Beslut

Sammanfattning

Prövning av företagets åtgärder enligt penningtvättsregelverket. Prövningen har omfattat en bedömning av om företaget har uppfyllt sin skyldighet att ha en dokumenterad allmän riskbedömning samt att ha dokumenterade rutiner och riktlinjer för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklarföretaget NN en varning. Fastighetsmäklarinspektionen beslutar att NN ska betala en sanktionsavgift om 2 800 000 kr.

Ärendet

Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 11 juni 2025 att inleda en tematisk granskning avseende mäklarföretagens allmänna riskbedömningar samt rutiner och riktlinjer beträffande åtgärder för kundkännedom, övervakning och rapportering samt behandling av personuppgifter. Syftet är att kontrollera om företagen uppfyller de skyldigheter som finns avseende dessa handlingar enligt lag (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. NN är ett av de företag som omfattas av granskningen

Företaget har förelagts att ge in den allmänna riskbedömning samt de rutiner och riktlinjer som var gällande den 23 juni 2025. NN har till inspektionen gett in företagets allmänna riskbedömning, risklista, åtgärdslista, rutiner och riktlinjer med tillhörande dokument samt företagets integritetsskyddspolicy.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende endast granskat handlingarna utifrån inriktningen på den tematiska tillsynsinsatsen. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen. I handlingarna har följande uppmärksammats.

Allmän riskbedömning

Företagets allmänna riskbedömning är godkänd den 16 januari 2025. Till den allmänna riskbedömningen återfinns också två bilagor som benämns som risklista och åtgärdslista. Dokumentet inleds med en kortfattad beskrivning av verksamheten. Där framgår på vilken ort verksamheten bedrivs, antalet registrerade fastighetsmäklare som är verksamma i företaget samt vad mäklarföretagets omsättning uppgick till under räkenskapsår 2022 och 2023. Därefter följer en beskrivning av bakgrund, omfattning och metod. Dokumentet är sedan uppdelat i två olika delar, en för penningtvätt och en för terrorfinansiering. Respektive avsnitt inleds med en kort presentation av de övergripande resultaten av inneboende risker, kontroller och kvarvarande risker för respektive kategori. Resultatet presenteras i form av en tabell som är uppdelad utifrån fysiska personer och juridiska personer. De två delarna, penningtvätt respektive terrorfinansiering, är i sin tur uppdelad utifrån riskkategorierna kunder, produkter, transaktioner, kanaler och geografier.

Under avsnittet penningtvätt inleds respektive riskkategoriavsnitt med en eller ett fåtal exempel på risker kopplade till den aktuella riskkategorin. Exemplen beskrivs generellt utan koppling till företaget. Därefter hänvisas det till att samtliga relevanta riskindikatorer återfinns i risklistan och att alla relevanta kontroller återfinns i åtgärdslistan.

Därefter kommer en kort beskrivning av mer verksamhetsspecifika förutsättningar innan varje avsnitt avslutas med en tabell, uppdelad utifrån fysiska och juridiska personer. Tabellen visar ett värde utifrån inneboende risk, kontroller och kvarvarande risk.

Under avsnittet kunder framgår exempelvis under den verksamhetsspecifika delen att företagets kunder företrädesvis kommer från Sverige och att utlandskunder förekommer i viss omfattning. Kunderna består främst av privatpersoner/juridiska personer som säljer/söker bostad/fritidshus. Det förekommer undantagsvis att juridiska personer säljer/köper kommersiella objekt. Vidare framgår att för hantering av kundkännedomsåtgärder så använder mäklarföretaget ett digitalt kundkännedomssystem.

Under avsnittet produkter framgår att de tjänster som tillhandahålls är fastighetsförmedling och värdering. Tjänsten fastighetsförmedling omfattar även riskerna kopplade till begränsade förmedlingsuppdrag, d.v.s. skrivuppdrag. Under den verksamhetsspecifika delen framgår hur många förmedlingar, skrivuppdrag och värderingsuppdrag som företaget har genomfört under 2022 och 2023, hur stor andel som utgör nyproducerade objekt samt att de förmedlade objekten främst utgörs av bostadsrätter, villor och fritidshus. Skogsfastigheter, lantbruksfastigheter och kommersiella fastigheter förekommer endast undantagsvis.

Avsnittet transaktioner börjar med en generell beskrivning av några risker kopplade till transaktioner, där nämns exempelvis när värdering eller slutpris markant avviker från ett normalt marknadsvärde, när betalning sker på ett ovanligt sätt eller att mäklarens klientmedelskonto utnyttjas på olika sätt. Under den verksamhetsspecifika delen framgår att varje mäklare har ett eget klientmedelskonto som endast används för deponering av handpenning.

Av avsnittet kanaler framgår att de flesta kundrelationer uppstår vid ett fysiskt möte mellan kund och mäklare. Endast undantagsvis uppstår kundrelationer på distans.

Under avsnittet geografier framgår att företaget främst förmedlar objekt som är belägna i hela Sverige. I mäklarföretagets område förekommer samtliga utsatta områden/riskområden/särskilt utsatta områden.

Avsnittet terrorfinansiering är uppbyggt på samma sätt som avsnittet penningtvätt. Där återfinns dock ingen beskrivning av verksamhetsspecifika förutsättningar eller risker.

Risklista

Bilagan risklista är godkänd den 16 januari 2025. I risklistan återfinns de riskindikatorer som har bedömts relevanta för företaget uppdelat på fysiska och juridiska personer under respektive riskkategori. Riskerna presenteras i tabeller där varje risk klassas utifrån en siffra mellan 1-4 för inneboende risk, kontroll och kvarvarande risk.

Åtgärdslista

Bilagan åtgärdslistan är godkänd den 16 januari 2025. Av åtgärdslistan framkommer ett antal kontroller som utförs uppdelat utifrån fysiska och juridiska personer. Efter varje kontroll följer en siffra som motsvarar vilket värde företaget har angett gällande hur effektiv kontrollen är. Därefter anges ett värde för kontrollens styrka efterföljt av ett värde för effekten av kontrollen.

Rutiner och riktlinjer

Företagets rutiner och riktlinjer består av tre dokument. Det dokument som framstår som ett huvuddokument är upprättat den 3 februari 2025. Dokumentet består av tre olika områden, allmän riskbedömning av verksamheten, riskbedömning av den enskilda kunden samt en tredje del som saknar rubrik. Samtliga områden har tillhörande underkategorier. Till dokumentet hör även tre bilagor avseende lämplighetsprövning av anställda, information om utbildningstillfällen samt checklista avseende risker i verksamheten.

Det andra dokumentet benämns ”Rutiner och riktlinjer för kundkännedom på säljare respektive köpare” har upprättats den 19 mars 2025 och redogör för hur olika system ska användas för hantering av kundkännedom.

Det tredje dokumentet är en checklista avseende risker som bedöms förekomma i verksamheten.

Del I av företagets rutiner och riktlinjer

Den första delen av dokumentet ”Rutiner och riktlinjer för åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism” benämns ”Allmän riskbedömning av vår verksamhet”. Den innehåller dels identiska uppgifter som i den ovan nämnda allmänna riskbedömningen, dels tillägg till den ovan nämnda allmänna riskbedömningen. Denna första del inleds med allmän information om riskbedömningen och hur den ska förstås. Därefter följer en kartläggning av verksamheten. I kartläggningen redogörs bland annat för företagets tjänster, objektstyper, kundgrupper samt vilka geografiska områden som arbetet i huvudsak bedrivs inom.

Årsredovisning

Av årsredovisningen avseende räkenskapsår 2024-01-01 – 2024-12-31 framgår att företagets nettoomsättning för perioden var 56 011 027 kr.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarföretagets skyldigheter enligt penningtvättsregelverket

Av 4 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen följer att Fastighetsmäklarinspektionen ska utöva tillsyn enligt lagen om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) och de föreskrifter som har meddelats i anslutning till denna lag. I 4 kap. 4 § fastighetsmäklarlagen anges att Fastighetsmäklarinspektionen ska meddela påföljd för ett mäklarföretag som överträder en bestämmelse i penningtvättslagen och därtill meddelade föreskrifter.

Penningtvättslagens syfte är att förhindra att finansiell verksamhet och annan näringsverksamhet utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Lagen gäller för bland annat fysiska och juridiska personer som driver verksamhet som fastighetsmäklare eller fastighetsmäklarföretag enligt fastighetsmäklarlagen. Verksamhetsutövaren ska anpassa sina åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism efter riskerna. Detta kallas för det riskbaserade förhållningssättet.

I rapporten ”Nationell riskbedömning av penningtvätt och finansiering av terrorism i Sverige 2020/2021” (Polismyndigheten, april 2021) slås det fast att den sammantagna sektorsrisken för penningtvätt inom fastighetsmäklarbranschen bedöms vara betydande.

Den allmänna riskbedömningen av verksamheten

Ett fastighetsmäklarföretag ska göra en bedömning av hur de produkter och tjänster som tillhandahålls i verksamheten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken är för att detta sker (en allmän riskbedömning). Vid den allmänna riskbedömningen ska det särskilt beaktas vilka slags produkter och tjänster som tillhandahålls, vilka kunder och distributionskanaler som finns och vilka geografiska riskfaktorer som föreligger. Hänsyn ska också tas till uppgifter som kommer fram vid företagets rapportering av misstänkta aktiviteter och transaktioner samt till information om tillvägagångssätt för penningtvätt och finansiering av terrorism och andra relevanta uppgifter som myndigheter lämnar (2 kap. 1 § penningtvättslagen).

Omfattningen av den allmänna riskbedömningen ska bestämmas med hänsyn till företagets storlek och art och de risker för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan antas föreligga. Den allmänna riskbedömningen har stor betydelse för flertalet åtgärder i penningtvättslagen och ska utformas så att den kan läggas till grund för företagets rutiner, riktlinjer och övriga åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Den spelar en viktig roll när enskilda kunder ska riskbedömas och ska också beaktas när företaget avgör omfattning och inriktning på övervakningen av aktiviteter och transaktioner (se prop. 2016/17:173, s. 511). Den allmänna riskbedömningen ska dokumenteras och hållas uppdaterad (2 kap. 2 § penningtvättslagen). Enligt 5 § i Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2021:3) ska den allmänna riskbedömningen utvärderas minst en gång per år och uppdateras vid behov.

Riskbedömningen ska utformas så att den kan ligga till grund för övriga rutiner, riktlinjer och åtgärder som företaget ska vidta för att leva upp till bestämmelserna i penningtvättslagen. Det innebär att den ska vara verksamhetsanpassad och adekvat.

Fastighetsmäklarinspektionen kan först och främst konstatera att företagets allmänna riskbedömning är svårtydd. Det saknas tillräckliga förklaringar till hur tabellerna ska tydas och hur riskerna har bedömts för att en verksamhetsutövare enkelt ska kunna förstå vilka som är företagets främsta risker att utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism, hur stor risken är samt hur man kommit fram till detta.

Fastighetsmäklarinspektionen anser också att det är otydligt huruvida den första delen av företagets rutiner och riktlinjer utgör en allmän riskbedömning eller rutiner och riktlinjer. I det dokument som benämns allmän riskbedömning hänvisas inte till den allmänna riskbedömning i rutinerna och riktlinjerna och av dokumentets rubrik, Rutiner och riktlinjer för åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism, framstår det som att det inte utgör en del av den allmänna riskbedömningen. Den första delens rubriksättning och dess innehåll tyder dock på att det ska utgöra en allmän riskbedömning.

Vidare är inspektionens bedömning att bolagets allmänna riskbedömning är bristfällig i flera avseenden. De risker som beskrivs i den allmänna riskbedömningen och i risklistan är generellt beskrivna, de avser risker som är gemensamma för samtliga mäklare i Sverige och inte verksamhetsspecifika risker. De verksamhetsspecifika uppgifter som företaget har angett i den allmänna riskbedömningen har inte kopplats ihop med de generella risker som beskrivs. Detta medför att det är svårt att utläsa vilka verksamhetsspecifika risker som finns i företaget. Redogörelsen för bolagets tjänster är exempelvis inte tillräckligt specifik för att företaget i följande steg i sin riskbedömning på ett tillfredställande sätt ska kunna bedöma hur respektive tjänst kan utnyttjas i aktuella syften och hur stor risken är för att detta ska ske, relaterat till respektive tjänst. Företaget uppger att företagets tjänster består av fastighetsförmedling och värdering. I tjänsten fastighetsförmedling ingår även begränsade förmedlingsuppdrag d.v.s. skrivuppdrag. Inspektionen är av uppfattningen att tjänsten skrivuppdrag i stora delar skiljer sig från ett fullständigt förmedlingsuppdrag i flera avseenden. Mäklarens roll i de båda tjänsterna skiljer sig exempelvis i varaktighet, tillvägagångssätt och omfattning. Inspektionen anser därför att tjänsterna ska riskbedömas var för sig för att ge en tillförlitlig bild av riskerna.

Under avsnittet produkter framgår det att de objekt som förmedlas främst avser bostadsrätter, villor och fritidshus, att det endast undantagsvis förekommer skogsfastigheter, lantbruksfastigheter och kommersiella fastigheter samt att ca. 10 procent av dessa avser nyproducerade objekt. I den del av företagets rutiner och riktlinjer som benämns som en allmän riskbedömning framgår dock att ytterligare objektstyper förekommer i verksamheten däribland ägandelägenheter för permanent boende och fritidsboende samt bolag och rörelse. Uppgifterna om företagets produkter i de olika dokumenten stämmer således inte överens. Av sammanfattningen till den allmänna riskbedömningen framgår att riskbedömningen bland annat tar hänsyn till vilka objektstyper som företaget förmedlar. Det framgår dock ingenstans i den allmänna riskbedömningen att en analys har gjorts av de respektive objektstyperna huruvida de eventuellt är förknippade med olika nivå av risk. Det framgår inte heller hur många av de förmedlade objekten som avser respektive objektstyp.

Vid bedömningen av hur en verksamhetsutövares produkter och tjänster kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism, och hur stor risken är för att det sker, ska företaget särskilt beakta vilka kunder som finns. Med kundriskfaktorer avses bland annat sådana omständigheter som ska beaktas vid riskklassificeringen enligt 2 kap. 4 och 5 §§ penningtvättslagen (se prop. 2016/17:173:510). Bestämmelserna anger omständigheter som kan tyda på låg respektive hög risk för penningtvätt och finansiering av terrorism, däribland exempelvis risker kopplade till olika typer av kunder och olika ägarstrukturer samt var kunderna har sin hemvist och risker förknippade med dessa. Av den allmänna riskbedömningen framgår det att företagets kunder består av privatpersoner och juridiska personer och att dessa företrädesvis kommer från Sverige. Det framgår också att utlandskunder förekommer i viss omfattning och att de främst kommer från de nordiska länderna, Europa och USA. I den del av företagets rutiner och riktlinjer som benämns som en allmän riskbedömning specificeras olika typer av privatpersoner och juridiska personer som förekommer samt att de når kunder i över 80 länder genom representation på omkring 1 100 kontor. Det framgår inte hur vanligt förekommande de olika kundgrupperna är eller vilka risker som är förknippade med de olika kundgrupperna. Inspektionen ställer sig frågande till att exempelvis ett dödsbo, ett aktiebolag eller en stiftelse är förknippade med samma typ av risker. Det framgår inte heller att det har gjorts någon särskild analys av de utlandskunder som förekommer utifrån vilka länder de kommer ifrån. Denna kategori hade därför behövt specificeras och analyseras närmare utifrån de olika kundgrupperna för att ge en rättvisande bild av de respektive riskerna. Företaget har därmed inte gjort en tillräcklig kartläggning och analys av sina kunder.

Vid den allmänna riskbedömningen ska hänsyn även tas till vilka distributionskanaler och geografiska riskfaktorer som finns med vilket exempelvis avses riskfaktorer relaterade till förhållandena i de länder där företagets tjänster faktiskt erbjuds eller där företagets kunder är baserade (prop. 2016/17:173 s. 510). Vad gäller företagets distributionskanaler framgår det endast att de flesta kundrelationerna uppstår vid ett fysiskt möte mellan kund och mäklare. Kundrelationer som uppstår på distans förekommer endast undantagsvis. Det framgår ingen vidare identifiering, analys eller bedömning av företagets distributionskanaler eller vilka risker de utgör för att verksamheten kan utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism.

Vad avser geografiska risker lämnas i den allmänna riskbedömningen endast kortfattad information om att företaget främst förmedlar objekt i hela Sverige samt att samtliga utsatta områden/riskområden/särskilt utsatta områden förekommer i mäklarföretagets upptagningsområde. Med hänsyn till att det saknas tydlig vägledning kring hur en mäklare ska agera vid förmedling av objekt i utsatta områden anser Fastighetsmäklarinspektionen att företaget inte i tillräcklig utsträckning har beaktat de geografiska riskfaktorerna på det sätt som krävs enligt kraven i 2 kap. 1 § penningtvättslagen.

I den del av företagets rutiner och riktlinjer som benämns som en allmän riskbedömning uppges det att företaget utifrån den allmänna riskbedömningen har identifierat sex risker som bedöms föreligga vid sidan av den generella riskbedömningen. Bland dessa sex risker återfinns bland annat upprepningar från det dokument som benämns allmän riskbedömningen. Det är således otydligt vad företaget avser med den generella riskbedömningen. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att uppgifterna i de olika dokumenten inte stämmer överens samt att det saknas beskrivning och analys av ovan nämnda risker.

Sammanfattningsvis kan Fastighetsmäklarinspektionen konstatera att företaget inte har anpassat den allmänna riskbedömningen efter den egna verksamheten i tillräckligt stor utsträckning. Detta genom att exempelvis inte tillräckligt utförligt analysera företagets olika produkter och tjänster eller olika typer av kundkategorier var för sig. Det medför att det är svårt att utläsa vilka verksamhetsspecifika risker som finns i företaget. Företaget har därmed åsidosatt sina skyldigheter enligt 2 kap. 1 § andra stycket penningtvättslagen.

Rutiner och riktlinjer

Ett fastighetsmäklarföretag ska även ha dokumenterade rutiner och riktlinjer avseende sina åtgärder för kundkännedom, övervakning och rapportering och för behandling av personuppgifter. Rutinerna och riktlinjerna ska fortlöpande anpassas efter nya och förändrade risker för penningtvätt och finansiering av terrorism. Omfattningen och innehållet ska bestämmas med hänsyn till fastighetsmäklarföretagets storlek, art och riskerna för penningtvätt och finansiering av terrorism som har identifierats i den allmänna riskbedömningen (2 kap. 8 § penningtvättslagen).

Enligt 11 § i Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2021:3) ska rutinerna utvärderas regelbundet, minst en gång per år, och uppdateras vid behov. Vid genomförandet av ett riskbaserat förhållningssätt är en verksamhetsutövares rutiner och riktlinjer av mycket stor betydelse. De interna rutinerna ersätter i praktiken till stor del sådana detaljerade bestämmelser i lag eller föreskrifter som ger tydliga och detaljerade handlingsregler. Penningtvättslagen sätter således i viktiga avseenden endast ramarna för verksamhetsutövarens skyldigheter och ramarna måste fyllas med ett innehåll som är begripligt, situationsanpassat och tillämpbart genom verksamhetsanpassade rutiner och riktlinjer. Riktlinjerna kan bland annat avse ID-kontroller, frågeformulär för situationer som kräver skärpta kundkännedomsåtgärder och rutiner för hur avvikelser ska uppmärksammas, analyseras och vid behov rapporteras till Polismyndigheten. Det ska vara tydligt för verksamhetsutövaren vilka åtgärder som ska vidtas i olika situationer (prop. 2016/17:173 s. 212 f.).

Riskbedömningen av företagets kunder och innehållet i de rutiner och riktlinjer som verksamhetsutövaren har att upprätta för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism ska utgå ifrån de risker som identifierats i den allmänna riskbedömningen.

Oaktat att inspektionen bedömt att företaget inte i tillräcklig utsträckning har anpassat den allmänna riskbedömningen efter den egna verksamheten och därmed också till stor del har saknat förutsättningar för att ta fram verksamhetsanpassade rutiner och riktlinjer för att motverka att företaget utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism, har inspektionen granskat företagets rutiner och riktlinjer.

