Beslut

Sammanfattning

Prövning av företagets åtgärder enligt penningtvättsregelverket. Prövningen har omfattat en bedömning av om företaget har uppfyllt sin skyldighet att ha en dokumenterad allmän riskbedömning samt att ha dokumenterade rutiner och riktlinjer för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklarföretaget NN en varning.

Fastighetsmäklarinspektionen beslutar att fastighetsmäklarföretaget NN ska betala en sanktionsavgift om 30 000 kr.

Ärendet

Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 11 juni 2025 att inleda en tematisk granskning avseende mäklarföretagens allmänna riskbedömningar samt rutiner och riktlinjer beträffande åtgärder för kundkännedom, övervakning och rapportering samt behandling av personuppgifter. Syftet är att kontrollera om företagen uppfyller de skyldigheter som finns avseende dessa handlingar enligt lag (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. NN [namnet på en mäklarkedja] är ett av de företag som omfattas av granskningen.

Företaget har förelagts att ge in den allmänna riskbedömning samt de rutiner och riktlinjer som var gällande den 23 juni 2025. NN har till inspektionen gett in en handling benämnd Allmän riskbedömning avseende penningtvätt och finansiering av terrorism samt en handling benämnd Riktlinje och rutiner för motverkande av penningtvätt och finansiering av terrorism.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende endast granskat handlingarna utifrån inriktningen på den tematiska tillsynsinsatsen. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Den allmänna riskbedömningen

Den allmänna riskbedömning som mäklarföretaget har gett in till Fastighetsmäklarinspektionen är utformad av den kedja som mäklarföretaget tillhör. Det framgår av dokumentet att det ska fastställas av mäklarföretagets styrelse och att företagets VD är dokumentägare. Datum för beslut är den 31 januari 2025. Dokumentet är inte underskrivet.

I den allmänna riskbedömningen finns en beskrivning av mäklarkedjans verksamhet. Vad gäller mäklarföretagets verksamhet anges att företaget är nybildat 2024, har två anställda, två verksamhetsställen samt att verksamheten består av fastighetsförmedling. Under ett annat avsnitt i den allmänna riskbedömningen anges att bolaget inom fastighetsförmedling erbjuder bland annat ”köp- och säljuppdrag, värdering, avtalsskrivning, osv.”

Det anges att de penningtvättsrisker som bolag inom mäklarkedjan står inför till största del är gemensamma för samtliga bolag och att det därför är möjligt för bolagen att utgå från dokumentet för allmän riskbedömning som mäklarkedjan tagit fram. Det anges vidare att en förutsättning är att nödvändiga anpassningar görs där de enskilda avvikelserna vad gäller bland annat erbjudna tjänster och därmed sammanhängande risker framgår.

Mäklarföretaget har identifierat flera hotscenarier/tillvägagångssätt där bolaget skulle kunna utnyttjas för penningtvätt.

Vad gäller sårbarhet gör mäklarföretaget en bedömning av bolagets tjänster, kunder, distributionskanaler och geografiska riskfaktorer.

Vid bedömningen av inneboende risk har under rubriken Fastighetsförmedling risken för sju tillvägagångssätt bedömts enligt skalan låg/medel/hög. Två av de sju scenarierna har bedömts ha en medelhög inneboende risk. De resterande fem scenarierna har bedömts ha låg inneboende risk.

Vad gäller riskreducerande åtgärder anges att bolaget tillämpar Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd vad gäller kundkännedomsåtgärder, utbildning och information samt lämplighetsprövning av anställda. Efter att dessa riskreducerande åtgärder vidtagits har mäklarföretaget bedömt den kvarvarande risken för samtliga sju tillvägagångssätt som låg.

I den allmänna riskbedömningen nämns inget om mäklarföretagets rapportering till Polismyndigheten avseende misstänkta aktiviteter och transaktioner.

Rutinerna och riktlinjerna

Dokumentet med rutiner och riktlinjer som mäklarföretaget har gett in till Fastighetsmäklarinspektionen är utformat av den kedja som mäklarföretaget tillhör. Det framgår av dokumentet att det ska fastställas av mäklarföretagets styrelse och att företagets VD är dokumentägare. Datum för beslut är den 31 januari 2025. Dokumentet är inte underskrivet.

