Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har i samband med förmedlingen av en bostadsrätt redovisat månadsavgiften på ett korrekt sätt i objektsbeskrivningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam [namn på mäklarföretag]/[namn på mäklarkedja]). Anmälaren har gett in bilder som visar bostadsannonsen, del av den objektsbeskrivning som har undertecknats av parterna vid kontraktsskrivningen, en sms-konversation och hyres/avgiftsavi.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in två mäklarbilder (från den 14 juni 2023 och den 5 februari 2025), uppdragsavtalet, generalfullmakt, framtidsfullmakt, ansökan om inträde/utträde till bostadsrättsföreningen, tilläggsavtal till överlåtelseavtalet, likvidavräkning, överlåtelseavtal, depositionsavtal och den objektsbeskrivning som har undertecknats av parterna vid kontraktsskrivningen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren har angett att månadsavgiften uppgår till 7 127 kr/månad i både annonsen och det undertecknade köpekontraktet. Den faktiska avgiften är dock 8 154 kr/månad, vilket framgår av första hyresavin från bostadsrättsföreningen. Detta är en skillnad på 1 027 kr/månad – ett betydande belopp som påverkar boendekalkyl och värderingen av bostaden. Hon har inte kontrollerat avgiften med bostadsrättsföreningen, vilket strider mot hennes skyldighet enligt fastighetsmäklarlagen. Mäklaren har därmed medverkat till att ett avtal ingåtts på felaktiga grunder.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Uppdraget startades den 30 maj 2023 och överlåtelseavtalet undertecknades den 5 december 2024 med tillträdesdatum den 5 februari 2025.

Vid uppdragstillfället kontrollerade hon säljarens uppgifter om månadsavgift mot föreningens och avgiften stämde därför vid marknadsföringstillfället. Informationen hämtades genom kontakt med bostadsrättsföreningen och genom mäklarbilden. En mänsklig faktor spelade dock in, vilket var att hon borde tagit en ny mäklarbild vid försäljningstillfället. Enligt juridisk rådgivning bör mäklare ta en ny mäklarbild, men det är inte mäklarens skyldighet att löpande uppdatera mäklarbilden. Hon hade ingen kännedom om att föreningen hade höjt avgiften under försäljningsprocessen. Hon förlitade sig på de uppgifter hon erhållit vid påbörjandet av uppdraget.

Efter att köparen framförde reklamationen till henne, kontaktade hon sina jurister som informerade henne att det inte är hennes roll att agera ombud mellan säljare och köpare.

Hon ser givetvis situation som mycket beklaglig och olycklig. Hon har beklagat att detta dessvärre gått förbi henne, som mäklare är hon dock inte mer än människa.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Bostadsannonsen

Av bostadsannonsen framgår bland annat följande

7 127 kronor/mån

Objektsbeskrivningen från kontraktsskrivningen

I den objektsbeskrivning som har signerats av parterna vid kontraktsskrivningen anges bland annat följande

Månadsavgift: 7 127 kronor

Mäklarbilderna

Av mäklarbilden från 14 juni 2023 framgår bland annat följande

Totalt Fasta avgifter: 7 127 kronor

Av mäklarbilden från 5 februari 2025 framgår bland annat följande

Totalt Fasta avgifter: 8 154 kronor

Skärmbild på sms-konversation med mäklaren

Anmälaren har skickat in en skärmbild från en sms-konversation med mäklaren. Av den skärmbilden framgår bland annat följande

Anmälaren: ”Har du någon uppdatering i ärende i ärendet? Jag behöver veta hur ni tänker gå vidare, då situationen fortfarande är olöst och påverkar mig ekonomiskt.”

Mäklaren: ”Jag har pratat med våra jurister och du kan skicka in ett förslag från vad avgiften var när du skrev kontrakt och den var då 7 839. Sen höjdes den 2025. Så det diffar på 712 kr.”

Hyres/avgiftsavi

Av hyresavin från den 7 februari 2025 anges avgiften till 8 154 kronor per månad.

Tjänsteanteckning från samtal med ordförande i bostadsrättförening

Fastighetsmäklarinspektionen har i utredningen kontaktat ordförande för bostadsrättsföreningen som uppgett att föreningen har höjt månadsavgiften både den 1 januari 2024 och den 1 januari 2025. Avgiftshöjningen för den 1 januari 2025 beslutades den 10 oktober 2024.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Råd-och upplysningsskyldighet

Av 3 kap. 12 § 1 st. fastighetsmäklarlagen framgår det att en fastighetsmäklare, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.

Objektsbeskrivningen

Enligt 3 kap. 14 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen innehålla uppgifter om bostadsrättsföreningens namn, pantsättning av bostadsrätten, andelstal och upplåten mark.

Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgifter om lägenhetens nummer, storlek, årsavgift och beslutade ändringar av denna samt driftskostnader, se 3 kap. 15 § samma lag.

Tanken med att en objektsbeskrivning ska tillhandahållas alla tilltänkta köpare får bland annat anses vara att konsumenter ska ha tillgång till de obligatoriska uppgifterna inför beslutet om de ska lägga ett bud på ett förmedlingsobjekt eller inte (se beslut med dnr 19-1563).

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. Fastighetsmäklaren har ett ansvar för att marknadsföringen inte blir vilseledande och att den överensstämmer med marknadsföringslagens krav. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att använt bildmaterial och beskrivningar återger objektet på ett korrekt och rättvisande sätt.

Av 10 § marknadsföringslagen framgår att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga uppgifter eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet.

Enligt 8 § samma lag är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Månadsavgiften för en bostadsrätt är en mycket viktig faktor och det är därför av avgörande betydelse att korrekt information om avgiften lämnas i marknadsföringen av sådana objekt (se Förvaltningsrätten i Stockholms dom den 16 oktober 2013 i mål nr 26552–12).

Det är endast avgiftshöjningar som är beslutade av föreningen som är obligatoriska att informera om i objektsbeskrivningen. Om mäklaren känner till en föreslagen - men ännu inte beslutad - ändring av årsavgiften är mäklaren normalt skyldig att upplysa om detta inom ramen för sin allmänna upplysningsskyldighet (se prop. 2010/11:15, s. 59). Mäklaren bör även inhämta information om beslutade ändringar av årsavgiften i nära anslutning till överlåtelsen (jfr Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 4.1-1594-14).

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare meddelat en varning avseende en felaktigt angiven månadsavgift i objektsbeskrivningen (se dnr 23-1010). I ett annat beslut har inspektionen bedömt att en erinran varit tillräcklig avseende en felaktigt angiven månadsavgift, då mäklaren åtgärdat den felaktiga uppgiften efter att mäklaren fått vetskap om detta (se dnr 21-0220).

Av utredningen i ärendet framgår det att det har skett en avgiftshöjning för bostadsrätten efter att NN påbörjade förmedlingsuppdraget samt att bostadsrättsföreningen har beslutat om ytterligare en avgiftshöjning innan köpekontraktet undertecknades av köparen. Det är ostridigt att månadsavgiften angavs till 7 127 kronor i mäklarbilden från den 14 juni 2023 och att månadsavgiften angavs till 8 154 kronor i mäklarbilden från den 5 februari 2025. Av utredningen i ärendet framgår det även att månadsavgiften angavs till 7 127 kronor i den objektsbeskrivning som har signerats av parterna vid kontraktsskrivningen samt att månadsavgiften egentligen uppgick till 7 839 kronor vid kontraktsskrivningen.

NN har uppgett att hon inte tagit en ny mäklarbild vid överlåtelsen. Hon har även uppgett att hon inte hade kännedom om avgiftshöjningarna.

Fastighetsmäklarinspektionen finner emellertid att mäklaren borde ha inhämtat information om beslutade ändringar av årsavgiften i nära anslutning till överlåtelsen, särskilt med anledning av den tid som har passerat sedan uppdraget påbörjades. Inspektionen anser därför att NN har brustit i sin skyldighet att uppdatera objektsbeskrivningen avseende bostadsrättens månadsavgift. Förseelsen motiverar en varning.