Första delen av det dokument av företagets rutiner och riktlinjer som framstår som ett huvuddokument benämns ”Allmän riskbedömning av vår verksamhet” och framstår som en fortsättning på den allmänna riskbedömningen. En redogörelse av företagets risklista med tillhörande värden förekommer även i denna del. Fastighetsmäklarinspektionen har konstaterat att det finns motstridiga uppgifter om företagets tjänster och produkter i de dokument som benämns som allmänna riskbedömningar. Det saknas dessutom rutiner och riktlinjer för vissa av dessa tjänster och produkter. I den del av företagets rutiner och riktlinjer som benämns som en allmän riskbedömning har till exempel stiftelser angetts som en kundgrupp som förekommer i verksamheten. Denna grupp har inte exemplifierats i den andra allmänna riskbedömningen och det finns inte heller någon vägledning i företagets rutiner och riktlinjer angående denna kundgrupp.

Den andra delen av det som framstår som ett huvuddokument benämns Riskbedömning av den enskilda kunden. Där framgår bland annat att varje mäklare, med beaktande av den allmänna riskbedömningen och penningtvättslagstiftningen ska avgöra vilka faktorer som är relevanta för verksamheten i fråga om kundens riskprofil. Den vägledning som ges i rutinerna och riktlinjerna för riskbedömning utgörs av lagtext och har därmed inte verksamhetsanpassats. Vid hög risk hänvisas det till att skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom ska vidtas. I avsnittet gällande skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom framgår att i de fall som risken bedöms som hög ska särskilt omfattande kontroller, bedömningar och utredningar göras. Vidare specificeras särskilda åtgärder som ska utföras om en kund är etablerad i ett högrisktredjeland. Tre av fyra av dessa åtgärder beskrivs som att information eller ytterligare information ska inhämtas i fråga om uppgifter som annars också ska inhämtas. Det är enligt inspektionen otydligt vad det är för särskilt omfattande kontroller, bedömningar och utredningar som ska genomföras samt vad det är för ytterligare information som ska inhämtas i sådana situationer.

Det lämnas även bristfällig vägledning avseende hur utredning av förekomst av verklig huvudman ska göras för fysiska och juridiska personer. Det saknas bland annat tillräcklig vägledning avseende omständigheter som kan tyda på ett bulvanförhållande och vägledning för de fall då mäklaren har anledning att anta att den person som efter åtgärder identifierats som verklig huvudman inte är det. Det framgår, beträffande en fysisk person, att kontroll av verklig huvudman kan komma i fråga om kunden agerar eller misstänks agera för en annan. Enligt rutinerna och riktlinjerna ska kunden tillfrågas vem den verkliga huvudmannen är och om misstanke kvarstår trots att kunden nekar till att det finns en verklig huvudman ska medverkan avbrytas. Rutinerna och riktlinjerna är enligt Fastighetsmäklarinspektionen i detta avseende bristfälliga och otydliga bland annat med hänsyn till att det saknas tillräcklig vägledning för hur en sådan misstanke kan uppkomma.

Det framgår också att det ska ske en fortlöpande kontroll av pågående affärsförbindelser och inledda transaktioner och att sådan fortlöpande kontroll vid behov även innefattar varifrån kundens ekonomiska medel kommer ifrån. Rutinerna och riktlinjerna är enligt Fastighetsmäklarinspektionen även i detta avseende bristfälliga och otydliga med hänsyn till att det saknas vägledning för hur ett sådant behov uppstår.

Sammanfattningsvis kan konstateras att det förekommer brister i företagets rutiner och riktlinjer. Fastighetsmäklarinspektionen anser att en enskild mäklare inte ges rätt förutsättningar att genom företagets rutiner och riktlinjer vidta nödvändiga åtgärder för att motverka att företaget utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. Vilket innebär att de bristfälliga rutinerna bidrar till att företaget har löpt en ökad risk för att verksamhetens tjänster utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. Fastighetsmäklarinspektionen anser sammantaget att fastighetsmäklarföretagets rutiner och riktlinjer därmed inte uppfyller kravet enligt 2 kap. 8 § penningtvättslagen.

