10 från mäklaren:

Det gick upp till 19,9 för att dem trodde att förrådet var 2,5 kvm och ville få höja budet för att föreslå ett byte.

När förrådet inte var den storleken så som dem inte anledning att så kvar med budet till 18,9.

Budet 18,850 är villkorat med signering idag.

Jag ringer dem två nya och berätta om budet på 18,850 för att se om dem är intresserade på dem nivåerna.

 […]

Det får ta den tiden det tar att förmedla [objekt B].

Godtar inte [uppdragsgivaren] deras bud kommer det med största sannolikhet köpa en annan bostad. Som jag nämnt tidigare kommer utbudet att öka i januari. Jag har även sökt de nya som hört av sig. Ena svarade inte och den andra är inte intresserade på dessa nivåer.

Sms-konversation inskickad av mäklaren

Mäklaren har skickat in en skärmbild på samma sms-konversation som framgår av en av skärmbilderna som MM har bifogat i konversationen med BB men där även MMs svar framgår.

Skickat från mäklaren, 2025-11-11:

Hej MM,

Säljarna har börjat bli mer ödmjuka kring processen och priset. De är inte redo att mötas på 18,5 utan dem är fortsatt kvar runt 19. Med det sagt så jobbar jag aktivt med dem hela tiden för att trycka ner priset.

Anledningen varför det är just 19 är för att dem hänger upp sig på andra lägenheter som har sålt i området. Jag har självklart berättat att det finns vissa utmaningar med just deras planlösning.

Allt gott, NN

Skickat från MM, 2025-11-11:

Tack NN, då hoppas jag att marknaden kan hjälpa dem att komma till sans och förstå att 18,5 givet skick och framför allt planlösning ÄR ett bra pris. Bästa hälsningar, MM

Överlåtelseavtalet

Av överlåtelseavtalet framgår bland annat att det undertecknades 2025-12-10 till en köpeskilling om 18 850 000 kronor.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Budgivningslistan

Av 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen framgår att fastighetsmäklaren ska upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget har slutförts.

En korrekt förd och riktigt hanterad budgivningslista tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed bidra till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (se Högsta förvaltningsrättens dom, mål nr 3567–14).

En felaktig och ofullständig budgivningslista har i tidigare beslut från Fastighetsmäklarinspektionen resulterat i en varning (se bl.a. ärendena 20–0937, 24-0888 samt 25-1372).

Budgivningslistan ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36).

Det framgår inte av fastighetsmäklarlagen eller förarbetena till lagen att det finns någon möjlighet för en fastighetsmäklare att göra undantag från skyldigheten att anteckna bud. Fastighetsmäklarens ansvar är inte heller beroende av att uppdragsgivaren accepterar buden.

Av budgivningslistan framgår att det finns fyra bud registrerade. Det sista budet är registrerat som ett så kallat dolt bud på 18 850 000 kr som enligt förteckningen är lagt 2025-12-10.

Anmälaren har skickat in en chatt mellan mäklaren och uppdragsgivaren och dennes barn. Av konversationen framgår bland annat att samma spekulant som lade det sista budet även la ett bud på 18 600 000 kronor. Detta bud finns inte registrerat i budgivningslistan. I samband med detta har NN lämnat uppgift om att MM är informerade om det nya budet och inte har för avsikt att höja sitt bud. Den åttonde december meddelar NNi chatten att den som har lagt bud på 18 600 000 kronor har höjt sitt bud till 18 850 000 kronor. Av budgivningslistan framgår att budet på 18 850 000 kronor är registrerat som inkommet 2025-12-10, det vill säga två dagar senare. Det framkommer även i chatten att ytterligare ett bud på 18 900 000 kronor har lagts av samma budgivare och sedan återtagits.

Sammantaget innebär det att budgivningslistan saknar två bud och ytterligare ett bud är registrerat med fel tidsangivelse. Budgivningslistan är således ofullständig. Vid en sammantagen bedömning anser Fastighetsmäklarinspektionen att förseelsen utgör grund för en varning.

