Beslut

Sammanfattning

Prövning av företagets åtgärder enligt penningtvättsregelverket. Prövningen har omfattat en bedömning av om företaget har uppfyllt sin skyldighet att ha en dokumenterad allmän riskbedömning samt att ha dokumenterade rutiner och riktlinjer för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklarföretaget NN en varning.

Fastighetsmäklarinspektionen beslutar att NN ska betala en sanktionsavgift om 1 200 000 kr.

Ärendet

Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 11 juni 2025 att inleda en tematisk granskning avseende mäklarföretagens allmänna riskbedömningar samt rutiner och riktlinjer beträffande åtgärder för kundkännedom, övervakning och rapportering samt behandling av personuppgifter. Syftet är att kontrollera om företagen uppfyller de skyldigheter som finns avseende dessa handlingar enligt lag (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. NN är ett av de företag som omfattas av granskningen.

Företaget har förelagts att ge in den allmänna riskbedömning samt de rutiner och riktlinjer som var gällande den 23 juni 2025. NN har till inspektionen gett in företagets allmänna riskbedömning, risklista, ett dokument med rubriken Riskbedömning och kartläggning (samt åtgärder) av NNs verksamhet i enlighet med lagen om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (i det följande benämnd som bilaga A), rutiner och riktlinjer samt ett dokument för behandling av personuppgifter. Företaget har också förelagts att ge in en resultatrapport för räkenskapsår 2024.

Fastighetsmäklarinspektionen har i ärendet inhämtat företagets årsredovisning för räkenskapsår 2024.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende endast granskat handlingarna utifrån inriktningen på den tematiska tillsynsinsatsen. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Allmän riskbedömning

Företagets allmänna riskbedömning är godkänd den 21 oktober 2024 av MM och BB. Till den allmänna riskbedömningen återfinns också bilagan ”risklista”. Dokumentet inleds med en kortfattat beskrivning av verksamheten. Där framgår var företagets verksamhet bedrivs, att det finns elva registrerade fastighetsmäklare verksamma i företaget, varav två är anställda av företaget och nio som egna företagare som fakturerar mäklarföretaget vid utförda uppdrag. Det framgår vidare vad företagets omsättning uppgick till under räkenskapsår 2021, 2022 och 2023. Därefter följer en beskrivning av bakgrund, omfattning och metod. Dokumentet är sedan uppdelat i två olika delar, en för penningtvätt och en för terrorfinansiering. De respektive avsnitten inleds med en kort presentation av de övergripande resultaten av inneboende risker, kontroller och kvarvarande risker för respektive kategori. Resultatet presenteras i form av en tabell som är uppdelad utifrån fysiska personer och juridiska personer. De två delarna, penningtvätt respektive terrorfinansiering, är i sin tur uppdelad utifrån följande fem riskkategorier.

Kunder

Produkter

Transaktioner

Kanaler

Geografier

Under avsnittet penningtvätt inleds respektive riskkategoriavsnitt med en eller ett fåtal exempel på risker kopplade till den aktuella riskkategorin. Exemplen beskrivs generellt utan koppling till företaget. Därefter kommer följande hänvisning.

I bilagan ”Risklista” återfinns samtliga relevanta riskindikatorer och i bilagan ”Åtgärdslista” återfinns alla relevanta kontroller.

Därefter kommer en kort beskrivning av mer verksamhetsspecifika förutsättningar innan varje avsnitt avslutas med en tabell, uppdelad utifrån fysiska och juridiska personer. Tabellen visar ett värde utifrån inneboende risk, kontroller och kvarvarande risk.

Under avsnittet penningtvätt framgår att de största kvarvarande riskerna för såväl fysiska som juridiska personer är kopplade till produkter, transaktioner och kanaler.

Under avsnittet kunder framgår exempelvis under den verksamhetsspecifika delen att företagets kunder företrädesvis kommer från Sverige samt främst består av privatpersoner/juridiska personer som säljer/söker bostad. Endast undantagsvis förekommer det utlandskunder samt privatpersoner som säljer/köper objekt i spekulationssyfte. Vidare framgår att mäklarföretaget använder ett digitalt kundkännedomssystem för hantering av kundkännedomsåtgärder.

Under avsnittet produkter framgår att de tjänster som tillhandahålls är fastighetsförmedling och värdering. Tjänsten fastighetsförmedling omfattar även riskerna kopplade till begränsade förmedlingsuppdrag, d.v.s. skrivuppdrag. Under den verksamhetsspecifika delen framgår hur många förmedlingar, skrivuppdrag och värderingsuppdrag som företaget har genomfört under åren 2021- 2023, hur stor andel som utgör nyproducerade objekt samt att de förmedlade objekten främst består av bostadsrätter, villor och tomter.

