Beslut

Sammanfattning

Prövning av företagets åtgärder enligt penningtvättsregelverket. Prövningen har omfattat en bedömning av om företaget har uppfyllt sin skyldighet att ha en dokumenterad allmän riskbedömning samt att ha dokumenterade rutiner och riktlinjer för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklarföretaget NN en varning.

Fastighetsmäklarinspektionen beslutar att NN ska betala en sanktionsavgift om 450 000 kr.

Ärendet

Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 11 juni 2025 att inleda en tematisk granskning avseende mäklarföretagens allmänna riskbedömningar samt rutiner och riktlinjer beträffande åtgärder för kundkännedom, övervakning och rapportering samt behandling av personuppgifter. Syftet är att kontrollera om företagen uppfyller de skyldigheter som finns avseende dessa handlingar enligt lag (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. NN är ett av de företag som omfattas av granskningen.

NN har i ärendet förelagts att ge in den allmänna riskbedömningen och de rutiner och som var gällande den 19 juni 2025 samt i förekommande fall bilagor eller liknande som hänvisas till i nämnda handlingar.

NN har till Fastighetsmäklarinspektionen gett in handlingar med följande rubriker ”Allmän riskbedömning” [1], ”Risklista”, ”Åtgärdslista”, ”Riktlinjer [namnet på mäklarföretaget]”, ”Rutiner och riktlinjer för åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism”, ”Riskbedömning av kunder”, ”Vägledning för rutiner vid lämplighetsprövning av anställda m.fl.” samt ”Rutiner för behandling av personuppgifter”.

Fastighetsmäklarinspektionen har i ärendet inhämtat NN:s årsredovisning för räkenskapsåret 2024.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende endast granskat handlingarna utifrån inriktningen på den tematiska tillsynsinsatsen. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Allmän riskbedömning

Företaget har gett in två olika versioner av företagets allmänna riskbedömning, en version som är godkänd i december 2022 och en version som är godkänd i maj 2024. Den äldre versionen har godkänts av OO, som är företagets tidigare företrädare och den senare versionen har godkänts av MM och PP som är mäklarföretagets nuvarande företrädare. Till den allmänna riskbedömningen från 2022 är bilagan ”risklista” bifogad och till företagets allmänna riskbedömning från 2024 är bilagan ”åtgärdslista” bifogad.

Inspektionen har i detta ärende granskat den allmänna riskbedömningen och dess bilaga som godkänts i maj 2024. I viss mån har dock även bilagan risklista, som bilagerats till den allmänna riskbedömningen från 2022 granskats.

Företagets allmänna riskbedömning inleds med en kortfattad beskrivning av verksamheten. Där framgår bland annat företagets verksamhetsorter, antal verksamma mäklare samt mäklarföretagets omsättning för räkenskapsåren 2021, 2022 och 2023. Därefter följer en beskrivning av bakgrund, omfattning och metod. Dokumentet är därefter uppdelat i två olika delar, en för penningtvätt och en för terrorfinansiering. De respektive avsnitten inleds med en kort presentation av de övergripande resultaten av inneboende risker, kontroller och kvarvarande risker för respektive kategori. Resultatet presenteras i form av en tabell som är uppdelad utifrån fysiska personer och juridiska personer. De två delarna, penningtvätt respektive terrorfinansiering, är i sin tur uppdelad utifrån följande fem riskkategorier.

Kunder

Produkter

Transaktioner

Kanaler

Geografier

Under avsnittet penningtvätt inleds respektive riskkategoriavsnitt med en eller ett fåtal exempel på risker kopplade till den aktuella riskkategorin och avsnitten innehåller följande hänvisning.

I bilagan ”Risklista” återfinns samtliga relevanta riskindikatorer och i bilaga ”Åtgärdslista” återfinns alla relevanta kontroller.

I respektive avsnitt finns en kort beskrivning av mer verksamhetsspecifika förutsättningar innan varje avsnitt avslutas med en tabell, uppdelad utifrån fysiska och juridiska personer. Tabellen visar värden utifrån inneboende risk, kontroller och kvarvarande risk.

Under avsnittet kunder framgår exempelvis under den verksamhetsspecifika delen att företagets kunder främst består av privatpersoner/juridiska personer som säljer/söker bostad/fritidshus samt att det undantagsvis förekommer juridiska personer som söker/säljer kommersiella objekt. Det framgår vidare att privatpersoner endast undantagsvis säljer/köper objekt i spekulationssyfte samt att företagets kunder företrädesvis kommer från Sverige men utlandskunder förekommer undantagsvis och då främst från Tyskland. Vidare framgår att företaget använder ett digitalt system för kundkännedom.

Under avsnittet produkter framgår att produkter och tjänster utgörs av fastighetsförmedling och värdering och att tjänsten fastighetsförmedling även omfattar riskerna kopplade till begränsade förmedlingsuppdrag, d.v.s. skrivuppdrag. Under den verksamhetsspecifika delen framgår att de objekt som förmedlas främst utgörs av bostadsrätter, villor och fritidshus samt att lantbruksfastigheter och kommersiella fastigheter endast förekommer undantagsvis. Det framgår vidare att mäklarföretaget har genomfört cirka 125 förmedlingar, 5 skrivuppdrag samt 50-70 värderingsuppdrag under 2023. Det framgår att företaget förmedlar cirka 0-5 procent nyproduktion.

