Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har överlämnat budgivningslistan och journalen i tid.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på företag]/[namn på kedja]). Anmälaren har gett in skärmbilder på bland annat e-postmeddelanden.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, frågelistan, budgivningslistan, journalen, köpekontraktet och energideklarationen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Klagomålet rör mäklarens uppdrag att sälja en fritidsfastighet. Huset var ett vinterbonat fritidshus på arrendemark. Huset var nybyggt och mäklaren uppgav på visningen att hon hade sett direkt om det fanns några fel på det. Mäklaren rekommenderade inte besiktning muntligen. I prospektet stod det däremot om köparens undersökningsplikt, säljarens upplysningsplikt och om eventuell besiktningsklausul. De kom överens om att det skulle räcka med att säljaren tog en dolda-fel försäkring, som enligt mäklaren säkrade upp för båda parter.

Den 27 juni fick hon koden till huset för att titta på några sängar som hon eventuellt skulle köpa. Några möbler flyttades och då kände hon att det var något fel med golvet då det sviktade. De mätte sättningen till 1,4 cm på en mätare med laser. De rådgjorde därefter med en jurist. Skadan hade inte tagits upp i frågelistan, då säljaren svarat nej på frågan om de misstänkta sättningsskador eller marksättning. Säljaren påstod senare att skadan var synlig på visningen. Då borde skadan varit synlig för säljaren och mäklaren.

Hon skickade en reklamation den 29 juni. Mäklaren ringde och frågade vilken typ av skada det var, samtidigt sa hon att hon inte hade något med klagomålet att göra. Det var en angelägenhet mellan säljare och köpare. Detta skedde före inflyttningen. Mäklaren ansåg att det var naturligt att ett nytt trähus sätter sig. Säljaren skrev att det var upp till mäklaren om det var möjligt att hålla inne en del av köpeskillingen. Mäklaren sa att köpet kunde genomföras i sin helhet.

Hon bad om journalen den 27 juli och fick svar den 28 juli. Den 22 augusti bad hon om att få den igen. Hon behövde då använda ett svenskt bank-id, vilket mäklaren visste att hon inte hade, eller resa ner och hämta det. När hon påpekade att hon fått buda utan legitimation och föreslog att hon kunde identifiera sig på sin bank så skickade mäklaren slutligen handlingarna till hennes bank.

Den 7 oktober bad hon återigen om energideklarationen, men mäklaren uppgav att det inte var nödvändigt eftersom det var ett fritidshus. Huset är större än 40 kvadratmeter och användes mer än 4 månader per år. Mäklaren försökte säga att huset använts mindre än så, vilket hon uppfattade som ett ytterligare felaktigt påstående. Säljaren och mäklaren hade tidigare berättat att de hade hyresintäkter på ca 150 000 kr per år och att det var uthyrt både höst, nyår och vår. Hon bekräftade detta via en hemsida för uthyrning på nätet. Hon har ännu inte fått energideklarationen.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Köparen hade visats objektet tre gånger, varav sista gången samma dag som kontraktet skrevs. Hon anser att hon därmed verkat för att köparen fullgör sin undersökningsplikt. Det stämmer att hon under budgivningsprocessen diskuterat en besiktningsklausul med köparen, men att köparen själv frånfallit det önskemålet innan kontraktet skrevs. Av prospektet, som köpare fått ta del av, framgår att köparen uppmanas att noggrant undersöka fastigheten och att det kan vara bra att besikta fastigheten med sakkunnig person. Hon har även per telefon upprepat samma information som framgår av prospektet i den delen. Hon har inte uppmanat henne att avstå från en besiktningsklausul, utan detta har hon frånfallit på egen hand.

Fastigheten utgör ett fritidshus. Enligt gällande lagstiftning föreligger inget krav på energideklaration för byggnader som används som fritidshus i mindre än fyra månader per år. Säljaren har trots detta ordnat en åt köparen.

Köparen infann sig inte på tillträdet. Därför har det inte gått att där och då att överlämna journal och budförteckning. Som framgår av köparens egna bilagor så har hon krävt att all kommunikation ska dokumenteras, alltså ske via mejl. Det har hon sagt även tidigare. Efter avslutad sommarsemester har hon slutligen skickat journal och budförteckning till henne via e-post.

Hon bedömer att hennes agerande varit förenlig med fastighetsmäklarlagen och god fastighetsmäklarsed samt att hon fullgjort sina skyldigheter gentemot såväl köpare som säljare.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Budgivningslistan

Budgivningslistan är inte signerad. Datumet som angetts på budgivningslistan är 27 augusti 2025.

Journalen

Journalen är inte signerad. Enligt journalen är mäklarjournalen överlämnad till parterna den 1 juli 2025.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Budgivningslistan

Enligt 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkten för när anbudet lämnades samt eventuella villkor för anbudet. Budgivningslistan ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36).

Enligt mäklarens egen utsago har hon inte överlämnat budgivningslistan i samband med tillträdet, utan först efter sommarsemestern skickat den till köparen per e-post. Detta styrks av datumet på budgivningslistan. Budgivningslistan ska enligt det datumet ha överlämnats 57 dagar efter tillträdet. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det är visat att mäklaren har åsidosatt sin skyldighet att överlämna budgivningslistan när uppdraget slutförts. Förseelsen motiverar en varning.

Journalen

Enligt 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren föra anteckningar över förmedlingsuppdraget (journal). Av andra stycket framgår även att fastighetsmäklaren ska överlämna journalen till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få journalen när uppdraget har slutförts.

Enligt bestämmelsen ska dokumentationen lämnas till uppdragsgivaren när uppdraget avslutas, vilket normalt sker vid tillträdet. Om uppdraget sägs upp dessförinnan, eller av annat skäl upphör, ska dokumentationen överlämnas vid den tidpunkten (jfr inspektionens beslut med dnr 24-0678 och 23–0589).

Enligt mäklarens egen utsago har hon inte överlämnat journalen i samband med tillträdet, utan först efter sommarsemestern skickat den till köparen per e-post. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det är visat att mäklaren har åsidosatt sin skyldighet att överlämna journalen när uppdraget slutförts. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

NN har inte överlämnat budgivningslistan och journalen till köparen i samband med tillträdet och meddelas vid en sammantagen bedömning en varning.