Sammantagen bedömning

Företaget visar en bristande förståelse för sina skyldigheter enligt penningtvättslagen. Detta genom att inte i tillräcklig omfattning anpassa den allmänna riskbedömningen efter sin egen verksamhet och inte utgå från företagets identifierade risker vid utformningen av företagets rutiner och riktlinjer. Företagets rutiner och riktlinjer är bristfälliga och ger inte företagets verksamma mäklare förutsättningar att vidta nödvändiga åtgärder för att motverka att företaget utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. Fastighetsmäklarinspektionen finner att företaget genom dessa brister har åsidosatt sina skyldigheter enligt penningtvättslagen.

Val av ingripande

Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla registreringen för ett fastighetsmäklarföretag som överträder en bestämmelse i penningtvättslagen eller föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen. Om det kan anses tillräckligt, får inspektionen i stället för att återkalla registreringen, meddela en varning eller en erinran. Om förseelsen är ringa, får inspektionen enligt 4 kap. 4 § 1 st. p. 4 och 2 st. fastighetsmäklarlagen avstå från att meddela en påföljd.

Fastighetsmäklarinspektionen får enligt 4 kap. 6 § fastighetsmäklarlagen besluta att ett fastighetsmäklarföretag som meddelas en varning eller en erinran för en överträdelse även ska betala en sanktionsavgift.

Omständigheter som ska beaktas vid en bedömning av om ett mäklarföretag ska betala en sanktionsavgift är hur allvarlig överträdelsen är och hur länge den har pågått. Särskild hänsyn ska tas till skador som har uppstått och graden av ansvar. I försvårande riktning ska beaktas om fastighetsmäklarföretaget tidigare har begått en överträdelse. I förmildrande riktning ska beaktas om mäklarföretaget i väsentlig utsträckning genom ett aktivt samarbete har underlättat utredningen och om mäklarföretaget snabbt verkat för att överträdelsen ska upphöra sedan den anmälts till eller påtalats av Fastighetsmäklarinspektionen i enlighet med 4 kap. 8 § fastighetsmäklarlagen.

En sanktionsavgift ska som högst fastställas till det högsta av två gånger den vinst som har gjorts till följd av överträdelsen, om beloppet går att fastställa, eller till ett belopp i kronor motsvarande en miljon euro. En sanktionsavgift får inte bestämmas till lägre belopp än 5 000 kronor. Vid bestämmande av sanktionsavgiftens storlek ska särskild hänsyn tas till sådana omständigheter som anges i 4 kap. 8 § fastighetsmäklarlagen, samt till den berördes finansiella ställning och, om det går att fastställa, den vinst som har gjorts till följd av överträdelsen (4 kap. 9 § fastighetsmäklarlagen).

De i lagtexten angivna omständigheterna att beakta vid bestämmandet av sanktionsavgiftens storlek är endast exemplifierande (prop. 2016/17:173 s. 411). Som en allmän utgångspunkt bör sanktionsavgiften stå i proportion till överträdelsens allvarlighet (prop. 2016/17:173 s. 556). Sanktionsavgiftens storlek ska också stå i relation till verksamhetsutövarens storlek och omsättning (prop. 2016/17:173 s. 403 f.). Med finansiell ställning avses exempelvis verksamhetsutövarens årsomsättning, men även andra faktorer, som till exempel ett utdömt skadestånd eller ålagd företagsbot, bör kunna beaktas (prop. 2016/17:173 s. 556).

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut prövat liknande förseelser och därvid meddelat de berörda företagen en varning samt ålagt företagen att betala en sanktionsavgift (se inspektionens beslut med dnr 23–0562, 24–0247, 24–0528, och 25–1090). Beslutet i 24-0528 har fastställts av Förvaltningsrätten i Karlstad genom dom den 1 oktober 2025 i mål nr 455-25, vilken vunnit laga kraft. Kammarrätten i Göteborg har i dom den 13 februari 2026 i mål 8068-24 avslagit mäklarföretagets överklagande och inspektionens beslut i ärende med dnr 23-0562 har därmed fastställts, domen har inte vunnit laga kraft. Kammarrätten i Göteborg har i dom den 13 mars 2026 i mål 2740-25 ändrat Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 10 april 2025 i mål 2988-24 på så sätt att mäklarföretaget påfördes en sanktionsavgift och genom detta fastställdes således inspektionens beslut med dnr 24-0247, domen har inte vunnit laga kraft.

