Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin omsorgsplikt genom att meddela köparen av en andelsrätt om att en konkurrerande budgivare hade återkallat sina bud. Vidare prövning om mäklaren har upprättat en korrekt budgivningslista.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I två anmälningar till Fastighetsmäklarinspektionen har en anmälare riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på mäklarföretag]). Anmälaren har gett in kopia av överlåtelseavtal, objektsbeskrivning och budgivningslista, samt skärmbild av mejl från anmälaren till mäklaren, mejl från en annan budgivare till mäklaren och mejl från den andra budgivaren och anmälaren.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in kopia av uppdragsavtal, budgivningslista, journal och överlåtelseavtal.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren informerade inte anmälaren, i egenskap av blivande köpare, om att personen med det näst högsta och tredje högsta budet hade återkallat sina bud. Mäklaren har heller inte fört en korrekt budgivningslista eftersom det inte är antecknat att nämnda bud hade återkallats.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Säljaren önskade komma till ett avslut på försäljningen så fort som möjligt. Mäklaren förordade därför att dag och tid då budgivningen skulle avslutas skulle kommuniceras med intressenter. Dag och tid bestämdes till söndag den 24 november 2024 klockan 19.30.

Efter avslutad budgivning mejlade mäklaren budgivningslistan till säljaren. Högsta budet vid avslutad budgivning var på 150 000 kr och lagt av budgivare 3.

Efter avslutad budgivning inkom budgivare 2 med ett bud på 155 000 kr via mejl, vilket framfördes till säljaren som valde att acceptera budet.

Mäklaren kontaktade budgivare 3 och meddelade att säljaren valt en annan köpare på 155 000 kr. Budgivaren blev upprörd/missnöjd och hävdade att det var oetisk, omoraliskt och juridiskt fel.

Efter budgivningens avslutande informerades budgivare 2 om att budgivare 3 dragit tillbaka sina bud. Budgivare 2 hävdade då att hans bud på 130 000 kr skulle gälla eftersom budgivare 3 dragit tillbaka sina bud. Men säljaren godtog inte det utan höll fast vid 155 000 kr.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Journalen

Journalen från mäklarsystemet.

2024-11-26

Slutpris/villkor - Säljarens accept

Budgivningen avslutad i samråd med säljaren som accepterat slutligt pris och köparens villkor. Avtalsdag och preliminär tillträdesdag har överenskommits mellan parterna. Förutsättningarna för besiktning och ev. besiktningsklausul har diskuterats. Samtliga bud samt eventuella villkor har löpande, och snarast möjligt framförts till säljaren och noterats.

2024-11-26

Köpehandlingar - Genomläsning och underskrift

Genomläsning och underskrift av köpekontraktet med säljare och köpare. Parterna har före underskrift av kontraktet gått igenom den bilagda objektbeskrivningen. Föreningen vill att vi använder deras egna överlåtelseavtal.

Journal – andelsboende

Ett dokument utskriven på papper med typiska förmedlingsåtgärder förtryckta. Dessa åtgärder har sedan datumsatts för hand. Till vissa av åtgärderna har även kompletterande text skrivits dit för hand.

2024-11-25

Slutpris/villkor – Säljarens accept

Budgivningen avslutat i samråd med säljaren som accepterat slutligt pris och köparens villkor. Avtalsdag och preliminär tillträdesdag har överenskommits mellan parterna. Samtliga bud samt eventuella villkor har löpande, och snarast möjligt framförts till säljaren och noterats.

2024-11-25

Budhistorik – överlämnad

Informerat köpare och säljare om budgivningen, där de fått var sitt exemplar av skriftlig dokumentation med alla bud och eventuella villkor angivna, tillsammans med aktuella budgivares kontaktuppgifter.

Mejl från budgivare 3 till mäklaren

Mejlet skickades till mäklaren den 25 november 2024 klockan 15.00.

Jag drar tillbaka samtliga mina bud, [namn på anmälaren] kan få köpa för 130 000 kr.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Budgivningen

Hanteringen av budgivningen är inte reglerad i lag. Av god fastighetsmäklarsed följer bland annat följande. Eftersom det är säljaren som avgör om ett bud är intressant eller inte ska mäklaren ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren (se prop. 1994/95:14 s. 46). Mäklaren har en undantagslös skyldighet att ta emot och vidarebefordra inkomna bud till sin uppdragsgivare till dess att ett överlåtelseavtal har undertecknats. Det gäller även om säljaren har lämnat särskilda önskemål till mäklaren. Mäklaren ska till säljaren också vidarebefordra meddelanden från spekulanter om intresse för objektet.

Förvaltningsrätten i Stockholm har i en dom från den 29 mars 2018 i mål nr 19170–17 ansett att mäklaren agerade i strid med god fastighetsmäklarsed när mäklaren inte informerade den blivande köparen om att det näst högsta budet hade återkallats. Kammarrätten i Stockholm meddelade inte prövningstillstånd.

Av utredningen i ärendet framgår att Budgivare 2 (anmälaren) la ett bud på 155 000 kr den 24 november klockan 19.30. Det framgår vidare att Budgivare 3 den 25 november klockan 15.00 meddelar mäklaren att han drar tillbaka sina bud.

Anmälaren skriver att mäklaren upprättar ett köpekontrakt den 26 november utan att informera honom om att Budgivare 3 hade återkallat sina bud.

I sitt yttrande skriver mäklaren att anmälaren efter avslutat budgivning blev informerad om att Budgivare 3 dragit tillbaka sina bud. Mäklaren uppger vidare att anmälaren därför ansåg att hans bud på 130 000 kronor skulle gälla men att säljaren inte godtog det utan höll fast vid 155 000 kronor.

Anmälarens ord står således mot mäklarens huruvida mäklaren informerade anmälaren om att budgivare 3 dragit tillbaka sina bud. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att det utifrån utredningen inte är visat att mäklaren har brustit på sätt som anmälaren gör gällande. Ärendet ska därför avskrivas i denna del.

Budgivningslistan

Av 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen framgår att fastighetsmäklaren ska upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelse- eller upplåtelseavtal ingås, ska även uppdragsgivarens motpart få dokumentationen när uppdraget har slutförts.

En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed bidra till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (se Högsta förvaltningsrättens dom, mål nr 3567–14).

Av utredningen framgår att anmälarens vinnande bud på 155 000 kronor inte är noterat i budgivningslistan. Av listan framgår heller inte att Budgivare 3 har dragit tillbaka sina två lagda bud.

Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att budgivningslistan är ofullständig och felaktig på ett sätt som strider mot god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning.