Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har underlåtit att ange korrekta och fullständiga uppgifter i objektsbeskrivningen avseende bostadens boarea, när det fanns motstridiga uppgifter. Prövning av om mäklaren underlåtit att ange korrekta uppgifter om fiberanslutning. Även en prövning av mäklarens omsorgsplikt och skyldighet att vara nåbar under uppdragstiden.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN Efternamn(verksam vid [namn på företaget]/[namn på kedjan]). Anmälarna som är köpare av den aktuella fastigheten har gett in en ljudfil och transkribering av samtal, objektsbeskrivningen, ett köpekontrakt, ett köpebrev, en inskrivningsansökan (inklusive del av köpekontrakt), en stämningsansökan, planritningar, tre mätbevis från uppmätningar, ett brev från säljarnas ombud, säljarnas yttrande till domstolen (inklusive värdeutlåtande), ett fastighetsutdrag, kontroll- och kvalitetsdokument samt en skärmavbild av marknadsföring på en annonsplats för bostäder på internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren genom ombud yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, journalen, frågelistan och köpekontraktet. Han har också gett in flera objektsbeskrivningar, en från tidigare förmedling av samma fastighet när de nuvarande säljarna förvärvade den och en objektsbeskrivning för nuvarande försäljning.

Anmälan

Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.

De köpte den aktuella fastigheten och blev vilseledda av mäklaren och säljarna och hamnade i en tvist som slutade i förlikning. Uppgiften om boarean i objektsbeskrivningen och köpekontraktet var felaktig, vilket upptäcktes först efter köpet. Det står 178 kvm när boarean är 168 kvm enligt mätning. Mäklaren har haft tillgång till rätt uppgifter om fastighetens boarea sedan 2019 när den var nybyggd, eftersom han förmedlade fastigheten till nuvarande säljarna då.

Säljarna hävdar den 1 november 2024 att informationen om boarean kommer ifrån mäklaren. Den 26 maj 2025 hävdade säljarna att mäklaren informerat köparna om att boareamätningen var en uppskattning och att mäklaren gett rådet att utföra egna mätningar. Det är fel, mäklaren har inte informerat om att uppgiften skulle komma från en stegad uppskattning förrän telefonsamtalet som bifogas anmälan. Det samtalet genomfördes den 27 maj 2025. Tillträdet hölls den 29 november 2024.

Mäklaren har lämnat motstridiga uppgifter angående var informationen om boarean kommer ifrån. I det inspelade samtalet uppger mäklaren att boarean är uppskattade uppgifter av honom som han mätte genom att stega. Av objektsbeskrivningen och köpekontraktet framgår att informationen om boarean kommer från taxeringsinformation och att uppgifter om huset kommer från säljarna. Taxeringsinformationen som rapporterats avseende boarean till Skatteverket var 233 kvm och inte 178 kvm, 178 kvm kan därför inte komma från taxeringsinformationen. 233 kvm är även den en felaktig uppgift. Uppgiften 178 kvm kan komma ifrån säljarna och att mäklaren i efterhand lämnar felaktiga uppgifter för att skydda dessa.

En av säljarna var, genom sitt bolag, involverad i byggandet av fastigheten och man kan därför ifrågasätta att säljaren inte ska ha haft vetskap om den rätta boarean och av samma anledning kan man ifrågasätta mäklarens skäl att uppskatta boarean.

Det framgick även av objektsbeskrivningen att det fanns fiberbredbandsanslutning, vilket efter köpet visade sig inte stämma.

Mäklaren har inte heller besvarat upprepade kontaktförsök i syfte att reda ut frågan om boarean. Han uppgav vid tillträdet att han beklagade att han inte svarat och hävdade att han, när han såg att boarean var felaktig, försökte boka en boarea-mätning av huset som begärt. Nuvarande säljare gick inte med på att ge tillgång till huset. Mäklaren skulle skicka köpeavtalet från föregående försäljning för att få uppgift om dåvarande uppgift om boarean, men återkom aldrig med det. Mäklaren kontaktades första gången med frågan den 9 oktober 2024 varpå han skulle återkomma. Mejl skickades samma dag och två dagar senare, men svar från mäklaren angående boarean gavs inte förrän vid tillträdet den 29 november 2024.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har genom ombud uppgett i huvudsak följande.

Han har agerat opartiskt och försökt vägleda båda parter. Taxeringsinformationen om boarean var uppenbart felaktig och han försökte därför stega upp boarean likt i Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 23-0382. Det var ett misstag att det står att uppgiften härrör från taxeringsinformationen. Han informerade köparna om att uppgiften var en uppskattning och gav rådet att de själva skulle låta utföra en areauppmätning. Anmälarna valde att inte göra det. I objektsbeskrivningen informeras om köparens undersökningsplikt och intill uppgiften om arean står:

Denna area kan av olika skäl vara felaktig. Den köpare som anser arean vara av betydelse för köpet bör därför vidta en uppmätning.