De andra besluten är överklagade och inte avgjorda slutligt ännu. Fastighetsmäklarinspektionen ser inte skäl att avvika från de tidigare gjorda bedömningarna i dessa ärenden och som hittills i ett fall fastställts av domstol.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN, till följd av de allvarliga överträdelser av centrala delar av penningtvättsregelverket som företaget har begått, har löpt en ökad risk att utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. Överträdelserna motiverar en varning. Av samma skäl finns anledning att besluta om en sanktionsavgift.

Överträdelsernas karaktär är sådana att det inte går att fastställa den vinst som mäklarföretaget har gjort till följd av dem. Fastighetsmäklarinspektionens utredning visar att företaget saknar en verksamhetsanpassad och tillräckligt specifik allmän riskbedömning samt innehar bristfälliga rutiner och riktlinjer. Bristerna tyder också på att företaget saknar en grundläggande förståelse för sina skyldigheter enligt penningtvättslagstiftningen. Inspektionen bedömer överträdelserna som allvarliga varpå sanktionsavgiften därför ska bestämmas till ett kännbart belopp. Överträdelserna har vidare begåtts i en verksamhet som typiskt sett löper en betydande risk för att utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism.

Vid en sammantagen bedömning, då särskilt företagets finansiella ställning samt överträdelsernas art och allvarlighet har beaktats, bestämmer Fastighetsmäklarinspektionen sanktionsavgiften till 2 800 000 kr. Fastighetsmäklarföretaget NN ska således meddelas en varning samt betala en sanktionsavgift om 2 800 000 kronor.

Tillsynsärendet avslutas genom detta beslut. Mäklarföretagets skyldighet att upprätta en allmän riskbedömning samt rutiner och riktlinjer som efterlever penningtvättsregelverket kvarstår emellertid. Fastighetsmäklarinspektionen kan komma att följa upp att verksamheten följer penningtvättsregelverket genom nya tillsynsinitiativ.

Skiljaktig mening

Ledamoten TT har skiljaktig mening och anför följande.

Jag reserverar mig mot majoritetens disciplinbeslut. Jag anser inte att det finns skäl att tilldela mäklarfirman en disciplinpåföljd, och i ännu mindre grad en sanktionsavgift. 

Såvitt gäller mäklarfirmans compliancedokumentation i sig själv finns det säkert delvis förbättringspotential, men aktuellt regelverk är tidigare helt oprövat och eventuella brister medför inte enligt min uppfattning att mäklarfirman ska anses ha brutit mot lag eller i övrigt agerat klandervärt. Jag ifrågasätter särskilt att disciplinnämndens majoritet inte på ett rättssäkert sätt har kunnat ange vilket stöd den har för sina enligt min uppfattning alltför högt ställda krav. Efter att ha närmare satt mig in i sakfrågan anser jag att Fastighetsmäklarinspektionen inte heller i tid har varit tillräckligt tydlig i sina föreskrifter m.m. för att kunna hävda att mäklarfirman har brutit mot gällande rätt. Att på det här sättet retroaktivt nu fastställa höga krav mot mäklarfirmor bakåt i tiden strider mot alla principer om förutsebarhet och likabehandling.

Jag invänder i synnerhet mot att ålägga mäklarfirman en sanktionsavgift, särskilt i storleksordningen ca 5 % av omsättningen. Det är uppenbart att mäklarfirman har tagit allvarligt på regelverket och för detta ändamål anlitat ett externt erkänt etablerat tjänsteföretag med särskild inriktning mot den här typen av riskbedömningar mm. Att i en sådan situation döma ut såväl varning som höga sanktionsavgifter i ett hittills oprövat regelverk framstår för mig som uppenbart oproportionerligt.