Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har underlåtit att upprätta ett tydligt återgångsvillkor avseende tidsfristen för köparnas eventuella begäran om återgång av köpet.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälarna har gett in en skärmbild som återger del av ett köpekontrakt.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet och köpekontraktet.

Anmälan

Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.

De har både sålt sin tidigare bostad och köpt en ny bostad via mäklaren. I båda köpekontrakten intogs ett försäljningsvillkor. Köparen av deras bostad har haft svårt att sälja sitt nuvarande boende, vilket medförde att köpet av deras nya fastighet inte heller kunde fullföljas. Förbehållet gick ut den 30 november 2025. Nio dagar senare fick de ett sms om att en begäran om återgång av köpet inte hade gjorts och att deras förvärv därmed hade blivit giltigt. Den 11 december skickade de en begäran om återgång, då det står i kontraktet att återgång ska begäras snarast efter detta datum.

De anser att mäklaren har brustit vid utformningen av köpekontraktet, då det inte är helt klargjort vilket datum som gäller för begäran om återgång. Kommunikationen har också brustit, då allt detta hade kunnat undvikas om information hade lämnats mellan mäklaren och samtliga parter angående att problem uppstått, att köpen inte kunde genomföras och att man försökt hitta en lösning framåt i stället.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Att en eventuell begäran om återgång skulle meddelas säljarna snarast efter den 30 november 2025 får anses innebära upp till sju dagar efter detta datum, vilket även harmonierar med sista inbetalningsdagen för handpenningen, vilket var den 7 december 2025. I samband med att hon kontaktades av en av säljarna den 9 december fick hon kännedom om att köparna inte hade meddelat säljarna att de önskade begära en återgång av köpet och hon kunde då även konstatera att handpenningen inte hade betalats in. Hon tog samma dag omedelbart kontakt med anmälarna och informerade dem om den uppkomna situationen, det vill säga att köpet nu var bindande. De diskuterade även om det fanns en möjlighet att ändå fullfölja köpet samt vilka alternativ som eventuellt stod till buds. Under december har hon samlat parterna för att försöka hitta en lösning som skulle minimera skadan för samtliga inblandade. I januari togs samtalet upp igen och säljarna valde då att låta köpet återgå utan skadeståndsanspråk.

Hennes uppfattning är att hon har hanterat affären korrekt, i enlighet med rollen som opartisk mellanman och att hon inte har haft någon skyldighet att särskilt påminna köparna om att begära en återgång inom den angivna tidsfristen. Det är upp till den part som vill begära en återgång att göra det i enlighet med skrivelsen i köpekontraktet. Att vänta elva dagar med begäran kan inte anses vara snarast. Anledningen till att anmälarna till slut begärde en återgång var den kontakt hon tog med dem den 9 december.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Köpekontraktet

I köpekontraktet anges bland annat följande.

Köparen har för avsikt att sälja sin nuvarande bostad, en bostadsrätt i bostadsrättsföreningen [föreningsnamnet], för en köpeskilling om lägst 2 395 000 kronor.

[…]

Köpet ska återgå om köparen inte ingått ett bindande överlåtelseavtal senast den 2025-11-30 och därefter begär detta köps återgång snarast efter detta datum. Begäran om återgång ska framställas skriftligen till säljaren inom ovan angiven tid. […]

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Återgångsvillkoret och handpenningen

Enligt 3 kap. 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

En fastighetsmäklare har som utgångspunkt inte någon skyldighet att bevaka och påminna om återgångsfrister för en köpares räkning (se b.la. inspektionens beslut med dnr 4-463-03). Av förarbeten till fastighetsmäklarlagen framgår dock att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas, däribland frågor om villkorande av köpet. Mäklaren bör lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredsställa båda parter och verka för att parternas överenskommelser dokumenteras för att undvika framtida oklarheter och tvister. Det åligger mäklaren att klargöra köpevillkorens innebörd och se till att de blir tydligt utformade i köpehandlingen (prop. 1983/84:16 s. 41).

Det är av avgörande betydelse för såväl säljare som köpare att villkoren utformas på ett sådant sätt att det inte råder någon tvekan om vad som har avtalats mellan dem (se bl.a. Kammarrätten i Stockholms mål nr 7452–14). Eftersom mäklaren ska försöka minimera risken för framtida tvister mellan parterna måste alla klausuler vara tydligt formulerade så att utrymmet för olika tolkningar hålls till ett minimum (se Jingryd, O. (2023); Fastighetsförmedling, 7. uppl. Lund: Studentlitteratur, s. 329).

Fastighetsmäklarinspektionen finner det olämpligt att använda en odefinierad och oprecis tidsangivelse såsom ”snarast” i överlåtelseavtalet mellan säljare och köpare. Detta särskilt då tidsangivelsen har varit av avgörande betydelse för verkan av en rättshandling som påverkar köpets giltighet. Inspektionen instämmer inte i mäklarens uppfattning att formuleringen får anses innebära en veckas tidsfrist. Utformningen av villkoret lämnar utrymme för skilda tolkningar och leder till att läsarens individuella uppfattning om innebörden av begreppet ”snarast” får en avgörande betydelse. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att mäklaren har utformat återgångsvillkoret på ett oklart sätt, vilket har skapat en risk för framtida tvist mellan parterna. NN har därigenom åsidosatt sin omsorgsplikt samt sitt ansvar enligt 3 kap. 20 § fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning.