Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har krävt uppdragsgivarna på ersättning i strid med vad som avtalats och därigenom agerat i strid med god fastighetsmäklarsed.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälaren har gett in uppdragsavtalet, likvidavräkningen samt en bekräftelse avseende en bokad fotografering av bostaden.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in ett informationsblad, en prislista, en bekräftelse avseende fotografering av bostaden samt ett kvitto avseende en återbetalning.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Han och hans sambo anlitade mäklaren för att sälja deras bostadsrätt. De skrev under ett uppdragsavtal där det tydligt anges att inga extra kostnader ska tillkomma utöver det avtalade arvodet på 50 000 kronor. Varken muntligt eller skriftligt har de fått någon information om att fotograferingen och annonspaketet skulle innebära en extra kostnad. Vid tillträdesdagen upptäckte de dock att de debiterades en särskild kostnad på 13 050 kronor för dessa åtgärder. När de ifrågasatte kostnaden svarade mäklaren: ”Det är nya tider nu”. De frågade var det stod nedtecknat att de skulle betala kostnaden och mäklaren svarade att det stod i uppdragsavtalet. Mäklaren hänvisade också till att det framgick av ett mejl som innehöll en bekräftelse avseende den bokade fotograferingen. De begärde i efterhand ut uppdragsavtalet från mäklarfirman och kunde då se att det tydligt framgår att inga kostnader utöver mäklararvodet ska betalas. Mäklaren kontaktades per mejl den 20 januari 2025 och därefter skickades en påminnelse den 29 januari. Den 3 februari skickade de ytterligare ett mejl, med en formell begäran om återbetalning. De har trots detta inte fått någon återkoppling från mäklaren.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Bostaden skulle säljas till följd av en separation. Han kontaktades i juni 2024 av anmälarens sambo. Den 10 juni hade de ett intagsmöte, där de gick igenom bostadsrätten och dess marknadsföring. Han överlämnade även ett informationsblad och en prislista angående tjänster avseende fotografering och marknadsföring. Det var endast anmälarens sambo som närvarade vid mötet. Anmälaren valde att inte delta och svarade inte i telefonen. Säljarna kunde knappt prata med varandra vid denna tidpunkt. De aktuella tjänsterna utgjorde en ny produkt som företaget börjat arbeta med under våren 2024 och som han inte hunnit med att få in i uppdragsavtalet på grund av hög arbetsbelastning. Med anledning av arbetsbördan samt personliga omständigheter har pågående försäljningar prioriterats. Han har därför inte haft möjlighet att besvara alla mejl, men har försökt att prata med anmälaren i telefon för att kunna komma vidare. Han har nu återbetalat 13 050 kronor till säljarna.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

I uppdragsavtalet anges bland annat följande.

Provision

Arvode kommer att utgå med 50 000 SEK. Därutöver kommer provision utgå enligt stege: 10 % för köpeskilling i intervallet 4 000 000 SEK och däröver.

[…]

Ersättning för utlägg

Utöver provisionen tillkommer inga kostnader för uppdragsgivaren.

Bekräftelsen avseende fotograferingen

I ett mejl från fotografen till anmälarens sambo, skickat den 22 juli 2024, anges bland annat att den anlitade mäklaren har bokat en fotografering och att säljarna ska kontakta mäklaren vid behov av om- eller avbokning. Det saknas information om kostnaden för tjänsten.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I 3 kap. 3 § 1 st. fastighetsmäklarlagen anges att ett uppdragsavtal ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Mäklaren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller som på något annat sätt har avtalats skriftligen. Detta gäller dock inte överenskommelser om ändring av egendomens pris och andra villkor för överlåtelsen eller upplåtelsen.

Av 3 kap. 23 § 3 st. fastighetsmäklarlagen framgår att om fastighetsmäklaren ska ersättas i form av provision har mäklaren rätt till ersättning för utlägg endast om en särskild överenskommelse har träffats om detta.

Bestämmelsen bör anses tillämplig även i det fall som det har avtalats om att mäklarens ersättning ska utges i annan form än provision, såsom ett fast arvode (se M. Melin, fastighetsmäklarlagen – En kommentar, version 5 A, 2023-02-10, JUNO, kommentaren till 3 kap. 23 § 3 st.)

Fastighetsmäklarinspektionen är inte behörig att avgöra tvister om provision eller annan ersättning för fastighetsmäklares tjänster. Inspektionen kan däremot pröva om en mäklare i en ersättningsfråga har handlat på ett sätt som är förenligt med fastighetsmäklarlagen; dels 3 kap. 23 § beträffande rätt till ersättning för utlägg efter särskild överenskommelse, dels 3 kap. 1 § om att mäklare i allt skall iaktta god fastighetsmäklarsed.

Utifrån underlaget i ärendet finner Fastighetsmäklarinspektionen att NN har framställt ett ersättningskrav till säljarna avseende utlägg i strid med vad som har avtalats i uppdragsavtalet och utan annan skriftlig överenskommelse i frågan. Han har därigenom agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning.