Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har upprättat en korrekt anbudsförteckning. Även prövning av om mäklaren har överlämnat journalen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på företag/namn på kedja]). Anmälaren har gett in skärmbild på sms-konversation med mäklaren och bild på budgivningslistan.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, journalen och budgivningslistan.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Anhöriga till anmälaren skrev till mäklaren att de var redo att lägga ett bud på 7 miljoner, vilket var utgångspriset. Mäklaren svarade då att det hade kommit in ett bud på 6,7 miljoner samt ett dolt bud på 7 miljoner som hade blivit nekat. På grund av detta la anmälarens anhöriga ett högre bud. Anmälarens anhöriga vann budgivningen som slutade på 7,4 miljoner. I budgivningslistan finns det inget bud på 7 miljoner och det nämndes inget om det på kontraktsskrivningen. De fick inte ta del av mäklarjournalen på kontraktsskrivningen utan ombads endast att signera snabbt utan information om vad en mäklarjournal är. Mäklaren tog själv den signerade mäklarjournalen och gav den inte till vare sig köpare eller säljare. Mäklaren vill inte heller hålla i visning åt anmälarens anhöriga så de fick kontakta en familjevän som bor i föreningen som frågade säljaren om de kunde komma och kolla på bostaden.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Visning hölls lördag den 16 november. Anhörig till anmälaren (köparen) kontaktade henne dagen efter via sms, de hade inte närvarat på visningen och de ville få till en snabb affär. Hon informerade om att säljaren tackat nej till ett dolt bud på 7 miljoner som inkom den 13 november. Samma spekulant inkom senare med ett öppet bud på 6,7 miljoner vilket startade den öppna budgivningen. Köparen la då 7,2 miljoner som ett dolt bud som säljaren godtog och de planerade då att skriva kontrakt på tisdag. Det bokades en visning för köparen på måndag eftermiddag så att de skulle få se lägenheten innan kontraktsskrivning.

När det dolda budet på 7 miljoner lades den 13 november hade hon ännu inte hunnit starta budgivningen och hade därför för avsikt att lägga in budet i budlistan i systemet vid senare tillfälle, men tyvärr missades detta.

På måndagen den 18 november fortsatte den öppna budgivningen som då gick över köparens bud på 7,2 miljoner, vilket köparna fått uppdateringar om via sms. När hon förklarade att högsta bud i den öppna budgivningen då översteg deras dolda bud meddelade de 7,3 miljoner som nytt dolt bud. Under kvällen samma dag meddelade säljaren att hon ville gå vidare med den budgivare som hade lagt det högsta budet i den öppna budgivningen som då var 7,6 miljoner. Kontraktsskrivning bokades till efterföljande dag.

Hon blev kontaktad av köparen som förklarade varför de lagt 7,3 miljoner, trots att budgivningen redan låg betydligt över det. De hade utan hennes vetskap kontaktat säljaren, fått se lägenheten och skakat hand på 7,2 miljoner. När budgivningen sedan drog i väg kontaktade de säljaren på nytt och kom överens om 7,3 miljoner och därefter 7,4 miljoner. Detta stämdes av via telefon med säljaren och kontraktsskrivning bokades till samma dag.

Hon kontaktade spekulanten som budat 7,6 miljoner och fick även ställa in kontraktsskrivningen för det hus som de samtidigt skulle sälja. Hon blev utskälld och hotad med diverse repressalier. Därefter skulle hon skriva ihop ett nytt kontrakt med de nya köparna. Hon kompletterade budgivningslistan med de sista dolda buden. I det mycket pressade läget missade hon att lägga in det dolda budet på 7 miljoner.

Vid tillträdet fick köpare och säljare ut journalen och hon förklarade dess innebörd. Medan hon lämnade rummet för att kontakta banken och vänta på kvitton har de tillfälle att gå igenom den och signera vilket de också gjorde. Hade de velat ha ut en kopia hade hon ordnat det till dem, men det efterfrågades inte.

Anmälarens vidare påstående att hon inte medverkat till att hålla visning för köparen är ett alltigenom falskt påstående, som den kronologiska redogörelse hon gjort ovan tydligt visar. Så är även fallet med påståendet att köparen inte fått ta del av journalen då de bevisligen tagit del av denna och signerat densamma.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Budgivningslistan

Av budgivningslistan framgår bland annat följande.

• Den 16 november 2024 lämnades ett bud på 6 700 000 kr av budgivare 1.

• Den 17 november 2024 lämnade köparen ett dolt bud på 7 200 000 kr.

• Den 18 november 2024 lämnades öppna bud av budgivare 1 och 3 samt köparen med start på 6 800 000 kr av budgivare 3. De öppna buden ökade med 100 000 kr vid varje nytt bud. Det sista öppna budet var från budgivare 3 och var på 7 600 000 kr. Senare samma dag, den 18 november 2024, lämnade köparen ett dolt bud på 7 300 000 kr.

• Den 19 november 2024 lämnade köparen ett dolt bud på 7 400 000 kr.

SMS-konversation mellan mäklaren (M) och köparna

Köparen: Hej, Vi är beredda att lägga utgångspriset på 7 miljoner som dolt bud och att ni skippar visningen på tisdag. Vi vill dock se den kort innan vi signerar kontrakt. Vi kan titta på den med kort varsel. Vi bor i penthouse i [namn på bostadsrättsförening] som vi räknar med att bli av med lätt. Vad säger ni? Med vänlig hälsning, [namn på köparna]

Mäklaren: Hej! Jag är ledig idag så du får gärna skicka mejl istället. Redogör noga för eventuella villkor/förbehåll samt finansieringen om ni vill lägga bud. Säljaren har redan tackat nej till ett dolt bud på utgångspriset innan visning (ett bud utan försäljningsförbehåll). Budet på 6,7 som inkom vid visningen är utan förbehåll och det är minst två till som vid visningen aviserat att de kommer lägga bud i veckan. Mvh NN

Journal

Mäklaren har gett in journalen. Journalen är undertecknad av säljaren och köparna.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Journal

I enlighet med 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren föra anteckningar över förmedlingsuppdraget (journal).

Av andra stycket framgår även att fastighetsmäklaren ska överlämna journalen till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få journalen när uppdraget har slutförts.

Enligt bestämmelsen ska dokumentationen lämnas till uppdragsgivaren när uppdraget avslutas, vilket normalt sker vid tillträdet. Om uppdraget sägs upp dessförinnan, eller av annat skäl upphör, ska dokumentationen överlämnas vid den tidpunkten (jfr inspektionens beslut med dnr 24-0678 och 23–0589).

Enligt förarbeten skulle det motverka regelns syfte att begränsa skyldigheten att lämna en förteckning till sådana fall då någon part begär det. Vidare framgår från förarbeten att mäklaren bör ansvara för att visa att dokumentationen har lämnats till parterna och att det ligger i mäklarens intresse att be dem att signera ett likalydande exemplar som mäklaren behåller (prop. 2010/11:15 s. 36).

Det framgår genom signatur på den journal som mäklaren har lämnat in i ärendet att köparna har tagit del av journalen. Mäklaren har i sitt yttrande uppgett att journalen inte har överlämnats till köparna. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det är visat att mäklaren har åsidosatt sin skyldighet att överlämna journalen när uppdraget slutförts. Förseelsen motiverar en varning.

Budgivningslista

Enligt 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkten för när anbudet lämnades samt eventuella villkor för anbudet. Budgivningslistan ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36).

En korrekt och riktigt hanterad budgivningslista tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (jfr Högsta förvaltningsdomstolens dom den 20 januari 2016 i mål nr 3567-14).

Av god fastighetsmäklarsed följer att det är säljaren som avgör om ett bud är intressant eller inte. Mäklaren har en undantagslös skyldighet att ta emot och vidarebefordra inkomna bud till sin uppdragsgivare till dess att ett överlåtelseavtal har undertecknats. Detta gäller även om säljaren har lämnat särskilda önskemål till mäklaren. Mäklaren ska till säljaren också vidarebefordra meddelanden från spekulanter om intresse för objektet. (Jfr prop. 1994/95:14 s. 46)

Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna bud. Mäklarens ansvar i denna del är heller inte beroende av att uppdragsgivaren accepterar anbuden eller förhållanden som rör mäklaren.

Mäklaren har i sitt yttrande uppgett hon har glömt att redovisa ett dolt bud i budgivningslistan. Hon har därigenom upprättat en ofullständig budgivningslista. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att mäklaren har brustit i sin skyldighet att redovisa samtliga bud. Förseelsen motiverar en varning.

Påföljd

NN meddelas sammantaget en varning för att hon inte har överlämnat journalen till köpare och säljare samt för att hon har upprättat en ofullständig budgivningslista.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.