Beslut

Sammanfattning

Prövning av fastighetsmäklarföretagets åtgärder enligt penningtvättsregelverket. Prövningen har omfattat en bedömning av om företaget har uppfyllt sin skyldighet att ha en dokumenterad allmän riskbedömning samt att ha dokumenterade rutiner och riktlinjer för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklarföretaget NN en varning.

Fastighetsmäklarinspektionen beslutar att NN ska betala en sanktionsavgift om 1 500 000 kronor.

Ärendet

Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 11 juni 2025 att inleda en tematisk granskning avseende mäklarföretagens allmänna riskbedömningar samt rutiner och riktlinjer beträffande åtgärder för kundkännedom, övervakning och rapportering samt behandling av personuppgifter. Syftet är att kontrollera om företagen uppfyller de skyldigheter som finns avseende dessa handlingar enligt lag (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. NN är ett av de företag som omfattas av granskningen.

Företaget har förelagts att ge in den allmänna riskbedömning samt de rutiner och riktlinjer som var gällande den 23 juni 2025. NN har till inspektionen gett in företagets allmänna riskbedömning, risklista och åtgärdslista. Företaget har också gett in fyra dokument om rutiner och riktlinjer.

Fastighetsmäklarinspektionen har tillfört ärendet en årsredovisning för räkenskapsåret 2024.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende endast granskat handlingarna utifrån inriktningen på den tematiska tillsynsinsatsen. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Allmän riskbedömning

Företagets allmänna riskbedömning är godkänd den 5 februari 2025. Till den allmänna riskbedömningen återfinns också två bilagor som benämns som risklista och åtgärdslista. Dokumentet allmän riskbedömning inleds med en kortfattad beskrivning av verksamheten. Där framgår på vilken ort verksamheten bedrivs, att det är tolv registrerade fastighetsmäklare verksamma i företaget samt vad mäklarföretagets omsättning uppgick till under räkenskapsåret 2024. Därefter följer en beskrivning av bakgrund, omfattning och metod. Dokumentet är sedan uppdelat i två olika delar, en för penningtvätt och en för terrorfinansiering. De respektive avsnitten inleds med en kort presentation av de övergripande resultaten av inneboende risker, kontroller och kvarvarande risker för respektive kategori. Resultatet presenteras i form av en tabell som är uppdelad utifrån fysiska personer och juridiska personer. De två delarna, penningtvätt respektive terrorfinansiering, är i sin tur uppdelad utifrån riskkategorierna kunder, produkter, transaktioner, kanaler och geografier.

Under avsnittet penningtvätt inleds respektive riskkategoriavsnitt med en eller ett fåtal exempel på risker kopplade till den aktuella riskkategorin. Exemplen beskrivs generellt utan koppling till företaget. Därefter hänvisas till att samtliga relevanta riskindikatorer återfinns i risklistan och att alla relevanta kontroller återfinns i åtgärdslistan.

Därefter kommer en kort beskrivning av mer verksamhetsspecifika förutsättningar innan varje avsnitt avslutas med en tabell, uppdelad utifrån fysiska och juridiska personer. Tabellen visar ett värde utifrån inneboende risk, kontroller och kvarvarande risk.

Under avsnittet kunder framgår exempelvis under den verksamhetsspecifika delen att företagets kunder företrädesvis kommer från Sverige samt främst består av privatpersoner/juridiska personer som säljer/söker bostad. Det förekommer endast undantagsvis utlandskunder samt att privatpersoner säljer/köper objekt i spekulationssyfte.

Under avsnittet produkter framgår att de tjänster som tillhandahålls är fastighetsförmedling och värdering samt att tjänsten fastighetsförmedling omfattar även riskerna kopplade till begränsade förmedlingsuppdrag, d.v.s. skrivuppdrag. Det framgår också hur många förmedlingar samt skrivuppdrag och värderingsuppdrag som företaget har genomfört under 2024. Det framgår också att de förmedlade objekten främst består av bostadsrätter och villor samt att ca 0 procent av de förmedlade objekten har varit nyproducerade objekt.

Avsnittet transaktioner börjar med en generell beskrivning av några risker kopplade till transaktioner, där nämns exempelvis när värdering eller slutpris avviker betydligt från ett normalt marknadsvärde, när betalning sker på ett ovanligt sätt eller att mäklarens klientmedelskonto utnyttjas på olika sätt.Under den verksamhetsspecifika delen framgår att varje mäklare har ett eget klientmedelskonto som de använder endast för deponering av handpenning.

Avsnittet kanaler inleds med en generell beskrivning av att kundrelationer som uppstår på distans innebär en något högre risk än kundrelationer där man fysiskt träffar kunden. Av avsnittet framgår också att de flesta kundrelationer uppstår vid ett fysiskt möte mellan kund och mäklare samt att det endast undantagsvis uppstår kundrelationer på distans.

Under avsnittet geografier framgår att företaget främst förmedlar objekt som är belägna i en särskild del av orten där verksamheten bedrivs. Undantagsvis kan objekt i närliggande kommuner och stadsdelar förekomma. I mäklarföretagets område förekommer inga utsatta områden/riskområden/särskilt utsatta områden.

Avsnittet terrorfinansiering är uppbyggt på samma sätt som avsnittet penningtvätt. Där återfinns dock ingen beskrivning av verksamhetsspecifika förutsättningar eller risker.

Risklista

Risklistan är godkänd den 5 februari 2025. I risklistan återfinns de riskindikatorer som har bedömts relevanta för företaget. Varje riskkategori är uppdelad utifrån penningtvätt och terrorfinansiering vilka i sin tur är uppdelade på fysiska och juridiska personer. Riskerna presenteras i tabeller där varje risk klassas utifrån en siffra mellan 1-4 för inneboende risk, kontroll och kvarvarande risk.

Åtgärdslista

Åtgärdslistan är godkänd den 5 februari 2025. Av åtgärdslistan framkommer ett antal kontroller som utförs uppdelat utifrån fysiska och juridiska personer. Efter varje kontroll följer en siffra som motsvarar vilket värde företaget har angett gällande hur effektiv kontrollen är. Därefter anges ett värde för kontrollens styrka efterföljt av ett värde för effekten av kontrollen.

Rutiner och riktlinjer

Samtliga fyra dokument gällande rutiner och riktlinjer är signerade och daterade 11 februari 2025. I ett av dokumenten finns rutiner om utförande av övervakningsskyldigheten och rapporteringsskyldigheten samt om meddelandeförbudet. I ett annat dokument finns rutiner för riskbedömning av kunder och åtgärder för att uppnå kundkännedom. Ett av dokumenten, som benämns bilaga 2, innehåller mer detaljerade rutiner om kundkännedom.

Årsredovisning

Av årsredovisningen avseende räkenskapsår 2024 framgår att företagets nettoomsättning för perioden var 29 691 000 kr.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarföretagets skyldigheter enligt penningtvättsregelverket

Av 4 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen följer att Fastighetsmäklarinspektionen ska utöva tillsyn enligt lagen om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) och de föreskrifter som har meddelats i anslutning till denna lag. I 4 kap. 4 § fastighetsmäklarlagen anges att Fastighetsmäklarinspektionen ska meddela påföljd för ett mäklarföretag som överträder en bestämmelse i penningtvättslagen och därtill meddelade föreskrifter.

Penningtvättslagens syfte är att förhindra att finansiell verksamhet och annan näringsverksamhet utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Lagen gäller för bland annat fysiska och juridiska personer som driver verksamhet som fastighetsmäklare eller fastighetsmäklarföretag enligt fastighetsmäklarlagen. Verksamhetsutövaren ska anpassa sina åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism efter riskerna. Detta kallas för det riskbaserade förhållningssättet.

I rapporten "Nationell riskbedömning av penningtvätt och finansiering av terrorism i Sverige 2020/2021" (Polismyndigheten, april 2021) slås det fast att den sammantagna sektorsrisken för penningtvätt inom fastighetsmäklarbranschen bedöms vara betydande.

Den allmänna riskbedömningen av verksamheten

Ett fastighetsmäklarföretag ska göra en bedömning av hur de produkter och tjänster som tillhandahålls i verksamheten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken är för att detta sker (en allmän riskbedömning). Vid den allmänna riskbedömningen ska det särskilt beaktas vilka slags produkter och tjänster som tillhandahålls, vilka kunder och distributionskanaler som finns och vilka geografiska riskfaktorer som föreligger. Hänsyn ska också tas till uppgifter som kommer fram vid företagets rapportering av misstänkta aktiviteter och transaktioner samt till information om tillvägagångssätt för penningtvätt och finansiering av terrorism och andra relevanta uppgifter som myndigheter lämnar (2 kap. 1 § penningtvättslagen).

Omfattningen av den allmänna riskbedömningen ska bestämmas med hänsyn till företagets storlek och art och de risker för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan antas föreligga. Den allmänna riskbedömningen har stor betydelse för flertalet åtgärder i penningtvättslagen och ska utformas så att den kan läggas till grund för företagets rutiner, riktlinjer och övriga åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Den spelar en viktig roll när enskilda kunder ska riskbedömas och ska också beaktas när företaget avgör omfattning och inriktning på övervakningen av aktiviteter och transaktioner (se pro?. 2016/17:173, s. 511). Den allmänna riskbedömningen ska dokumenteras och hållas uppdaterad (2 kap. 2 § penningtvättslagen). Enligt 5§  Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2021:3) ska den allmänna riskbedömningen utvärderas minst en gång per år och uppdateras vid behov.

Riskbedömningen ska utformas så att den kan ligga till grund för övriga rutiner, riktlinjer och åtgärder som företaget ska vidta för att leva upp till bestämmelserna i penningtvättslagen. Det innebär att den ska vara verksamhetsanpassad och adekvat.

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att företagets allmänna riskbedömning är svårtydd. Det saknas tillräckliga förklaringar till hur riskerna har bedömts och hur tabellerna ska förstås för att en verksamhetsutövare enkelt ska kunna förstå vilka som är företagets främsta risker samt hur man kommit fram till detta.

Vidare är inspektionens bedömning att bolagets allmänna riskbedömning är bristfällig i flera avseenden. De risker som beskrivs i såväl den allmänna riskbedömningen som i bilagan risklista är generellt beskrivna, och avser risker som är gemensamma för samtliga mäklare i Sverige och inte verksamhetsspecifika risker. De generella risker som företaget har beskrivit i den allmänna riskbedömningen har inte kopplats ihop med de verksamhetsspecifika uppgifter som har angetts. Detta medför att det är svårt att utläsa vilka verksamhetsspecifika risker som finns i företaget. Redogörelsen för bolagets produkter är exempelvis inte tillräckligt specifik för att företaget i följande steg i sin riskbedömning på ett tillfredställande sätt ska kunna bedöma hur respektive tjänst kan utnyttjas i aktuella syften och hur stor risken är för att detta ska ske, relaterat till respektive tjänst. Företaget uppger inledningsvis i avsnittet produkter att företagets produkter och tjänster består av fastighetsförmedling och värdering och att det i tjänsten fastighetsförmedling även ingår begränsade förmedlingsuppdrag, det vill säga skrivuppdrag. Inspektionen är av uppfattningen att tjänsten skrivuppdrag i stora delar skiljer sig från ett fullständigt förmedlingsuppdrag i flera avseenden. Mäklarens roll i de båda tjänsterna skiljer sig exempelvis i varaktighet, tillvägagångssätt och omfattning. Inspektionen anser därför att tjänsterna ska riskbedömas var för sig för att ge en tillförlitlig bild av riskerna. Under avsnittet produkter framgår det också att de objekt som förmedlas främst avser bostadsrätter och villor och att ca noll procent av dessa avser nyproducerade objekt. Av sammanfattningen till den allmänna riskbedömningen framgår att riskbedömningen bland annat tar hänsyn till vilka objektstyper som företaget förmedlar. Det framgår dock ingenstans i den allmänna riskbedömningen att en analys har gjorts av de respektive objektstyperna huruvida de eventuellt är förknippade med olika nivå av risk. Det framgår inte heller hur många av de förmedlade objekten som avser respektive objektstyp.

Vid bedömningen av hur en verksamhetsutövares produkter och tjänster kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism, och hur stor risken är för att det sker, ska företaget särskilt beakta vilka kunder som finns. Med kundriskfaktorer avses bland annat sådana omständigheter som ska beaktas vid riskklassificeringen enligt 2 kap. 4 och 5 §9 penningtvättslagen (se prop. 2016/17:173:510). Bestämmelserna anger omständigheter som kan tyda på låg respektive hög risk för penningtvätt och finansiering av terrorism, däribland exempelvis risker kopplade till olika typer av kunder och olika ägarstrukturer samt var kunderna har sin hemvist och risker förknippade med dessa. Av den allmänna riskbedömningen framgår det att företagets kunder består av privatpersoner och juridiska personer och att dessa företrädesvis kommer från Sverige. Det framgår inte hur vanligt förekommande de olika kundgrupperna är och inte heller vilken typ av juridiska personer som förekommer som kunder eller att de skulle vara förknippade med olika risker. Inspektionen ställer sig frågande till att exempelvis ett dödsbo, ett aktiebolag eller en stiftelse är förknippade med samma typ av risker. Det framgår inte heller att det gjorts någon särskild analys av de utlandskunder som förekommer eller vilka länder de kommer ifrån. Denna kategori hade därför behövt specificeras och analyseras närmare utifrån de olika kundgrupperna för att ge en rättvisande bild av de respektive riskerna. Företaget har därmed inte gjort en tillräcklig kartläggning och analys av sina kunder.

Vid den allmänna riskbedömningen ska även beaktas vilka kunder och distributionskanaler som finns. Geografiska riskfaktorer ska också beaktas. Riskfaktorer avseende distributionskanaler kan till exempel vara om företaget har kontroll över produkten eller tjänsten när den erbjuds eller om distribution sker via en tredje part. Med geografiska riskfaktorer avses sådana som är relaterade till förhållandena i de länder där produkter eller tjänster erbjuds eller där företagets kunder är baserade (prop. 2016/17:173 s. 510).

Vad gäller företagets distributionskanaler framgår det endast att de flesta kundrelationer uppstår vid ett fysiskt möte mellan kund och mäklare. Kundrelationer som uppstår på distans förekommer endast undantagsvis. Det framgår ingen vidare identifiering, analys eller bedömning av företagets distributionskanaler eller vilka risker de utgör för att verksamheten kan utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism.

Vad avser geografiska risker lämnas i den allmänna riskbedömningen endast kortfattad information om att företaget främst förmedlar objekt i en angiven del i kommunen och endast undantagsvis i närliggande stadsdelar och kommuner. Det konstateras närmare att det inom verksamhetsområdet inte förekommer några utsatta områden. Det saknas helt uppgift om var köparna till objekten är baserade, exempelvis finns ingen analys över om risknivån påverkas av om köparna kommer från det inom verksamhetsområdet utsatta området eller från andra delar av Sverige. Fastighetsmäklarinspektionen anser att företaget inte i tillräcklig utsträckning har beaktat de geografiska riskfaktorerna på det sätt som krävs enligt kraven i 2 kap. 1 § penningtvättslagen.

Sammanfattningsvis kan inspektionen konstatera att företaget inte har anpassat den allmänna riskbedömningen efter den egna verksamheten i tillräckligt stor utsträckning. Detta genom att exempelvis inte tillräckligt utförligt analysera företagets olika produkter och tjänster eller olika typer av kundkategorier var för sig. Det medför att det är svårt att utläsa vilka verksamhetsspecifika risker som finns i företaget. Företaget har därmed åsidosatt sina skyldigheter enligt 2 kap. 1 och 2 §§ penningtvättslagen.

Rutiner och riktlinjer

Ett fastighetsmäklarföretag ska även ha dokumenterade rutiner och riktlinjer avseende sina åtgärder för kundkännedom, övervakning och rapportering och för behandling av personuppgifter. Rutinerna och riktlinjerna ska fortlöpande anpassas efter nya och förändrade risker för penningtvätt och finansiering av terrorism. Omfattningen och innehållet ska bestämmas med hänsyn till fastighetsmäklarföretagets storlek, art och riskerna för penningtvätt och finansiering av terrorism som har identifierats i den allmänna riskbedömningen (2 kap. 8 § penningtvättslagen).

Enligt 11 § Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2021:3) ska rutinerna utvärderas regelbundet, minst en gång per år, och uppdateras vid behov. Vid genomförandet av ett riskbaserat förhållningssätt är en verksamhetsutövares rutiner och riktlinjer av mycket stor betydelse. De interna rutinerna ersätter i praktiken till stor del sådana detaljerade bestämmelser i lag eller föreskrifter som ger tydliga och detaljerade handlingsregler.Penningtvättslagen sätter således i viktiga avseenden endast ramarna för verksamhetsutövarens skyldigheter och ramarna måste fyllas med ett innehåll som är begripligt, situationsanpassat och tillämpbart genom verksamhetsanpassade rutiner och riktlinjer. Riktlinjerna kan bland annat avse ID-kontroller, frågeformulär för situationer som kräver skärpta kundkännedomsåtgärder och rutiner för hur avvikelser ska uppmärksammas, analyseras och vid behov rapporteras till Polismyndigheten. Det ska vara tydligt för verksamhetsutövaren vilka åtgärder som ska vidtas i olika situationer (prop. 2016/17:173 s. 212 f.).

Riskbedömningen av företagets kunder och innehållet i de rutiner och riktlinjer som verksamhetsutövaren har att upprätta för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism ska utgå ifrån de risker som identifierats i den allmänna riskbedömningen.

Oaktat att inspektionen bedömt att företaget inte i tillräcklig utsträckning har anpassat den allmänna riskbedömningen efter den egna verksamheten och därmed också till stor del har saknat förutsättningar för att ta fram verksamhetsanpassade rutiner och riktlinjer för att motverka att företaget utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism, har inspektionen granskat företagets rutiner och riktlinjer.

I de dokument som NN har gett in finns generellt beskrivna rutiner av typen malltext. Dokumenten saknar en sammanhållen innehållsförteckning vilket sammantaget medför att det är svårt att överblicka rutinen som helhet samt förstå och navigera bland dess innehåll. På flera ställen finns hänvisningar med en numrering som inte finns och i ett fall hänvisas till en bilaga som inte har getts in till Fastighetsmäklarinspektionen. I handlingarna återfinns dessutom vidarehänvisningar till stycken som dels är svåra att hitta till följd av nämnda brist, dels i flera fall är felaktiga då den görs till numrerade stycken som inte finns, se till exempel sista stycket under punkt 2.2.2 där det hänvisas till ”p 1.1.1. ovan” och ”p 1.2 nedan”. Därutöver hänvisas det till länkar som inte fungerar, se till exempel länk till Skatteverket under punkt 2.1. Handlingarnas format är således ytterligare en parameter som medför att de inte uppfyller sitt syfte i att vara ett stöd för den enskilde mäklaren i hur denne ska agera i en given situation. Handlingarnas format medför att inspektionen anser att de sammantaget är mycket svåra att tillgodogöra sig.

I dokumenten återfinns bland annat en generell beskrivning av de krav som penningtvättsregelverket uppställer enligt penningtvättslagen och Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter som således varken kan anses utgöra rutiner eller riktlinjer för den aktuella verksamheten. Syftet med dokumenterade rutiner och riktlinjer är att dessa inte enbart ska redogöra för de krav som ställs på verksamhetsutövaren enligt penningtvättslagen och därtill utfärdade föreskrifter, utan att de ska komplettera och utveckla dessa delar för att fungera vägledande för fastighetsmäklarna. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar dock att företaget inte har dokumenterade och verksamhetsanpassade rutiner och riktlinjer för hur bedömning ska göras av kundens riskprofil utöver det som kan utläsas av lagen och föreskrifter trots att det i dokumenten hänvisas till att riskprofilen är avgörande för omfattningen av åtgärder som ska vidtas. Där anges exempelvis att mäklaren själv, med beaktande av den allmänna riskbedömningen, ska avgöra vilka faktorer som är relevanta för den egna verksamheten. Detta medför att det som åligger företaget att bedöma i den allmänna riskbedömningen i stället läggs över på den enskilda mäklaren. Syftet att den allmänna riskbedömningen ska vägleda mäklaren avseende hur denne ska agera i olika situationer genom de för verksamheten upprättade rutinerna och riktlinjerna går därmed förlorat.

Det finns även ett flertal brister kopplade till kunder, däribland brister gällande identifiering och kontroll av kunden. Av företagets rutiner framgår exempelvis inte hur en kontroll av verklig huvudman för utländska personer ska genomföras eller hur kontroll av huruvida kunden har hemvist i en stat som är föremål för sanktioner eller embargon ska göras. Det framgår inte heller vilka särskilda åtgärder mäklaren ska vidta eller uppgifter mäklaren ska inhämta för de olika tjänsterna som erbjuds i verksamheten trots att där föreligger skillnader i dess karaktär och varaktighet.

I andra avseenden är rutinerna enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning otydliga och bristfälliga på flertalet områden. Företaget har i de allmänna riktlinjerna uppgett att det förekommer ca noll procent nyproducerade bostäder. I företagets rutiner och riktlinjer finns dock, om än kortfattad, under punkt 4.1 hänvisning gällande hanteringen av nyproduktionsprojekt där det framgår att som exempel på att affärsförbindelsens art kan vara mer omfattande i sådana situationer. Inspektionen anser att det är otydligt huruvida nyproduktion förekommer samt, om det förekommer, att rutinerna avseende förmedling av nyproduktion är bristfälliga.

Det lämnas även bristfällig vägledning avseende hur utredning av förekomst av verklig huvudman ska göras för fysiska och juridiska personer. Det saknas bland annat vägledning avseende omständigheter som kan tyda på ett bulvanförhållande och vägledning för de fall då mäklaren har anledning att anta att den person som efter åtgärder identifierats som verklig huvudman inte är det. Vidare är vägledningen kring hur identitetskontroll avseende verkliga huvudmän ska gå till bristfällig. Det framgår, beträffande en fysisk person, att kontroll av verklig huvudman kan komma ifråga om kunden agerar eller misstänks agera för en annan. Saknas det helt omständigheter som tyder på att man agerar för annans räkning behöver ingen kontroll ske. Enligt rutinerna och riktlinjerna ska kunden tillfrågas vem den verkliga huvudmannen är och om misstanke kvarstår trots att kunden nekar till att det finns en verklig huvudman ska medverkan avbrytas. Rutinerna och riktlinjerna är enligt Fastighetsmäklarinspektionen i detta avseende bristfälliga och otydliga bland annat med hänsyn till att det saknas vägledning för hur en sådan misstanke kan uppkomma.

Även rutinen för utredning av person i politiskt utsatt ställning innehåller brister genom att den bland annat inte beskriver hur de olika kontrollerna ska göras beroende på om det är kunden, kundens verkliga huvudman eller familjemedlem eller känd medarbetare till kunden som är en person i politiskt utsatt ställning. Den beskriver inte heller hur kontrollerna ska dokumenteras. Det finns en generell beskrivning av att de vidtagna åtgärderna för kundkännedom ska dokumenteras samt att systemet för dokumentationen ska uppfylla vissa krav. Inspektionen anser därmed att det saknas verksamhetsanpassade rutiner och riktlinjer för dokumentationen.

I rutinerna återfinns också brister avseende hur kontroll ska göras av om kunden är etablerad i ett land utanför EES som saknar motsvarande penningtvättslagstiftning eller som har identifierats som ett högrisktredjeland av Europeiska kommissionen.

Det saknas därutöver uppgifter om på vilket sätt rutinerna och riktlinjerna har utformats med hänsyn till verksamhetsutövarens storlek, art och i förhållande till riskerna för penningtvätt och finansiering av terrorism som identifierats för verksamheten. På flera ställen hänvisas generellt till åtgärder som kan vidtas och inte vilka åtgärder som ska vidtas i olika situationer samt därtill uppmanas verksamhetsutövaren att i vissa situationer vidta lämpliga åtgärder utan att ange vilka åtgärder som avses vilket skapar en otydlighet.

Sammantaget utgörs rutinerna och riktlinjerna av allmänt hållen information snarare än konkret vägledning. Dokumentet får enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning huvudsakligen anses utgöra en redogörelse av de krav som uppställs på en verksamhetsutövare i penningtvättsregelverket utan koppling till den aktuella verksamhetens specifika förhållanden och risker. Rutinerna är inte anpassade till verksamheten och det saknas vägledning avseende vilka åtgärder som ska vidtas i olika situationer samt när och hur de ska vidtas. En enskild mäklare ges genom företagets interna rutiner inte tillräckliga förutsättningar att vidta nödvändiga åtgärder eftersom rutinerna är otillräckliga genom att de inte beskriver på ett tillräckligt omfattande och tydligt sätt hur de olika kontrollerna ska göras. Det föreligger därför risk för att en situation hanteras olika av företagets mäklare. Mot bakgrund av detta måste företagets rutiner betecknas som bristfälliga. De bristfälliga rutinerna bidrar till att företaget har löpt en ökad risk för att verksamhetens tjänster utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. Rutinerna uppfyller därmed inte kraven i 2 kap. 8 § penningtvättslagen.

Sammantagen bedömning

Företagets avsaknad av såväl en verksamhetsanpassad allmän riskbedömning som verksamhetsanpassade rutiner och riktlinjer utgör allvarliga överträdelser av penningtvättsregelverket. Bristerna innebär att företaget saknar tillräckliga förutsättningar för att hantera riskerna för att den egna verksamheten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och har medfört att företaget har löpt en markant ökad risk att utnyttjas för sådana ändamål. Fastighetsmäklarinspektionen finner att företaget genom dessa brister har åsidosatt sina skyldigheter enligt penningtvättslagen.

Val av ingripande

Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla registreringen för ett fastighetsmäklarföretag som överträder en bestämmelse i penningtvättslagen eller föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen. Om det kan anses tillräckligt, får inspektionen i stället för att återkalla registreringen, meddela en varning eller en erinran. Om förseelsen är ringa, får inspektionen enligt 4 kap. 4 § 1 st. p. 4 och 2 st. fastighetsmäklarlagen avstå från att meddela en påföljd.

Fastighetsmäklarinspektionen får enligt 4 kap. 6 § fastighetsmäklarlagen besluta att ett fastighetsmäklarföretag som meddelas en varning eller en erinran för en överträdelse även ska betala en sanktionsavgift.

Omständigheter som ska beaktas vid en bedömning av om ett mäklarföretag ska betala en sanktionsavgift är hur allvarlig överträdelsen är och hur länge den har pågått. Särskild hänsyn ska tas till skador som har uppstått och graden av ansvar. I försvårande riktning ska beaktas om fastighetsmäklarföretaget tidigare har begått en överträdelse. förmildrande riktning ska beaktas om mäklarföretaget i väsentlig utsträckning genom ett aktivt samarbete har underlättat utredningen och om mäklarföretaget snabbt verkat för att överträdelsen ska upphöra sedan den anmälts till eller påtalats av Fastighetsmäklarinspektionen i enlighet med 4 kap. 8 § fastighetsmäklarlagen.

En sanktionsavgift ska som högst fastställas till det högsta av två gånger den vinst som har gjorts till följd av överträdelsen, om beloppet går att fastställa, eller till ett belopp i kronor motsvarande en miljon euro. En sanktionsavgift får inte bestämmas till lägre belopp än 5 000 kronor. Vid bestämmande av sanktionsavgiftens storlek ska särskild hänsyn tas till sådana omständigheter som anges i 4 kap. 8 § fastighetsmäklarlagen, samt till den berördes finansiella ställning och, om det går att fastställa, den vinst som har gjorts till följd av överträdelsen (4 kap. 9 § fastighetsmäklarlagen).

De i lagtexten angivna omständigheterna att beakta vid bestämmandet av sanktionsavgiftens storlek är endast exemplifierande (prop. 2016/17:173 s. 411). Som en allmän utgångspunkt bör sanktionsavgiften stå i proportion till överträdelsens allvarlighet (prop. 2016/17:173 s. 556). Sanktionsavgiftens storlek ska också stå i relation till verksamhetsutövarens storlek och omsättning (prop. 2016/17:173 s. 403 f.). Med finansiell ställning avses exempelvis verksamhetsutövarens årsomsättning, men även andra faktorer, som till exempel ett utdömt skadestånd eller ålagd företagsbot, bör kunna beaktas (prop. 2016/17:173 s. 556).

