Beslut

Sammanfattning

Prövning av fastighetsmäklarens skyldighet att upplysa köparna av en fastighet om resultatet av en radonmätning enligt en rapport som mäklaren fick del av efter det att köpekontraktet hade skrivits under. Även prövning av om mäklaren överlämnat budgivningslistan i tid.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på mäklarföretaget]/[namnet på kedjan]). Anmälaren har gett in skadeståndsanmälan, överlåtelsebesiktningsprotokoll, köpekontrakt, radonmätningsrapport, radonbesiktning, offert från ventilation- och radonspecialist samt undertecknad skrivelse från säljarens företrädare.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet och objektsbeskrivning.

Anmälan

Anmälaren som är köparen har uppgett i huvudsak följande.

De såg en annons för en fastighet som marknadsfördes som ett barnvänligt boende. På visningen fanns det ett besiktningsprotokoll, där det inte framgick att det skulle förekomma radon eller blåbetong i fastigheten. Av överlåtelsebesiktningen framgick det att det fanns blå lättbetong i byggnaden och att en korttidsmätning pågick.

Köparna frågade mäklaren vid visningen om vad blåbetong och radon innebar, vilka värden fastigheten hade och om det var skadligt då köparna skulle bo där med sitt barn. Mäklaren svarade att värdena låg runt 200–240 och att mätprotokollet skulle vara klart inom någon dag. Mäklarens uppgifter avseende förekomsten av radon gav intrycket att radonhalten inte utgjorde ett hälsoproblem.

De infann sig på mäklarens kontor den 25 mars 2025 för kontraktsskrivning. Vid kontraktsskrivningen efterfrågade de mätbeviset. Mäklaren svarade att mätbeviset inte var färdigt, men att radonförekomsten inte skulle utgöra ett problem. Säljarens representant var närvarande och hörde när de efterfrågade mätbeviset samt uttryckte oro flera gånger. Efter köpet begärde de vid flera tillfällen att mäklaren skulle skicka mätbeviset men mäklaren uppgav återigen att hon ännu inte hade fått tillgång till det. De kontaktade mäklaren den 8 april 2025 och frågar om radonmätningen. Mäklaren svarade att hon skulle skicka den så snart som möjligt, men ingen mätning skickades till dem.

Tillträdesdatumet var den 28 april 2025 och först efter att betalning av köpeskillingen hade gått igenom fick de tillgång till mätbeviset. Det visade sig att mätbeviset upprättades den 3 april 2025 och att mäklaren hade fått tillgång till detta en kort tid därefter. Deras uppfattning är att mäklaren avsiktligt undanhöll mätbeviset i syfte att få igenom köpet.

Det framgick av mätbeviset att radonhalten i källaren uppgick till 240 +/-Bq/m3 samt uppseendeväckande nog 510 +/- Bq/m3 i sovrummet/boytan. De ringde sedan besiktningsmannen som sa att det är ett högt värde.

De bokade in en tid med en radonmätningskonsult, han nämnde på telefon att det kommer krävas ett utsugningssystem som kommer kosta mellan 150 000 och 280 000 kronor och att väggar kanske behöver rivas ned.

Hon ringde upp mäklaren dagen efter tillträdet, den 29 april, och uttryckte att de kände sig vilseledda och att de fått falska indikationer. Mäklaren svarade att hon ska lösa detta genom att ta kostnaderna på sin försäkring. Mäklaren ändrade sedan sin historia efter att hon anmält detta till sin försäkring och menar på att köparna blivit erbjudna att lägga till en klausul i kontraktet och att mäklaren föreslagit detta. De fick ingen information om att de skulle lägga in en klausul angående radonvärdet i köpekontraktet.

Det visade sig sedan att det finns utrymmen i fastigheten där radonvärdet överstiger 2000 +/- Bq/m3. De fick även veta att det är skadligt att bo i fastigheten med barn när det är så pass höga radonhalter. Marknadsföringen har således varit vilseledande.

De fick inte heller budgivningslistan förrän 17 dagar efter tillträdet. De fick sedan höra av en annan mäklare att värdet på fastigheten minskade med minst 200 000 kronor på grund av vad radonmätningen visade.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon tecknade förmedlingsuppdrag avseende det aktuella objektet den 10 mars. Det var ett renoveringsobjekt, men fanns inga sprickor i väggar eller golv. Det ligger i ett barnvänligt område, var gediget byggt och passade ypperligt för en barnfamilj. En besiktning utfördes den 20 mars och eftersom besiktningsmannen fann blåbetong på vinden lades det ut puckar för att göra en korttidsmätning av radon. En förhandsvisning hölls den 23 mars. Hon fick besiktningsprotokollet den 21 mars och hade därför naturligtvis med sig det på visningen.

Hon informerade även samtliga spekulanter muntligen om att det pågick en korttidsmätning av radon eftersom det hade visat sig finnas en vägg i huset med blåbetong. Efter visningen mejlade hon ut besiktningsprotokollet till spekulanterna. Det stämmer inte att hon ska ha sagt att radonet inte var någon fara eller att värdena låg runt 200–240. Det stämmer inte heller att hon ska ha utfäst att de skulle få resultatet inom någon dag. Puckarna skulle hämtas först den 31 mars.

Innan kontraktsskrivningen frågade hon om anmälaren ville göra en egen besiktning eller om de ville göra något tillägg i kontraktet, vilket de inte ville. Kontraktet skrevs den 25 mars.

Den 3 april fick hon resultatet av radonmätningen. Hon la in det i sitt mäklarsystem och skulle skicka det till anmälaren, men det föll tyvärr mellan stolarna. På tillträdesdagen den 28 april fick anmälaren resultatet från radonmätningen. Det fanns ingen avsikt från hennes sida att hålla på resultatet, utan det var en hektisk period och hon glömde därför tyvärr bort att skicka det, vilket hon såklart beklagar.

Köpekontraktet var påskrivet och anmälaren tog en medveten risk genom att skriva på avtalet trots vetskapen om att det fanns blåbetong i huset och att radonmätningen inte var klar. Att det sen visade sig vara högre värden än vad anmälaren sannolikt hade förväntat sig är inget som hon kan lastas för.

Gällande tillträdet var det en rörig situation med bland annat nätverksproblem, vilket gjorde att hon missade att ge köparna budgivningslistan. Hon skickade budgivningslistan till köparna så fort de påpekade att de inte hade fått den.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Köpekontraktet

Av köpekontraktet framgår bland annat att säljarens företrädare och köparna har skrivit under kontraktet den 25 mars 2025.

Tillträdestillfället

Av anmälarens yttrande och mäklarens yttrande framgår bland annat att tillträdesdatum var den 28 april 2025.

Radonmätningsrapport

I radomätningsrapporten som upprättades den 3 april 2025 och som avsåg exponeringsperioden 2025-03-20 – 2025-03-31 framgår bland annat följande

Annat boutrymme: 240 +/- 40 Bq/m³

Sovrum: 510 +/- 70 Bq/m³

Undertecknad skrivelse från säljarens företrädare

I en den undertecknade skrivelsen från säljarens företrädare framgår bland annat följande

”Vi båda parter fick protokollet för radonmätningen av mäklaren efter att vi signerat och köpet var klart och ingen av oss varken jag som företräder säljaren eller köparna fick tillgång till mätningen förrän på tillträdesdagen efter att betalningen gått igenom trots efterfrågan från köparna.”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten

Av 3 kap. 12 § 1 st. fastighetsmäklarlagen följer att en fastighetsmäklare, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.

Av bestämmelsens tredje stycke framgår att om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta.

Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning.

Enligt Regeringsrättens mening omfattar en fastighetsmäklares upplysningsskyldighet samtliga uppgifter som kan antas vara av betydelse för en köpare och som mäklaren har tillgång till (se RÅ 2006 ref. 53). Att uppgifterna ska kunna ”antas vara av betydelse” för köparen visar att beviskravet är lågt ställt. I avgörandet varnades mäklaren för att först vid kontraktsskrivningen ha informerat om byggplaner rörande ett hamnområde som gränsade till det område där förmedlingsobjektet var beläget. Med hänsyn till omfattningen av byggplanerna och det förhållandevis korta avståndet mellan fastigheten och hamnområdet ansåg domstolen att planerna måste antas ha varit av betydelse för köparna av fastigheten. Mäklaren ansågs ha brustit i sitt ansvar när han inte vidarebefordrat informationen till köparna i god tid före kontraktsskrivningen.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att resultatet från radonmätningen utgör en sådan information om fastighetens skick som en fastighetsmäklare särskilt ska upplysa en köpare om enligt 3 kap. 12 § fastighetsmäklarlagen.

I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2011/11:15 s. 40) anges bland följande om påföljdsbedömningen.

Varning bör reserveras för särskilt klandervärda ageranden som, om de upprepas, kan leda till återkallelse av registreringen. En erinran bör kunna meddelas i de fall där en varning framstår som en alltför sträng påföljd men förseelsen inte är av så enkel karaktär att den kan bedömas som ringa. Det rör sig om fall där mäklaren handlat olämpligt med ändå inte alltför klandervärt.

Det har även ansetts utgöra grund för varning om en mäklare har förhållit sig passiv när en tvist har uppstått mellan parterna i tiden mellan kontraktsskrivningen och tillträdet (se b.la. inspektionens beslut med dnr 19–0199 och 20–1208).

I Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 17 december 2024 dnr 4.1-1547-14 meddelades mäklaren en erinran på grund av att hon hade överlämnat radonmätningsrapporten till köparna först en månad efter att hon fått rapporten, men cirka en och en halv månad innan tillträdestillfället.

I det nu aktuella ärendet har NN uppgett att hon fått del av radonmätningsrapporten den 3 april och att hon inte har vetat om resultatet av den nya radonmätningen innan parterna skrev under köpekontraktet. Detta påstående styrks av en bifogad kopia av radonmätningsrapporten där det framgår att rapporten upprättades den 3 april 2025. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att NN inte har haft möjlighet att informera köparna om innehållet i radonmätningsrapporten innan köpekontraktet skrevs under.

Köparna fick ta del av rapporten på tillträdesdatumet den 28 april, efter att köpeskillingen hade betalats. NN borde ha insett vikten av att informationen lämnades på ett tydligt och lättbegripligt sätt till köparen i god tid före tillträdestillfället. Det har därför ålegat NN att överlämna resultatet från radonmätningen till köparna utan dröjsmål. Genom att inte överlämna radonmätningsrapporten till köparna förrän på tillträdesdagen, efter att köpeskillingen hade betalats, har NN åsidosatt sina skyldigheter enligt 3 kap. 12 § fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning.

Budgivningslista

Enligt 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkten för när anbudet lämnades samt eventuella villkor för anbudet.

Av andra stycket framgår även att fastighetsmäklaren ska överlämna budgivningslistan till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få budgivningslistan när uppdraget har slutförts.

I ett tidigare beslut från Fastighetsmäklarinspektionen meddelades en mäklare en varning då köparna inte fick ta del av budgivningslistan överhuvudtaget (se inspektionens beslut med dnr 24-2103).

Av utredningen i ärendet framgår det att köparna fick budgivningslistan 17 dagar efter tillträdesdatumet.

Mot bakgrund av att NN överlämnade budgivningslistan till köparna när de efterfrågade den finner Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden för förseelsen kan stanna vid en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

Fastighetsmäklarinspektionen har bedömt att NN har agerat i strid med 3 kap. 12 § fastighetsmäklarlagen genom att först på tillträdestillfället, efter att köpeskillingen hade betalats, överlämna radonmätningsrapporten till köparna, trots att mäklaren har tagit del av rapporten cirka en månad tidigare. Inspektionen anser vidare att NN har brustit i sina skyldigheter enligt 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen när hon överlämnade budgivningslistan 17 dagar efter tillträdestillfället.

Vid en sammantagen bedömning anser inspektionen att NN ska meddelas en varning.