Beslut

Sammanfattning

Prövning av om marknadsföringen av en bostadsrätt varit vilseledande och otillbörlig när uppgift lämnades i objektsbeskrivningen om att bostadsrättsföreningens årsavgifter planerades vara oförändrade under det närmsta året.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på företag]/[namn på kedja]). Anmälarna har bl.a. gett in objektsbeskrivningen, överlåtelseavtalet, ett beslut från Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN), en mejl-konversation, en sms-konversation och en sammanställning av styrelsens mötesprotokoll.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren via ombud yttrat sig i ärendet. Hon har bl.a. gett in objektsbeskrivningen och en sms-konversation.

Anmälan

Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren påstod i objektsbeskrivningen att årsavgifterna planerades vara oförändrade under det närmsta året, trots att det fanns tydliga tecken på en kommande höjning. Föreningens styrelse hade långt innan köpet diskuterat en avgiftshöjning och kort efter köpet höjdes årsavgiften.

Mäklaren har kontrollerat uppgifterna med en tidigare styrelsemedlem som lämnat styrelsen och har därför lämnat föråldrade och vilseledande uppgifter. Mäklaren har påstått att hon kontaktat föreningens ekonomiska förvaltare, men det har förvaltaren inget minne av.

FRN har prövat ärendet och konstaterat att mäklaren agerat oaktsamt och att anmälarna har rätt till ersättning.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har via ombud uppgett i huvudsak följande.

Hon har agerat i enlighet med god fastighetsmäklarsed och fastighetsmäklarlagen, i vart fall har en eventuell förseelse varit ringa. Hon vidgår att hon har uppgett i objektsbeskrivningen att det inte planerades någon avgiftshöjning under det närmsta året och att det har skett en höjning efter köpet.

Vid tidpunkten för objektsbeskrivningens upprättande var mäklarens kontakt fortfarande styrelseordförande och i samband med det erhöll hon information från honom om att föreningens ekonomi var god och att inga höjningar skulle ske under det närmsta året. Hon frågade också säljaren som inte kände till några beslutade höjningar.

Månaden innan kontraktsskrivningen kontaktade hon återigen styrelseordföranden och fick bekräftat av honom att uppgifterna fortfarande var korrekta. Hon hade inte kännedom om att föreningens styrelse redan bytts ut. Hon förmedlade den tidigare styrelseordförandens bostadsrätt som skulle avträdas i augusti 2024, vilket innebär att hans styrelseuppdrag också skulle upphöra. Hans uppgifter uppfattades därför som en säker källa. Inför kontraktsskrivningen gjorde hon även en kontroll med säljaren som inte fått någon information om beslutade höjningar. Hon var även i kontakt med föreningens ekonomiska förvaltare, som inte framförde någon information om eventuella avgiftshöjningar.

Mäklare har ingen generell möjlighet att få ut styrelseprotokoll och det är i allmänhet tillräckligt att fråga säljaren om avgiftshöjningar. Hon framhåller att beslutet om avgiftshöjning togs efter att överlåtelseavtalet hade signerats och att beslutet trädde i kraft först 2025.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarnas klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivningen

Under rubriken ”Föreningens ekonomi” i objektsbeskrivningen anges följande.

Årsavgifterna planeras vara oförändrade närmsta året.

Överlåtelseavtalet

Av överlåtelseavtalet framgår att det ingicks mellan parterna den 14 september 2024.

Beslutet från FRN

Av FRN:s beslut från den 13 juni 2025 framgår att mäklaren rekommenderas betala skadestånd om 6 678 kr till anmälarna.

Mäklaren bedömdes ha agerat oaktsamt när hon lämnade den felaktiga uppgiften. Nämnden bedömde det som klarlagt att föreningen hade planerat för en avgiftshöjning åtminstone sedan februari 2024, att mäklaren inte hade visat att uppgiften var riktig och inte heller att hon hade fog för att tro det. Hon hänvisade också till gamla uppgifter, en sms-konversation med en tidigare styrelsemedlem, som ägde rum mer än sju månader före köpet och som inte gav stöd för uppgiften att årsavgiften planerades vara oförändrad under det närmsta året.

Mejl-konversationen

Av en mejlkonversation mellan anmälarna och föreningens förvaltare den 12 maj 2025, framkommer att förvaltaren inte minns att han har varit i kontakt med mäklaren angående föreningens ekonomi, endast angående årsredovisningen.

Sms-konversationer

Sms mellan anmälarna och mäklaren

Av en sms-konversation mellan anmälarna och mäklaren den 12 augusti (årtal framgår inte), framkommer att anmälarna bl.a. har bett mäklaren att kontrollera ekonomin. Anmälarna får till svar att mäklaren då varit i kontakt med den tidigare ordföranden och föreningens ekonomiska förvaltare och fått besked om att räntan högst troligt justeras nedåt i september.

Sms mellan mäklaren och den tidigare styrelsemedlemmen

Av en sms-konversation mellan mäklaren och den tidigare styrelseledamoten den 5 februari 2024 framkommer att mäklaren fått information om att årsavgifterna inte kommer höjas, utan att de är stabila.

