Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har agerat i strid med förbudet mot förtroenderubbande verksamhet när han vidtagit åtgärder i en förmedling för en bostadsrätt i en bostadsrättsförening där han själv var medlem.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget/namnet på kedjan]). Anmälaren har gett in skärmbilder från en bostadsannons.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, depositionsavtalet, objektsbeskrivningen, journalen och budgivningslistan.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren förmedlar en bostadsrätt i samma bostadsrättsförening som han själv ingår i. Han är skriven på en adress som ingår i samma bostadsrättsförening som bostaden som är till försäljning. Mäklaren har därmed en intressekonflikt i den aktuella bostadsaffären. 

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Ansvarig fastighetsmäklare för försäljningen av den aktuella bostadsrätten var hans kollega mäklare X. Hans första kontakt med uppdragsgivaren var genom en central kampanj där kunden själv tog kontakt för att boka ett möte. I samband med mötesbokningen registrerade han därför objektet i systemet. Under samtalet framkom dock att uppdragsgivaren var boende i samma bostadsrättsförening som han själv. Mot denna bakgrund informerade han kunden om att hans kollega i stället skulle vara ansvarig fastighetsmäklare för uppdraget. Han har därefter varit behjälplig genom att förmedla kontakten och informera mäklare X om uppdraget. Avsikten har hela tiden varit att mäklare X skulle vara ansvarig fastighetsmäklare för förmedlingsuppdraget.

När bostaden senare skulle publiceras som ”snart till salu” var mäklare X tillfälligt ledig. I samband med publiceringen registrerades därför han själv som ansvarig fastighetsmäklare och mäklare X som assisterande. Syftet med detta var att säkerställa att det under de första dagarna fanns en tillgänglig fastighetsmäklare som kunde besvara eventuella frågor fram till dess att mäklare X var åter i tjänst. Han stod registrerad som ansvarig fastighetsmäklare under ca två-tre veckor under tiden som mäklare X var borta. Under den tiden höll han i en visning som var för köparna och i kontraktet följande dag.

De har i efterhand kunnat konstatera att denna hantering inte var korrekt och har noterat att anmälan inkom samma dag som annonsen publicerades. De har full förståelse för att upplägget kan uppfattas som felaktigt och ser allvarligt på detta. Det var inte avsikten att han skulle framstå som ansvarig fastighetsmäklare för uppdraget. Mot bakgrund av detta har de sett över sina interna rutiner för registrering och publicering av objekt för att säkerställa att motsvarande situation inte uppstår igen.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Skärmbilder på annons

Anmälaren har gett in fyra skärmbilder från annonsen på internet för den aktuella bostaden. Bostaden är annonserad som ”snart till salu” och NN står angiven som ansvarig mäklare. Det framgår även ett datum för visning.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet har undertecknats av mäklare X och säljaren den 16 september 2025. I avtalet finns ett villkor om att uppdragsgivaren är medveten om och godkänner att förmedlingsarbetet i vissa delar kan utföras av annan fastighetsmäklare på mäklarföretaget, men att undertecknad fastighetsmäklare (dvs. mäklare X) dock bibehåller det fulla ansvaret för uppdraget.

Överlåtelseavtalet

Överlåtelseavtalet har undertecknats av säljaren och köparen den 16 februari 2026, med överenskommen tillträdesdag den 1 september 2026.

Depositionsavtalet

Ett depositionsavtal har upprättats mellan säljaren, köparen och mäklare X, undertecknat den 16 februari 2026.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen framgår att mäklare X är ansvarig mäklare. Säljaren och köparen har undertecknat handlingen den 16 februari 2026.

Journalen

Av journalen framgår att mäklare X är ansvarig fastighetsmäklare och att han utfört samtliga åtgärder mellan den 10 september 2025 och den 20 februari 2026. Det framgår en anteckning om att NN haft inledande kontakt med uppdragsgivaren den 3 september 2025.

Budgivningslistan

Budgivningslistan är daterad den 11 mars 2026 där mäklare X är angiven som handläggare. Där framgår två bud som lagts av köparen den 12 och 15 februari 2026.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Förbud att ägna sig åt förtroenderubbande verksamhet

Enligt 3 kap. 9 § fastighetsmäklarlagen får en fastighetsmäklare inte ägna sig åt verksamhet som kan rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare. Förbudet mot förtroenderubbande verksamhet gäller såväl ansvarig mäklare som för en mäklare som genomför förmedlingsåtgärder i en roll som medhjälpare (se inspektionens beslut med dnr 22-2406).

Av förarbetena till 1995 års fastighetsmäklarlag framgår att avsikten med förbudet bland annat är att fånga upp tillfällen när mäklaren av olika skäl har försatt sig i en situation där han har att tillgodose även andra intressen än uppdragsgivarens och dennes motparts (se prop. 1994/95:14 s. 80). Av förarbetena till 2021 års lag bekräftas att syftet med förbudet är att hindra att fastighetsmäklaren i samband med sin förmedlingsverksamhet driver någon verksamhet som kan ge anledning till misstanke om att mäklaren i sin förmedlingsverksamhet påverkas av ovidkommande intressen och att hans eller hennes opartiska ställning äventyras (se prop. 2020/21:119 s. 61.)

Regeringsrätten har uttalat att en mäklare som är medlem i en bostadsrättsförening har ett ekonomiskt intresse i föreningen. I avgörandet bedömde domstolen att det inte var förenligt med god fastighetsmäklarsed att en mäklare förmedlat en lägenhet i bostadsrättsföreningen där han själv var medlem. Domstolen uttalade att föreningens storlek och mäklarens eventuella aktivitet inom föreningen inte påverkade bedömningen av om mäklaren kunde anses ha ett eget intresse i föreningen genom att vara medlem i densamma. Redan misstanken om att mäklaren kunde tänkas ta otillbörliga hänsyn innebar att agerandet inte var tillåtet, även om mäklaren i det enskilda fallet inte hade agerat otillbörligt (se RÅ 2008 ref. 63).

Ett uppdragsavtal är ett personligt uppdrag för en fastighetsmäklare. Mäklaren kan ha rätt att i viss utsträckning sätta annan mäklare vid företaget i sitt ställe vid ledighet, sjukdom eller annan tid då mäklaren inte kan fullgöra sitt uppdrag. Mäklaren får dock inte överlåta en alltför stor del av uppdraget till en annan mäklare (se Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 28 juni 2019 med mål nr 5532–18).

Det är ostridigt i ärendet att NN är medlem i samma bostadsrättsförening som den aktuella bostadsrätten. Av uppdragsavtalet framgår att förmedlingsarbetet i vissa delar kunde komma att utföras av en annan fastighetsmäklare på mäklarföretaget. Enligt skärmbilderna som anmälaren gett in framgår att NN stod angiven som ansvarig fastighetsmäklare i annonsen. Enligt NN var han registrerad som ansvarig mäklare under ca två-tre veckor när mäklare X var borta. Han har medgett att han under den tiden höll i en visning som var för köparna och i kontraktet följande dag. I journalen framgår emellertid att mäklare X vidtagit samtliga åtgärder som antecknats, inbegripet kontraktsskrivningen, utöver den inledande kontakten med säljaren som NN hade den 3 september 2025. Av överlåtelsehandlingarna framgår att mäklare X var ansvarig mäklare och den som undertecknade handlingarna. Utifrån vad som framkommit i ärendet och vad som framgår av journalen är det enligt Fastighetsmäklarinspektionen tämligen oklart vem som gjort vad i den aktuella förmedlingen. Enligt inspektionens mening står det dock klart att NN varit aktiv i förmedlingen.

Mot bakgrund av att en mäklares opartiska ställning inte får äventyras och att ett agerande inte är tillåtet redan när det kan misstänkas att en mäklare kan tänkas ta otillbörlig hänsyn, anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN genom att utge sig för att vara ansvarig fastighetsmäklare och utföra väsentliga delar i förmedlingsuppdraget för ett objekt i en bostadsrättsförening där han själv är medlem har agerat i strid med förbudet i 3 kap. 9 § fastighetsmäklarlagen (se inspektionens beslut med dnr 22-2406). Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.