Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet avseende planerad bebyggelse i nära anslutning till förmedlingsobjektet.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälaren har gett in ett stort antal handlingar, bland annat objektsbeskrivningen, köpekontraktet, frågelistan, sms- och mejlkorrespondens, underlag avseende kommunens planerade byggprojekt, budgivningslistan samt inspelade telefonsamtal med budgivare.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, journalen och frågelistan.

Anmälan

Anmälarna har genom ombud uppgett i huvudsak följande.

De är köpare av en fastighet som NN förmedlat. Köpekontraktet undertecknades efter budgivning den 26 april 2023. Trädgårdens och uteplatsens ostörda läge med fri utblick mot skogshöjden omedelbart bakom fastighetens garage och tillgång till tallskogen var mycket viktigt för deras beslut att köpa fastigheten. Inte i något skede av processen kände de till eller misstänkte att det fanns planer på detaljplaneändringar eller nybyggnation i fastighetens närområde.

I november 2023 upptäckte de av en slump att Stockholms stads exploateringsnämnd beslutat att ingå markanvisningsavtal med ett entreprenörsföretag avseende flervåningshus med 50 bostadsrättslägenheter på den skogsklädda markytan omedelbart nordost om fastighetens garage. Till grund för markanvisningen ligger flera olika projektförslag, varav huvudförslaget visar fem våningar höga hus på ca 23 meters avstånd från fastighetens gräns. Ett förslag ”med utökad exploatering” innehåller dessutom en ca 28 meter lång och fyra våningar hög huskropp längs hela fastighetens östra gräns på ca fyra meters avstånd. I december 2020 inledde stadsbyggnadsnämnden detaljplanearbete för att möjliggöra de aktuella projekten. Enligt stadsbyggnadskontorets startpromemoria föreslås byggnaderna bli fyra till sex våningar höga. Parkering ska ordnas i garage under byggnaderna, vilket kommer att kräva omfattande sprängningsarbeten. Till de nya byggnadernas fyra till sex våningar ska läggas att den naturliga höjdskillnaden mellan fastigheten och byggplatsen motsvarar åtminstone en våning.

Den planerade bebyggelsen kommer därmed att dominera utsikten från fastighetens bostadshus och trädgård och förstöra känslan av ostördhet. Boende i de nya lägenheterna får en omfattande insyn över hela trädgården och husets långsida och entré. Skogsområdet försvinner som lekplats. De nya bostäderna bidrar dessutom varaktigt till ökad biltrafik förbi fastigheten. Bergsprängning, schaktning och nybyggnad kommer att orsaka omfattande störningar på fastigheten. Dessutom kommer den tunga byggtrafiken att medföra buller och trafikfaror.

NNs kännedom om byggplanerna i närområdet och de uppgifter han tagit emot om sådana planer kunde antas vara av betydelse för en köpare. Han var därmed skyldig att i god tid föra vidare sin kännedom om byggplanerna och de uppgifter han tagit emot om sådana planer till spekulanter och budgivare, i synnerhet till de tilltänkta köparna, eller förmå säljaren att göra det. Han har dock underlåtit att göra detta. Om NN hade uppfyllt sin uppgiftsskyldighet hade de inte ingått köpeavtalet.

På den första visningen av fastigheten deltog ett par (Budgivare 2) som hörde att en annan spekulant pratade om byggplaner för en intilliggande tomt bakom fastighetens garage. Några dagar senare smsade Budgivare 2 till NN och lyfte sin oro för ”eventuella byggnationsplaner … bakom garaget” och frågade om han eller säljaren kände till något om detta. Mäklaren svarade inte, men på kvällen samma dag smsade han anmälda spekulanter att det var möjligt att lägga digitala bud. Därefter följde ytterligare två visningar där Budgivare 2 närvarade på åtminstone en av dessa. De ställde då specifika frågor till mäklaren om byggplanerna bakom garaget som bekräftade att han kände till planerna. Han hänvisade till handlingar på Stockholms stads hemsida och meddelade att han inte visste mer än den information som fanns tillgänglig för alla. Han meddelade även att planerna varit på tal länge och att paret fick göra sina egna tolkningar av status i frågan. En kort tid efteråt meddelade Budgivare 2 att de lämnade budgivningen ”med tanke på planerade byggprojekt”. Mäklaren bekräftade detta och meddelade därefter övriga budgivare att Budgivare 2 stannat i budgivningen.

NN har utfört sitt förmedlingsuppdrag med kännedom om att det fanns byggplaner för fastighetens närområde och specifikt för skogsområdet omedelbart bakom fastighetens garage. I vart fall har NN under uppdragets gång mottagit muntliga och skriftliga uppgifter om dels att det fanns byggplaner för närområdet och specifikt för skogsområdet bakom garaget, dels att dessa planer påverkade viljan att lägga bud på fastigheten. De har reklamerat köpet till både mäklaren och säljaren i december 2023.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Anmälarens påstående om att han skulle ha känt till planerad byggnation på den intilliggande fastigheten och att han underlåtit att informera övriga spekulanter om detta är felaktigt.

Den aktuella försäljningen var den första och enda förmedlingen han genomfört i området då han i vanliga fall är verksam i ett annat område. Bakgrunden till att han åtog sig uppdraget var att säljaren initialt hade för avsikt att anlita hans kollega som är franchisetagare på [Mäklarkedjans] kontor i det aktuella området. I samband med detta rekryterade kollegan säljarens bror som är fastighetsmäklare. Eftersom kollegan som ägare inte kunde åta sig uppdraget att förmedla en bostad åt en anställds nära anhörig rekommenderade hon i stället säljaren att kontakta honom. Varken säljarens bror eller hans chef har således haft någon del i förmedlingen. All kontakt har skett mellan honom och säljaren. Vid kontraktsskrivningen informerade han köparna om relationen mellan honom, säljaren och dennes bror för att undvika eventuella missförstånd efter avslutad affär.

Vid visningen fick han frågan från några spekulanter om han kände till några byggplaner i närområdet. Han svarade att han inte kände till några planer på kommande byggnation och hänvisade till Stockholms stads hemsida för att se om det fanns några byggplaner. Visningen var väldigt välbesökt och det var många att kontakta efteråt. Han minns att det var en spekulant som ställde frågan per telefon gällande eventuella byggplaner. Han lät då meddela att han inte kände till några byggplaner men att han skulle stämma av med säljaren om hon kände till något. I samtal med säljaren meddelade hon att hon inför försäljningen ringt till stadsbyggnadskontoret och ställt frågan gällande byggplaner i närområdet. Hon hade då fått till svar att det inte fanns några byggplaner i närområdet, vilket bekräftas av ett mejl som säljaren skickat till honom. Han ansåg inte att det fanns någon anledning att undersöka frågan ytterligare eftersom säljaren redan hade varit i kontakt med stadsbyggnadskontoret och fått svar på frågan. Han anser inte att han har åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen då han inte kände till byggnationen.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet är undertecknat den 10 april 2023.

Köpekontraktet

Köpekontraktet är undertecknat av parterna den 26 april 2023.

Frågelistan

På frågan om säljaren känner till andra fel eller brister på fastigheten eller om det är något annat som kan tänkas vara av betydelse för köpare har säljaren svarat ”nej”.

Sms-konversation mellan Budgivare 2 och mäklaren

Den 23 april 2023 kl. 09:58 skickade Budgivare 2 följande sms till mäklaren.

Hej NN! Ang. [adress]. Vi var på visningen i onsdags och är fortsatt intresserade. Ett orosmoment är dock eventuella byggnationsplaner vid skogspartiet ”bakom garaget”? Känner du/säljaren till något om detta? Hälsning [namn]

Därefter följer ett sms från mäklaren kl. 20:52 med generell information om möjlighet att delta i budgivningen.

Dagen efter den 24 april 2023 smsar Budgivare 2 på nytt till mäklaren med följande innehåll.

Budgivare 2:
Hej NN! Med tanke på planerade byggprojekt, har vi bestämt oss för att inte lägga något ytterligare bud på [adress]. Med vänlig hälsning [namn]

Mäklaren:
Ok. Tack för återkoppling!

E-postmeddelande från säljaren till mäklaren

Av ett e-postmeddelande som skickats från säljaren till mäklaren den 30 december 2023, i samband med anmälarnas skadeståndskrav, framgår bland annat följande.

Hej NN!

Se nedan från köparna av mitt hus på [adress]. […]

1. Vad gäller byggplaner. Jag ringde ju Stadsbyggnadskontoret inför försäljningen men fick inga besked om några planer. Här måste väl ändå köparens undersökningsplikt gälla? […]

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Rådgivnings- och upplysningsskyldighet

Enligt 3 kap. 12 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa honom eller henne om detta.

En mäklare har normalt sett inte någon skyldighet att kontrollera planbestämmelser, bygglov, tomtgränser och liknande. Mäklaren bör däremot kunna lämna upplysningar om vart köparen kan vända sig för att få sådan information. Har mäklaren fått tillgång till information som kan antas vara av betydelse för en köpare bör mäklaren vidarebefordra informationen till köparen (se bland annat RÅ 2006 ref. 53). I nämnda avgörande uttalade Regeringsrätten att en fastighetsmäklares upplysningsskyldighet omfattar samtliga uppgifter som kan antas vara av betydelse för köparen och som mäklaren har tillgång till. Enligt domstolens mening är innehållet i de planbestämmelser som gäller för det område där en fastighet som är ute till försäljning och för närliggande områden, liksom planerade ändringar i sådana bestämmelser, av sådan karaktär att information härom kan antas ha betydelse för en köpare. Det finns dock ingen skyldighet för mäklaren att på egen han inhämta sådan information, men om mäklaren har tillgång till den bör han eller hon oavsett på vilket sätt den kommit till dennes kännedom också vidarebefordra den till köparen. Att uppgifterna ska kunna ”antas vara av betydelse” för köparen visar att beviskravet är lågt ställt.

Hur långt upplysningsskyldigheten sträcker sig måste, enligt Regeringsrätten, bedömas från fall till fall beroende på vilken faktisk inverkan som t.ex. en enligt planen tillåten byggnation eller markanvändning eller en planerad ändring i planens byggföreskrifter eller dess bestämmelser om markanvändningen kan komma att få på boende eller verksamhetsförhållandena på den aktuella fastigheten. Omständigheter som därvid är av betydelse är dels avståndet mellan fastigheten i fråga och platsen för den tillåtna eller planerade åtgärden, dels karaktären på och omfattningen av de sistnämnda.

I ovan nämnda avgörande meddelades mäklaren en varning för att först vid kontraktsskrivningen ha informerat köparen om byggplaner rörande ett hamnområde som gränsade till det område där förmedlingsobjektet var beläget. Mäklaren hade i god tid före försäljningen informerats av säljarna om de byggplaner som då fanns för hamnområdet. Med hänsyn till omfattningen av byggplanerna och det förhållandevis korta avståndet mellan fastigheten och hamnområdet ansåg domstolen att planerna måste antas ha varit av betydelse för köparna av fastigheten. Mäklaren ansågs ha brustit i sitt ansvar när han inte vidarebefordrat informationen i god tid före kontraktsskrivningen.

I det nu aktuella ärendet har det inte framkommit något som påvisar att NN redan inledningsvis i förmedlingsuppdraget haft kännedom om några byggplaner i närområdet för den aktuella fastigheten. Vidare är det ostridigt att han på förfrågan från spekulanter har hänvisat till Stockholms stads hemsida för att ta del av information om eventuella byggplaner.

NN har uppgett att han, på förfrågan från en spekulant, stämde av med säljaren som lät meddela att hon efter kontakt med stadsbyggnadskontoret fått besked om att det inte fanns några byggplaner i närområdet. Han ansåg därför inte att det fanns någon anledning att undersöka frågan ytterligare. Av utredningen framgår att han i samband med detta även fick ett meddelande från Budgivare 2 med frågor om eventuella byggplaner ”bakom garaget” samt att han dagen efter fick besked om att de drog sig ur budgivningen på grund av planerade byggprojekt. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN i vart fall vid denna tidpunkt borde ha reagerat på uppgiften han fick från Budgivare 2, särskilt mot bakgrund av informationen han hade fått från säljaren om att det inte fanns några sådana planer.

Utredningen visar således att NN fått motstridiga uppgifter om huruvida det fanns planer på byggnation i fastighetens närområde eller inte. Med hänsyn till att sådan information kan antas ha betydelse för en köpare anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN antingen på egen hand borde ha undersökt frågan närmare, eller att han i vart fall i god tid före kontraktsskrivningen borde ha uppmärksammat köparna på uppgifterna så att de fått möjlighet att på egen hand undersöka frågan. Genom att underlåta detta har han åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.