Sammanställning av styrelsens protokoll

Anmälarna har gett in en egen sammanställning av delar av innehållet ur protokoll från bostadsrättsföreningens styrelsemöten. Av sammanställningen framkommer att en justering av årsavgiften började diskuteras i februari 2024 och att planering kring en eventuell höjning påbörjades i maj. Det framkommer också att en ny styrelse planerades ha sitt första möte i juni/juli avseende föreningens ekonomi och att beslut fattades i september om att det skulle bli en avgiftshöjning. I oktober beslutades med vilken procentsats höjningen skulle ske och man informerade medlemmarna om att den nya avgiften skulle börja gälla från januari 2025.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen (2021:516) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Objektsbeskrivningen

I enlighet med 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrätten (objektsbeskrivning). Handlingen ska innehålla vissa obligatoriska uppgifter, däribland lägenhetens årsavgift och beslutade ändringar av årsavgiften (punkten 5).

Av 3 kap. 12 § fastighetsmäklarlagen framgår att fastighetsmäklaren, i den utsträckning god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta.

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Vidare framgår att en näringsidkare inte heller får utelämna väsentlig information i marknadsföringen av sin egen eller någon annans näringsverksamhet. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. Inget hindrar att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen än de obligatoriska uppgifter som måste finnas med enligt 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen. Oavsett om en uppgift är obligatorisk eller inte, ska uppgiften vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Stockholms dom den 4 juli 2005 i mål nr 8375-04).

Uppgiften angående icke planerade avgiftshöjningar

Av utredningen i ärendet framgår att mäklaren i objektsbeskrivningen har angett att årsavgifterna planeras vara oförändrade under det närmsta året. Överlåtelseavtalet ingicks mellan parterna den 14 september 2024. Beslut om att avgiften skulle höjas fattades i slutet av september till mitten av oktober 2024.

Det är endast avgiftshöjningar som är beslutade av föreningen som är obligatoriska att informera om i objektsbeskrivningen. Däremot har mäklaren en skyldighet att upplysa tilltänkta köpare om en planerad avgiftshöjning om mäklaren känner till en sådan, då den utgör ett sådant förhållande som har samband med överlåtelsen som fastighetsmäklaren enligt 3 kap. 12 § fastighetsmäklarlagen är skyldig att upplysa tilltänkta köpare om (se prop. 2010/11:15 s. 59). En sådan upplysning kan tas in i objektsbeskrivningen, men kan också lämnas på annat sätt. Mäklaren bör inhämta information om beslutade ändringar av årsavgiften i nära anslutning till överlåtelsen (jfr Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 4.1-1594-14).

Mäklaren har i sin marknadsföring i objektsbeskrivningen lämnat icke obligatoriska uppgifter om att årsavgiften planeras vara oförändrad det närmsta året. När det gäller planerade avgiftshöjningar behöver mäklaren inte efterfråga sådan information. Om mäklaren inte har efterfrågat informationen blir det emellertid vilseledande att ange att det inte finns några planerade avgiftshöjningar. Mäklaren ger då spekulanterna intrycket av att detta är något som mäklaren har fått information om. Om mäklaren inte har tagit reda på om det finns planerade avgiftshöjningar så ska sådan information inte lämnas i objektsbeskrivningen. Om mäklaren väljer att informera om att det inte finns planerade avgiftshöjningar så anser Fastighetsmäklarinspektionen att den uppgiften rimligtvis bör grundas på information som mäklaren har fått i nära anslutning till överlåtelsen, på motsvarande sätt som gäller för uppgiften om beslutade ändringar av årsavgiften (jfr Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 24-0848 [beslutet har inte vunnit lagakraft] och dnr 4.1-1594-14).

Mäklaren har uppgett att hon i samband med upprättandet av objektsbeskrivningen fick besked från säljaren om att det inte fanns några beslutade avgiftshöjningar. Vid samma tidpunkt lämnade styrelseordföranden besked om att avgifterna inte skulle höjas under det närmsta året. Mäklaren har vidare uppgett att styrelseordföranden bekräftade att uppgifterna fortfarande stämde månaden innan kontraktsskrivningen samt att hon inför kontraktsskrivningen kontrollerade med säljaren som bekräftade att det inte fanns några beslutade avgiftshöjningar. Även av beslutet från FRN framgår att mäklaren har uppgett att hon inför kontraktsskrivningen kontrollerade med säljaren om det beslutats om en avgiftshöjning. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att kontrollen med säljaren inte kan anses tillräcklig, eftersom kontrollen endast avsåg beslutade avgiftshöjningar. Kontrollen svarade inte på frågan om det fanns några planerade avgiftshöjningar under det närmsta året, så som mäklaren angett i objektsbeskrivningen.

Både anmälarna och mäklaren har hänvisat till sms-konversationer. Det framgår av sms-konversationerna att mäklaren haft kontakt med styrelseordföranden i februari 2024 och med styrelseordföranden och föreningens förvaltare den 12 augusti. Oavsett vilken information mäklaren erhöll i samband med dessa kontakter inträffade de cirka sju månader, respektive fyra veckor och fem dagar, innan överlåtelseavtalets undertecknande. Fastighetsmäklarinspektionen finner att dessa kontroller inte kan anses ha ägt rum i nära anslutning till överlåtelsen och att mäklaren därför inte kunde förlita sig på att informationen var aktuell vid kontraktsskrivningen.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att utredningen visar att mäklaren inte, i nära anslutning till överlåtelsen, har inhämtat information om huruvida det planerades för några avgiftshöjningar under det närmsta året (jfr Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 4.1-1594-14 samt Fastighetsmarknadens reklamationsnämnds beslut med dnr 25/23 och 118/23). Påståendet om att det inte fanns några planerade avgiftshöjningar det närmsta året var därmed vilseledande (jfr Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 24-0848 [beslutet har inte vunnit laga kraft], dnr 21-0064 och dnr 4-2119-11). Genom sitt handlande har mäklaren agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen utgör grund för en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.