Avsnittet transaktioner börjar med en generell beskrivning av några risker kopplade till transaktioner, där nämns exempelvis när värdering eller slutpris markant avviker från ett normalt marknadsvärde, när betalning sker på ett ovanligt sätt eller att mäklarens klientmedelskonto utnyttjas på olika sätt. Under den verksamhetsspecifika delen framgår att varje mäklare har ett eget klientmedelskonto och att det enbart används för att ta emot och deponera handpenning.

Av avsnittet kanaler framgår att de flesta kundrelationer uppstår vid ett fysiskt möte mellan kund och mäklare. Endast undantagsvis uppstår kundrelationer på distans.

Under avsnittet geografier framgår att företaget främst förmedlar objekt som är belägna i kommun A. I mäklarföretagets upptagningsområde förekommer ett antal riskområden, utsatta områden och särskilt utsatta områden som räknas upp.

Avsnittet terrorfinansiering är uppbyggt på samma sätt som avsnittet penningtvätt. Där återfinns dock ingen beskrivning av verksamhetsspecifika förutsättningar eller risker.

Bilagan åtgärdslista som det hänvisas till på ett antal ställen i den allmänna riskbedömningen har inte getts in till inspektionen.

Risklista

Bilagan risklista är godkänd av MM och BB den 21 oktober 2024. I risklistan återfinns de riskindikatorer som har bedömts relevanta för företaget uppdelat på fysiska och juridiska personer under respektive riskkategori. Riskerna presenteras i tabeller där varje risk klassas utifrån en siffra mellan 1-4 för inneboende risk, kontroll och kvarvarande risk. Det framgår att det är en hög kvarvarande risk kopplad till tjänsten fastighetsförmedling för såväl fysiska som juridiska personer. Det framgår inte vilka specifika risker som har identifierats kopplat till tjänsten. Vidare framgår det att för riskkategorin transaktioner är de största kvarvarande riskerna bland annat kopplade till försäljningar där det saknas dokumentation avseende renoveringskostnader, avvikande transaktioner från utlandet, samt där värderingen skiljer sig från marknadsvärdet.

Bilaga A

Det framgår inte av dokumentet om det är en bilaga till den allmänna riskbedömningen eller till rutinerna och riktlinjerna eller om det ska ses som ett fristående dokument. Dokumentet inleds med en beskrivning av metoden som har används vid riskbedömningen. Där framgår att i ett första steg identifieras och analyseras hot och sårbarheter som kan vara aktuella i företagets verksamhet i förhållande till vilka produkter och tjänster som tillhandahålls. I nästa steg görs en bedömning av hur stor risken är för att verksamheten utnyttjas. Dessa två steg leder tillsammans till en bedömning av den inneboende risken för att verksamheten utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Steg tre är att utifrån de inneboende riskerna vidta lämpliga åtgärder för att motverka riskerna. I ett fjärde steg görs en uppföljning av att åtgärderna vidtas samt en bedömning av hur väl de fungerar.

Dokumentet fortsätter sedan med en beskrivning av bland annat vilka tjänster, objektstyper och kundgrupper som förekommer i verksamheten. Där framgår det bland annat att företagets tjänster består av fastighetsförmedling, skrivuppdrag, värdering samt konsultverksamhet. Det framgår vidare att följande objektstyper förekommer i verksamheten,

Bostadsfastigheter

• För permanentboende
• För fritidsboende

Bostadsrätter

• För permanentboende
• För fritidsboende

Ägarlägenheter

• För permanentboende
• För fritidsboende

Bolag och rörelse

• Fastighetsöverlåtelse via bolag (s.k. paketering)

Arrenderätter

• Fritidshus på arrenderad mark

Vidare går det att utläsa att följande kundgrupper förekommer i verksamheten i fallande skala,

Privatpersoner

• För egen räkning
• I egenskap av dödsbodelägare
• Som befullmäktigat ombud, exempelvis för andra delägare
• Som ställföreträdare för juridiskt ombud

Juridiska personer

• Dödsbon

• Aktiebolag

• Bostadsrättsföreningar

• Ekonomiska föreningar

• Stiftelser

Det framgår att verksamhetens arbete huvudsakligen bedrivs inom kommun A, kommun B, kommun C, kommun D samt kommun E.

Därefter anges en övergripande beskrivning av hur företaget har bedömt risken för att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. Där anges att risken bedöms som normal med bakgrund i att de flesta förmedlade överlåtelser avser sedvanliga bostadsbyten där hela eller huvuddelen av finansieringen sker via lån i inhemsk bank samt att kunderna vanligen är privatpersoner boende i Sverige som säljer eller köper en bostad för permanent eller fritidsboende.

Efterföljande avsnitt beskriver specifikt identifierade risker som bedöms föreligga vid sidan av den generella riskbedömningen ovan, uppdelade bland annat utifrån hotfaktorer med hög risk utifrån fastighetsmäklarbranschen och hotfaktorer med hög risk utifrån transaktioner. Efter vissa identifierade risker återfinns en åtgärd mot risken.

Rutiner och riktlinjer

Företagets rutiner och riktlinjer saknar såväl datum som underskrift. Rutinerna och riktlinjerna innehåller bland annat följande avsnitt, kundkännedom köpare och säljare, affärsförbindelsens syfte och art, kundens riskprofil (både köpare och säljare), PEP-blankett på uppdragsgivaren, fördjupad undersökning/skärpta åtgärder, dokumentation vid tecknande av förmedlingsuppdrag på bostadsrätt respektive fastighet, rapportering vid misstanke och tystnadsplikt.

Dokument för behandling av personuppgifter

Ett separat dokument har skickats in där det redogörs för företagets användande av personuppgifter. Där beskrivs bland annat ändamålet med företagets behandling av personuppgifter samt upplysningar om överföring av personuppgifter, återkallande av samtycke samt rättigheter.

Årsredovisning

Av årsredovisningen avseende räkenskapsår 2024-01-01 – 2024-12-31 framgår att företagets nettoomsättning för perioden var 23 131 716 kr samt att företaget hade övriga rörelseintäkter med 5 038 334 kr.

Resultatrapport

Av resultatrapporten framgår bland annat att de övriga rörelseintäkterna till stor del består av vidarefakturerade hyresintäkter.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarföretagets skyldigheter enligt penningtvättsregelverket

Av 4 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen följer att Fastighetsmäklarinspektionen ska utöva tillsyn enligt lagen om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) och de föreskrifter som har meddelats i anslutning till denna lag. I 4 kap. 4 § fastighetsmäklarlagen anges att Fastighetsmäklarinspektionen ska meddela påföljd för ett mäklarföretag som överträder en bestämmelse i penningtvättslagen och därtill meddelade föreskrifter.

Penningtvättslagens syfte är att förhindra att finansiell verksamhet och annan näringsverksamhet utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Lagen gäller för bland annat fysiska och juridiska personer som driver verksamhet som fastighetsmäklare eller fastighetsmäklarföretag enligt fastighetsmäklarlagen. Verksamhetsutövaren ska anpassa sina åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism efter riskerna. Detta kallas för det riskbaserade förhållningssättet.

I rapporten ”Nationell riskbedömning av penningtvätt och finansiering av terrorism i Sverige 2020/2021” (Polismyndigheten, april 2021) slås det fast att den sammantagna sektorsrisken för penningtvätt inom fastighetsmäklarbranschen bedöms vara betydande.

Den allmänna riskbedömningen av verksamheten

Ett fastighetsmäklarföretag ska göra en bedömning av hur de produkter och tjänster som tillhandahålls i verksamheten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken är för att detta sker (en allmän riskbedömning). Vid den allmänna riskbedömningen ska det särskilt beaktas vilka slags produkter och tjänster som tillhandahålls, vilka kunder och distributionskanaler som finns och vilka geografiska riskfaktorer som föreligger. Hänsyn ska också tas till uppgifter som kommer fram vid företagets rapportering av misstänkta aktiviteter och transaktioner samt till information om tillvägagångssätt för penningtvätt och finansiering av terrorism och andra relevanta uppgifter som myndigheter lämnar (2 kap. 1 § penningtvättslagen).

Omfattningen av den allmänna riskbedömningen ska bestämmas med hänsyn till företagets storlek och art och de risker för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan antas föreligga. Den allmänna riskbedömningen har stor betydelse för flertalet åtgärder i penningtvättslagen och ska utformas så att den kan läggas till grund för företagets rutiner, riktlinjer och övriga åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Den spelar en viktig roll när enskilda kunder ska riskbedömas och ska också beaktas när företaget avgör omfattning och inriktning på övervakningen av aktiviteter och transaktioner (se prop. 2016/17:173, s. 511). Den allmänna riskbedömningen ska dokumenteras och hållas uppdaterad (2 kap. 2 § penningtvättslagen). Enligt 5 § i Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2021:3) ska den allmänna riskbedömningen utvärderas minst en gång per år och uppdateras vid behov.

Riskbedömningen ska utformas så att den kan ligga till grund för övriga rutiner, riktlinjer och åtgärder som företaget ska vidta för att leva upp till bestämmelserna i penningtvättslagen. Det innebär att den ska vara verksamhetsanpassad och adekvat.

Fastighetsmäklarinspektionen kan först och främst konstatera att företagets allmänna riskbedömning är svårtydd. Det saknas tillräckliga förklaringar till hur tabellerna ska tydas och hur riskerna har bedömts för att en verksamhetsutövare enkelt ska kunna förstå vilka som är företagets främsta risker att utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism, hur stor risken är samt hur man kommit fram till detta.

Vidare är inspektionens bedömning att bolagets allmänna riskbedömning är bristfällig i flera avseenden. De risker som beskrivs i såväl den allmänna riskbedömningen som i bilagan risklista och bilaga A är generellt beskrivna, och avser risker som är gemensamma för samtliga mäklare i Sverige och inte verksamhetsspecifika risker. De verksamhetsspecifika uppgifter som företaget har angett i den allmänna riskbedömningen har inte kopplats ihop med de generella risker som beskrivs. Detta medför att det är svårt att utläsa vilka verksamhetsspecifika risker som finns i företaget. Redogörelsen för bolagets tjänster är exempelvis inte tillräckligt specifika för att företaget i följande steg i sin riskbedömning på ett tillfredställande sätt ska kunna bedöma hur respektive tjänst kan utnyttjas i aktuella syften och hur stor risken är för att detta ska ske, relaterat till respektive tjänst. Företaget uppger att företagets tjänster består av fastighetsförmedling och värdering. I tjänsten fastighetsförmedling ingår även begränsade förmedlingsuppdrag d.v.s. skrivuppdrag. Inspektionen är av uppfattningen att tjänsten skrivuppdrag i stora delar skiljer sig från ett fullständigt förmedlingsuppdrag i flera avseenden. Mäklarens roll i de båda tjänsterna skiljer sig exempelvis i varaktighet, tillvägagångssätt och omfattning. Inspektionen anser därför att tjänsterna ska riskbedömas var för sig för att ge en tillförlitlig bild av riskerna. Under avsnittet produkter framgår det också att de objekt som förmedlas främst avser bostadsrätter, villor och tomter och att upp till fem procent av dessa avser nyproducerade objekt. Av sammanfattningen till den allmänna riskbedömningen framgår att riskbedömningen bland annat tar hänsyn till vilka objektstyper som företaget förmedlar. Det framgår dock ingenstans i den allmänna riskbedömningen att en analys har gjorts av de respektive objektstyperna huruvida de eventuellt är förknippade med olika nivå av risk. Det framgår inte heller hur många av de förmedlade objekten som avser respektive objektstyp. Av bilaga A framgår det att det även förekommer ägarlägenheter, fastighetsöverlåtelser via bolag (paketering) samt arrenderätter. Detta nämns inte vidare i den allmänna riskbedömningen, inspektionen kan därför inte utläsa att någon riskbedömning har gjorts av dessa objektstyper. Under avsnittet produkter går det att utläsa att alla relevanta riskindikatorer kopplade till företagets tjänster återfinns i risklistan. Under avsnittet produkter i risklistan framgår enbart att det är en risk med fastighetsförmedling samt värdering av fastigheter. Det framgår inte vilka risker som har identifierats med de respektive tjänsterna. Det framgår också av den allmänna riskbedömningen att alla relevanta kontroller återfinns i bilagan ”åtgärdslista”, någon sådan bilaga har dock inte ingivits till inspektionen.

Vid bedömningen av hur en verksamhetsutövares produkter och tjänster kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism, och hur stor risken är för att det sker, ska företaget särskilt beakta vilka kunder som finns. Med kundriskfaktorer avses bland annat sådana omständigheter som ska beaktas vid riskklassificeringen enligt 2 kap. 4 och 5 §§ penningtvättslagen (se prop. 2016/17:173:510). Bestämmelserna anger omständigheter som kan tyda på låg respektive hög risk för penningtvätt och finansiering av terrorism, däribland exempelvis risker kopplade till olika typer av kunder och olika ägarstrukturer samt var kunderna har sin hemvist och risker förknippade med dessa. Av den allmänna riskbedömningen framgår det att företagets kunder främst består av privatpersoner och juridiska personer som säljer/ köper bostad och att dessa företrädesvis kommer från Sverige. I bilaga A framgår det att privatpersoner förekommer för egen räkning, i egenskap av dödsbodelägare, som befullmäktigat ombud samt som ställföreträdare för juridisk person och att juridiska personer förekommer som dödsbon, aktiebolag, bostadsrättsföreningar, ekonomiska förningar och stiftelser. Det framgår inte av den allmänna riskbedömningen hur vanligt förekommande de olika kundgrupperna är eller att de har riskbedömts var för sig. Inspektionen ställer sig frågande till att exempelvis ett dödsbo, ett aktiebolag eller en stiftelse är förknippade med samma typ av risker. Det framgår inte heller att det gjorts någon särskild analys av de utlandskunder som förekommer eller vilka länder de kommer ifrån. Denna kategori hade därför behövt specificeras och analyseras närmare utifrån de olika kundgrupperna för att ge en rättvisande bild av de respektive riskerna. Företaget har därmed inte gjort en tillräcklig kartläggning och analys av sina kunder.

