Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har upprättat en korrekt och fullständig budgivningslista. Även en prövning av om fastighetsmäklaren lämnat en felaktig uppgift om bostadsrättens månadsavgift.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på fastighetsmäklarföretag]/[namn på kedja]). Anmälaren har bland annat gett in en skärmbild från marknadsföringen på internet och objektsbeskrivningen.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, budgivningslistan, journalen, objektsbeskrivningen samt överlåtelseavtalet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Anmälarna ingick överlåtelseavtal för en köpeskilling om 6,5 miljoner kr. Utgångspriset för bostadsrätten var 6,3 miljoner kr. De lämnade, som ensamma intressenter, ett bud om 6,1 miljoner kr. Budet registrerades inte i budlistan. Mäklaren har uppgett att budet inte upptagits eftersom det inte accepterats av säljaren. Att budet i fråga inte har accepterats av säljaren innebär inte att det inte ska tas upp i budlistan.

Mäklaren angav även felaktigt byggår och felaktig avgift i objektsbeskrivningen. Köparna fick informationen om den verkliga månadsavgiften först efter förvärvet. Avgifterna en bostadsrättsförening har rätt att ta ut regleras i bostadsrättslagen, vilket mäklaren måste känna till. Garageavgift framgår exempelvis inte i den uppräkningen. Därutöver uppgår bostadsrättens månadsavgift till 876,6 kr i deras system. Mäklarens uppdelning av avgift och garageavgift kan därför endast haft i syfte att vilseleda köparna. Mäklaren skyldighet att tillhandahålla sanningsenlig och relevant information följder av god fastighetsmäklarsed.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

På visningen nämnde han att säljarna renoverat lägenheten och att de hade svårt att acceptera något under 6,5 miljoner kr. På köparnas begäran skickade säljarna, genom honom, överlåtelseavtalet från deras ursprungliga förvärv. Han har varken vilselett eller lämnat felaktiga uppgifter till köparna.

Han har inte lämnat felaktig information avseende byggår eller avgift. Informationen hämtades från lägenhetsförteckningen samt energideklarationen.

Budet som köparna lämnade på 6,1 miljoner kr framfördes till säljaren muntligen. Säljaren valde direkt att tacka nej. I kommunikationen med köparna har han varit tydlig med att inget bud under 6,5 miljoner kr skulle accepteras av säljarna. Köparna var under hela processen angelägna om att få ihop affären snabbt. Det fanns ingen annan spekulant som var intresserad.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Budgivningslista

Mäklaren har inkommit med budgivningslistan där endast ett bud om 6,5 miljoner kr framgår.

Marknadsföringen

Anmälaren har inkommit med en skärmbild på marknadsföringen av bostaden på internet. Av bilden framgår följande.

Rum	Avgift	Byggår
2 rum	527 kr/mån	1976

Mäklarbilden

Mäklaren har inkommit med mäklarbilden där följande framgår.

Avgift 6 319 kr

Avgift Underhåll Garage 4 200 kr

Beloppen avser per år.

Objektsbeskrivningen

Mäklaren har inkommit med objektsbeskrivningen som bifogats köpehandlingarna. I objektsbeskrivnigen finns en inledande faktadel om objektet. I beskrivningen anges bland annat följande.

Inkl. garageplats! På [adress] har ni nu chansen att förvärva denna perfekta lägenhet med tillhörande garageplats för endast 527 kr i avgift inkl. värme och vatten, bredband och hushållsel. […]Till lägenheten tillkommer en garageplats som kan hyras ut. Välkommen!

Längre ner i objektsbeskrivningen framkommer snabbfakta under en rubrik som heter ”ekonomi”, där följande framgår.

Avg. till BRF - 527 kr / mån

Ingår i avgiften - Inkl. värme och vatten, bredband och hushållsel

Ingår ej i avg. Obligatoriska tillägg, underhåll garage 350 kr/mån

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Budgivningslistan

Enligt 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkten för när anbudet lämnades samt eventuella villkor för anbudet.

Budgivningslistan ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36).

En korrekt och riktigt hanterad budgivningslista tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (jfr Högsta förvaltningsdomstolens dom den 20 januari 2016 i mål nr 3567-14).

Av god fastighetsmäklarsed följer att det är säljaren som avgör om ett bud är intressant eller inte. Mäklaren har en undantagslös skyldighet att ta emot och vidarebefordra inkomna bud till sin uppdragsgivare till dess att ett överlåtelseavtal har undertecknats. Detta gäller även om säljaren har lämnat särskilda önskemål till mäklaren. Mäklaren ska till säljaren också vidarebefordra meddelanden från spekulanter om intresse för objektet. (Jfr prop. 1994/95:14 s. 46

Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna bud. Mäklarens ansvar i denna del är heller inte beroende av att uppdragsgivaren accepterar anbuden eller förhållanden som rör mäklaren.

Kammarrätten i Göteborg har i ett avgörande ansett att en påföljd inte ansågs motiverad, och upphävt inspektionens beslut om varning, när mäklaren utelämnat ett bud i en anbudsförteckning där enbart en budgivare var aktuell (mål nr 74-19, den 8 maj 2019). Domstolen ansåg att mäklarens agerande inte hade haft någon inverkan på de intressen som mäklaren hade haft att värna om. Det var därmed fråga om en så ringa förseelse att någon påföljd inte ansågs motiverad.

Av utredningen framgår att köparna lagt två bud, varav enbart det högre om 6,5 miljoner kronor accepterades och noterades i budgivningslistan. NN har därmed upprättat en ofullständig budgivningslista. I enlighet med Kammarrättens avgörande i mål nr 74-19 bedöms förseelsen som ringa och föranleder ingen påföljd.

Objektsbeskrivningen

Enligt 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen enligt 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen innehålla uppgift om bostadsrättsföreningens namn, pantsättning av bostadsrätten, andelstal, lägenhetens nummer och storlek, mark och utrymmen utanför lägenheten som omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt, lägenhetens årsavgift och beslutade ändringar av årsavgiften, bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning samt driftskostnader.

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. Av 10 § marknadsföringslagen framgår att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Inget hindrar att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen, exempelvis om planerade avgiftsändringar. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795–20). Objektsbeskrivningen som tillhandahålls tilltänkta köpare är att betrakta som marknadsföringsmaterial.

Skyldigheten att lämna korrekta uppgifter när det gäller årskostnaden för en bostadsrätt är av central betydelse, eftersom överträdelse av denna skyldighet kan antas inverka på köparens beslut i fråga om objektet (se Förvaltningsrättens dom den 28 maj 2021 i mål nr 6704–20).

Enligt 8 § marknadsföringslagen är vilseledande marknadsföring otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller dock att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795–20).

Av utredningen framgår att mäklaren har angett 527 kronor som avgift för bostadsrätten i objektsbeskrivningen. Fastighetsmäklarinspektionen anser att en mäklare som utgångspunkt bör kunna förlita sig på den information som anges i mäklarbilden från en bostadsrättsförening. I det aktuella fallet har föreningen valt att dela upp årsavgiften och det obligatoriska tillägget för garaget, något som inte kan läggas mäklaren till last.

Däremot har NN genom den inledande texten i objektsbeskrivningen särskilt lagt vikt på det tillhörande garaget och använt sig av uttryck som är otydliga. Inspektionen anser att den inledande beskrivningen kan ge sken av att garageplatsen ingår i avgiften om 527 kr. Uppgiften är av sådan art att den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Mot bakgrund av att det har funnits en förtydligande text där det framgår att det finns ett obligatoriskt tillägg för garaget, om 350 kronor per månad, anser Fastighetsmäklarinspektionen att uppgiften inte har lämnats reservationslöst (se till exempel Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 25-0357). Vid en sammantagen bedömning anser Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden kan stanna vid en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.