Ett utdrag ur fastighetsregistret, som innehåller taxeringsinformationen, utgör bilaga till köpekontraktet och parterna signerade bland annat sidan där areauppgiften lämnas. Frågan om justering av areauppgiften i taxeringsinformationen togs även upp under kontraktsskrivningen.

När han förmedlade fastigheten till nuvarande säljarna fick han muntligen uppgiften 170 kvm av tidigare ägaren som inte låtit göra en mätning.

Uppgiften om fiber lämnades av säljarna och han hade ingen anledning att misstänka att uppgiften skulle ha varit felaktig.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

Fastighetsutdraget

Av fastighetsutdraget framgår att boarean är 233 kvm och att nybyggnadsåret är 2019

Objektsbeskrivningen

Det finns tre olika objektsbeskrivningar i ärendet. Två av dessa gäller nuvarande försäljning, varav en finns som bilaga till köpekontraktet och en är den som överlämnats till objektets spekulanter. Det finns även en objektsbeskrivning från tillfället för nuvarande säljares köp av fastigheten.

Det framgår på tre ställen i nuvarande objektsbeskrivningen att boarean är 178 kvm. Det framgår också att uppgiften om boarean kommer från taxeringsuppgifter och att information om fastigheten kommer från säljarna. I den som överlämnats till spekulanter framgår på ett ställe att uppgiften om boarean kan vara fel och att köparna bör vidta uppmätning.

Av objektsbeskrivningen vid den tidigare förmedlingen 2019 angavs boarean vara 170 kvm. Av samma objektsbeskrivning samt av fastighetsutdraget framgår att dåvarande säljarna var det byggbolag som också har byggt objektet. Om fiber framgår följande

TV OCH INTERNET 
Fiber.

Av nuvarande objektsbeskrivningen framgår följande om fiber

TV OCH INTERNET
Via fiber, via fiber

Köpekontrakt

Kontraktet mellan säljarna och anmälarna undertecknades den 1 september 2024. En del av nuvarande objektsbeskrivning och fastighetsutdraget har bifogats köpekontraktet.

Anmälarna har även skickat in en del av ett köpekontrakt som undertecknades den 15 mars 2019 där det bl.a. framgår att samma mäklare förmedlade fastigheten även då.

Mejlkonversation

Det framgår att anmälarna gjort flera kontaktförsök med mäklaren med invändningar och begäran om kontroll av boarean samt att de i samband med det den 9 och 11 oktober 2024 skickat en planritning över ett identiskt hus, fast spegelvänt, av samma modell. Det huset har 168 kvm boarea.

Ljudfil och transkribering av samtal

Det framgår bland annat att mäklaren förstod att uppgiften på fastighetsutdraget var fel och att han uppfattade att arean var runt 178kvm. Han gick på känslan och stegade. Vid fråga om han informerat köparna om det och vid vilket tillfälle uppgav mäklaren att säljarna visste att boarean inte var enligt taxeringsinformationen men hade inte brytt sig om att mäta upp. Han uppgav att han sagt till köparna vid kontraktsskrivningen att fastighetsregistret anger fel kvm och att 178 kvm är en uppskattning, men att ingen reagerade på det och ingen har begärt mätning. Vid visning fick köparna objektsbeskrivningen där det står att boarean kan vara fel. Angående fiber så nämnde säljarna att de inte hade fiber vid tillträdet. Han utgick från att det var fiber fram till dess.

Stämningsansökan

Det framgår att anmälarnas motpart i stämningsansökan var säljarna. Det framgår att grunderna i huvudsak var desamma som i anmälan mot mäklaren, men riktat mot säljarna då de begärde prisavdrag.

Säljarnas yttrande till domstolen

Säljarna bestrider att uppgiften om att boarean är 178 kvm utgör ett fel. Uppgiften 233 kvm kommer från byggbolaget i samband med att huset byggdes. 178 kvm är mäklarens uppskattning och därför angavs att köpare bör göra nya mätningar. Mäklaren har innan kontraktsskrivningen särskilt informerat om att det endast var uppskattning. Att fiber är framgrävt till tomtgräns har köparna informerats om flera gånger innan kontraktsskrivning. Säljarna har även bifogat en bilaga med en annan mäklares värdeutlåtande om att 4% skillnad i kvm sannolikt inte skulle påverka slutpriset eller antalet intresserade spekulanter. Mäklaren har utgått från säljarens mätning till 171,3 kvm.

Planritningar

Det finns flera planritningar i ärendet. Bland annat så har anmälarna gett in en som visar bottenvåningen respektive en som visar övervåningen med skriftliga noteringar om att boarean ska vara 84,24 kvm per våning samt en summering som anger 168,48 kvm.

Mätprotokoll

Det framgår att anmälarna låtit genomföra en mätning den 3 december 2024 och en mätning den 14 maj 2025 och att boarean vid båda tillfällena uppmättes enligt Svensk standard (SS 21054:2020) till 168 kvm. Mätningarna genomfördes av två olika bolag.

Det framgår att säljarna låtit genomföra en mätning den 23 oktober 2024 och att boarean då uppmättes enligt Svensk standard (SS 21054:2020) till 171,3 kvm.

Brev mellan säljarnas ombud och anmälarnas ombud

I handlingen framgår bland annat att säljarna också låtit göra en kontrollmätning som visade 171,3 kvm.

Skärmavbild av del av marknadsföring på en annonsplats för bostäder på internet

Det framgår att byggåret var 2018 och att tomtarean var 1 178 kvm. Ingen uppgift om boarean finns på skärmavbilden.

Journalen

Av noteringarna i journalen framgår bland annat att mäklaren den 5 augusti 2024 gjort anteckningar om boarea och annat. Det framgår också att de tilltänkta köparna fick objektsbeskrivningen den 25 augusti och 1 september 2024 samt information om undersökningsplikten och att mäklaren verkat för undersökning av fastigheten. Den 1 september har de gått igenom objektsbeskrivningen i samband med kontraktsskrivning och den 12 september har köparna besiktat fastigheten. Det återfinns inte några noteringar om att mäklaren har haft kontakt angående anmälarnas invändningar och begäran om kontroll av boarean under oktober 2024.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen (2021:516) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse.

Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Omsorgsplikten innebär bland annat att mäklaren ska visa den omsorg och fullgöra de plikter i övrigt som seriösa fastighetsmäklare i allmänhet iakttar i ett normalt förmedlingsuppdrag. Detta betyder i första hand att mäklaren ska fullgöra de förpliktelser som följer av fastighetsmäklarlagens bestämmelser. Det enskilda uppdraget kan också innebära en skyldighet för mäklaren att utföra andra åtgärder, vare sig detta uttryckligen har överenskommits eller att det på grund av särskilda omständigheter får anses omfattas av uppdraget (prop. 1983/84:16 s. 36).

Objektsbeskrivningen

Enligt 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). I lagen anges vissa specifika uppgifter som alltid ska finnas med i objektsbeskrivningen, däribland information om fastighetens storlek.

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. Fastighetsmäklaren har ett ansvar för att marknadsföringen inte blir vilseledande och att den överensstämmer med marknadsföringslagens krav. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att använt bildmaterial och beskrivningar återger objektet på ett korrekt och rättvist sätt.

Fastighetens storlek

Information om bostadens storlek är obligatoriska uppgifter i en objektsbeskrivning. Uppgifter om boarea och biarea är väsentliga uppgifter för potentiella köpare (se Kammarrätten i Stockholms dom den 19 september 2017 i mål nr 8455–16). Felaktiga uppgifter härom riskerar att leda till tvist mellan köpare och säljare (se inspektionens beslut i ärende med dnr 18–2365).

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att om mäklaren har tillgång till motstridiga uppgifter om bo- och biarea ska samtliga uppgifter redovisas, eller så ska det på annat sätt tydliggöras att det finns andra uppgifter än de som har angetts i objektsbeskrivningen (se bland annat inspektionens beslut med dnr 20–1581, 20–0827, 2019–0481, 19–0368 och 19–1101). Har inte mäklaren gjort detta meddelas i normalfallet en varning (se b.la. Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 10 mars 2021 i målnr 2878–20 samt den 28 maj 2021 i mål nr 6030–20).

Fastighetsmäklarinspektionen har i andra beslut låtit påföljden stanna vid en erinran om den felaktiga uppgiften om area i marknadsföringen inte lämnats reservationslöst, utan mäklaren i objektsbeskrivningen exempelvis har beskrivit fördelningen av bo- och biarea (jfr dnr 21-0452).

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att om det är en uppskattad uppgift bör detta anges tydligt och det bör också framgå vem som har gjort uppskattningen (jfr Fastighetsmäklarinspektionens beslut dnr 4.2-1758-14).

Fastighetsmäklarinspektionen har inom ramen för utredningen inte kunnat fastställa bostadens exakta boarea. Det kan dock konstateras att det funnits motstridiga uppgifter om boarean och att mäklaren inte redovisat samtliga uppgifter han haft tillgång till eller källor i objektsbeskrivningen. Det kan vidare konstateras att mäklarens angivelse i objektsbeskrivningen om att boareauppgiften grundar sig på taxeringsinformation är felaktig, eftersom den inte stämmer överens med det ingivna fastighetsutdraget. Det kan även konstateras att uppgiften i objektsbeskrivningen om att boarean är 178 kvm är felaktig. I objektsbeskrivningen finns information om att arean kan vara fel men det framgår inte att uppgiften om boarea härrör från mäklarens egen uppskattning. Ord står mot ord avseende om mäklaren informerat köparna muntligen om att uppgiften är uppskattad.

Även om uppgiften från mäklarens uppskattning framstår som mer sannolik än informationen i fastighetsregistret som är uppenbart felaktig, så är inspektionens bedömning att mäklaren oavsett inte borde ha lämnat uppskattad information om boarean när han har haft tillgång till uppgiften om boarean från den tidigare förmedlingen då huset var nybyggt. Han har även själv skickat in underlag som visar att han haft tillgång till uppgiften, men han har inte kontrollerat uppgiften om boarean mot den tidigare förmedlingen och inte nämnt uppgiften i objektsbeskrivningen.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer sammantaget att mäklaren har brustit i sitt ansvar att ange rättvisande och fullständig information om bostadens storlek, om samtliga uppgifter han haft tillgång till om boarean samt vilka källor han har använt som grund för den angivna uppgiften (jfr Fastighetsmäklarinspektionens beslut dnr 25-0582). Den felaktiga uppgiften om boarean är en överträdelse av en skyldighet som är av central betydelse för potentiella köpare, vilket bör leda till en påföljd. Eftersom överträdelserna inte har gjorts av förbiseende eller av annat skäl som framstår som mindre klandervärda är erinran inte en tillräcklig åtgärd. Agerandet står i strid med god fastighetsmäklarsed och utgör grund för en varning (jfr bland annat Fastighetsmäklarinspektionens beslut dnr 2015-1848, 19-1184 och 24-1584).

Marknadsföringen

Inget hindrar att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen än det som är obligatoriskt. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795–20).

Av 10 § marknadsföringslagen (2008:486) framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Mäklaren ska normalt kunna förlita sig på de uppgifter som säljaren lämnar, om det inte föreligger särskilda omständigheter som ger anledning att ifrågasätta dem. Om sådan anledning finns ska mäklaren göra en mer ingående granskning och kontroll (jmf Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 15 november 2021 i mål nr 2063–21).

Fiberanslutningen

I objektsbeskrivningen har det angetts en uppgift som inte är obligatorisk om att fiber finns. Det visade sig dock att fiber inte fanns anslutet till förmedlingsobjektet på sätt som angetts. Mäklaren har angett att uppgiften härrör från säljarna och att han inte hade någon anledning att ifrågasätta informationen. Fastighetsmäklarinspektionen anser det inte utrett att mäklaren har haft anledning att betvivla den lämnade uppgiften. Ärendet ska därför avskrivas i denna del.

Kontakt under uppdragstiden

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att en fastighetsmäklare har en skyldighet att vara aktiv i sina förmedlingsuppdrag. Mäklaren ska vara uppmärksam på uppdragsgivarens önskemål. Inom mäklarens ansvar ligger även att vara nåbar och att besvara försändelser i den utsträckning som kan anses krävas enligt god fastighetsmäklarsed och mäklarens omsorgsplikt. Att under en förhållandevis lång tid inte vara nåbar kan inte anses förenligt med mäklarens omsorgplikt eller god fastighetsmäklarsed och har lett till en varning (jfr bland annat Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 2015-1960 och 2013-2246).

Anmälarna har visat att de, efter kontraktsskrivning men före tillträdet, försökt kontakta mäklaren vid upprepade tillfällen och haft invändningar kring boarean samt begärt att mäklaren kontrollerar uppgiften. I ärendet framkommer att anmälarna inte kommit i kontakt med mäklaren under perioden mellan den 9 oktober 2024 och den 29 november 2024. Mäklaren har inte bemött kritiken i sitt yttrande. Fastighetsmäklarinspektionen utgår från att mäklaren därför inte har besvarat anmälarna förrän vid tillträdesmötet den 29 november 2024. Det innebär att mäklaren brustit i skyldigheten att vara nåbar och aktiv under förmedlingsuppdraget. Agerandet kan inte anses förenligt med mäklarens omsorgplikt eller god fastighetsmäklarsed och motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

NN har åsidosatt sitt ansvar att ange rättvisande och fullständig information om bostadens storlek, om samtliga uppgifter han haft tillgång till om boarean samt vilka källor han har använt som grund för den angivna uppgiften, vilket är i strid med 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen samt 8 och 10 §§ marknadsföringslagen och därigenom även i strid med god fastighetsmäklarsed. Han har också åsidosatt sin omsorgsplikt gentemot köparna genom att inte vara nåbar under uppdragstiden, vilket är i strid med god fastighetsmäklarsed.

Vid en samlad bedömning av förseelserna bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN ska meddelas en varning.