Vid den allmänna riskbedömningen ska hänsyn även tas till vilka distributionskanaler och geografiska riskfaktorer som finns med vilket exempelvis avses riskfaktorer relaterade till förhållandena i de länder där företagets tjänster faktiskt erbjuds eller där företagets kunder är baserade (prop. 2016/17:173 s. 510).

Vad gäller företagets distributionskanaler framgår det endast att de flesta kundrelationer uppstår vid ett fysiskt möte mellan kund och mäklare. Kundrelationer som uppstår på distans förekommer endast undantagsvis. Det framgår av den allmänna riskbedömningen att samtliga relevanta riskindikationer kopplade till kanaler framgår att bilagan risklista. Av risklistan går att utläsa följande risker, online, telefon och fysiskt möte. Det framgår ingen vidare analys eller bedömning av företagets distributionskanaler eller vilka olika risker de olika distributionskanalerna utgör för att verksamheten kan utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism.

Vad avser geografiska risker lämnas i den allmänna riskbedömningen endast kortfattad information om att företaget främst förmedlar objekt som är belägna inom Stockholms kommun. Det framgår vidare att det inom mäklarföretagets upptagningsområde förekommer en rad olika riskområden, utsatta områden samt särskilt utsatta områden. Det framgår ingen vidare analys eller förklaring över vad dessa termer innebär eller vilka risker som är förknippade med dessa områden. Av bilaga A framgår det, till skillnad mot i den allmänna riskbedömningen, att företagets verksamhet huvudsakligen bedrivs inom kommunerna A, B, C, D samt E. Där framgår alltså att det huvudsakliga verksamhetsområdet är betydligt större än vad som anges i den allmänna riskbedömningen. Vidare saknas det helt uppgift och analys om var köparna till objekten är baserade. Exempelvis går det inte att utläsa av den allmänna riskbedömningen att en analys har gjorts av om risken påverkas av att ett objekt är beläget i ett särskilt utsatt område eller om en kund kommer från ett sådant område eller från någon annan del av Sverige. Fastighetsmäklarinspektionen anser därmed att företaget inte i tillräcklig utsträckning har beaktat de geografiska riskfaktorerna på det sätt som krävs enligt kraven i 2 kap. 1 § penningtvättslagen.

Sammanfattningsvis kan inspektionen konstatera att företaget inte har anpassat den allmänna riskbedömningen efter den egna verksamheten i tillräckligt stor utsträckning. Detta genom att exempelvis inte tillräckligt utförligt analysera företagets olika produkter och tjänster eller olika typer av kundkategorier var för sig. Det medför att det är svårt att utläsa vilka verksamhetsspecifika risker som finns i företaget. Företaget har därmed åsidosatt sina skyldigheter enligt 2 kap. 1 och 2 §§ penningtvättslagen.

Rutiner och riktlinjer

Ett fastighetsmäklarföretag ska även ha dokumenterade rutiner och riktlinjer avseende sina åtgärder för kundkännedom, övervakning och rapportering och för behandling av personuppgifter. Rutinerna och riktlinjerna ska fortlöpande anpassas efter nya och förändrade risker för penningtvätt och finansiering av terrorism. Omfattningen och innehållet ska bestämmas med hänsyn till fastighetsmäklarföretagets storlek, art och riskerna för penningtvätt och finansiering av terrorism som har identifierats i den allmänna riskbedömningen (2 kap. 8 § penningtvättslagen). Enligt 11 § i Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2021:3) ska rutinerna utvärderas regelbundet, minst en gång per år, och uppdateras vid behov.

Vid genomförandet av ett riskbaserat förhållningssätt är en verksamhetsutövares rutiner och riktlinjer av mycket stor betydelse. De interna rutinerna ersätter i praktiken till stor del sådana detaljerade bestämmelser i lag eller föreskrifter som ger tydliga och detaljerade handlingsregler. Penningtvättslagen sätter således i viktiga avseenden endast ramarna för verksamhetsutövarens skyldigheter och ramarna måste fyllas med ett innehåll som är begripligt, situationsanpassat och tillämpbart genom verksamhetsanpassade rutiner och riktlinjer. Riktlinjerna kan bland annat avse ID-kontroller, frågeformulär för situationer som kräver skärpta kundkännedomsåtgärder och rutiner för hur avvikelser ska uppmärksammas, analyseras och vid behov rapporteras till Polismyndigheten. Det ska vara tydligt för verksamhetsutövaren vilka åtgärder som ska vidtas i olika situationer (prop. 2016/17:173 s. 212 f.).