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut prövat liknande förseelser och därvid meddelat de berörda företagen en varning samt ålagt företagen att betala en sanktionsavgift (se inspektionens beslut med dnr 23-0562, 24-0247, 24-0528, och 25-1090). Beslutet i 24-0528 har fastställts av Förvaltningsrätten i Karlstad genom dom i mål nr 455-25, vilken vunnit laga kraft. De andra besluten är överklagade och inte avgjorda slutligt ännu.

Fastighetsmäklarinspektionen ser inte skäl att avvika från de tidigare gjorda bedömningarna i dessa ärenden och som hittills i ett fall fastställts av domstol. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN, till följd av de allvarliga överträdelser av centrala delar av penningtvättsregelverket som företaget har begått, har löpt en ökad risk att utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism.

Överträdelserna motiverar en varning. Av samma skäl finns anledning att besluta om en sanktionsavgift. Överträdelsernas karaktär är sådana att det inte går att fastställa den vinst som mäklarföretaget har gjort till följd av dem. Fastighetsmäklarinspektionens utredning visar att företaget saknar en verksamhetsanpassad och tillräckligt specifik allmän riskbedömning samt innehar bristfälliga rutiner och riktlinjer. Bristerna tyder också på att företaget saknar en grundläggande förståelse för sina skyldigheter enligt penningtvättslagstiftningen. Inspektionen bedömer överträdelserna som allvarliga varpå sanktionsavgiften därför ska bestämmas till ett kännbart belopp. Överträdelserna har vidare begåtts i en verksamhet som typiskt sett löper en betydande risk för att utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism.

Vid en sammantagen bedömning, då särskilt företagets finansiella ställning samt överträdelsernas art och allvarlighet har beaktats, bestämmer Fastighetsmäklarinspektionen sanktionsavgiften till 1 500 000 kronor.

Fastighetsmäklarföretaget NN ska således meddelas en varning samt betala en sanktionsavgift om 1 500 000 kronor.

Tillsynsärendet avslutas genom detta beslut. Mäklarföretagets skyldighet att upprätta en allmän riskbedömning samt rutiner och riktlinjer som efterlever penningtvättsregelverket kvarstår emellertid. Fastighetsmäklarinspektionen kan komma att följa upp att verksamheten följer penningtvättsregelverket genom nya tillsynsinitiativ.

Information

Sanktionsavgiften tillfaller staten och faktureras av Fastighetsmäklarinspektionen efter att beslutet vunnit laga kraft.

Skiljaktig mening

Ledamoten TT har skiljaktig mening och anför följande.

Jag reserverar mig mot majoritetens disciplinbeslut. Jag anser inte att det finns skäl att tilldela mäklarfirman en disciplinpåföljd, och i ännu mindre grad en sanktionsavgift. 

Såvitt gäller mäklarfirmans compliancedokumentation i sig själv finns det säkert delvis förbättringspotential, men aktuellt regelverk är tidigare helt oprövat och eventuella brister medför inte enligt min uppfattning att mäklarfirman ska anses ha brutit mot lag eller i övrigt agerat klandervärt. Jag ifrågasätter särskilt att disciplinnämndens majoritet inte på ett rättssäkert sätt har kunnat ange vilket stöd den har för sina enligt min uppfattning alltför högt ställda krav. Efter att ha närmare satt mig in i sakfrågan anser jag att Fastighetsmäklarinspektionen inte heller i tid har varit tillräckligt tydlig i sina föreskrifter m.m. för att kunna hävda att mäklarfirman har brutit mot gällande rätt. Att på det här sättet retroaktivt nu fastställa höga krav mot mäklarfirmor bakåt i tiden strider mot alla principer om förutsebarhet och likabehandling.

Jag invänder i synnerhet mot att ålägga mäklarfirman en sanktionsavgift, särskilt i storleksordningen ca 5 % av omsättningen. Det är uppenbart att mäklarfirman har tagit allvarligt på regelverket och för detta ändamål anlitat ett externt erkänt etablerat tjänsteföretag med särskild inriktning mot den här typen av riskbedömningar m.m. Att i en sådan situation döma ut såväl varning som höga sanktionsavgifter i ett hittills oprövat regelverk framstår för mig som uppenbart oproportionerligt.