Avsnittet transaktioner saknar verksamhetsspecifik information. I avsnittet kanaler framgår att de flesta kundrelationer uppstår vid ett fysiskt möte mellan kund och mäklare och att kundrelationer som uppstår på distans endast förekommer i mindre omfattning.

Under avsnittet geografier framgår att företaget främst förmedlar objekt som är belägna i kommunerna A och B och att det inte förekommer utsatta områden, riskområden eller särskilt utsatta områden i mäklarföretagets upptagningsområde.

Avsnittet terrorfinansiering är uppbyggt på samma sätt som avsnittet penningtvätt. Där återfinns dock ingen beskrivning av verksamhetsspecifika förutsättningar och det finns endast ett mycket begränsat antal generella risker angivna i texten.

Av tabellerna i den allmänna riskbedömningen framgår antalet risker kopplade till varje riskkategori. Det framgår bland annat att antalet risker för fysiska och juridiska personer avseende penningtvätt är densamma för samtliga riskkategorier, med undantag för riskkategorin kunder där antal risker för fysiska respektive juridiska personer skiljer sig åt markant. Det framgår exempelvis att det finns två risker kopplade till produkter och tre risker kopplade till kanaler avseende penningtvätt.

Av tabellerna går bland annat att utläsa att den inneboende risken för att företaget utnyttjas för penningtvätt är mycket hög, att kontrollerna är starka och att den kvarvarande risken är hög. Detta motsvarar resultatet för fyra av de fem riskkategorierna, med undantag för den femte kategorin kunder som har en lägre kvarvarande risk - medium.

Företaget har till den allmänna riskbedömningen för 2022 gett in bilagan risklista. Någon motsvarande har inte getts in för den allmänna riskbedömningen för 2024.

Åtgärdslista

Bilagan åtgärdslistan är godkänd av MM och PP den 15 maj 2024. Av den allmänna riskbedömningen framgår att det i åtgärdslistan finns mer detaljerade beskrivningar av kontroller. I åtgärdslistan framkommer ett antal kontroller som är uppdelade utifrån fysiska och juridiska personer. I kolumnen ”BED” framgår värden mellan 2.0 - 4.0 och i kolumnen ”EFF” framgår värden mellan 1.0 - 4.0. Det kan konstateras att det finns flertal kontroller som har låga värden, däribland huruvida företaget har dokumenterade rutiner och riktlinjer mot penningtvätt och finansiering av terrorism, om företaget har uppdaterat sina rutiner och riktlinjer under de senaste tolv månaderna samt olika typer kontroller som avser åtgärder för kundkännedom.

Risklistan

Bilagan risklista är godkänd i december 2022 av OO och är en bilaga till den allmänna riskbedömningen som är godkänd i december 2022. Handlingen är således inte en bilaga till den allmänna riskbedömningen som godkänts 2024 och som är den allmänna riskbedömning som ingår i nu aktuell granskning.

Av risklistan från 2022 framgår bland annat framgår följande. I risklistan anges att topp tio riskindikatorer för respektive riskkategori som bedömts relevanta för företaget framgår. I tabellerna framgår tio angivna kundrisker för fysiska respektive juridiska personer avseende penningtvätt. För produkter finns två angivna risker avseende penningtvätt för fysiska respektive juridiska personer - fastighetsförmedling och värdering av fastigheter. I avsnittet terrorfinansiering finns endast en risk - fastighetsförmedling. I risklistan framgår vidare att det finns tre risker kopplade till kanaler - online, fysiskt möte och telefon.

Rutiner och riktlinjer

Företaget har förelagts att ge in företagets rutiner och riktlinjer avseende företagets åtgärder för kundkännedom, övervakning och rapportering samt för behandling av personuppgifter. Det är således endast dessa rutiner och riktlinjer som omfattas av granskningen.

NN har gett flera dokument med rutiner och riktlinjer, däribland följande som är av relevans för nu aktuell granskning.

• Rutiner för behandling av personuppgifter
• Riskbedömning av kunder
• Åtgärder för att uppnå kundkännedom
• Rutiner för utförande av övervakningsskyldigheten
• Rutiner om utförandet av rapporteringsskyldigheten till Polismyndigheten
• Tystnadsplikt
• Riktlinjer [namnet på mäklarföretaget]
• Rutiner och riktlinjer för åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism

Samtliga av företagets rutiner och riktlinjer, förutom dokumentet ”Riktlinjer [namnet på mäklarföretaget]”, är daterade den 9 december 2022. Dokumentet riktlinjer [namnet på mäklarföretaget] saknar helt datering. Samtliga dokument förutom ”Riskbedömning av kunder” är undertecknade. Rutinerna och riktlinjerna är undertecknade av OO, som var behörig firmatecknare för företaget vid tidpunkten för undertecknandet av rutinerna, men som numera inte längre är firmatecknare.

Den del av rutinerna som har rubriken ”Riskbedömning av kunder” innehåller information om faktorer som kan indikera hög respektive låg risk. I avsnittet ”Åtgärder för att uppnå kundkännedom” finns generell information om kravet på kundkännedom, så som när kundkännedom ska uppnås. Det framgår även vilka kundkännedomsåtgärder som ska vidtas; ID-kontroll, utredning av om kunden har en verklig huvudman och kontroll av dess identitet, inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art samt kontroll om kunden, dess familjemedlem eller verklig huvudman är en person i politiskt utsatt ställning. Det finns även ett avsnitt om tillämpning av förenklade respektive skärpta åtgärder för kundkännedom. I avsnittet om förenklade åtgärder för kundkännedom framgår kontrollerna kan vara av mer begränsad omfattning och det finns exempel på vilka åtgärder som åtminstone ska vidtas om risken som kan förknippas med kunden är låg. I avsnittet om skärpta åtgärder för kundkännedom framgår kundkännedomsåtgärderna kompletteras med särskilt omfattande kontroller, bedömningar och utredningar om risken som förknippas med kunden bedöms vara hög. Det beskrivs att vissa situationer kan innebära att risken bedöms som hög, exempelvis distansaffärer eller när kunden är etablerad i ett högrisktredjeland[2]. Det finns i denna del vissa exempel på åtgärder som skärpta åtgärder kan avse samt vilka kontroller som alltid ska vidtas om kunden är etablerad i ett högrisktredjeland. Slutligen finns kortfattad information om åtgärder för att avgöra om kunden eller dennes verklige huvudman är en person i politiskt utsatt ställning. I samtliga av dessa delar hänvisas till bilaga 2 med mer detaljerade rutiner för dessa åtgärder, men sådan har inte getts in.

Rutinen för utförandet av övervakningsskyldigheten respektive behandling av personuppgifter innehåller kortfattad generell information på området.

I avsnittet med rubriken ”Riktlinjer [namnet på mäklarföretaget]” framgår att kundkännedom sedan år 2023 genomförs via ett digitalt system för kundkännedom. Där framgår att ID-kontroll av köpare och säljare kan göras genom BankID i programmet eller att kopia på körkort tas vid fysiskt möte. Det framgår även att förenklad kundkännedomsblankett med vissa angivna personuppgifter ifylles av köpare och säljare.

Dokumentet med rubriken ”Rutiner och riktlinjer för åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism” innehåller generell information om penningtvättslagen, om riskbaserat förhållningsätt och allmän riskbedömning samt vilka rutiner och riktlinjer som en verksamhetsutövare ska ha. Dokumentet avslutas med information om ett branschförbunds mallar och vikten av att dessa mallar/dokumenten, som är generellt skrivna, anpassas efter mäklarföretagets egen verksamhet. Det framgår vidare att mallarna ska ses som en vägledning och att mäklarföretaget själv behöver upprätta och dokumentera rutinerna på egen hand.

Årsredovisning

Av årsredovisningen för räkenskapsåret 2024 framgår att företagets nettoomsättning och övriga rörelseintäkter för perioden var 8 695 842 kr.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarföretagets skyldigheter enligt penningtvättsregelverket

Av 4 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen följer att Fastighetsmäklarinspektionen ska utöva tillsyn enligt lagen om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) och de föreskrifter som har meddelats i anslutning till denna lag. I 4 kap. 4 § fastighetsmäklarlagen anges att Fastighetsmäklarinspektionen ska meddela påföljd för ett mäklarföretag som överträder en bestämmelse i penningtvättslagen och därtill meddelade föreskrifter.

Penningtvättslagens syfte är att förhindra att finansiell verksamhet och annan näringsverksamhet utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Lagen gäller för bland annat fysiska och juridiska personer som driver verksamhet som fastighetsmäklare eller fastighetsmäklarföretag enligt fastighetsmäklarlagen. Verksamhetsutövaren ska anpassa sina åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism efter riskerna. Detta kallas för det riskbaserade förhållningssättet.

I rapporten ”Nationell riskbedömning av penningtvätt och finansiering av terrorism i Sverige 2020/2021” (Polismyndigheten, april 2021) slås det fast att den sammantagna sektorsrisken för penningtvätt inom fastighetsmäklarbranschen bedöms vara betydande.

Den allmänna riskbedömningen av verksamheten

Allmänt

Ett fastighetsmäklarföretag ska göra en bedömning av hur de produkter och tjänster som tillhandahålls i verksamheten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken är för att detta sker (en allmän riskbedömning). Vid den allmänna riskbedömningen ska det särskilt beaktas vilka slags produkter och tjänster som tillhandahålls, vilka kunder och distributionskanaler som finns och vilka geografiska riskfaktorer som föreligger. Hänsyn ska också tas till uppgifter som kommer fram vid företagets rapportering av misstänkta aktiviteter och transaktioner samt till information om tillvägagångssätt för penningtvätt och finansiering av terrorism och andra relevanta uppgifter som myndigheter lämnar (2 kap. 1 § penningtvättslagen).

Omfattningen av den allmänna riskbedömningen ska bestämmas med hänsyn till företagets storlek och art och de risker för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan antas föreligga. Den allmänna riskbedömningen har stor betydelse för flertalet åtgärder i penningtvättslagen och ska utformas så att den kan läggas till grund för företagets rutiner, riktlinjer och övriga åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Den spelar en väsentlig roll när enskilda kunder ska riskbedömas och ska också beaktas när företaget avgör omfattning och inriktning på övervakningen av aktiviteter och transaktioner (se prop. 2016/17:173, s. 511). Den allmänna riskbedömningen ska dokumenteras och hållas uppdaterad (2 kap. 2 § penningtvättslagen). Enligt 5 § i Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2021:3) ska den allmänna riskbedömningen utvärderas minst en gång per år och uppdateras vid behov.

Riskbedömningen ska utformas så att den kan ligga till grund för övriga rutiner, riktlinjer och åtgärder som företaget ska vidta för att leva upp till bestämmelserna i penningtvättslagen. Det innebär att den ska vara verksamhetsanpassad och adekvat.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarinspektionen kan först och främst konstatera att företagets allmänna riskbedömning är svårtydd. Det saknas tillräckliga förklaringar till hur tabellerna ska tydas och hur riskerna har bedömts för att en verksamhetsutövare enkelt ska kunna förstå vilka som är företagets främsta risker att utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism, hur stor risken är samt hur man kommit fram till detta.

Vidare är inspektionens bedömning att bolagets allmänna riskbedömning är bristfällig i flera avseenden. De risker som beskrivs i den allmänna riskbedömningen är generellt beskrivna och avser risker som är gemensamma för samtliga mäklare i Sverige och inte verksamhetsspecifika risker. De verksamhetsspecifika uppgifter som företaget har angett i den allmänna riskbedömningen har inte kopplats ihop med de generella risker som beskrivs. Detta medför att det är svårt att utläsa vilka verksamhetsspecifika risker som finns i företaget.

Företaget uppger i sin allmänna riskbedömning att företagets tjänster består av fastighetsförmedling och värdering. I tjänsten fastighetsförmedling ingår även begränsade förmedlingsuppdrag d.v.s. skrivuppdrag.

Redogörelsen för bolagets tjänster är exempelvis inte tillräckligt specifik för att företaget i följande steg i sin riskbedömning på ett tillfredställande sätt ska kunna bedöma hur respektive tjänst kan utnyttjas i aktuella syften och hur stor risken är för att detta ska ske, relaterat till respektive tjänst.  Inspektionen är av uppfattningen att tjänsten skrivuppdrag i stora delar skiljer sig från ett fullständigt förmedlingsuppdrag i flera avseenden. Mäklarens roll i de båda tjänsterna skiljer sig exempelvis i varaktighet, tillvägagångssätt och omfattning. Inspektionen anser därför att tjänsterna ska riskbedömas var för sig för att ge en tillförlitlig bild av riskerna.

Av sammanfattningen till den allmänna riskbedömningen framgår att riskbedömningen bland annat tar hänsyn till vilka objektstyper som företaget förmedlar. Under avsnittet produkter framgår att de objekt som förmedlas främst avser bostadsrätter, villor och fritidshus samt att lantbruksfastigheter och kommersiella fastigheter förekommer undantagsvis. Det framgår att 0-5 procent av förmedlingarna avser nyproducerade objekt, men i övrigt framgår inte hur stor del av de förmedlade objekten som avser respektive objektstyp. Det framgår inte heller någon analys av de respektive objektstyperna huruvida de eventuellt är förknippade med olika nivå av risk och vilka risker som respektive objektstyp är förknippad med.

Av den allmänna riskbedömningen framgår av tabellen att det finns två risker kopplade till företagets produkter avseende penningtvätt för fysiska respektive juridiska personer och en risk kopplad till terrorfinansiering. Inspektionen finner att det är anmärkningsvärt att det endast finns två respektive en angiven risk kopplade till företagets produkter och tjänster. Mot bakgrund av att företaget inte har gett in någon risklista för 2024 går det inte att utläsa vilka/vilken dessa risker är. Av risklistan som bifogats till den allmänna riskbedömningen från 2022 framgår dock att riskerna kopplade till produkter avser just de specifika tjänsterna – fastighetsförmedling och värdering - och inte konkreta och specificerade risker som finns gällande de olika tjänster och produkter som företaget tillhandahåller.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att företaget inte i tillräcklig utsträckning har gjort en tillräcklig kartläggning och analys vilka slags produkter och tjänster som tillhandahålls och företaget har därmed inte beaktat företagets produkter och tjänster på det sätt som krävs enligt kraven i 2 kap. 1 § penningtvättslagen.

Vid bedömningen av hur en verksamhetsutövares produkter och tjänster kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism, och hur stor risken är för att det sker, ska företaget särskilt beakta vilka kunder som finns. Med kundriskfaktorer avses bland annat sådana omständigheter som ska beaktas vid riskklassificeringen enligt 2 kap. 4 och 5 §§ penningtvättslagen (se prop. 2016/17:173:510). Bestämmelserna anger omständigheter som kan tyda på låg respektive hög risk för penningtvätt och finansiering av terrorism, däribland exempelvis risker kopplade till olika typer av kunder och olika ägarstrukturer samt var kunderna har sin hemvist och risker förknippade med dessa.

Av den allmänna riskbedömningen framgår att företagets kunder består av privatpersoner och juridiska personer. Det framgår dock inte vilka olika typer av juridiska personer och dess undergrupper som förekommer, hur vanligt förekommande de olika kundgrupperna är och om dessa är förknippade med olika risker och i så fall vilka. Inspektionen ställer sig frågande till att exempelvis ett dödsbo, ett aktiebolag eller en stiftelse är förknippade med samma typ av risker. Företaget hade behövt specificera och analysera företagets kunder närmare utifrån de olika kundgrupperna och dess undergrupper för att ge en rättvisande bild av de respektive riskerna.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att företaget inte i tillräcklig utsträckning har gjort en tillräcklig kartläggning och analys av sina kunder och företaget har därmed inte beaktat kunder på det sätt som krävs enligt kraven i 2 kap. 1 § penningtvättslagen.

Vid den allmänna riskbedömningen ska hänsyn även tas till vilka distributionskanaler och geografiska riskfaktorer som finns med vilket exempelvis avses riskfaktorer relaterade till förhållandena i de länder där företagets tjänster faktiskt erbjuds eller där företagets kunder är baserade (prop. 2016/17:173 s. 510).

Av den allmänna riskbedömningen framgår att företagets kunder företrädesvis kommer från Sverige, men att även utlandskunder förekommer undantagsvis och då främst från Tyskland. Det framgår dock inte om inhemska kunder kommer från verksamhetsområdet eller från andra delar av Sverige. Det framgår exempelvis inte heller om kunderna kommer från områden i Sverige som är förknippade med olika risknivå och i så fall vilka typer av risker som detta medför. Företaget uppger att utlandskunderna främst kommer från Tyskland [inspektionens kursivering] och det framstår därför som om det finns kunder även från andra länder, men dessa har inte specificerats. Fastighetsmäklarinspektionen anser att företaget inte har gjort en tillräcklig kartläggning och analys av geografiska riskfaktorer relaterade till var företagets kunder är baserade.

I den allmänna riskbedömningen framgår endast kortfattad information om att företaget främst förmedlar objekt i främst två olika kommuner. Mot bakgrund av att företaget använt formuleringen främst framstår det som att företaget även förmedlar objekt inom andra områden, men det framgår dock inte vilka dessa områden är och om dessa är förknippade med olika risker och i så fall vilka. Det är vidare oklart om informationen om att det inte förekommer några utsatta riskområden eller utsatta områden i företagets upptagningsområde avser de kommuner som företaget främst förmedlar inom eller om detta även avser eventuella övriga områden där företaget förmedlar objekt.

Vad gäller företagets distributionskanaler framgår att de flesta kundrelationer uppstår vid ett fysiskt möte mellan kund och mäklare samt att kundrelationer som uppstår på distans endast förekommer i mindre omfattning. Av tabellerna i den allmänna riskbedömningen framgår att det endast finns tre risker kopplade till kanaler, vilket inspektionen finner är anmärkningsvärt. Mot bakgrund av att företaget inte har gett in någon risklista för den allmänna riskbedömningen från 2024 går det inte att utläsa vilka risker som detta avser. Av risklistan, som bifogats till den allmänna riskbedömningen från 2022, framgår dock att riskerna kopplade till kontaktvägarna, online, fysiskt möte och telefon och inte specificerade risker med dessa kanaler/hur kundrelationerna har uppstått. Det finns således inte i heller denna del några angivna risker för de olika kontaktvägar som kan aktualiseras för etablerande av en affärsrelation.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att företaget inte i tillräcklig utsträckning har gjort en tillräcklig kartläggning och analys av företagets geografiska riskfaktorer och distributionskanaler och företaget har därmed inte beaktat geografiska riskfaktorer och distributionskanaler på det sätt som krävs enligt kraven i 2 kap. 1 § penningtvättslagen.

Sammanfattningsvis kan inspektionen konstatera att företaget inte har anpassat den allmänna riskbedömningen efter den egna verksamheten i tillräckligt stor utsträckning. Detta genom att exempelvis inte tillräckligt utförligt analysera företagets olika produkter och tjänster eller olika typer av kundkategorier var för sig.

Fastighetsmäklarinspektionen anser sammanfattningsvis att företaget inte i tillräcklig utsträckning har beaktat vilka slags produkter och tjänster som tillhandahålls, vilka kunder och distributionskanaler som finns och vilka geografiska riskfaktorer som föreligger på det sätt som krävs enligt kraven i 2 kap. 1 och 2 § penningtvättslagen. Företaget har därmed inte uppfyllt sina skyldigheter att göra en bedömning av hur de produkter och tjänster som tillhandahålls i verksamheten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken är för att detta sker.

Rutiner och riktlinjer

Allmänt

Ett fastighetsmäklarföretag ska även ha dokumenterade rutiner och riktlinjer avseende sina åtgärder för kundkännedom, övervakning och rapportering och för behandling av personuppgifter. Rutinerna och riktlinjerna ska fortlöpande anpassas efter nya och förändrade risker för penningtvätt och finansiering av terrorism. Omfattningen och innehållet ska bestämmas med hänsyn till fastighetsmäklarföretagets storlek, art och riskerna för penningtvätt och finansiering av terrorism som har identifierats i den allmänna riskbedömningen (2 kap. 8 § penningtvättslagen).

Enligt 11 § i Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2021:3) ska rutinerna utvärderas regelbundet, minst en gång per år, och uppdateras vid behov samt dokumentera datumet för utvärderingen och en eventuell uppdatering av dem.

Vid genomförandet av ett riskbaserat förhållningssätt är en verksamhetsutövares rutiner och riktlinjer av mycket stor betydelse. De interna rutinerna ersätter i praktiken till stor del sådana detaljerade bestämmelser i lag eller föreskrifter som ger tydliga och detaljerade handlingsregler. Penningtvättslagen sätter således i viktiga avseenden endast ramarna för verksamhetsutövarens skyldigheter och ramarna måste fyllas med ett innehåll som är begripligt, situationsanpassat och tillämpbart genom verksamhetsanpassade rutiner och riktlinjer. Riktlinjerna kan bland annat avse ID-kontroller, frågeformulär för situationer som kräver skärpta kundkännedomsåtgärder och rutiner för hur avvikelser ska uppmärksammas, analyseras och vid behov rapporteras till Polismyndigheten. Det ska vara tydligt för verksamhetsutövaren vilka åtgärder som ska vidtas i olika situationer (prop. 2016/17:173 s. 212 f.).

Riskbedömningen av företagets kunder och innehållet i de rutiner och riktlinjer som verksamhetsutövaren har att upprätta för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism ska återspegla de risker som identifierats i den allmänna riskbedömningen. Oaktat att inspektionen bedömt att företaget inte i tillräcklig utsträckning har anpassat den allmänna riskbedömningen efter den egna verksamheten och därmed också till stor del har saknat förutsättningar för att ta fram verksamhetsanpassade rutiner och riktlinjer för att motverka att företaget utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism, har inspektionen granskat företagets rutiner och riktlinjer. Av företagets rutiner och riktlinjer bör det framgå vilka risker som har identifierats i verksamheten och hur dessa ska bemötas.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Av 11 § i Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd (KAMFS 2021:3); om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism [Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter] framgår att rutinerna ska utvärderas regelbundet, minst en gång per år, och uppdateras vid behov och att datumet för utvärderingen och uppdateringen ska dokumenteras. Fastighetsmäklarinspektionen kan dock konstatera att företagets rutiner och riktlinjer är från 2022 och att det inte framgår att de har uppdaterats sedan dess. Företaget har därigenom agerat i strid med Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter. Inspektionen finner att det är mycket anmärkningsvärt att företagets rutiner och riktlinjer inte har utvärderats eller uppdaterats sedan 2022. Företagets rutiner och riktlinjer är daterade den 9 december 2022, trots att företagets allmänna riskbedömning är godkänd den 15 maj 2024. Mot bakgrund av att företagets rutiner och riktlinjer ska utgå från företagets allmänna riskbedömning hade det varit lämpligt att åtminstone göra en utvärdering av dessa i samband med uppdateringen av den allmänna riskbedömningen för att kontrollera att företagets rutiner och riktlinjer bemöter de risker som identifierats i den allmänna riskbedömningen.

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att företagets rutiner och riktlinjer är bristfälliga på flera områden, däribland hur bedömning ska göras av kundens riskprofil, trots att denna är viktig för bedömningen av omfattningen av de kontrollåtgärder som ska vidtas samt att kundens riskprofil är grundläggande för att mäklaren kunna tillämpa vissa delar av företagets rutiner och riktlinjer.[3] Av rutinerna framgår inte heller om mäklaren ska vidta några särskilda åtgärder eller inhämta specifik information för de olika typer av tjänster och produkter som förekommer i verksamheten, trots att där föreligger skillnader avseende tjänsternas och produkternas karaktär och specifika förhållanden.

I rutinerna framgår vilka åtgärder som normalt ska vidtas, identitetskontroll, utredning av verklig huvudman, inhämtande av information gällande syfte och art samt kontroll om kunden, dess familjemedlem eller verklig huvudman är en person i politiskt utsatt ställning. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning är rutinerna dock mycket bristfälliga på dessa områden. Rutinerna innehåller viss information om kundkännedomsåtgärder i avsnitten om förenklade respektive skärpta åtgärder för kundkännedom, vid låg respektive hög risk. Det saknas dock i princip helt rutiner och riktlinjer för hur mäklaren ska genomföra kundkännedomsåtgärder i de fall som mäklaren bedömer att det föreligger normal risk. Det saknas exempelvis i princip helt exempelvis rutiner och riktlinjer om hur utredning av förekomst av verklig huvudman ska göras, vilka personer som är att anse som person i politisk utsatt ställning samt rutiner för inhämtande av information gällande affärsförbindelsens syfte och art. Företagets rutiner och riktlinjer är dessutom bristfälliga gällande identitetskontroll av kunden och eventuell verklig huvudman. Förutom kortfattad information om inhämtande av vissa uppgifter, genom redogörelse av Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter om förenklade kundkännedomsåtgärder samt en kortfattad rutin med information om att ID-kontroll sker via BankID i det digitala systemet för kundkännedom alternativt genom kopia på körkort vid fysiskt möte, saknas i princip helt rutiner för identitetskontroll. Rutinen gällande kontroll av ID-handling är dessutom otydlig och bristfällig, då det endast finns ett par exempel på identitetshandlingar som kan användas, BankID och körkort. Det framgår inte om även andra typer av elektronisk legitimation alternativt andra typer av fysiska legitimationer kan användas och i så fall vilka och hur sådan kontroll i så fall ska gå till. Gällande juridiska personer saknas i princip helt rutin för identifiering av kunden, förutom mycket generell information i avsnittet för förenklade åtgärder för kundkännedom. Av den allmänna riskbedömningen går det också att utläsa att företagets kunder företrädesvis kommer från Sverige men att det även förekommer utlandskunder. Trots detta finns det inga rutiner för hur kundkännedomsåtgärder ska genomföras för kunder från utlandet.

I avsnittet om skärpta åtgärder för kundkännedom framgår att godkännande ska inhämtas från behörig beslutsfattare att etablera eller upprätthålla en affärsförbindelse i det fall en kund är etablerad i ett högrisktredjeland, men vem som är behörig beslutsfattare på mäklarföretaget framgår dock inte. Det kan vidare konstateras att informationen om vilka länder som räknas som högrisktredjeländer riskerar att bli vilseledande då listan på vilka länder som är klassade som högrisktredjeländer inte är uppdaterad.

Företagets rutiner och riktlinjer ska hantera och motverka de risker som identifieras i den allmänna riskbedömningen. Av företagets allmänna riskbedömning framgår att det föreligger mycket hög inneboende risk på samtliga riskkategorier och att den kvarvarande risken är hög för de flesta[4] riskkategorier. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att företagets rutiner för exempelvis kundkännedom är mycket bristfälliga och saknar väsentliga delar och att företagets rutiner och riktlinjer därigenom inte hanterar och motverkar de risker som har identifierats i den allmänna riskbedömningen.

Rutiner och riktlinjer ska vara tydliga, användarvänliga och pedagogiska och ska ge ledning för hur en mäklare som är verksam i mäklarföretaget ska hantera olika omständigheter och situationer samt hantera de risker som har identifierats i företagets allmänna riskbedömning. För att uppfylla dessa krav ska rutiner och riktlinjer inte enbart redogöra för penningtvättslagen och därtill utfärdade föreskrifter utan ska komplettera och utveckla regelverket för att fungera vägledande för fastighetsmäklarna. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att företagets rutiner och riktlinjer i huvudsak innehåller en redogörelse av lag och föreskrifter samt allmänt hållen information som inte är anpassad efter den specifika verksamheten och de tjänster, objektstyper, geografiska faktorer, distributionskanaler och kundgrupper som förekommer i verksamheten. Rutinerna ger inte tillräcklig ledning i hur fastighetsmäklarna ska agera i olika situationer, vilka åtgärder som de ska vidta och hur åtgärderna ska vidtas. Fastighetsmäklarinspektionen anser sammantaget att mäklarföretagets rutiner och riktlinjer därmed inte uppfyller kraven enligt 2 kap. 8 § penningtvättslagen.

Sammantagen bedömning

Företaget visar en bristande förståelse för sina skyldigheter enligt penningtvättslagen. Detta genom att inte i tillräcklig omfattning anpassa den allmänna riskbedömningen efter sin egen verksamhet och inte utgå från företagets identifierade risker vid utformningen av företagets rutiner och riktlinjer. Företagets rutiner och riktlinjer är utöver att de saknar koppling till den allmänna riskbedömningen inte tillräckligt utförliga för att ge företagets verksamma mäklare förutsättningar att vidta nödvändiga åtgärder för att motverka att företaget utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. Det har medfört att företaget har löpt en markant ökad risk att utnyttjas för sådana ändamål. Fastighetsmäklarinspektionen finner att företaget genom dessa brister har åsidosatt sina skyldigheter enligt penningtvättslagen.

Val av ingripande

Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla registreringen för ett fastighetsmäklarföretag som överträder en bestämmelse i penningtvättslagen eller föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen. Om det kan anses tillräckligt, får inspektionen i stället för att återkalla registreringen, meddela en varning eller en erinran. Om förseelsen är ringa, får inspektionen enligt 4 kap. 4 § första stycket fjärde punkten och andra stycket fastighetsmäklarlagen avstå från att meddela en påföljd.

Fastighetsmäklarinspektionen får enligt 4 kap. 6 § fastighetsmäklarlagen besluta att ett fastighetsmäklarföretag som meddelas en varning eller en erinran för en överträdelse även ska betala en sanktionsavgift.

Omständigheter som ska beaktas vid en bedömning av om ett mäklarföretag ska betala en sanktionsavgift är hur allvarlig överträdelsen är och hur länge den har pågått. Särskild hänsyn ska tas till skador som har uppstått och graden av ansvar. I försvårande riktning ska beaktas om fastighetsmäklarföretaget tidigare har begått en överträdelse. I förmildrande riktning ska beaktas om mäklarföretaget i väsentlig utsträckning genom ett aktivt samarbete har underlättat utredningen och om mäklarföretaget snabbt verkat för att överträdelsen ska upphöra sedan den anmälts till eller påtalats av Fastighetsmäklarinspektionen i enlighet med 4 kap. 8 § fastighetsmäklarlagen.

En sanktionsavgift ska som högst fastställas till det högsta av två gånger den vinst som har gjorts till följd av överträdelsen, om beloppet går att fastställa, eller till ett belopp i kronor motsvarande en miljon euro. En sanktionsavgift får inte bestämmas till lägre belopp än 5 000 kronor. Vid bestämmande av sanktionsavgiftens storlek ska särskild hänsyn tas till sådana omständigheter som anges i 4 kap. 8 § fastighetsmäklarlagen, samt till den berördes finansiella ställning och, om det går att fastställa, den vinst som har gjorts till följd av överträdelsen (4 kap. 9 § fastighetsmäklarlagen).

De i lagtexten angivna omständigheterna att beakta vid bestämmandet av sanktionsavgiftens storlek är endast exemplifierande (prop. 2016/17:173 s. 411). Som en allmän utgångspunkt bör sanktionsavgiften stå i proportion till överträdelsens allvarlighet (prop. 2016/17:173 s. 556). Sanktionsavgiftens storlek ska också stå i relation till verksamhetsutövarens storlek och omsättning (prop. 2016/17:173 s. 403 f.). Med finansiell ställning avses exempelvis verksamhetsutövarens årsomsättning, men även andra faktorer, som till exempel ett utdömt skadestånd eller ålagd företagsbot, bör kunna beaktas (prop. 2016/17:173 s. 556).

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut prövat liknande förseelser och därvid meddelat de berörda företagen en varning samt ålagt företagen att betala en sanktionsavgift (se bl.a. inspektionens beslut med dnr 23–0562, 24–0247, 24–0528, 25–1090 och 25-1092). Beslutet i 24-0528 har fastställts av Förvaltningsrätten i Karlstad genom dom den 1 oktober 2025 i mål nr 455-25, vilken vunnit laga kraft. Kammarrätten i Göteborg har i dom den 13 februari 2026 i mål 8068-24 avslagit mäklarföretagets överklagande och inspektionens beslut i ärende med dnr 23-0562 har därmed fastställts.^[5] Kammarrätten i Göteborg har i dom den 13 mars 2026 i mål 2740-25 ändrat Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 10 april 2025 i mål 2988-24 på så sätt att mäklarföretaget påfördes en sanktionsavgift och genom detta fastställdes således inspektionens beslut med dnr 24-0247.^[6] Övriga beslut är överklagade och ännu inte avgjorda i domstol. Fastighetsmäklarinspektionen ser inte skäl att avvika från de tidigare gjorda bedömningarna i dessa ärenden och som i tre fall har fastställts vid den senaste prövningen av besluten i domstol.^[7]

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att mäklarföretaget, till följd av de allvarliga överträdelser av centrala delar av penningtvättsregelverket som företaget har begått, har löpt en ökad risk att utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. Överträdelserna motiverar en varning. Av samma skäl finns anledning att besluta om en sanktionsavgift.

Överträdelsernas karaktär är sådana att det inte går att fastställa den vinst som mäklarföretaget har gjort till följd av dem. Fastighetsmäklarinspektionens utredning visar att företaget saknar en verksamhetsanpassad och tillräckligt specifik allmän riskbedömning samt innehar bristfälliga rutiner och riktlinjer. Bristerna tyder också på att företaget saknar en grundläggande förståelse för sina skyldigheter enligt penningtvättslagstiftningen. Inspektionen bedömer överträdelserna som allvarliga varpå sanktionsavgiften därför ska bestämmas till ett kännbart belopp. Överträdelserna har vidare begåtts i en verksamhet som typiskt sett löper en betydande risk för att utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism.

Vid en sammantagen bedömning, då särskilt företagets finansiella ställning samt överträdelsernas art och allvarlighet har beaktats, bestämmer Fastighetsmäklarinspektionen sanktionsavgiften till 450 000 kr.

Fastighetsmäklarföretaget ska således meddelas en varning samt betala en sanktionsavgift om 450 000 kr.

Tillsynsärendet avslutas genom detta beslut. Mäklarföretagets skyldighet att upprätta en allmän riskbedömning samt rutiner och riktlinjer som efterlever penningtvättsregelverket kvarstår emellertid. Fastighetsmäklarinspektionen kan komma att följa upp att verksamheten följer penningtvättsregelverket genom nya tillsynsinitiativ.

Skiljaktig mening

Ledamoten NN har skiljaktig mening och anför följande.

Jag reserverar mig mot majoritetens disciplinbeslut. Jag anser inte att det finns skäl att tilldela mäklarfirman en disciplinpåföljd, och i ännu mindre grad en sanktionsavgift. 

Såvitt gäller mäklarfirmans compliancedokumentation i sig själv finns det säkert delvis förbättringspotential, men aktuellt regelverk är tidigare helt oprövat och eventuella brister medför inte enligt min uppfattning att mäklarfirman ska anses ha brutit mot lag eller i övrigt agerat klandervärt. Jag ifrågasätter särskilt att disciplinnämndens majoritet inte på ett rättssäkert sätt har kunnat ange vilket stöd den har för sina enligt min uppfattning alltför högt ställda krav. Efter att ha närmare satt mig in i sakfrågan anser jag att Fastighetsmäklarinspektionen inte heller i tid har varit tillräckligt tydlig i sina föreskrifter m.m. för att kunna hävda att mäklarfirman har brutit mot gällande rätt. Att på det här sättet retroaktivt nu fastställa höga krav mot mäklarfirmor bakåt i tiden strider mot alla principer om förutsebarhet och likabehandling.

Jag invänder i synnerhet mot att ålägga mäklarfirman en sanktionsavgift, särskilt i storleksordningen ca 5 % av omsättningen. Det är uppenbart att mäklarfirman har tagit allvarligt på regelverket och för detta ändamål anlitat ett externt erkänt etablerat tjänsteföretag med särskild inriktning mot den här typen av riskbedömningar mm. Att i en sådan situation döma ut såväl varning som höga sanktionsavgifter i ett hittills oprövat regelverk framstår för mig som uppenbart oproportionerligt.

[1] Två versioner av riskbedömningen har getts in, en som godkänts 2022 och en som godkänts 2024.

[2] Dessa länder exemplifieras i en fotnot.

[3] Se företagets rutiner, exempelvis tillämpningen av förenklade respektive skärpta åtgärder för kundkännedom.

[4] Produkter, transaktioner, kanaler och geografier.

[5] Observera att domen inte vunnit laga kraft.

[6] Observera att domen inte vunnit laga kraft.

[7] I ett fall har domen vunnit laga kraft och övriga två fall har inte vunnit laga kraft.