Fastighetsmäklarinspektionen kan först och främst konstatera att företagets rutiner och riktlinjer saknar såväl datum som underskrift, vilket inte är förenligt med 11 § i Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2021:3) som anger att rutinerna ska utvärderas regelbundet, minst en gång per år, och uppdateras vid behov och att datumet ska dokumenteras. Rutinerna och riktlinjerna saknar även innehållsförteckning, sidnumrering och en enhetlig rubriksättning, vilket gör dem svåra att navigera i.

Riskbedömningen av företagets kunder och innehållet i de rutiner och riktlinjer som verksamhetsutövaren har att upprätta för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism ska återspegla de risker som identifierats i den allmänna riskbedömningen. Oaktat att inspektionen bedömt att företaget inte i tillräcklig utsträckning har anpassat den allmänna riskbedömningen efter den egna verksamheten och därmed också till stor del har saknat förutsättningar för att ta fram verksamhetsanpassade rutiner och riktlinjer för att motverka att företaget utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism, har inspektionen granskat företagets rutiner och riktlinjer. Av företagets rutiner och riktlinjer bör det framgå vilka risker som har identifierats i verksamheten och hur dessa ska bemötas. Av företagets rutiner och riktlinjer går det inte utläsa någon koppling till företagets allmänna riskbedömning. I den allmänna riskbedömningens bilaga risklista går det bland annat att utläsa att de största kvarvarande riskerna är kopplade till produkter, transaktioner och kanaler för såväl fysiska som juridiska personer. I bilagan risklista går det vidare att utläsa att för transaktioner är den högsta kvarvarande risken att värderingen skiljer sig från marknadsvärdet samt försäljningar där dokumentation saknas för kostnader för byggnation och renoveringar. Trots det finns det inga rutiner och riktlinjer som hanterar sådana situationer. Vad gäller företagets distributionskanaler framgår det inga specifika risker av risklistan mer än att det finns risker kopplade till möten online, via telefon och fysiska möten. Trots detta har företaget inte separerat hur identifiering av en kund ska ske beroende på om kunden befinner sig på distans eller inte i sina rutiner och riktlinjer. Det framgår inte av rutinerna och riktlinjerna hur en kontroll av elektronisk legitimation ska göras, vilka krav som ställs eller hur det ska dokumenteras. Det visar att företagets rutiner och riktlinjer brister i sin funktion att motverka de risker som har identifierats i den allmänna riskbedömningen. Det saknas också rutiner för hur olika typer av förmedlingsuppdrag ska hanteras trots att fastighetsförmedling är den tjänsten med högst kvarvarande risk. Eftersom det framgår av den allmänna riskbedömningen att företaget utför skrivuppdrag och att detta ingår i riskbedömningen för fastighetsförmedling hade det varit lämpligt att företaget även har rutiner och riktlinjer för hur skrivuppdrag ska hanteras. Företagets rutiner och riktlinjer hanterar och motverkar således inte de risker som har identifierats i den allmänna riskbedömningen.

Av den allmänna riskbedömningen går det också att utläsa att företagets kunder företrädesvis kommer från Sverige men att det även förekommer utlandskunder. Trots detta finns det inga rutiner över hur kunder från utlandet ska hanteras.

Genom att ta del av företagets rutiner och riktlinjer ska det vara tydligt för verksamhetsutövaren vilka åtgärder som ska vidtas i olika situationer. Företagets rutiner och riktlinjer ger exempel på omständigheter som tyder på att risken för penningtvätt och finansiering av terrorism är hög men det beskrivs inte hur verksamhetsutövaren ska agera utifrån olika omständigheter och situationer. Det framgår att vid hög risk ska en fördjupad undersökning göras med skärpta åtgärder, där ges exempel på ett antal frågeställningar som verksamhetsutövaren kan ställa. Det saknas vidare vägledning kring hur mäklaren ska agera utifrån vilket svar som ges eller vilka underlag som bör inhämtas i olika situationer. Några av de frågor som exemplifieras är dessutom sådana frågor som ska ställas inom ramen för de grundläggande kundkännedomsåtgärder som mäklaren alltid ska vidta och som alltså ska ställas även i situationer som inte kräver fördjupade kundkännedomsåtgärder, exempelvis vad som är syftet med affären.