I dokumentet finns information om bolagets skyldigheter i olika avseenden. Dokumentet ger endast begränsade anvisningar till bolagets mäklare i form av rutiner, såsom att Kundansvarig medarbetare genomför kundkännedomsåtgärder via ett system för att inhämta kundkännedom (slutet avsnitt 3) samt att kundansvarig medarbetare följer löpande upp pågående kundrelationer (slutet avsnitt 4).

I avsnitt 2.2 om Kundriskbedömning anges att rutinen är att kundansvariga medarbetare ansvarar för att genomföra kundriskbedömningen samt dokumentera detta i systemet för att inhämta kundkännedom och i mäklarsystemet. Vidare anges att kundansvarig medarbetare kan använda sig av bilagda dokument med varningssignaler som bland annat Polisen sammanställt. Till det dokument med rutiner och riktlinjer som NN gett in till Fastighetsmäklarinspektionen finns dock ingen bilaga med varningssignaler, endast en bilaga med en ordlista och en bilaga med utförda utbildningar.

I avsnitt 9 om Internkontroll anges att bolagets styrelse ansvarar för att bedöma om och i så fall vilka funktioner för internkontroll som behöver utses. Av dokumentet framgår dock inte vilken bedömning styrelsen gjort och om någon sådan funktion utsetts.

Årsredovisningen

Enligt NN:s årsredovisning för 2024-03-12 till 2024-08-31 var företagets nettoomsättning 327 000 kr.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarföretagets skyldigheter enligt penningtvättsregelverket

Av 4 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen följer att Fastighetsmäklarinspektionen ska utöva tillsyn enligt lagen om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) och de föreskrifter som har meddelats i anslutning till denna lag. I 4 kap. 4 § fastighetsmäklarlagen anges att Fastighetsmäklarinspektionen ska meddela påföljd för ett mäklarföretag som överträder en bestämmelse i penningtvättslagen och därtill meddelade föreskrifter.

Penningtvättslagens syfte är att förhindra att finansiell verksamhet och annan näringsverksamhet utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Lagen gäller för bland annat fysiska och juridiska personer som driver verksamhet som fastighetsmäklare eller fastighetsmäklarföretag enligt fastighetsmäklarlagen. Verksamhetsutövaren ska anpassa sina åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism efter riskerna. Detta kallas för det riskbaserade förhållningssättet.

I rapporten ”Nationell riskbedömning av penningtvätt och finansiering av terrorism i Sverige 2020/2021” (Polismyndigheten, april 2021) slås det fast att den sammantagna sektorsrisken för penningtvätt inom fastighetsmäklarbranschen bedöms vara betydande.

Allmän riskbedömning av verksamheten samt interna rutiner och riktlinjer

Ett fastighetsmäklarföretag ska göra en bedömning av hur de produkter och tjänster som tillhandahålls i verksamheten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken är för att detta sker (en allmän riskbedömning). Vid den allmänna riskbedömningen ska det särskilt beaktas vilka slags produkter och tjänster som tillhandahålls, vilka kunder och distributionskanaler som finns och vilka geografiska riskfaktorer som föreligger. Hänsyn ska också tas till uppgifter som kommer fram vid företagets rapportering av misstänkta aktiviteter och transaktioner samt till information om tillvägagångssätt för penningtvätt och finansiering av terrorism och andra relevanta uppgifter som myndigheter lämnar (2 kap. 1 § penningtvättslagen).

Omfattningen av den allmänna riskbedömningen ska bestämmas med hänsyn till företagets storlek och art och de risker för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan antas föreligga. Den allmänna riskbedömningen har stor betydelse för flertalet åtgärder i penningtvättslagen och ska utformas så att den kan läggas till grund för företagets rutiner, riktlinjer och övriga åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Den spelar en viktig roll när enskilda kunder ska riskbedömas och ska också beaktas när företaget avgör omfattning och inriktning på övervakningen av aktiviteter och transaktioner (se prop. 2016/17:173, s. 511). Den allmänna riskbedömningen ska dokumenteras och hållas uppdaterad (2 kap. 2 § penningtvättslagen). Enligt 5 § i Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2021:3) ska den allmänna riskbedömningen utvärderas minst en gång per år och uppdateras vid behov.

