Beslut

Sammanfattning

Prövning av fastighetsmäklarens agerande i samband med att köparen ville nyttja en låneklausul och låta köpet gå åter.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på företag] / [namn på kedja]). Anmälaren har gett in sms-konversationer med fastighetsmäklaren och en skärmdump som visar besked från en bank avseende ansökan om lånelöfte.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in objektsbeskrivningen, köpekontraktet, fastighetsmäklarföretagets infoblad om fastighet samt sms-konversationer med köparen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

NN förmedlade en fastighet till hennes man. Hennes man fick avslag på låneansökan från sin bank. NN försökte då påverka maken att söka lån via dennes bankkontakt. Han föreslog blancolån med nio procent ränta som lösning, utan hänsyn till deras ekonomi. Han föreslog också att maken skulle övertala henne att bli medsökande, trots att hon inte ville. NN genomförde en kreditupplysning utan deras medgivande och när de meddelade att de ville nyttja bankklausulen och avbryta köpet så slutade han svara.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Anmälarens man gick ensam på visningen och lade ett bud som var lite lägre än utgångspris. När säljarna accepterade budet frågade han om köparen hade banklånet klart, vilket han inte hade. En bankklausul lades därför in i köpekontraktet så att köparen inte skulle hamna i tvist med säljarna om han inte kunde få lån. Köparen vände sig till en storbank och meddelade till en början att banken ville ha mer information. Sedan började han säga att han ville hoppa av. På fråga om varför nämnde köparen att hans fru inte ville betala ränta. Så banklånet blev godkänt men hans fru var tvungen att skriva på som medlåntagare. Köparen uppgav att han fortfarande ville ha huset och kunde stå på lånet själv, men att banken inte tillät det. Köparen frågade om det fanns andra alternativ. Med tanke på att köpeskillingen var låg, att köparen skulle betala 15 % kontant samt att köparen hade uppgett sig ha en hög månadsinkomst så föreslog han att det borde vara möjligt att ta ett lån utan säkerhet. Han har inte ansökt om bolån utan köparens medgivande och vet inte ens hur det skulle vara möjligt att göra detta då samtliga banker kräver Bank-ID som godkännande för att göra en bolåneansökan. Gissningsvis har köparen själv gjort en ansökan hos någon låneförmedlare på internet och då har en kreditupplysning tagits. Han har inte svarat undvikande, men kan inte vara tillgänglig hela tiden. Köparen kontaktade honom sent en kväll. Det dröjde 2-3 timmar tills han svarade. Köparen fick svar att han ordnat så att de kunde häva köpet trots ogiltighet i hävandet. Klausulen reglerar inte att man ska få bolån utan ränta.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Köpekontraktet

Köpekontraktet ingicks den 6 augusti 2025. I kontraktet finns följande reglering avseende villkor om lån.

Köparen har ett lånelöfte i [namn på bank], nedan kallad kreditgivaren, som för sin giltighet är beroende av att kreditgivaren godkänner köpeobjektet som säkerhet.

Köparen förbinder sig att snarast kontakta kreditgivaren för att få köpeobjektet godkänt. Köpet ska återgå om köparen inte fått bekräftat från kreditgivaren att köpeobjektet godkänns som säkerhet senast 2025-08-12 och köparen senast fem arbetsdagar efter detta datum begär att köpet ska återgå. […]

Sms-konversationerna

Sms-konversationer mellan NN och köparen.

Köparen den 6 augusti 2025.

Hej! Vi håller på med bolåneansökan hos banken och de behöver en objektsbeskrivning för huset. Skulle du kunna skicka den till mig som PDF eller på mejl? Tack på förhand

Köparen den 6 augusti 2025.

Hej [mäklarens förnamn], Jag vill bara vara ärlig och säga att jag känner mig ganska orolig just nu. Jag har redan skrivit på kontraktet, men efteråt har jag märkt saker som fuktskada i sovrummet och att taket verkar ha läckt in vatten. Det gör mig osäker på husets skick, särskilt eftersom jag inte sett källaren eller krypgrunden. Jag vet att huset säljs med friskrivningsklausul, men det här har gjort mig tveksam. Finns det någon möjlighet att göra en besiktning innan vi går vidare med betalning? Alternativt om det finns något utrymme att diskutera priset?

Köparen den 7 augusti 2025.

Hej [mäklarens förnamn], Tack för ditt svar – jag har funderat mycket på allt och jag vill säga att vi kör som vi har sagt. Jag förstår att vi redan är överens om priset och jag uppskattar verkligen att du varit tydlig och ärlig med allt. […]

NN den 8 augusti 2025.

Har banken sagt ok?

Köparen den 8 augusti 2025.

Nej inte än, jag hör av mig direkt när jag får svar

NN den 11 augusti 2025.

[…] Har vi fått något svar från banken? Behöver dom något mer från mig?

Köparen den 11 augusti 2025.

[…] Nej ingenting än ska ringa de snart kolla vad de säger

Köparen den 12 augusti 2025.

Hej [mäklarens förnamn] Jag har blivit uppringd från [namn] bank och de såg som att Ja då pratar vi omgående ansöka som jag gjorde idag och jag kommer inte ihåg att jag har gjort några ansökan till mig och sen de här frågat om min fru måste vara med i ansökan Är de dina kontakter

NN den 12 augusti 2025.

Hej, Ja, det är mina kontakter. Dom kommer fixa bolånet till dig. Gör som dom säger så kommer det lösa sig.

NN den 12 augusti 2025.

Vad jag kan se hos banken är allting godkänt men din fru måste lämna samtycke till köpet. Det är något hon måste göras. Klausulen som vi la in var på att banken måste godkänna objektet, vilket dom har gjort. Det som kvarstår nu är att din fru måste ”godkänna” köpet, vilket hon måste göra. Ränta eller inte. Eftersom du har skyldighet att vara lojal mot köpekontraktet. I detta fallet bryter du mot detta och det kan resultera i skadestånd till säljarna. Det är ränta på allt i Sverige. Även i hyresrätt, ägaren till hyresrätten har lån på byggnaden som har ränta. Så hon betalar ränta indirekt lika mycket i hyresrätten som i huslånet.

Köparen den 12 augusti 2025.

Hej Det var mitt beslut från början att köpa villan och jag vill gärna fullfölja köpet. Min fru vill inte vara med i ansökan och jag respekterar hennes beslut. Jag är fullt medveten om vad som står i kontraktet och jag vill inte känna att det används som ett sätt att sätta press på mig. Min avsikt är att genomföra affären, och jag undersöker nu alternativ med en annan bank där jag kan stå ensam på lånet, så att vi kan gå vidare så snart som möjligt.

Köparen den 14 augusti 2025.

Hej. Jag vill bara vara ärlig: Jag blev förvånad när jag såg en kreditupplysning från en bank jag inte kontaktat. Jag har inte gett mitt godkännande till att söka vidare hos andra banker, och det känns inte bra att du gjort det utan att prata med mig. [Namn på en bank] har redan gett avslag. Vi har därför bestämt att använda bankklausulen i kontraktet och stoppa köpet. Jag vill inte bli pressad mer – det här beslutet är redan svårt nog för oss. Tack ändå för allt du gjort.

NN den 14 augusti 2025.

Hej, Jag har inte ansökt å dina vägnar. Det går inte att göra. Det har skett när du har lagt in ditt personnummer på [namn på låneförmedlare]. Eller liknande sidor. Men att använda bankklausulen för att din fru inte vill skriva på funkar inte. Bankerna har gett avslag till följd av det. Inte för att dom inte godkänner objektet, vilket klausulen tillämpar. Du/Ni har lojalitetsplikt mot säljarna att göra allt ni kan för att genomföra köpet och det är inte uppfyllt från er sida. Där finns möjligheter att få igenom ett vanligt privatlån/blanco lån. Likaså att hon skriver på så är lånet beviljat. Därmed är klausulen uppfylld. Jag hör av mig imorgon med hur vi får lösa detta. Trevlig kväll!

Köparen den 14 augusti 2025.

Hej. Vi har fått skriftligt avslag från [namn på en bank], och därmed har vi rätt att använda bankklausulen enligt kontraktet. Att orsaken är att jag inte har medsökande spelar ingen roll – banken godkänner inte lånet, och det räcker enligt avtalet. Jag har gjort det jag har kunnat. Att tvinga in min fru mot sin vilja eller ta blancolån med 9 % ränta är inte rimligt för oss. Vi vill därför använda bankklausulen och stoppa köpet. Tack ändå för all hjälp hittills.

Köparen den 15 augusti 2025.

Hej igen. Eftersom vi har fått avslag från [namn på en bank] och meddelade dig inom tidsfristen, vill vi att köpet återgår enligt bankklausulen i kontraktet. Vi har försökt få kontakt med dig utan svar. Om du inte återkopplar inom 24 timmar kommer vi behöva ta detta vidare till Fastighetsmäklarinspektionen.

NN den 15 augusti 2025.

Hej,Vill du verkligen börja hota mig 22:50 en fredag kväll? Ni följde inte kontraktet, ni fortsatte vilja lösa det efter tidsfristen och den gick ut i tisdags. Ni ville ha en visning till i veckan. Ni har fortfarande inte skickat underlag på vad banken skrivit till er. Klausulen byggde på att banken skulle godkänna objektet, vilket dom gör. Däremot behöver din fru fortfarande stå med. Det stod inte som en klausul. Jag återkommer på måndag. Anmäl ni om ni vill, jag har följt min plikt och avtal. Men räkna med en motanmälan på kontraktsbrott.

NN den 15 augusti 2025.

Jag ska se till att detta löser sig på smidigast sätt. Men att börja ”hota” är jätte fel väg att gå.

NN den 15 augusti 2025.

Här är inte någon som kommer gå vidare rättsligt på något vis. Kontraktet är över. Det har jag redan förankrat med säljarna under dagen. Ni kunde ju ringt också, ellerhur? Ni kan riva kontraktet. Lycka till framöver.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Av utredningen framgår att NN förmedlat en fastighet till en ensam köpare och att köpekontraktet innehållit en låneklausul. Av utredningen framgår också att köparen inom tidsfristen valt att nyttja låneklausulen för att låta köpet återgå och att NN tillsett att köpet återgått. Vad som framkommit om NNs agerande ger emellertid skäl till kritik i vissa avseenden. NN har försökt förmå köparen att köparens fru ska skriva under lånet och han har försökt förmå köparen att ta ett blancolån med högre ränta än ett vanligt bolån. Han har gjort gällande att lojalitetsplikten som följer av köpekontraktet kräver detta av köparen.

Fastighetsmäklarinspektionen är inte rätt instans att civilrättsligt avgöra vad som omfattas av en köpares lojalitetsplikt. Det kan dock konstateras att så som NN utformat låneklausulen så bör det vara tillräckligt att köparen inte beviljas lån i den specifika bank där han erhållit lånelöfte för att köparen ska kunna låta köpet återgå. Något krav på att försöka uppta lån hos andra kreditgivare framgår således inte av låneklausulen. I vart fall mot den bakgrunden bör det anses vara en förseelse att NN försökt förmå köparen att mot sin vilja ta ett blancolån.

NN har till köparen uttryckt sig på ett sätt som ger intryck att lojalitetsplikten kräver att köparens fru skriver under låneavtalet. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att köparen ensam stod som avtalspart på köpekontraktet. Köparens lojalitetsplikt kan inte innebära att det ställs krav på andra personer att uppta lån för köparens räkning. Det är således en förseelse att NN försökt förmå köparen att se till att dennes fru skriver under lånehandlingarna.

NN har inledningsvis inte accepterat köparens besked att denne inom tidsfristen önskade låta köpet återgå med hänvisning till bankklausulen. Han har felaktigt ifrågasatt att begäran om återgång skett i rätt tid, han har argumenterat för att köparen inte uppfyllt sin lojalitetsplikt och när köparen uppgett att han kan komma att ta ärendet vidare till Fastighetsmäklarinspektionen har NN meddelat att köparen i så fall kan räkna med en motanmälan om kontraktsbrott. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att det inte är mäklarens utan säljarens sak att göra gällande ett kontraktsbrott. I flera beslut har Fastighetsmäklarinspektionen uttalat att i kravet på god fastighetsmäklarsed ligger bland annat att en mäklare ska uppföra sig korrekt och affärsmässigt mot sina kunder (se t.ex. beslut med dnr 20-1325). Hur NN uttryckt sig i detta sammanhang utgör enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning en förseelse.

Fastighetsmäklarinspektionen anser således att NN agerat i strid med sin omsorgsplikt och i strid med god fastighetsmäklarsed när han lämnat felaktig information om köparens skyldigheter enligt köpekontraktet, försökt förmå köparen att agera på ett sätt som inte krävdes av denne samt genom hur han uttryckt sig till köparen. Dessa ageranden motiverar sammantaget en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.