Sammanfattningsvis kan konstateras att företagets rutiner och riktlinjer är bristfälliga då de varken är utformade för att motverka de risker som har identifierats i företagets allmänna riskbedömning eller tillräckliga för att omhänderta risker. Rutinerna och riktlinjerna saknar flera väsentliga delar och beskriver inte tillräckligt tydligt hur verksamhetsutövarna ska agera i olika situationer eller vilka åtgärder som ska vidtas. Fastighetsmäklarinspektionen anser därmed att företagets rutiner och riktlinjer inte är användarvänliga, pedagogiska och vägledande. Detta medför att en enskild mäklare genom företagets rutiner och riktlinjer inte ges rätt förutsättningar att vidta nödvändiga åtgärder för att motverka att företaget utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. Vilket innebär att de bristfälliga rutinerna bidrar till att företaget har löpt en ökad risk för att verksamhetens tjänster utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. Rutinerna uppfyller därmed inte kravet i 2 kap. 8 § penningtvättslagen.

Sammantagen bedömning

Företaget visar en bristande förståelse för sina skyldigheter enligt penningtvättslagen. Detta genom att inte i tillräcklig omfattning anpassa den allmänna riskbedömningen efter sin egen verksamhet och inte utgå från företagets identifierade risker vid utformningen av företagets rutiner och riktlinjer. Företagets rutiner och riktlinjer är utöver att de saknar koppling till den allmänna riskbedömningen inte tillräckligt utförliga för att ge företagets verksamma mäklare förutsättningar att vidta nödvändiga åtgärder för att motverka att företaget utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism, vilket har medfört att företaget har löpt en markant ökad risk att utnyttjas för sådana ändamål. Fastighetsmäklarinspektionen finner att företaget genom dessa brister har åsidosatt sina skyldigheter enligt penningtvättslagen.

Val av ingripande

Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla registreringen för ett fastighetsmäklarföretag som överträder en bestämmelse i penningtvättslagen eller föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen. Om det kan anses tillräckligt, får inspektionen i stället för att återkalla registreringen, meddela en varning eller en erinran. Om förseelsen är ringa, får inspektionen enligt 4 kap. 4 § 1 st. p. 4 och 2 st. fastighetsmäklarlagen avstå från att meddela en påföljd.

Fastighetsmäklarinspektionen får enligt 4 kap. 6 § fastighetsmäklarlagen besluta att ett fastighetsmäklarföretag som meddelas en varning eller en erinran för en överträdelse även ska betala en sanktionsavgift.

Omständigheter som ska beaktas vid en bedömning av om ett mäklarföretag ska betala en sanktionsavgift är hur allvarlig överträdelsen är och hur länge den har pågått. Särskild hänsyn ska tas till skador som har uppstått och graden av ansvar. I försvårande riktning ska beaktas om fastighetsmäklarföretaget tidigare har begått en överträdelse. I förmildrande riktning ska beaktas om mäklarföretaget i väsentlig utsträckning genom ett aktivt samarbete har underlättat utredningen och om mäklarföretaget snabbt verkat för att överträdelsen ska upphöra sedan den anmälts till eller påtalats av Fastighetsmäklarinspektionen i enlighet med 4 kap. 8 § fastighetsmäklarlagen.

En sanktionsavgift ska som högst fastställas till det högsta av två gånger den vinst som har gjorts till följd av överträdelsen, om beloppet går att fastställa, eller till ett belopp i kronor motsvarande en miljon euro. En sanktionsavgift får inte bestämmas till lägre belopp än 5 000 kronor. Vid bestämmande av sanktionsavgiftens storlek ska särskild hänsyn tas till sådana omständigheter som anges i 4 kap. 8 § fastighetsmäklarlagen, samt till den berördes finansiella ställning och, om det går att fastställa, den vinst som har gjorts till följd av överträdelsen (4 kap. 9 § fastighetsmäklarlagen).

De i lagtexten angivna omständigheterna att beakta vid bestämmandet av sanktionsavgiftens storlek är endast exemplifierande (prop. 2016/17:173 s. 411). Som en allmän utgångspunkt bör sanktionsavgiften stå i proportion till överträdelsens allvarlighet (prop. 2016/17:173 s. 556). Sanktionsavgiftens storlek ska också stå i relation till verksamhetsutövarens storlek och omsättning (prop. 2016/17:173 s. 403 f.). Med finansiell ställning avses exempelvis verksamhetsutövarens årsomsättning, men även andra faktorer, som till exempel ett utdömt skadestånd eller ålagd företagsbot, bör kunna beaktas (prop. 2016/17:173 s. 556).

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut prövat liknande förseelser och därvid meddelat de berörda företagen en varning samt ålagt företagen att betala en sanktionsavgift (se bl.a. inspektionens beslut med dnr 23–0562, 24–0247, 24–0528, 25–1090 och 25-1092). Beslutet i 24-0528 har fastställts av Förvaltningsrätten i Karlstad genom dom den 1 oktober 2025 i mål nr 455-25, vilken vunnit laga kraft. Kammarrätten i Göteborg har i dom den 13 februari 2026 i mål 8068-24 avslagit mäklarföretagets överklagande och inspektionens beslut i ärende med dnr 23-0562 har därmed fastställts.^[1] Kammarrätten i Göteborg har i dom den 13 mars 2026 i mål 2740-25 ändrat Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 10 april 2025 i mål 2988-24 på så sätt att mäklarföretaget påfördes en sanktionsavgift och genom detta fastställdes således inspektionens beslut med dnr 24-0247.^[2] Övriga beslut är överklagade och inte avgjorda slutligt ännu. Fastighetsmäklarinspektionen ser inte skäl att avvika från de tidigare gjorda bedömningarna i dessa ärenden och som i tre fall har fastställts vid den senaste prövningen av besluten i domstol.^[3]

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN, till följd av de allvarliga överträdelser av centrala delar av penningtvättsregelverket som företaget har begått, har löpt en ökad risk att utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. Överträdelserna motiverar en varning. Av samma skäl finns anledning att besluta om en sanktionsavgift.

Överträdelsernas karaktär är sådana att det inte går att fastställa den vinst som mäklarföretaget har gjort till följd av dem. Fastighetsmäklarinspektionens utredning visar att företaget saknar en verksamhetsanpassad och tillräckligt specifik allmän riskbedömning samt innehar bristfälliga rutiner och riktlinjer. Bristerna tyder också på att företaget saknar en grundläggande förståelse för sina skyldigheter enligt penningtvättslagstiftningen. Inspektionen bedömer överträdelserna som allvarliga varpå sanktionsavgiften därför ska bestämmas till ett kännbart belopp. Överträdelserna har vidare begåtts i en verksamhet som typiskt sett löper en betydande risk för att utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism.

Vid en sammantagen bedömning, då särskilt företagets finansiella ställning samt överträdelsernas art och allvarlighet har beaktats, bestämmer Fastighetsmäklarinspektionen sanktionsavgiften till 1 200 000 kr.

Fastighetsmäklarföretaget NN ska således meddelas en varning samt betala en sanktionsavgift om 1 200 000 kronor.

Tillsynsärendet avslutas genom detta beslut. Mäklarföretagets skyldighet att upprätta en allmän riskbedömning samt rutiner och riktlinjer som efterlever penningtvättsregelverket kvarstår emellertid. Fastighetsmäklarinspektionen kan komma att följa upp att verksamheten följer penningtvättsregelverket genom nya tillsynsinitiativ.

Information

Sanktionsavgiften tillfaller staten och faktureras av Fastighetsmäklarinspektionen efter att beslutet vunnit laga kraft.

Skiljaktig mening

Ledamoten TT har skiljaktig mening och anför följande.

Jag reserverar mig mot majoritetens disciplinbeslut. Jag anser inte att det finns skäl att tilldela mäklarfirman en disciplinpåföljd, och i ännu mindre grad en sanktionsavgift. 

Såvitt gäller mäklarfirmans compliancedokumentation i sig själv finns det säkert delvis förbättringspotential, men aktuellt regelverk är tidigare helt oprövat och eventuella brister medför inte enligt min uppfattning att mäklarfirman ska anses ha brutit mot lag eller i övrigt agerat klandervärt. Jag ifrågasätter särskilt att disciplinnämndens majoritet inte på ett rättssäkert sätt har kunnat ange vilket stöd den har för sina enligt min uppfattning alltför högt ställda krav. Efter att ha närmare satt mig in i sakfrågan anser jag att Fastighetsmäklarinspektionen inte heller i tid har varit tillräckligt tydlig i sina föreskrifter m.m. för att kunna hävda att mäklarfirman har brutit mot gällande rätt. Att på det här sättet retroaktivt nu fastställa höga krav mot mäklarfirmor bakåt i tiden strider mot alla principer om förutsebarhet och likabehandling.

Jag invänder i synnerhet mot att ålägga mäklarfirman en sanktionsavgift, särskilt i storleksordningen ca 5 % av omsättningen. Det är uppenbart att mäklarfirman har tagit allvarligt på regelverket och för detta ändamål anlitat ett externt erkänt etablerat tjänsteföretag med särskild inriktning mot den här typen av riskbedömningar m.m. Att i en sådan situation döma ut såväl varning som höga sanktionsavgifter i ett hittills oprövat regelverk framstår för mig som uppenbart oproportionerligt.

[1] Observera att domen inte vunnit laga kraft.

[2] Observera att domen inte vunnit laga kraft.

[3] I ett fall har domen vunnit laga kraft och övriga två fall har inte vunnit laga kraft.