Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har brustit i såväl sin omsorgsplikt som sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet genom att påstå att köparens finansiering var klar och på så vis ha påverkat säljarens beslut att ingå avtal. Även en prövning av om mäklaren har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed genom att låta en obehörig person ingå avtal och sedan ändra i ett befintligt överlåtelseavtal och därmed riskerat att onödiga tvister skulle uppstå mellan köpare och säljare. Slutligen en prövning av om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att vidta tillräckliga åtgärder för att uppnå kundkännedom och att dokumentera vidtagna kundkännedomsåtgärder av säljarens ombud.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på mäklarföretaget]/[namn på mäklarkedjan] Anmälaren har gett in ett tilläggsavtal om nedsättning av arvode samt bilder på sms-konversationer.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har bland annat gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, budgivningslistan, tilläggsavtalet, journalen, kundkännedom av köparen och säljaren samt en skärmbild på ett omdöme.  

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

NN har agerat oprofessionellt på flera sätt. Han har bakdaterat fullmakter, ingått avtal med fullmaktstagaren innan det fanns en giltig fullmakt, ändrat i redan undertecknade avtal, upprättat olika versioner av överlåtelseavtalet samt inte gett berörda parter en kopia av överlåtelseavtalet. Han har även skjutit upp datumet för tillträde ett flertal gånger då han inte kontrollerat att köparen hade ekonomi att köpa bostaden. NN har vidare skickat vilseledande avtal som inte stämmer överens med vad som har diskuterats i hopp om att signering ska ske utan att det uppmärksammas.

Händelseförloppet har i stora drag sett ut enligt följande. Uppdragsavtal ingås med NN. Redan vid den första visningen tycker anmälaren att något känns konstigt. Mäklaren publicerar visningar varje vecka men informerar inte om någon är bokad eller inte.

Ett första bud inkommer av en kvinna som önskar en klausul om egenförsäljning på tre månader. Anmälaren tackar nej.

Slutligen inkommer ett bud som han tackar ja till. Han har då ingen aning om att denna person inte har sålt sin bostad eller har pengar till att köpa aktuell bostad.

Den första september skickar hans styvfar MM följande SMS.

”Skriver på strax nu”

Anmälaren ringer då NN och meddelar att MM inte har en fullmakt. Han får då svaret att det är okej, att fullmakten går att bakdatera och att dom får snacka mer senare för han är på väg för att skriva avtal nu.

MM skriver på överlåtelseavtalet på kvällen den första september tillsammans med NN. MM får ingen kopia av avtalet. NN meddelar MM att SS ska få en kopia och till SS säger han att MM har fått en kopia.

Den andra september frågar han mäklaren för femte gången om fullmakten och får den då på mejl. Han befinner sig då i ort A men fullmakten är daterad den 27 augusti med adressen ort B.

Den 15 oktober får han ett dokument att signera för att flytta fram tillträdet från den 31 oktober till den 5 november. Han avböjer dokumentet men i avtalet som varken han eller MM har en kopia av stryks den 31 oktober över och ersätts med den 5 november för hand. Han har ingen vetskap om detta då ingen av dem har en originalhandling eller kopia av handlingen. Han meddelar mäklaren i samband med detta att det är dålig stil att komma två veckor innan tillträdet och vilja skjuta upp det, särskilt med tanke på att köparen inte ens påbörjat en försäljning av sin bostad. Mäklaren meddelar då via telefon att om tillträdet blir senare än den 31 oktober, betalar köparen skadestånd motsvarande säljarens kostnad för hyra och lån för november månad.

Därefter sker det ett flertal samtal över telefon där mäklaren hela tiden kommer med ursäkter till varför han inte får utlovad ersättning för november månad. Till slut meddelar mäklaren att köparen inte har råd att betala utlovad ersättning innan han har sålt sin lägenhet, vilket beräknas att vara inom 1–2 veckor.

Mäklaren frågar även om det går bra att flytta tillträdet till den första januari 2026. Anmälaren meddelar då att det absolut inte är aktuellt och att han vill häva köpet. Efter samtalet är han i kontakt med flera jurister, sitt försäkringsbolag samt en annan mäklarbyrå och får då rådet att häva köpet, anmäla mäklarföretaget samt kräva tillbaka arvodet.

Den 25 november ringer mäklaren igen och meddelar att tillträdet kan äga rum den åttonde december om han inte häver köpet. När han ber mäklaren om att få alla avtal framkommer det att på hans avtal står det den 31 oktober som tillträdesdag men på köparens avtal står det att tillträdesdagen är i november. Han blir då väldigt upprörd och ifrågasätter varför de har skrivit på två olika avtal.

På morgonen den 26 november får han samtliga avtal och ser då att tillträdet är överstruket och ändrat.

Han har därefter kontakt med mäklarens kollega TT. De kommer överens om att tillträdet ska flyttas till den 8 december och att utöver köpeskillingen på 1 415 000 kr ska 20 000 kr i kompensation för besvär och extra kostnader utbetalas.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Anmälaren kontaktade honom när han skulle sälja sin bostadsrätt och uppdragsavtal skevs. Bland spekulanterna fanns en spekulant som lämnade ett bud och önskade tillträde längre fram, då hon hade en egen bostad att sälja. Detta ville inte anmälaren gå med på och tackade därför nej till denna spekulant. I stället köpte en man bostaden som meddelade att han hade stabil ekonomi och sin finansiering klar. Han önskade inget villkor om egenförsäljning i överlåtelseavtalet. Anmälaren fick all information han hade om spekulanten och valde därefter att sälja till honom.

Enbart ett avtal upprättades, i fyra olika exemplar, inte flera olika avtal. Vid kontraktsskrivningen kunde inte anmälaren vara på plats. Köparen undertecknade överlåtelseavtalet först och därefter åkte han hem till anmälarens styvfar då styvfadern själv hade svårt att ta sig till honom, en resa på cirka en timme enkel väg.

Väl på plats hos styvfadern framkom det att anmälaren inte hade skickat någon fysisk fullmakt till styvfadern, vilket han tidigare fått uppfattningen om var gjort. Enligt både anmälaren och styvfadern fanns det dock en fullmakt som var underskriven som skulle tillhandahållas honom. Både styvfadern och anmälaren var angelägna om att avtalet skulle skrivas på under tiden han var där. I samband med detta gjorde han ID-kontroll av styvfadern men sparade ingen kopia av denna. Överlåtelsehandlingarna skrevs under och i väntan på fullmakt tog han med sig avtalen. Tanken var att parterna skulle erhålla varsitt exemplar så snart han erhållit fullmakten men eftersom köparen omgående började påtala att han önskade ändra tillträdesdag, behöll han avtalen i avvaktan på att de skulle komma överens.

Anmälaren var efter detta väldigt nöjd med honom som mäklare och skrev ett digitalt omdöme samt rekommenderade honom till en nära vän. Detta talar för att de uppgifter som han nu har lämnat om att han skulle ha varit missnöjd redan vid visningen inte är korrekta.

Strax efter tillträdet hörde köparen av sig till honom och var väldigt angelägen om att senarelägga tillträdet. Flera olika datum diskuterades med såväl köpare som säljare och båda parter gav intrycket av att vilja komma överens, varpå dialogen fortgick. Vid ett tillfälle trodde han att båda parter var överens om att sätta nytt tillträdesdatum till den femte november. Han skrev därför in det nya datumet på samtliga överlåtelseavtal, en korrigering som båda parter skulle skriva under enligt överenskommelse. När undertecknandet skulle ske hade dock parterna ändrat sig och dialogen om nytt datum fortsatte.

När datumet för tillträde enligt överlåtelseavtalet inföll var inte ett nytt datum fastställt. Köparen ville sälja sin bostad innan tillträdet och anmälaren hävde inte avtalet utan deltog i dialogen om att hitta ett nytt datum för tillträde.

Parterna kom slutligen överens om ett nytt tillträdesdatum samt att köparen skulle ersätta säljaren med de extra kostnader som säljaren drabbats av till följd av detta.

Det är många av anmälarens anklagelser som han har svårt att bemöta då han inte förstår dem. Han har inte varit svår att kontakta eller dålig på återkoppling. Han har inte heller bakdaterat någon fullmakt, ändrat avtal i efterhand eller upprättat flera versioner av överlåtelseavtalet.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Tilläggsavtal till Arvode

I avtalet framgår att det ska ske en nedsättning av arvodet med 20 000 kr enligt överenskommelse på grund av säljarens uttalade missnöje av förmedlingen. Beloppet ska betalas ut till säljaren. Avtalet är inte undertecknat av någon av parterna.

Skärmbild av omdöme

Av bilden framgår att omdömet gäller aktuell adress. Omdömet är lämnat i nära anslutning till att överlåtelseavtalet undertecknades. Det framgår att mäklaren rekommenderas av säljaren samt följande skrivning.

”Fantastisk mäklare. Hungrig och det händer grejer. Hade konstant kontakt och uppdaterade oss regelbundet. Hade valt honom igen”

Skärmbild av en skrivelse

Anmälaren har skickat in en skärmbild av ett mejl från säljaren till mäklarens kollega TT. Det framgår dock inte av bilden att skrivelsen faktiskt har skickats till TT. Följande text framgår.

Hej TT,

Jag ber er skicka över ett förslag på er lösning skriftligt där datum, pris, skadestånd m.m. står. Om ni även kan utforma i dokumentet om vad som sker ifall den 8e dec inte går igenom hade det varit suveränt. Exempelvis rätt till hävning, skadestånd och/eller arvode. Maila gärna över er prislista också, versionen som jag har signerat.

Jag vill även tillägga för er vetskap att varken min fullmaktstagare eller jag har fått en kopia av avtalet tills idag på mail.

Framöver vill jag att all kontakt sker skriftligen eller via inspelade samtal. I samtal som jag kommer delta i kommer jag spela in på egen hand och ser gärna att ni gör det samma.

SS

Skärmbilder av SMS-konversationer

Av skärmbilderna går att läsa SMS-konversationer mellan säljaren och NN och mellan säljaren och TT som är en kollega till NN. Där framgår följande.

Skickat från SS till NN.

Hej NN,

Såg dokumentet du skickade. Jag tycker att det är lite dålig stil att försöka flytta fram tillträdet 2v innan överenskommet tillträde. Jag vill inte stå med dubbla boenden till december och tänker inte gå med på att flytta fram tillträdet.

Vänligen ring mig när du har tid.

Skickat från NN till SS.

Hej SS har inte hunnit ringa dig, jag ringer dig så fort jag har möjlighet.

Skickat från SS till NN.

Kostnad [adress objektet] November

Avgift brf: 4 689 kr

Lån: 4389 kr

Tot november: 9 078 SKR

Skickat från NN till SS den tredje november.

Hej på dig, Har pratat med honom SS, han har inte pengar att lägga ut 9 078 utöver lägenheten han ska köpa av dig, där emot så kan han betala dig sekunden hans är såld vilken kommer vara om 1–2 veckor max.

Är det ok? Jag gör allt jag kan för att sy ihop detta för alla parter.

Skickat från SS till NN.

Aaa det funkar.

Skickat från NN till SS.

Gav ett hjärta till ”Aaa det funkar”.

Så du ordnar faktura till föreningen så länge dvs november?

Det är visning på hans på torsdag så håll tummarna att vi är klara efter de.

Skickat från SS till NN där följande del av meddelandet är synligt.

Jag betalar den sålänge så betalar köparen tillbaka när vi får pengarna. Men om köparen inte ens fått sin bostad såld än hur ska han kunna betala för

Skickat från mäklarens kollega TT till säljaren.

Hej igen SS,

Det har skickats två avtal nu via verified. Ett där det står att vi ändra tillträdesdagen till 8/12.

Sen nästa att du får 20 000 kr. Som betalas ut.

Mvh TT

Skickat från SS till TT.

Hej,

Dessa 20tkr är skadestånd som vi yrkar mot säljaren inte er. Vi kommer även yrka mot er men via FRN i efterhand. Vänligen justera detta enligt tidigare överenskommet via sms.

Skickat från TT till SS.

Hinner dem inte svara mig idag får jag svar imorgon. Så fort jag fått tiden skickar jag ut avtalet till båda parter.

Tack för ditt tålamod SS!

Mvh TT

Överlåtelseavtalet

I överlåtelseavtalet är datumet för tillträde 2025-10-31 överstruket och ersatt med ett handskrivet datum, 2025-11-05. Avtalet är undertecknat av köparen och säljaren genom fullmakt den 25 augusti 2025.

Fullmakt säljaren

Av fullmakten framgår att MM har fullmakt att bland annat underteckna överlåtelseavtal för den aktuella bostadsrätten. Det står att fullmakten är undertecknad av säljaren den 27 augusti 2025 i ort B.

Tilläggsavtal till överlåtelseavtal

Av tilläggsavtalet framgår att tillträdesdagen ändras till den 8 december 2025. Det framgår också att säljaren kommer att få 20 000 kr utbetalt för flyttat tillträdesdatum, vilket ska betalas senast på tillträdesdagen.

Avtalet är undertecknad av säljaren den 30 november 2025 och av köparen den 1 december 2025.

Budgivningslistan

I budgivningslistan finns tre bud registrerade. Ett bud på 1 400 000 kr lagt av BB. De två resterande buden är lagda av köparen till bostaden, ett på 1 400 000 kr och ett där köparen höjt sitt eget bud till 1 415 000 kr.

Journalen

I journalen går det bland annat att utläsa att överlåtelseavtalen har skrivits under den 25 augusti 2025 och att en skriftlig fullmakt är inhämtad, lämnad av säljaren den 27 augusti 2025.

Dokumentation av kundkännedomsåtgärder uppdragsgivare

Av dokumentet för kundkännedom av uppdragsgivaren framgår att mäklaren har gjort en ID-kontroll av uppdragsgivaren på distans och att detta har skett genom elektronisk legitimation. Kundkännedomskontrollen är gjord den 16 maj 2025.

Dokumentation av kundkännedomsåtgärder köpare

Av dokumentet för kundkännedom av köparen framgår att mäklaren har gjort ID-kontroll med köparen samtidigt närvarande och att ID-handlingen har kopierats 2025-08-25. Angående köparens sysselsättning är rutan för sjuk-/aktivitetsersättning (förtidspension) ikryssad. Det framgår också att köpet ska finansieras med egna medel samt genom försäljning av egen bostadsrätt. Uppgifterna om hur förvärvet ska finansieras är antecknade 2025-08-25.

Uppdragsavtal med köparen av lägenheten

Av uppdragsavtalet framgår att NN och köparen av aktuell bostadsrätt har ingått ett avtal om försäljning av dennes bostad. Avtalet undertecknades av NN den 20 oktober 2025 och av köparen den 26 oktober 2025.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I en mäklares omsorgsplikt ingår att mäklaren så långt som möjligt ska agera som en opartisk mellanman vilken förmedlar kontakt mellan säljare och köpare. Vidare ska mäklaren i sin roll som neutral och opartisk mellanman verka för att underlätta för parterna att träffa avtal med varandra (prop. 1994/95:14 s. 41). Uppdragsgivaren, som normalt är en säljare, ska kunna lita på att mäklaren inte åsidosätter hans eller hennes intresse för att i stället direkt eller indirekt tillgodose sitt eget eller köparens intresse (prop. 2010/11:15 s. 23).

Rådgivnings- och upplysningsskyldighet

Det faller inom den allmänna omsorgsplikten att en fastighetsmäklare ska lämna fullständig och korrekt information till samtliga parter. Enligt 3 kap. 12 § första stycket fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva vid förhållanden som har samband med överlåtelsen.

Av förarbeten till den äldre fastighetsmäklarlagen framgår att fastighetsmäklare inte bör anses ha en skyldighet att granska en köpares ekonomi (se prop. 2010/11:15 s. 24, med hänvisning till NJA 1997 s. 127 II). Om mäklaren känner till, eller får indikationer på, att en presumtiv köpare är beroende av att exempelvis beviljas ett lån eller av annan anledning inte har sådan ekonomi att denne kan förväntas genomföra köpet har mäklaren emellertid en skyldighet att upplysa uppdragsgivaren om detta (2010/11:15 s. 24 och 2020/21:119 s. 112). Både uppdragsgivaren och dennes motpart ska kunna lita på att mäklaren lämnar dem fullständiga och korrekta upplysningar (prop. 1994/95:14 s. 42).

Fastighetsmäklarinspektionen har i ett tidigare beslut meddelat mäklaren en varning (se beslut med dnr 24-1947, ärendet är överklagat och har ännu inte vunnit laga kraft) där mäklaren påstått att köparen haft sin finansiering klar. I ärendet var köparen beroende av försäljning av den egna bostaden och hade även ingått avtal om försäljning av den egna bostaden vid undertecknandet av köpehandlingarna för den nya bostaden. Det framgick dock av handlingarna att hon inte skulle få tillgång till pengarna förrän efter tillträdet av den köpta bostaden. Mäklaren borde därför ha insett att det fanns en påtaglig risk för att köparen skulle ha betalningssvårigheter på tillträdesdagen. Genom att inte lämna korrekt information till säljaren, påverkade mäklaren säljarens beslut att ingå avtal.

NN menar att han inte hade vetskap om att den slutliga köparen var beroende av att sälja sin nuvarande bostad för att kunna fullfölja tillträdet. Han hade fått uppgift om att han hade en stabil ekonomi och att finansieringen var klar, vilket han vidareförmedlade till säljaren. Av dokumentet för kundkännedom av köparen framgår dock att köparens sysselsättning är sjuk/aktivitetsersättning samt att finansieringen ska ske dels genom egna medel, dels genom försäljning av egen bostadsrätt. Uppgifterna är antecknade den 25 augusti 2025, det vill säga samma dag som överlåtelseavtalet skrevs under. NN borde i samband med kundkännedomskontrollen ha uppmärksammat att köparen troligtvis var beroende av försäljning av sin egen bostad för att kunna tillträda. Det är otvetydigt att NN var medveten om att säljaren tidigare hade tackat nej till ett bud från en spekulant på grund av att denna var beroende av försäljning av egen bostad. I och med detta bör NN också ha varit medveten om att uppgiften om att köparen var beroende av egen försäljning för att kunna tillträda var av vikt för säljaren vid val av köpare. Genom att inte lämna korrekt information till säljaren angående köparens ekonomiska situation kan NN ha påverkat säljarens beslut att ingå avtal. Förseelsen utgör grund för en varning.

Överlåtelsehandlingarna

Enligt 3 kap. 20 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 års fastighetsmäklarlag. Av förarbetena till den lagen följer att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna och att mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen (prop. 1983/84:16 s. 41). Det följer av god fastighetsmäklarsed att en mäklare har ett självständigt ansvar för avtalets innehåll och utformningen av avtalsvillkoren när denne åtagit sig att upprätta överlåtelsehandlingar åt parterna som ett led i sitt förmedlingsuppdrag. Mäklaren bör verka för att parternas överenskommelser dokumenteras för att undvika framtida oklarheter och tvister.

Det är av avgörande betydelse för såväl köpare som säljare att villkoren utformas på ett sådant sätt att det inte råder någon tvekan om vad som har avtalats mellan parterna (se bl.a. Kammarrätten i Stockholms mål nr 7452-14).

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare bedömt att det är i strid med god fastighetsmäklarsed att medverka till att köpehandlingar upprättas där en person med overifierad rätt att företräda säljaren undertecknar köpehandlingarna (se beslut med dnr 23-2043).

Att en mäklare vid överenskommelse om ändrad tillträdesdag ska verka för ett skriftigt tilläggsavtal till köpehandlingen framgår av tidigare beslut från inspektionen (se beslut med dnr 20–1208).

Av utredningen i ärendet har det framkommit att fullmakten för säljaren undertecknades två dagar efter att överlåtelsehandlingarna skrevs under. Fullmaktstagaren saknade således behörighet att skriva under överlåtelseavtalet vid tillfället när undertecknandet skedde. Att en obehörig person ingår avtal kan försätta parterna i en tvistig situation där bland annat avtalets giltighet kan ifrågasättas och skadeståndsansvar bli aktuellt. Det är inte klarlagt huruvida mäklaren visste om att det fanns en giltig fullmakt eller inte, då ord står mot ord. Oaktat om mäklaren i detta fall har varit medveten om att det fanns en giltig fullmakt eller inte, anser inspektionen att det inte är tillräckligt att mäklaren enbart förlitat sig på uppgiften att den fanns utan att kontrollera densamma. Agerandet är därför oavsett i strid med god fastighetsmäklarsed.

Av utredningen har det också framkommit att NN har behållit säljarens exemplar av överlåtelseavtalet i väntan på att erhålla fullmakten. Han har sedan, innan överlåtelsehandlingarna lämnades vidare till säljaren, strukit över och ändrat tillträdesdagen i det befintliga överlåtelseavtalet. Det visade sig sedan att båda parter inte var överens om det nya datumet. Syftet med att skriftligen dokumentera överenskommelser mellan parterna är att förebygga framtida tvister. Att ändra uppgifter i ett redan befintligt avtal utan att båda parter har gett sitt medgivande och är överens om detta, kan ha motsatt effekt och i stället skapa onödiga tvister, vilket inte kan anses vara förenligt med god fastighetsmäklarsed. NN har slutligen, cirka en månad efter att tillträdet från början skulle ha ägt rum upprättat ett tilläggsavtal med ett nytt tillträdesdatum, som har skrivits under av både köpare och säljare, vilket i detta fall kan ses som en förmildrande omständighet. Vid en sammantagen bedömning anser dock inspektionen att NNs agerande vid undertecknandet av överlåtelseavtalen och senare vid ändring av avtalet utgör grund för en varning.

Penningtvättsregelverket

Av 4 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen följer att inspektionen ska utöva tillsyn enligt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (”penningtvättslagen) och föreskrifter som har meddelats i anslutning till den lagen. I aktuellt ärende är Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd om åtgärder mot penningtvätt och finansiering (KAMFS 2021:3) tillämpliga.

Vidtagna åtgärder och dokumentation av åtgärder för att uppnå kundkännedom

Mäklaren ska vidta åtgärder för kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse, se 3 kap. 4 § penningtvättslagen. Enligt 3 kap. 1 § samma lag får mäklaren inte etablera eller upprätthålla en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion, om mäklaren inte har tillräcklig kännedom om kunden för att kunna hantera risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen. Mäklaren får inte etablera en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om det finns misstanke respektive på skälig grund kan misstänkas att transaktionen utgör ett led i penningtvätt och verksamheten kommer att användas för detta syfte, se 3 kap. 2-3 §§ samma lag.

Mäklaren ska löpande och vid behov följa upp pågående affärsförbindelser i syfte att säkerställa att kännedomen om kunden är aktuell och tillräcklig för att hantera den bedömda risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism, se 3 kap. 13 § penningtvättslagen.

Med kundkännedomsåtgärder avses bland annat att fastighetsmäklaren ska identifiera säljaren och köparen genom identitetshandlingar, registerutdrag eller andra uppgifter från en oberoende och tillförlitlig källa. Fastighetsmäklaren ska också utreda om parterna har en verklig huvudman och bedöma om någon av parterna, eller i förekommande fall en verklig huvudman, är en person i politiskt utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person. Om någon av parterna har en verklig huvudman ska mäklaren vidta åtgärder för att kontrollera den verkliga huvudmannens identitet. Kontroll av parternas och den verkliga huvudmannens identitet ska slutföras innan en affärsförbindelse etableras eller en enstaka transaktion genomförs. Mäklaren ska även inhämta information om affärsförbindelsens syfte och art. Detta följer av 3 kap. 7-10, 12 och 19 §§ penningtvättslagen.

Av 16 § KAMFS 2021:3 följer att om kunden är en fysisk person och är personligen närvarande sker kontroll av identiteten genom tillförlitlig elektronisk legitimation, svenskt körkort, svenskt pass, identitetskort som har utfärdats av svensk myndighet eller svenskt certifierat identitetskort. Åtgärder för att identifiera kunden och kontrollera kundens identitet ska dokumenteras. Kopior av de identitetshandlingar som använts för att kontrollera kundens identitet ska bevaras och det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd har vidtagits.

Det framgår av 17 § KAMFS 2021:3 att vid identitetskontroll på distans av en kund som är en fysisk person, ska mäklaren utöver åtgärderna enligt 16 och 18-22 §§ samma föreskrifter kontrollera antingen tillförlitlig elektronisk legitimation, eller personens namn och personnummer, samordningsnummer eller motsvarande nummer samt adress mot externa register, intyg eller andra oberoende och tillförlitliga källor samt genom att inhämta en vidimerad kopia av kundens identitetshandling. Saknar kunden en sådan identitetshandling, ska en motsvarande, tillförlitlig, vidimerad handling som innehåller kundens namnteckning inhämtas och kontrolleras. Kontrollåtgärderna ska dokumenteras och det ska framgå av dokumentationen vilket datum som respektive åtgärd vidtogs.

Av 18 § KAMFS 2021:3 framgår att om kunden företräds av en person som uppger sig handla på kundens vägnar, ska mäklaren kontrollera den personens identitet och dokumentera kontrollen i enlighet med 16 och 17 §§ samma föreskrifter. Mäklaren ska kontrollera personens behörighet att företräda kunden genom kontroll av fullmakt, förordnande eller annan motsvarande behörighetshandling. Mäklaren ska dokumentera behörighetskontrollen genom att bevara en kopia av den granskade handlingen. Av dokumentationen ska framgå när kontrollen av företrädarens behörighet har utförts.

Mäklarens dokumentation av vidtagna kundkännedomsåtgärder ska i normalfallet bevaras i fem år enligt 5 kap. 3 § penningtvättslagen samt 27 § KAMFS 2021:3. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. De identitetshandlingar, registreringsbevis eller andra handlingar som har använts för att kontrollera kundens och den verkliga huvudmannens identitet eller för att på något annat sätt uppnå kundkännedom ska dokumenteras genom kopior.

NN har uppgett att han har gjort en ID-kontroll av ombudet i samband med kontraktsskrivningen, han har dock inte denna bevarad. Det framkommer också av utredningen att mäklaren inte har kontrollerat fullmakten innan överlåtelsehandlingarna skrevs under, han förlitade sig enbart på uppgiften om att det fanns en fullmakt som han skulle få vid ett senare tillfälle. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar därmed att NN varken har bevarat en kopia på ID-kontrollen av ombudet eller kontrollerat så det fanns en giltig fullmakt innan överlåtelsehandlingarna skrevs under i strid med 18 § KAMFS 2021:3. Förseelsen utgör grund för en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN har åsidosatt såväl sin omsorgsplikt som sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet genom att påstå att köparens finansiering var klar och på så vis ha påverkat säljarens beslut att ingå avtal. Inspektionen bedömer även att NN har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed genom att låta en obehörig person ingå avtal och sedan ändra i ett befintligt överlåtelseavtal och därigenom riskerat att onödiga tvister skulle uppstå mellan köpare och säljare. Inspektionen anser även att NN har agerat i strid med penningtvättsregelverket genom att inte vidta vissa kundkännedomsåtgärder, detta genom att inte kontrollera att det fanns en giltig fullmakt samt inte dokumentera och spara en kopia på ID-kontrollen av ombudet. Vid en sammantagen bedömning anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN ska meddelas en varning.