Budgivningen

Hanteringen av budgivningen är inte reglerad i lag. Av god fastighetsmäklarsed följer bland annat följande. Eftersom det är säljaren som avgör om ett bud är intressant eller inte ska mäklaren ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren (se prop. 1994/95:14 s. 46). Mäklaren har en undantagslös skyldighet att ta emot och vidarebefordra inkomna bud till sin uppdragsgivare till dess att ett överlåtelseavtal har undertecknats. Det gäller även om säljaren har lämnat särskilda önskemål till mäklaren. Mäklaren ska till säljaren också vidarebefordra meddelanden från spekulanter om intresse för objektet.

Det finns inget krav som måste vara uppfyllt för att en spekulant ska få vara med i en budgivning. Information om sådana krav från en mäklare innebär en begränsning för en spekulant och medför en uppenbar risk för att intressenter avstår från att lämna bud (jfr Kammarrätten i Stockholms dom den 9 september 2008 i mål nummer 7165–07 och dom den 7 mars 2013 i mål nummer 2593–12). Skyldigheten att vidarebefordra inkomna bud kan inte brytas genom instruktioner från säljaren (se Kammarrätten i Stockholms dom den 9 september 2008 i mål nummer 7165–07). En mäklare har inte bara omsorgsplikt om säljaren utan också om spekulanter. En spekulant har en ovillkorlig rätt att få sitt intresse och eventuella bud framförda till säljaren.

Av utredningen framgår det att NN sista kontakt med budgivare två sker den 11 november. Han skriver då att säljaren inte är redo att mötas på 18 500 000 kronor, att säljarens förväntansbild fortsatt är runt 19 000 000 kronor men att han arbetar aktivt med dem för att trycka ner priset. Han får då till svar att de hoppas på att säljaren ska komma till sans och förstå att 18 500 000 kronor är ett bra pris.

Den åttonde december inkommer ett bud på 18 600 000 kronor från den blivande köparen som inte finns registrerat i budgivningslistan. NN uppger i samband med detta att han har kommunicerat budet till budgivare två som då uppgett att de inte har för avsikt att höja sitt tidigare bud.

Efter förhandling höjer köparen sitt bud till 18 850 000 kronor, vilket registreras i budgivningslistan som ett dolt bud, två dagar efter att det inkommit. NN har uppgett att uppdragsgivaren har varit väl införstådd med budets villkor. I samband med att NN meddelar budet till uppdragsgivaren och dennes barn framkommer dock inga uppgifter om att budet är villkorat som ett dolt bud. Senare i konversationen meddelar NN att han ska ringa och berätta om budet på 18 850 000 kronor för de nya spekulanterna för att se om de är intresserade på den nivån. Han återkopplar ett par timmar senare angående detta att en av spekulanterna inte svarade och att den andra inte är intresserad på den nivån. Om budet skulle vara förenat med villkoret att det skulle vara dolt är inspektionens uppfattning att det av NNs agerande i vart fall inte framstår som att det skulle vara dolt och att det därför inte tydligt kan ha framgått till säljaren.

Efter att överlåtelseavtalet är undertecknad hör budgivare två av sig till NN och är upprörd över att inte ha fått chansen att höja sitt bud. NN uppger i samband med det att säljaren har valt att sälja bostaden till en släkting. En uppgift som inte är korrekt.

Sammantaget bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN genom sin hantering av budgivningen har åsidosatt sin omsorgsplikt gentemot såväl säljaren som budgivare två. Detta genom att han har skickat meddelande till budgivare två som gör att inspektionen ifrågasätter att han särskilt har beaktat uppdragivarens ekonomiska intressen. Han har vidare varit otydlig i sin kommunikation huruvida bud har varit förenade med villkor samt lämnat vilseledande uppgifter till uppdragsgivaren om att bud har kommunicerats vidare till budgivare två. Ett agerande som riskerar ha vilselett uppdragsgivaren att ingå avtal på felaktiga grunder. Han har därutöver lämnat felaktiga uppgifter till budgivare två om att bostaden har sålts till en släkting samt inte tillvaratagit deras fortsatta intresse för bostaden. Agerandet utgör grund för en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN har upprättat en ofullständig budgivningslista. Han har därutöver även åsidosatt sin omsorgsplikt i samband med hanteringen av budgivningen. Vid en samlad bedömning av förseelserna bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att fastighetsmäklaren ska meddelas en varning.