Ett fastighetsmäklarföretag ska även ha dokumenterade rutiner och riktlinjer avseende sina åtgärder för kundkännedom, övervakning och rapportering och för behandling av personuppgifter. Rutinerna och riktlinjerna ska fortlöpande anpassas efter nya och förändrade risker för penningtvätt och finansiering av terrorism. Omfattningen och innehållet ska bestämmas med hänsyn till fastighetsmäklarföretagets storlek, art och riskerna för penningtvätt och finansiering av terrorism som har identifierats i den allmänna riskbedömningen (2 kap. 8 § penningtvättslagen). Enligt 11 § i Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2021:3) ska rutinerna utvärderas regelbundet, minst en gång per år, och uppdateras vid behov.

Vid genomförandet av ett riskbaserat förhållningssätt är en verksamhetsutövares rutiner och riktlinjer av mycket stor betydelse. De interna rutinerna ersätter i praktiken till stor del sådana detaljerade bestämmelser i lag eller föreskrifter som ger tydliga och detaljerade handlingsregler. Penningtvättslagen sätter således i viktiga avseenden endast ramarna för verksamhetsutövarens skyldigheter och ramarna måste fyllas med ett innehåll som är begripligt, situationsanpassat och tillämpbart genom verksamhetsanpassade rutiner och riktlinjer. Riktlinjerna kan bland annat avse ID-kontroller, frågeformulär för situationer som kräver skärpta kundkännedomsåtgärder och rutiner för hur avvikelser ska uppmärksammas, analyseras och vid behov rapporteras till Polismyndigheten. Det ska vara tydligt för verksamhetsutövaren vilka åtgärder som ska vidtas i olika situationer (prop. 2016/17:173 s. 212 f.).

Bedömningen av företagets allmänna riskbedömning

Den allmänna riskbedömningen som NN gett in till Fastighetsmäklarinspektionen är till stora delar en gemensam mall för den kedja som företaget tillhör. Under de olika avsnitten i dokumentet framgår att texten ska anpassas till mäklarföretagets verksamhet. På något ställe finns mallens olika förslagstexter kvar. Dokumentet saknar även underskrift. Det är tydligt att dokumentet inte i tillräcklig utsträckning införlivats och anpassats till den egna verksamheten.

NN har i den allmänna riskbedömningen fört ett visst resonemang kring på vilket sätt företaget är sårbart när det kommer till tjänster, kunder, distributionskanaler och geografiska riskfaktorer. Företaget har också identifierat några olika tillvägagångssätt där företaget skulle kunna utnyttjas för penningtvätt. Även om de identifierade tillvägagångssätten har stöd i information som myndigheter lämnat om olika modus för penningtvätt kan företaget inte i tillräcklig utsträckning anses ha tagit hänsyn till information från relevanta myndigheter på sätt som krävs enligt 2 kap. 1 § penningtvättslagen.

Företagets riskbedömning tar sikte på de olika identifierade tillvägagångssätten. Företaget har helt enkelt gjort en bedömning av inneboende och kvarvarande risk för dessa tillvägagångssätt. Enligt penningtvättslagen är det emellertid risken för att verksamhetsutövarens produkter och tjänster kan utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism som ska bedömas. Den riskbedömning som företaget har gjort avser inte verksamhetens tjänster. Företaget har inte heller i sin beskrivning av verksamheten angett samtliga tjänster som ingår i företagets verksamhet, vilket naturligtvis krävs för att kunna riskbedöma tjänsterna. De tjänster som angetts (förmedling, skrivuppdrag och värdering) skulle i vart fall ha riskbedömts, var för sig. Företaget borde också ha utvecklat informationen om sin verksamhet och omfattningen av densamma (exempelvis antal mäklare, antal uppdrag, fördelningen av uppdrag på förmedling, skrivuppdrag, värdering och de andra tjänster som företaget erbjuder, företagets omsättning). Verksamhetsutövarens storlek och art har även betydelse för omfattningen av den allmänna riskbedömningen. Det krävs helt enkelt en kartläggning av verksamheten för att kunna analysera vilka risker som är förknippade med företagets tjänster.

Den allmänna riskbedömning som företaget har gett in bedömer endast risken för vissa specifika tillvägagångssätt.  Fastighetsmäklarinspektionen noterar också att företaget för flera av tillvägagångssätten har landat i en låg inneboende risk, vilket inte överensstämmer med att fastighetsmäklarbranschen generellt anses löpa en betydande risk att utnyttjas för penningtvätt. Det går inte att utesluta att företaget skulle kunna löpa en lägre risk avseende någon eller några av sina tjänster, men detta behöver i så fall motiveras betydligt mer ingående än som är fallet. Exempelvis skriver företaget att det är ovanligt att vissa scenarier inträffar. Att något är ovanligt innebär emellertid inte att det aldrig inträffar/aldrig kan inträffa och att det då inte skulle föreligga en risk för att företagets tjänster blir utnyttjade för penningtvätt.  Utöver att riskbedömningen felaktigt avser vissa modus i stället för företagets tjänster saknas analys och grund för bedömningen av risken.

