Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har förvaltat handpenningen på sitt klientmedelskonto utan stöd av ett skriftligt depositionsavtal. Anteckningarna över förmedlingsuppdraget i journalen samt tillhandahållandet av densamma till parterna har också granskats. Även en prövning av om mäklaren har upprättat en korrekt budgivningslista och ett korrekt köpekontrakt. Slutligen också en prövning av om mäklaren har brustit i sin omsorgsplikt genom att dröja med att meddela anmälaren att ytterligare bud hade lämnats när denne hade undertecknat köpekontraktet och erlagt handpenningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam [namnet på företaget]/[namnet på ev. kedja]). Anmälaren har gett in ett köpekontrakt som bara han i egenskap av köpare har undertecknat, ett fastighetsutdrag, objektsbeskrivningen, utdrag på transaktionsdetaljer som visar att han överfört handpenningen till mäklarens klientmedelskonto samt mejlkonversationer han har haft med NN.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, budgivningslistan, köpekontraktet som båda parter har undertecknat med tillhörande bilagor, objektsbeskrivningen, journalen, en kvittens avseende återbetalning av handpenningen till köparen samt mejlkonversationer han har haft med köparen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

I egenskap av köpare av två fastigheter som NN hade i uppdrag att förmedla anser han att mäklaren har brustit i sin omsorgsplikt om båda parter och handlat i strid med god fastighetsmäklarsed. I mars 2024 marknadsfördes de båda fastigheterna som till salu på en annonsplats för bostäder på internet. I marknadsföringen lämnades information om att sista dag för att lämna anbud var den 17 maj. Samma dag lämnade han som första budgivare ett anbud på fastigheterna.

Då han en vecka senare ännu inte fått återkoppling från NN kontaktade han säljarna som inte kändes vid att ha fått information om hans lämnade bud från mäklaren. De skulle söka honom och be mäklaren att återkomma till honom. Den 7 juni fick han via sms återkoppling från NN med information om att en annan budgivare lämnat ett högre anbud på fastigheterna. Den 10 juni avslutades budgivningen och den 14 juni meddelade NN att säljarna accepterat hans bud samt att han avsåg att mejla ett utkast till köpekontrakt till honom för genomläsning. Efter att han framfört synpunkter återkom NN den 24 juni med ett utifrån synpunkterna justerat köpekontrakt med instruktion om att underteckna och skicka samtliga exemplar av kontraktet vidare till säljarna. Utöver att göra det mejlade han också en inskannad kopia till mäklaren för kännedom för att visa att kontraktet var underskrivet av honom.

Den 24 juni betalade han in handpenningen till mäklarens klientmedelskonto. Därefter hade han inte någon kontakt med NN förrän den 11 juli. NN meddelade då att ytterligare en spekulant anmält intresse för fastigheterna och lämnat ett anbud som översteg hans tidigare lämnade bud om 610 000 kronor. Detta hade skett under tiden mäklaren inväntade att få det undertecknade köpekontraktet skickat till sig från säljarna.

När han meddelat NN att han ansåg att affären skulle fullföljas såsom avtalat upplyste mäklaren honom den 15 juli om att säljarna, fram tills de undertecknar köpekontraktet har fri prövningsrätt, vilket de då ännu inte hade gjort. Efter ytterligare budgivningsprocess fullbordades dock slutligen överlåtelsen genom undertecknande av ett nytt köpekontrakt av båda parter den 19 juli 2024. Dock med en högre köpeskilling än den han tidigare undertecknat köpekontrakt om.

Han anser att NN genom förmedlingsuppdraget har visat på saktfärdighet och inkompetens med bristande kommunikation och oengagemang till följd. Han hade ännu inte vid tidpunkten för anmälan den 13 januari 2025 erhållit journalen för förmedlingsuppdraget. Budgivningslistan fick han del av först efter anmodan. Då mäklaren inte skyndsamt såg till att säljarna också undertecknade det först upprättade köpekontraktet blev bara han bunden av avtalet och därmed finansiellt låst och förhindrad att kunna köpa annan fastighet.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Under förmedlingsuppdraget förde han löpande kommunikation med tilltänkta köpare. Fastigheterna började marknadsföras som till salu den 24 april 2024. Sju spekulanter visade intresse varav anmälaren var en. Anmälaren (budgivaren 1) lämnade först ett dolt bud om 520 000 kronor som säljarna inte accepterade. En annan budgivare (budgivaren 2) lämnade därefter ett bud om 530 000 kronor.

När säljarna insåg att de sannolikt inte skulle få det pris de förväntade sig för fastigheterna, 800 000 kronor, erbjöd de budgivarna 1 och 2 att förvärva fastigheterna för 600 000 kronor, vilket båda var villiga att göra. Budgivaren 1 var först med att meddela att han var villig att betala 600 000 kronor för fastigheterna vilket noterades i budgivningslistan. När budgivaren 2 meddelade att han också var beredd att betala 600 000 kronor informerade han om att budgivningen därmed måste fortsätta eftersom båda inte kan köpa för samma köpeskilling. I väntan på ett eventuellt nytt bud från budgivaren 2 återtog budgivaren 1 sitt bud om 600 000 kr och lämnade ett nytt bud om 550 000 kr. När han stämde av situationen med budgivaren 2 var inte heller han längre villig att köpa fastigheterna för 600 000 kronor. Han lämnade istället ett bud om 560 000 kr med förhoppningen om att få köpa fastigheterna billigare.

Budgivning fortsatte således från 530 000 till 610 000 kronor. Säljarna var beredda att överlåta fastigheterna för 610 000 kronor till anmälaren varför han upprättade ett köpekontrakt med en köpeskilling om 610 000 kronor som han skickade via mejl till anmälaren. Efter att anmälaren önskat justeringar i kontraktet postades en reviderad version av köpekontraktet till honom den 17 juni. Anmälaren erlade handpenningen samtidigt som han undertecknade köpekontraktet, den 25 juni 2024, vilket han sedan skickade vidare till säljarna för underskrift. Han var således medveten om att säljarna vid erläggandet av handpenningen ännu inte hade undertecknat köpekontraktet. Något depositionsavtal ingicks aldrig under processen och deponering a handpenningen skulle heller inte ha reglerats i köpekontraktet eftersom det inte fanns några svävarvillkor för överlåtelsen.

Den 20 juni 2024 tillkom dock ytterligare en budgivare, budgivaren 3, som via mejl lämnade ett anbud om 650 000 kronor. Han uppfattade initialt budet som oseriöst eftersom det inte fanns några kontaktuppgifter eller var säkerställt att han hade lånelöfte. Säljarna som ännu inte hade undertecknat köpekontraktet valde att acceptera budet om 650 000 kronor. De ville dock försäkra sig om att budgivaren 3 hade lånelöfte vilket bekräftades av honom den 10 juli. Dagen efter, den 11 juli, informerades anmälaren om att budgivaren 3 lämnat ett bud om 650 000 kronor, att säljarna ville gå vidare med budgivningen och därmed inte hade för avsikt att underteckna köpekontraktet som han hade undertecknat. Den 16 juli återupptogs budgivningen. Budet om 650 000 kronor har daterats den 16 juli i budgivningslistan men borde ha införts i listan den 10 juli då budgivaren 3 bekräftade att han stod fast vid sitt bud samt att finansieringen var klar och säljarna valde att återuppta budgivningen.

Handpenningen inklusive ränta återbetalades till anmälaren den 17 juli som dock valde att delta även i den fortsatta budgivningen. Anmälaren blev sedermera också den slutliga köparen av fastigheterna för en köpeskilling om 680 000 kronor.

Tillträdet var avtalat till den 1 december 2024 men flyttades enligt köparens önskemål till den 29 november vilket medförde tidspress då mäklarföretaget då var mitt uppe i en kontorsflytt. Av olika anledningar kunde tillträdet dock inte fullföljas förrän den 2 december. Journalen var därmed inte helt klar. Journalen tillhandahölls anmälaren digitalt 23 april 2025 och postades till anmälaren och säljarna den 29 april 2025. Budgivningslistan överlämnades till säljare och köpare den 29 november men parterna bekräftade inte dess mottagande genom underskrift.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Budgivningslistan

I budgivningslistan finns bland annat följande anbud redovisade.

Datum	Budgivare	Bud
2024-05-17	[Budgivaren 1]	520 000 SEK
2024-06-04	[Budgivaren 2]	530 000 SEK
2024-06-07	[Budgivaren 1]	600 000 SEK
2024-06-07	[Budgivaren 1]	550 000 SEK
2024-06-07	[Budgivaren 2]	560 000 SEK
2024-06-07	[Budgivaren 1]	570 000 SEK
2024-06-10	[Budgivaren 2]	580 000 SEK
2024-06-10	[Budgivaren 1]	590 000 SEK
2024-06-10	[Budgivaren 2]	600 000 SEK
2024-06-10	[Budgivaren 1]	610 000 SEK
2024-07-16	[Budgivaren 3]	650 000 SEK
2024-07-18	[Budgivaren 1]	660 000 SEK
2024 07-19	[Budgivaren3]	670 000 SEK
2024 07-19	[Budgivaren 1]	680 000 SEK

 

I budgivningslistan återfinns utöver ovanstående även noteringar av klockslag samt budgivarens telefonnummer för respektive av samtliga lämnade bud. För anbudet om 520 000 kronor lämnat den 17 maj 2024 finns en notering om att det är ett dolt bud och anbudet om 600 000 kronor lämnat av budgivaren 1 den 7 juni 2024 har noterats ha återtagits av budgivaren 1.

Köpekontrakten

I den först upprättade versionen av köpekontraktet som bara anmälaren i egenskap av köpare har undertecknat anges bland annat avseende betalning av köpeskillingen att köparen senast den 4 juli 2024 betalar handpenning genom insättning på mäklarens angivna klientmedelskonto. Vidare anges att handpenningen ska omhändertas och förvaltas av mäklaren i enlighet med villkoren i ett till avtalet bifogat depositionsavtal. Det saknas uppgift om vilket datum köpekontraktet har undertecknats av köparen.

I den andra upprättade versionen av köpekontraktet som har undertecknats av båda parter anges bland annat avseende betalning av köpeskillingen att köparen senast den 9 augusti 2024 betalar en handpenning om 68 000 kr genom insättning på mäklarens angivna klientmedelskonto. Vidare anges att handpenningen ska omhändertas och förvaltas av mäklaren i enlighet med villkoren i ett till avtalet bifogat depositionsavtal. Köpekontraktet har undertecknats av köparen 7 augusti 2024 och av säljarna 31 juli respektive 6 augusti 2024.

Journalen

Varken säljarna eller köparen har genom underskrift bekräftat mottagande av journalen.

I journalen återfinns bland annat en notering om upprättande och genomgång av köpehandlingar daterad den 29 november 2024 vilket var datumet för tillträdet. Där återfinns också en notering om att handpenningen har erlagts till mäklarens klientmedelskonto enligt köpekontraktet den 9 augusti samt att den samma har redovisats till säljarna 25 september. Där finns en notering daterad 10 respektive 12 juli om hanteringen av den första handpenningen som anmälaren deponerade på mäklarens klientmedelskonto. Där återfinns även noteringar daterade 29 november om att mäklaren har kontrollerat att samtliga särskilda villkor (svävarvillkor) enligt köpekontraktet och depositionsavtal är uppfyllda respektive samt att uppdraget upphörde.

Mejlkonversationen mellan anmälaren och mäklaren

Av mejlkonversationen mellan anmälaren och NN framgår att mäklaren den 14 juni har mejlat ett förslag till köpekontrakt avseende de aktuella fastigheterna till anmälaren för genomläsning. Det framgår vidare att mäklaren den 20 juni 2024 har postat köpekontraktet till anmälaren för underskrift samt att anmälaren den 24 juni bekräftar till mäklaren att han har undertecknat köpekontraktet och skickat det vidare per post till säljarna för underskrift. Därtill framgår också att han samma dag har för avsikt att sätta in handpenningen på mäklarens klientmedelskonto i enlighet med avtalat i köpekontraktet. Vidare framgår att NN 11 juli meddelar anmälaren att ytterligare en budgivare, budgivaren 3, har tillkommit och lämnat ett anbud om 650 000 kronor samt frågar om anmälaren vill lämna ytterligare anbud. Anmälaren svarar samma dag att han förutsätter att NN bevakat att köpekontraktet efter undertecknande även av säljarna återsänts till honom varför han begär att överlåtelsen fullföljs i enlighet med avtalat.

Utdrag med transaktionsdetaljer

Av två utdrag med transaktionsdetaljer framgår att anmälaren har betalat 61 000 kronor till mäklarens klientmedelskonto 24 juni 2024.

Av ett utdrag med uppgifter som överföring daterat 16 juli 2024 framgår att mäklaren har återbetalat handpenningen till anmälaren den 17 juli.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

För att en överlåtelse av en fastighet ska vara bindande krävs ett skriftligt avtal som undertecknats av parterna. När en mäklare har gett besked som kan uppfattas som att köpet är klart trots att inget skriftligt avtal ingåtts har detta i praxis bedömts strida mot omsorgsplikten (se exempelvis Kammarrätten i Stockholms dom den 30 januari 2008 i mål nr 6082–07).

Av praxis framgår det att en fastighetsmäklare som meddelar att ett objekt har ”sålts” innan det finns ett av båda parter undertecknat köpekontrakt har agerat i strid med den allmänna omsorgsplikten och god fastighetsmäklarsed (se Kammarrätten i Stockholms domar den 11 juni 2014 i mål nr 1692–13 och den 30 januari 2008 i mål nr 6082–07). Det omvända förhållandet, det vill säga att ge en tilltänkt köpare uppfattningen att vederbörande är slutlig köpare av objektet när ett bindande avtal redan har ingåtts med en annan köpare kan inte heller anses stå i överensstämmelse med mäklarens allmänna omsorgsplikt.

Det är ett grundläggande krav att såväl köpare som säljare ska kunna förlita sig på att de uppgifter som mäklaren lämnar är fullständiga och korrekta (prop. 1994/95:14 s. 42). Det är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed att invagga någon i tron om att ett bindande köp föreligger innan så är fallet (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 9 juni 2021 med dnr 20–1357). Förvaltningsrätten har i dom den 9 mars 2021 mål nr 3860–20 ansett att mäklaren som i kontakt med en spekulant hade gett denne möjlighet att lämna anbud på förmedlingsobjektet utan att samtidigt ha informerat om omständigheten att ett köpekontrakt redan hade upprättats och skickats till säljaren och en köpare för underskrift därigenom har brustit i sin omsorgsplikt. Domstolen ansåg att förseelsen var varningsgrundande.

NN meddelade anmälaren att köpekontraktet postats till honom för underskrift den 20 juni 2024 och informerade honom om detta via mejl. Fyra dagar senare, den 24 juni, upplyste anmälaren NN per mejl om att han undertecknat samtliga exemplar av köpekontraktet och per post skulle skicka dem vidare till säljarna för underskrift. Han meddelade också att han hade för avsikt att betala in handpenningen till mäklarens klientmedelskonto i enlighet med köpekontraktet samma dag.

NN har enligt egen uppgift mottagit ett anbud om 650 000 kronor från budgivaren 3 redan den 20 juni vilket fick säljarna att ändra sig och därefter valde att istället fortsätta budgivningen då de ännu inte undertecknat köpekontraktet. Trots detta dröjde NN ända till den 11 juli innan han upplyste anmälaren om de ändrade omständigheterna. Enligt praxis ingår det i en sådan situation i mäklarens omsorgsplikt att denne utan dröjsmål meddelar en bortvald budgivare detta (se Kammarrätten i Stockholms dom den 30 januari 2008 i mål nr 6082–07).

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN genom sitt handlande inte har visat omsorg om anmälaren. Tvärtom har kommunikationen med anmälaren enligt inspektionens uppfattning medfört oklarheter gentemot anmälaren vilken med fog kunnat få uppfattningen att han var den slutliga köparen av fastigheterna då han dessutom hade erlagt den avtalade handpenningen något som mäklaren också hade upplysts om via mejl redan den 24 juni. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN med tanke på omständigheterna utan dröjsmål skulle ha upplyst anmälaren om de ändrade förhållandena. Genom sitt agerande har NN brustit i sin omsorgsplikt om köparen (jfr exempelvis med inspektionens beslut den 1 april 2020 med dnr 19–1251 och beslutet 2 mars 2022 med dnr 21–0250). Fastighetsmäklarinspektionen anser dock att det är tillräckligt att han meddelas en erinran.

Budgivningen och budgivningslistan

Hanteringen av budgivningen är inte reglerad i lag. Av god fastighetsmäklarsed följer bland annat följande. Eftersom det är säljaren som avgör om ett bud är intressant eller inte ska mäklaren ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren (se prop. 1994/95:14 s. 46). Mäklaren har en undantagslös skyldighet att ta emot och vidarebefordra inkomna bud till sin uppdragsgivare till dess att ett överlåtelseavtal har undertecknats. Det gäller även om säljaren har lämnat särskilda önskemål till mäklaren. Mäklaren ska till säljaren också vidarebefordra meddelanden från spekulanter om intresse för objektet.

Det finns inget krav som måste vara uppfyllt för att en spekulant ska få vara med i en budgivning. Information om sådana krav från en mäklare innebär en begränsning för en spekulant och medför en uppenbar risk för att intressenter avstår från att lämna bud (jfr Kammarrätten i Stockholms dom den 9 september 2008 i mål nummer 7165–07 och dom den 7 mars 2013 i mål nummer 2593–12). Skyldigheten att vidarebefordra inkomna bud kan inte brytas genom instruktioner från säljaren (se Kammarrätten i Stockholms dom den 9 september 2008 i mål nummer 7165–07). En mäklare har inte bara omsorgsplikt om säljaren utan också om spekulanter. En spekulant har en ovillkorlig rätt att få sitt intresse och eventuella bud framförda till säljaren.

Enligt 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på objektet, en budgivningslista. Anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits, tidpunkten för när anbudet lämnades och villkoren för anbudet ska anges. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts.

Budgivningslistan ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36).

En korrekt förd och riktigt hanterad budgivningslista tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som det ingår i mäklarens roll att iaktta. Förteckningen tjänar också till att göra budgivningsförfarandet mera transparent och därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (se Högsta förvaltningsrättens dom meddelad den 20 januari 2016 i mål nr 3567–14).

Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna bud. Mäklarens ansvar i denna del är heller inte beroende av att uppdragsgivaren accepterar anbuden eller förhållanden som rör mäklaren.

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om dessa kan slås fast otvetydigt (se RÅ 1996 ref 83).

Enligt NNs egen redogörelse över budgivningen drar Fastighetsmäklarinspektionen slutsatsen att inte enbart budgivaren 1 utan även budgivaren 2 lämnade ett anbud om 600 000 kronor den 7 juni 2024 som även det också sedermera återtogs. I budgivningslistan har dock angetts att budgivaren 2 lämnade ett anbud om 600 000 kronor den 10 juni. Det är oklart och går inte att fastställa av utredningen om budgivaren har lämnat ytterligare ett anbud om samma belopp även senare. Inspektionen drar då slutsatsen att uppgiften om tidpunkten för när budet lämnades i vart fall är felaktig samt att där saknas notering om att budet har återtagits.

Vidare är det i ärendet utrett att budgivaren 3 lämnade ett anbud på fastigheterna om 650 000 kronor den 20 juni 2024. I budgivningslistan har noterats att budet lämnades en 16 juli samtidigt som mäklaren menar att rätt datering skulle ha varit den 10 juli då budgivaren 3 bekräftade att han stod fast vid sitt bud samt uppgav att finansieringen av köpet var klar. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det inte finns något utrymme i fastighetsmäklarlagen för att låta mäklarens bedömning av ett anbud ligga till grund för att utelämna detta till dess att det bekräftats. Mäklarens ansvar att anteckna bud är inte heller beroende av uppdragsgivarens inställning till budet. Enligt inspektionens mening skulle NN ha noterat anbudet i budgivningslistan såsom lämnat av budgivaren 3 den 20 juni 2024. Budgivningslistan innehåller således en felaktig uppgift om när anbudet lämnades. 

Sammantaget har NN noterat två av de lämnade buden med en felaktig tidsangivelse samt underlåtit att notera att ett av buden har återtagits. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att den upprättade budgivningslistan därför är bristfällig (jfr exempelvis med Fastighetsmäklarinspektionens beslut 21 november 2018 med dnr 4.1-917-18 och beslutet 19 november 2014 med dnr 4.1-538-14) på ett sätt som motiverar en erinran.

Hanteringen av deponerade medel

Av 3 kap. 4 § fastighetsmäklarlagen följer att en handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot snarast ska överlämnas till säljaren, om inte något annat har överenskommits genom ett depositionsavtal. Ett depositionsavtal ska enligt tredje stycket i samma bestämmelse upprättas skriftligen och skrivas under av parterna.

I förarbetena till bestämmelsen (prop. 2010/11:15 s. 51) uttalas bland annat följande om kravet på att ett depositionsavtal ska upprättas skriftligt.

Enligt tredje stycket ska depositionsavtal upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Ett depositionsavtal är en överenskommelse om förvaring. När en mäklare tar emot egendom för förvaring, blir mäklaren redovisningsskyldig för denna. Det ska därför träffas en skriftlig överenskommelse om det. Ett depositionsavtal om handpenning innehåller villkor för hur och när deponerade medel ska betalas ut och ingås mellan säljaren, köparen och mäklaren. Skyldigheten gäller samtliga fall då pengar och andra tillgångar (t.ex. möbler) deponeras hos mäklaren. Konsekvensen av att ett depositionsavtal inte upprättas skriftligen är att mäklaren kan meddelas påföljd (jfr 29 §), däremot är avtalet ändå civilrättsligt giltigt.

Av ett depositionsavtal ska det framgå på vilken grund handpenningen har deponerats och vilka förutsättningar som ska vara uppfyllda för att den ska betalas till säljaren (se beslutet 2010-12-15:11 i Fastighetsmäklar-inspektionens årsbok 2010). Det åligger mäklaren att ombesörja att depositionsavtalet står i överenskommelse med köpekontraktets villkor (se Förvaltningsrätten i Stockholms dom den 29 juni 2011 i mål nr 1437–11).

Enligt 3 kap. 20 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Det är ett grundläggande krav att de handlingar som en mäklare upprättar ska vara korrekta och återspeglar det verkliga förhållandet som råder i en fastighetsaffär.

NN vidgår att något depositionsavtal inte har upprättats trots att detta regleras i båda de upprättade versionerna av köpekontraktet samt anmälaren två gånger har betalat in handpenningen till hans klientmedelskonto. Anmälaren betalade först in handpenningen till NNs klientmedelskonto den 24 juni 2024. Handpenningen återbetalades till honom den 17 juli. Därefter betalade anmälaren enligt noteringarna i journalen in handpenningen på nytt den 9 augusti vilken sedermera utbetalades till säljarna 25 september.

Genom att förvalta dessa medel utan att ha stöd av ett skriftligt depositionsavtal som undertecknats av mäklaren, köparen och säljarna, har NN agerat i strid mot en uttrycklig bestämmelse i fastighetsmäklarlagen. NN har också vidgått att en felaktig bestämmelse om deponering av handpenningen också har införts i såväl det första som det andra upprättade köpekontraktet vilket också medför att han har upprättat felaktiga överlåtelsehandlingar. Förseelserna utgör grund för en varning.

Journalen

I enlighet med 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren föra anteckningar över förmedlingsuppdraget (journal). Av andra stycket samma paragraf framgår även att mäklaren ska överlämna journalen till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få journalen när uppdraget har slutförts.

Enligt bestämmelsen ska dokumentationen lämnas till uppdragsgivaren när uppdraget avslutas, vilket normalt sker vid tillträdet. Om uppdraget sägs upp dessförinnan, eller av annat skäl upphör, ska dokumentationen överlämnas vid den tidpunkten (jfr inspektionens beslut 3 oktober 2024 med dnr 24–0678 och beslutet 30 augusti 2023 med dnr 23–0589).

Av förarbeten till bestämmelsen framgår det bland annat att skyldigheten omfattar uppgifter om när och på vilket sätt en åtgärd har vidtagits och att anteckningar om de förpliktelser som följer av fastighetsmäklarlagen är av särskild betydelse. Även väsentliga instruktioner som uppdragsgivaren lämnar bör dokumenteras (prop. 2010/11:15 s. 35 och 61).

Fastighetsmäklarinspektionen har i journalen uppmärksammat missvisande noteringar avseende kontroll av att samtliga särskilda villkor (svävarvillkor) enligt köpekontraktet och depositionsavtal är uppfyllda då NN själv redogjort för att några sådana inte var aktuella i överlåtelsen och något depositionsavtal inte har upprättats. Därtill har inspektionen noterat felaktiga datumangivelser för upprättandet och genomgång av köpehandlingarna, när anmälaren erlade handpenningen första gången respektive när den återbetalades till honom, när tillträdet slutfördes samt för när uppdraget upphörde. NN vidgår vidare att journalen inte överlämnades till parterna i samband med tillträdet när uppdragsavtalet slutförts. Den tillhandahölls anmälaren digitalt först den 23 april 2025 och postades till anmälaren respektive säljarna den 29 april 2025 vilket är för sent. Förseelsen motiverar en varning (jfr. exempelvis med inspektionens beslut 21 september 2022 med dnr 21–2922 och beslutet 16 november 2022 dnr 22–0347).

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

NN meddelas en varning för att han vid två tillfällen har förvaltat medel på sitt klientmedelskonto utan att ha ingått ett skriftligt depositionsavtal med säljaren och köparen, för att han har åsidosatt sin skyldighet att upprätta ett korrekt köpekontrakt samt för att han har underlåtit att upprätta och överlämna en korrekt journal till parterna när förmedlingsuppdraget upphörde. I varningen ingår en erinran för att han har brustit i sin omsorgsplikt samt en erinran för att han har åsidosatt sin skyldighet att upprätta en korrekt budgivningslista.