I företagets allmänna riskbedömning finns inte några lärdomar som har tagits om hand från den egna verksamheten. Enligt penningtvättslagen ska uppgifter som kommit fram vid företagets rapportering till Polismyndigheten avseende misstänkta aktiviteter och transaktioner vägas in vid riskbedömningen. Det bör således nämnas i företagets allmänna riskbedömning om företaget har gjort någon sådan rapportering och hur det i så fall påverkat företagets riskbedömning.

Den allmänna riskbedömningen ska utgöra en grundsten i det riskbaserade förhållningssättet. Omfattningen och inriktningen av åtgärder, utredningar och kontroller ska utformas och löpande anpassas efter riskerna för penningtvätt och finansiering av terrorism i den specifika verksamheten.

Sammantaget finner Fastighetsmäklarinspektionen att företagets allmänna riskbedömning är så bristfällig att den inte kan anses fylla det syfte som en sådan riskbedömning har. Den allmänna riskbedömningen kan därför inte läggas till grund för företagets rutiner och riktlinjer. Genom att inte ha en korrekt allmän riskbedömning har företaget åsidosatt sina skyldigheter enligt 2 kap. 1 § penningtvättslagen och därmed löpt en ökad risk att utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism.

Bedömningen av företagets rutiner och riktlinjer

Det dokument med rutiner och riktlinjer som NN gett in till Fastighetsmäklarinspektionen uppvisar ett flertal brister, där den mest allvarliga är att dokumentet saknar den vägledande funktion för företagets mäklare som är syftet med rutinerna och riktlinjerna. NN:s rutiner och riktlinjer verkar snarare vara utformade som information från mäklarkedjan till bolaget än som konkreta anvisningar från bolaget till bolagets mäklare. I ett fastighetsmäklarföretag är såväl företaget som fastighetsmäklarna verksamhetsutövare. Eftersom det är fastighetsmäklarna som är ansvariga för förmedlingsuppdragen är det mäklarna som vidtar de praktiska kundkännedomsåtgärderna, inte företaget. Rutinerna och riktlinjerna ska därför ha till syfte att ge mäklarna vägledning i hur de ska agera för att hantera de risker som enligt företagets allmänna riskbedömning finns för att företagets tjänster kan utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. Med tanke på de brister som konstaterats i NN:s allmänna riskbedömning har företaget saknat förutsättningar att med utgångspunkt i de bedömda riskerna ta fram användbara rutiner och riktlinjer. NN:s rutiner och riktlinjer speglar bara en del av minimikraven som enligt penningtvättslagen åligger verksamhetsutövarna. Exempelvis saknas helt grundläggande vägledning när det gäller hantering av verklig huvudman, person i politiskt utsatt ställning (PEP) och kund från högrisktredjeland. Genom att inte ha användbara rutiner och riktlinjer har företaget löpt en ökad risk att utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism.

Val av ingripande

Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla registreringen för ett fastighetsmäklarföretag som överträder en bestämmelse i penningtvättslagen eller föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen. Om det kan anses tillräckligt, får inspektionen i stället för att återkalla registreringen, meddela en varning eller en erinran. Om förseelsen är ringa, får inspektionen avstå från att meddela en påföljd (4 kap. 4 § 1 st. p. 4 och 2 st. fastighetsmäklarlagen).

Inspektionen får besluta att ett fastighetsmäklarföretag som meddelas en varning eller en erinran för en överträdelse även ska betala en sanktionsavgift (4 kap. 6 § fastighetsmäklarlagen).

Omständigheter som ska beaktas vid en bedömning av om ett mäklarföretag ska betala en sanktionsavgift är hur allvarlig överträdelsen är och hur länge den har pågått. Särskild hänsyn ska tas till skador som har uppstått och graden av ansvar. I försvårande riktning ska beaktas om fastighetsmäklarföretaget tidigare har begått en överträdelse. I förmildrande riktning ska beaktas om mäklarföretaget i väsentlig utsträckning genom ett aktivt samarbete har underlättat utredningen och om mäklarföretaget snabbt verkat för att överträdelsen ska upphöra sedan den anmälts till eller påtalats av Fastighetsmäklarinspektionen (4 kap. 8 § fastighetsmäklarlagen).

En sanktionsavgift ska som högst fastställas till det högsta av två gånger den vinst som har gjorts till följd av överträdelsen, om beloppet går att fastställa, eller till ett belopp i kronor motsvarande en miljon euro. En sanktionsavgift får inte bestämmas till lägre belopp än 5 000 kronor. Vid bestämmande av sanktionsavgiftens storlek ska särskild hänsyn tas till sådana omständigheter som anges i 4 kap. 8 § fastighetsmäklarlagen, samt till den berördes finansiella ställning och, om det går att fastställa, den vinst som har gjorts till följd av överträdelsen (4 kap. 9 § fastighetsmäklarlagen).

De i lagtexten angivna omständigheterna att beakta vid bestämmandet av sanktionsavgiftens storlek är endast exemplifierande (prop. 2016/17:173 s. 411). Som en allmän utgångspunkt bör sanktionsavgiften stå i proportion till överträdelsens allvarlighet (prop. 2016/17:173 s. 556) Sanktionsavgiftens storlek ska också stå i relation till verksamhetsutövarens storlek och omsättning (prop. 2016/17:173 s. 403 f.). Med finansiell ställning avses exempelvis verksamhetsutövarens årsomsättning, men även andra faktorer, som till exempel ett utdömt skadestånd eller ålagd företagsbot, bör kunna beaktas (prop. 2016/17:173 s. 556).

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut prövat liknande förseelser och därvid meddelat de berörda företagen en varning samt ålagt företagen att betala sanktionsavgifter (se t.ex. inspektionens beslut med dnr 24–0528, 23–0562 och 25-1090). Beslutet i 24-0528 har fastställts av Förvaltningsrätten i Karlstad genom dom i mål nr 455-25, vilken vunnit laga kraft. De andra besluten är överklagade och inte avgjorda slutligt ännu. Fastighetsmäklarinspektionen ser inte skäl att avvika från de tidigare gjorda bedömningarna i dessa ärenden och som hittills i ett fall fastställts av domstol.

Fastighetsmäklarinspektionens utredning har visat att företagets allmänna riskbedömning inte uppfyller sitt syfte, vilket får anses likvärdigt med att helt sakna en allmän riskbedömning. Detta har lett till att företaget inte heller har haft förutsättningar att ta fram riskbaserade och verksamhetsanpassade rutiner och riktlinjer för att motverka att företaget utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. NN saknar således såväl en korrekt allmän riskbedömning som användbara rutiner och riktlinjer för att motverka penningtvätt och finansiering av terrorism. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN, till följd av de allvarliga överträdelser av centrala delar av penningtvättsregelverket som företaget har begått, har löpt en ökad risk att utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. Överträdelserna motiverar en varning. Av samma skäl finns anledning att besluta om en sanktionsavgift.

Överträdelsernas karaktär är sådana att det inte går att fastställa den vinst som NN har gjort till följd av dem. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att överträdelserna är allvarliga. Överträdelserna har vidare begåtts i en verksamhet som typiskt sett löper en betydande risk för att utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. Sanktionsavgiften ska därför bestämmas till ett kännbart belopp. NN är ett litet nystartat mäklarföretag. Mot den bakgrunden kan även ett lägre belopp bedömas bli kännbart.

Vid en sammantagen bedömning, då särskilt har beaktats bolagets finansiella ställning och verksamhet samt överträdelsernas art och allvarlighet, bestämmer Fastighetsmäklarinspektionen sanktionsavgiften till 30 000 kronor.

NN ska således meddelas en varning samt betala en sanktionsavgift om 30 000 kronor.

Tillsynsärendet avslutas genom detta beslut. Mäklarföretagets skyldighet att upprätta en allmän riskbedömning samt rutiner och riktlinjer som efterlever penningtvättsregelverket kvarstår emellertid. Fastighetsmäklarinspektionen kan komma att följa upp att verksamheten följer penningtvättsregelverket genom nya tillsynsinitiativ.

Information

Sanktionsavgiften tillfaller staten och faktureras av Fastighetsmäklarinspektionen efter det att beslutet har vunnit laga kraft.